ویژه نامه سراسری مسکن و عمران

• ۳ مطالبه فوری فعالان ساختمانی

  

  بازار مسکن نهمین فصل رکودی در حوزه «معاملات خرید» را پشت سر می‌گذراند و هیچ علائم یا نشانه امیدوارکننده درباره «رسیدن به خط پایان رکود در کوتاه‌مدت» قابل رصد یا احساس نیست. این «رکود فرسایشی» البته فقط به بازار خرید و فروش واحد مسکونی محدود نیست به‌طوری‌که طول زمانی «درگیری فعالان ساختمانی و سرمایه‌گذاران حوزه ساخت‌وساز با وضعیت غیرعادی بازار مسکن» خیلی بیشتر از ۹ فصل است و مدت این رکود ساختمانی تاکنون از ۵ سال نیز گذشته است. شرایط کنونی بازار مسکن هم به لحاظ رکود عمیق و دو بعدی - بازارهای معاملات و ساخت‌وساز- و هم به لحاظ رابطه معنادار بین متغیرها و پارامترهای بازار، تقریبا «بی‌سابقه» است.

• «زمین» مسکن ملی در دو مدل

  

  معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن که راهبری و هماهنگی چند جانبه در طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن – هم در این دستگاه دولتی و هم در مجموعه دولت- را برعهده دارد، ضمن تشریح آمار مربوط به پیشرفت این طرح، مدل‌های واگذاری و تامین زمین را نیز تشریح کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مدت زمان زیادی از اجرای واقعی (عملیاتی) طرح اقدام ملی مسکن نمی‌گذرد، اما در همین بازه اندک –از ابتدای امسال تاکنون - دولت در یک فاز از این طرح که «تامین و واگذاری زمین» است، تا حدودی موفق عمل کرده است. هر چند این مرحله، فاز پیش‌مقدماتی است و هرگز نمی‌شود به استناد به روند واگذاری زمین، انتظار مثبت از پیشرفت طرح داشت چرا که در دو سال اول طرح مسکن‌مهر یعنی در سال‌های ۸۶ تا ۸۸ نیز همین فاز پیش‌مقدماتی در برخی استان‌ها از جمله تهران، به مراتب بهتر از وضعیت فعلی پیش رفت، اما در سال ۸۹ و ۹۰ مشخص شد واگذاری زمین به تعاونی‌ها چاره کار نبوده و این فاز از نو تکرار شد و زمین‌های ۹۹ ساله با پس‌گرفتن از تعاونی‌ها به سازنده‌ها و پیمانکاران ساختمانی به شکل قرارداد سه جانبه –سازنده و بانک و تعاونی- با نظارت دولت (عملاً چهارجانبه) واگذار شد.

• ۵ برنامه برای بخش مسکن

  

  دولت و مجلس در حال حاضر ۵ برنامه برای بخش مسکن تنظیم یا به اجرا گذاشته‌اند که مجموعه آنها همه طرح‌های فعلی برای تامین نیاز فاقدین مسکن را شامل می‌شود.

• برنامه راه‌اندازی زنجیره تامین مسکن

  

  مدیرعامل بانک مسکن با تشریح جزئیات برنامه راه‌اندازی زنجیره تامین مسکن، استفاده بیشتر از امکانات و ابزارهای بازار سرمایه و همچنین به‌کارگیری موثر اعتبار و شهرت بانک را از جمله اقدامات برای تحقق این هدفگذاری اعلام کرد.«محمود شایان» با بیان اینکه افزایش سرمایه بانک یکی از مسیرها جهت تقویت توان مالی و تسهیلات‌دهی است، از تدارک طرح‌های جایگزین افزایش مستقیم قدرت تسهیلات مسکن خبر داد.گفت‌وگو با مدیرعامل بانک مسکن را در زیر بخوانید:

• تصویر قدرت خرید آپارتمان در ۱۴۱۰

  

  سیاست‌گذار بخش مسکن در حالی هم‌اکنون برنامه ساخت نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی مسکن تا پایان دولت دوازدهم (۱۴۰۰) را در دست اجرا دارد که نویسنده طرح جامع مسکن و کارشناسان برجسته این بخش، تصویر قدرت خرید آپارتمان طی یک دهه پیش رو را ترسیم می‌کند.

• نسخه پرچمدار «اقدام ملی» برای رونق مسکن

  

  مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن با تحلیل اوضاع فعلی و وضعیت آتی بازارهای ساخت‌وساز و معاملات مسکن، «رکود تورمی» را برای آینده تصویر می‌کند، اما در عین حال معتقد است اجرای همزمان دو سیاست مالیاتی و بورسی در بخش مسکن می‌تواند مسیر بازار را به سمت رونق ساخت‌وساز و پایداری نسبی قیمت، تغییر دهد. روزبه ظهیری در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید می‌کند: موج سفته‌بازی طی ماه‌های اخیر در بازار ملک و احتمالا ورود حجم بیشتر نقدینگی به این بازار در ماه‌های آتی نیازمند تدابیر ویژه از سوی سیاست‌گذار برای مقابله با این وضعیت است. اگر نقدینگی مخرب را به سیل ویرانگر برای بازار تشبیه کنیم در این صورت هم به «سد» یا مهارکننده نیاز داریم و هم به کانال انحراف سیل (نقدینگی) به مسیر سازنده همچون کانالی که سیل را قبل از رسیدن به بخش‌های در معرض تخریب، به مقصد مزارع به عنوان مکان‌های مورد نیاز آب (نقدینگی) هدایت می‌کند. مهارکننده سیل نقدینگی برای بازار مسکن، «مالیات» و کانال هدایت‌کننده نیز «بازار سرمایه با ابزارهایی همچون اوراق سلف موازی» است.گفت‌وگو با مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن را در زیر بخوانید:

• رموز ساخت ۶ میلیون مسکن در ۶ سال

  با آغاز فعالیت مجلس یازدهم، نشانه‌های متعددی از انگیزه بالای نمایندگان برای ایجاد تحولی مثبت در زندگی مردم و اقتصاد کشور دیده می‌شود، از جمله در بخش مسکن شاهد تلاش‌ها و گفت‌وگوهایی از سوی نمایندگان مختلف برای ایجاد تحرک در بخش ساختمان سازی به عنوان موتور محرکه اقتصاد کشور هستیم که در جای خود بسیار امیدوارکننده است، لیکن نباید از این موضوع غفلت کرد که جهش در تولید مسکن نیازمند عزم عمومی‌ و هماهنگی همه دستگاه‌ها است و این تلاش ارزشمند مجلس باید در تعامل و مشارکت با دستگاه‌های اجرایی و تامین‌کنندگان منابع مالی و سازندگان مسکن صورت پذیرد تا منجر به نتیجه مطلوب شود.

• نسل جدید تامین مالی مسکن

  مجمع جهانی اقتصاد موج چهارم توسعه و رشد اقتصادی در جهان را مبتنی بر نهادسازی می‌داند (رشد اقتصادی در نسل اول مبتنی بر سرمایه فیزیکی، در نسل دوم مبتنی بر سرمایه انسانی، در نسل سوم مبتنی بر نوآوری و ابداع و در نسل چهارم مبتنی بر نهادسازی است). با عنایت به این موضوع می‌توان گفت ایجاد بورس املاک و مستغلات که عملا نوعی نهادسازی است، به صورت بالقوه می‌تواند از چند بعد تسریع‌گر و تسهیل ‌ر تحول در دو حوزه صنعت و اقتصاد مسکن/ ساختمان شود. البته همان‌طور که گفته شد، به صورت بالقوه، و لزوما این بالقوه قرار نیست به همین راحتی بالفعل شده و اقتصاد کشور از آن منتفع شود. آنچه در ادامه این یادداشت مختصر عرضه می‌شود عمدتا حول محور ابتکارات و پیشنهادهایی است که در قالب پروژه مطالعاتی تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای توسط اینجانب و تحت نظارت دکتر عبده تبریزی (مشاور وقت وزیر راه و مسکن و شهرسازی) ارائه شده و علاوه بر قابلیت عرضه در چارچوب یک بانک توسعه‌ای، توسط بازار سرمایه (مشخصا بورس املاک و مستغلات) نیز قابل ارائه است.

• نسخه موفق ساخت در بافت فرسوده

  

  نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران نسخه موفق ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده وناکارآمد شهری را تشریح کرد.

• ابزارهای مغفول برای پیوند دو بازار مالی

  

  تلاش برای برقراری ارتباط موثر میان بورس و مسکن با استفاده از ابزارهای نوین بازار سرمایه به منظور تامین مالی بخش مسکن به تجربه روش‌های مختلفی در کشور طی حدود هفت سال اخیر منجر شده است. با این وجود بازخوانی روش‌هایی که برای برقراری این ارتباط در کشورهای پیشرفته مورد استفاده قرار می‌گیرد نشان می‌دهد ایران هنوز در قدم اول پیوند بازار سرمایه و بازار مسکن قرار دارد.

• حلقه مفقوده نوسازی بافت‌های فرسوده

  

  بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در حالی به لحاظ پیشرفت امر نوسازی مطابق با قوانین موجود در این زمینه مجموعا در شرایط مطلوبی به سر نمی‌برند که کارشناسان و فعالان این حوزه از وجود نواقص و نارسایی‌های زیادی در این حوزه یاد می‌کنند.

• هشت راهکار توسعه بازار مسکن

  

  بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در میانه تابستان امسال با افزایش قابل توجه قیمت‌ها مواجه شد. به طوری‌که تنها در شهر تهران میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی از مرز ۲۳ میلیون تومان عبور کرد. این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن به‌رغم رشد بیش از ۱۰ درصدی میانگین سطح قیمت‌ها نه تنها در این ماه نسبت به ماه قبل افزایش نداشت، بلکه تعداد معاملات خرید مسکن ۳۵ درصد هم نسبت به تیر ماه کم شد.

• ۲۳ چالش بازار ساخت وساز

  

  بازار ساخت‌وساز و تولید مسکن با چالش‌ها و مشکلات خرد و کلان فراوانی روبه‌رو است که باعث می‌شوند موانع بسیاری روبه‌روی بخش‌خصوصی باشد، در این مجال به صورت فهرست‌وار برخی از این چالش‌ها و راه‌های برون‌رفت از این چالش‌ها را مرور خواهم کرد.

• ریشه‌ پا نگرفتن بازار حرفه‌ای ساخت وساز

  

  محمود اولاد، تحلیلگر ارشد بخش مسکن معتقد است: اگرچه بخش‌خصوصی سهم پررنگی در ساخت‌وسازهای کشور دارد، اما این سهم به صورت غیرحرفه‌ای و انفرادی طی همه سال‌های گذشته شکل گرفته است. او یکی از مهم‌ترین دلایل عدم شکل‌گیری ساخت‌وسازهای حرفه‌ای توسط بخش‌خصوصی را، نبود ثبات در سیاستگذاری بخش ساخت‌وساز کشور می‌داند. او در این گفت‌وگو ضمن برشمردن مهم دلایل شکل نگرفتن حرفه‌ای بازار ساخت‌وساز، نقش دولت و شهرداری‌ها را در کمک به بخش‌خصوصی بررسی می‌کند.

• نقشه راه سیاست‌گذار مسکن برای عبور از گردنه

  

  یکی از با اهمیت‌ترین بازارهایی که در اقتصاد ایران از گذشته تاکنون دارای جایگاه ویژه‌ای بوده؛ بازار مسکن است. این اهمیت از آن رو است که بسیاری از تصمیمات کلان اقتصادی و حتی شخصی ایرانیان تحت تاثیر تغییرات این بازار تعیین می‌شود. تصمیمات کلان اقتصادی به روند بخش مسکن از این جهت وابسته است که این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان از طریق تاثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‌گذاری، تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تاثیر قرار می‌دهد. از طرفی تصمیمات اقتصادی خانوارها نیز به این بخش بستگی دارد چرا که مسکن در اقتصاد خانوارها گذشته از نقش مصرفی آن به عنوان کالای سرمایه ایی در تفکر سنتی خانوارها قرار گرفته است. به این معنی که برخلاف بسیاری از بازارها، در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی) تقسیم می‌شوند.

• پیوند بی‌سرانجام بورس و مسکن

  

  تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را می‌توان اولین تلاش دولت‌های یازدهم و دوازدهم برای تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه برشمرد، اما این تلاش نتوانست برای ابزار جدید تامین مالی مسکن که دولت به آن امید بسته بود، جایی در میان فعالان بخش‌خصوصی در حوزه ساخت‌وساز باز کند.

• سقف سه نوع وام ساخت درسال ۹۹

  

  شبکه بانکی کشور در راستای ایفای رسالت خود در قبال حمایت از عرضه مسکن توام با حمایت از تقاضا، در کنار انواع تسهیلات خرید مسکن نسبت به پرداخت طیف متنوعی از تسهیلات ساخت به سازندگان نیز اقدام می‌کند. این تسهیلات تا چندی پیش تنوع چندانی نداشت و سقف آن عموما براساس دسته‌بندی شهرها (تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری) تنظیم شده بود. اما بانک عامل بخش مسکن برای اینکه حمایت خود از سازندگان را به شکل هوشمند اعمال کند، در سال‌های اخیر از طریق وسعت بخشیدن به دامنه انواع تسهیلات قابل پرداخت این هدف را دنبال کرد. به دنبال این هوشمندسازی، تسهیلات ساخت دیگر صرفا براساس اینکه سازنده در کدام شهر مشغول به ساخت‌وساز است، پرداخت نمی‌شود، بلکه متغیرهای دیگری از قبیل اینکه آیا سازنده حرفه‌ای یا غیرحرفه‌ای است و اینکه آیا از فناوری‌های نوین در صنعت ساختمان در پروژه خود استفاده می‌کند یا خیر، در سقف وام پرداختی نقش دارد.

• وام بهینه از نگاه سازنده‌ها

  به‌رغم پرداخت طیف متنوعی از تسهیلات ساخت مسکن به سازنده‌ها در شبکه بانکی و با وجود افزایش سقف این تسهیلات در آغاز سال‌جاری، وام‌های ساخت با استقبال فعالان ساختمانی روبه‌رو نشده است.

• مطالبه حمایت دو وجهی از سازنده‌ها

  

  طی یک سال و نیم اخیر بازار مسکن پایتخت یک دوره رکود فوق سنگین را سپری کرده که هنوز هم اگرچه با شدت کمتر، اما ادامه دارد. حجم معاملات ماهانه آپارتمان مسکونی در تهران در تابستان پارسال معادل حجم معاملات در ماه نیمه تعطیل بازار مسکن یعنی فروردین بود و به حدود ۳ تا ۴ هزار فقره کاهش یافت. این در حالی است که در دوره‌های رکودی گذشته چنین افت حجمی معاملات در ماه‌های عادی سال (اردیبهشت تا اسفند که توزیع تعطیلات در آنها با فروردین متفاوت است) بی‌سابقه بوده است. به این ترتیب در برخی از ماه‌های یک سال و نیم اخیر بازار کمای کامل را تجربه کرد، چراکه کف مورد انتظار معاملات مسکن حتی در اوج رکود در شهر تهران، ماهانه حداقل ۷ هزار فقره است.

• مسیر ریلی تنظیم بازار مسکن

  

  شبکه حمل و نقل کارآمد را می‌توان به منزله «آب‌حیات» توسعه در دنیای مدرن توصیف کرد؛ به این معنا که همچون عصر بشر نخستین که هرکجا چشمه آبی وجود داشته، آنجا را برای سکونت گزیده و بعدها این نقاط به کانون‌های جمعیت‌پذیری تبدیل شده، در دنیای مدرن نیز هر شهری که به شبکه حمل‌ونقل عمومی کارآمد، سریع و در دسترس مجهز شود و اتصال آن با شهر بزرگ مادر در مجاورت از طریق یک سیستم ریلی برقرار شود، جاذب جمعیت خواهد بود؛ موضوعی که اگر از سوی متولی سیاستگذاری راه و مسکن در دولت مورد توجه قرار گیرد، می‌تواند در تنظیم وضعیت بازار مسکن ابرشهرها نیز اثرگذار باشد.

• شناسایی رقبای نوسازی در بافت‌ فرسوده

  

  نوسازی بافت‌های فرسوده به‌رغم آنکه‌ سال‌هاست از سوی دولت‌ به عنوان اولویت برنامه‌های ساخت وتامین مسکن معرفی می‌شود، اما در عمل آمارهای مربوط به آن عملکردی کاملا متفاوت را نشان می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد تنها درصد کمی از آنچه باید در هر سال در بافت‌های فرسوده در قالب طرح‌های نوسازی، احداث می‌شد، محقق شده است و برنامه‌های نوسازی عملا حتی در مقام وعده نیز از اولویت بخش مسکن خارج شده است و هم‌اکنون عمده توان دولت در بخش مسکن برای پیشبرد طرح اقدام ملی مسکن به کار گرفته شده است. هرچند نوسازی بافت‌های فرسوده به عنوان بخشی از طرح اقدام ملی مسکن در این طرح مطرح شده است، اما کارشناسان معتقدند عملکردهای قبلی وفعلی در این بخش به دلایل مختلف به هیچ عنوان رضایت بخش نیست.

• کلید تنظیم قیمت بازار مسکن در اقتصاد کلان است

  

  با پیشرفت روزافزون فناوری در جهان، همه کسب‌وکارها به سمت استفاده از نوآوری‌­­های استارت‌آپی رفته‌اند و بخش مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. در مجموع ۶ تا ۷ پلت‌فرم آگهی خرید و فروش مسکن در کشور فعالیت دارند و به‌طور متوسط حدود ۴۵ هزار آگهی مسکن در روز در این پلت‌فرم‌ها ثبت می‌شود که نسبت به سال ۹۶ حدود ۶۰ درصد میزان ثبت آگهی‌ها افزایش یافته که نشان از رشد توسعه بازار آنلاین خرید فروش و مسکن به‌رغم رکود معاملات است. براساس قانون دسترسی آزاد به اطلاعات، وزارت راه و شهرسازی در سال‌های گذشته اطلاعات معاملات مسکن را برای استفاده مردم، پژوهشگران، افراد فعال در حوزه اقتصاد مسکن و استارت‌آپ‌ها در سامانه خود قرار داد.

• حمایت و پشتیبانی از صنعت مسکن به روش نوین

  

  در سال‌های رکود بازار ساخت و ساز در کشور و تعطیلی یا نیمه تعطیل بودن حدود ۱۸۰ شغل اصلی و کلیدی مرتبط با حوزه مسکن و با وجود تجربه‌ای بسیار گران قدر و قدرتمند در زمینه‌های اجرایی متاسفانه به دلیل عدم برنامه‌ریزی مبتنی بر واقعیت‌های کسب و کار در کشور و روابط سیاسی عملا به جز مشتی شعار و خواستن‌های بدون پشتوانه از طرف مسوولان عایدی دیگر نصیب کارگروه‌های تخصصی اجرایی، مهندسان مشاور و سرمایه‌گذاران حوزه ساخت‌وساز نشد.

• بورس املاک و چند پرسش

  

  با رونق بازار سرمایه در سال گذشته و ماه‌های ابتدایی امسال، مدتی است که بحث راه‌اندازی بورس املاک ایران جدی شده و همین مساله مورد توجه فعالان بازار مسکن و بازار سرمایه قرار گرفته است. هر چند اطلاع‌رسانی در این خصوص تا کنون به خوبی انجام نشده است (و همین جای تعجب و گلایه دارد) و از جزئیات برنامه‌های این بورس اطلاع دقیقی در دست نیست، اما بر اساس مصاحبه‌های صورت گرفته، برخی از ابعاد این بورس به اطلاع عموم رسیده است.

• مسیر بازگشت رونق به بازار مسکن

  

  سیاست‌گذار، عرضه‌کننده و متقاضی اضلاع اصلی بازیگر در بازار مسکن هستند. شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکو‌د در بازار ساخت‌وساز، تحت تاثیر عوامل درونی و بیرونی این بازار سهم و نقش دو ضلع عرضه و تقاضا را تغییر می‌دهد در این میان سیاست‌گذار باید با اعمال روش‌های مناسب به ایجاد تعادل میان دو ضلع دیگر اقدام کند. با این حال به نظر می‌رسد طی یکسال و نیم اخیر که بازار مسکن در دوره متفاوت تری به لحاظ معاملاتی و قیمتی قدم گذاشته، آنچه سیاستگذار به انواع روش‌های تنظیم بازار طراحی کرده نتوانسته چندان کارآمد و موفق عمل کند. در نتیجه بخش خصوصی از یک سو و متقاضی از سوی دیگر برای ورود به بازار با موانع بیشتری روبه‌رو شده‌اند. نرگس رزبان در این گفت‌وگو ضمن بررسی علل بروز عدم تعادل شکل گرفته در بازار مسکن، مهم ترین موانع و راهکارهای رفع آنها را مورد بررسی قرار داده است. او در عین حال مهم‌ترین ماموریت دولت و همچنین تکالیف بخش‌خصوصی را بر شمرده است. این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید:

• بیراهه سیاست‌گذاری برای عرضه مسکن

  

  دبیر کانون سراسری انبوه سازان ایران در حالی سیاست‌گذاری‌های نادرست در حوزه تولید و عرضه مسکن را یکی از مهم‌ترین دلایل شکست اهداف توسعه مسکن در کشور می‌داند که در عین حال معتقد است، این سیاست‌گذاری نادرست در بخش‌های مختلف و از جنبه‌های گوناگون تاکنون آسیب‌های جبران‌ناپذیری را به این حوزه وارد کرده است.فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ایران، اشتباهات ساختاری سیاست‌گذار و قانون‌گذار بخش مسکن را یکی از مهم‌ترین موانع توسعه بازار عرضه مسکن به خصوص در بخش مسکن ارزان قیمت عنوان می‌کند. به اعتقاد وی آنچه مانع از توسعه عرضه مسکن ارزان‌قیمت است مداخله مستقیم و غیرکارشناسی بخش دولتی در این زمینه است که نمود خود را در طرح‌های ساخت مسکن مهر و ... نشان داده است در حالی‌که در زمان تعریف این پروژه‌ها با فاصله قیمتی اندک، امکان عرضه مسکن ارزان از سوی بخش‌خصوصی وجود داشته است.

• کیفیت، دانش سازمانی و توجه به نیاز مشتری، اصول شاخص گروه سرمایه‏گذاری مسکن است

  

  مقوله کیفیت در مجموعه سرمایه‌گذاری مسکن، جایگاه ویژه‌ای داشته و جهت دستیابی به ساخت‌وسازهای با درجه کیفی مطلوب در کنار سایر مؤلفه‌های مدیریت پروژه موفق از جمله زمان‌بندی، هزینه و پاسخ به نیاز مشتریان سازوکارهایی در قالب فرآیندها، دستورالعمل‌ها و چک‌لیست‌های تخصصی تدوین شده که همگی در کنار تجربه بیش از ۳۰ سال فعالیت در عرصه ساخت‌وساز تبدیل به مجموعه ارزشمند دانش سازمانی گروه سرمایه‌گذاری مسکن شده است که از مرحله طراحی تا اتمام عملیات یک پروژه ساختمانی را در بر می‌گیرد. به گفته «سید مسعود مروج‌جهرمی» برای این منظور علاوه بر تمرکز بر درس‌آموخته‌ها و فناوری‌های بهینه شده حاصل تجربیات گذشته، الگوبرداری از تجارب موفق حوزه ساخت‌وساز در کنار مطالعه و ارزیابی روش‌ها، سیستم‌ها و فناوری‌های جدید موجب ارتقای مستمر دانش سازمانی مجموعه سرمایه‌گذاری مسکن در حوزه تولید شده است. متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با «سید مسعود مروج‌جهرمی» معاون فناوری و مدیریت ساخت گروه سرمایه‌گذاری مسکن است.

• استراتژی گروه، پیشرو بودن همه‏جانبه در بازار مسکن است

  

  شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در ابتدا شامل دفتر مرکزی و شعب مختلف بود تا این‌که ساختار آن بر اساس استراتژی‌های تعیین‌شده در سال ۸۴ به هلدینگ و شرکت‌های تابعه تبدیل شد و در مدت زمان ۱۰ سال گذشته، از بین این شرکت‌های تابعه نیز ۶ شرکت وارد بورس شدند. «حمیدرضا شیرزاد» در گروه سرمایه‌گذاری مسکن، مسئولیت معاونت برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار و به تبع آن، تدوین استراتژی شرکت و تجدید ساختار شرکت و نیز بازمهندسی فرآیندهای شرکت را بر عهده دارد. متن گفت‌وگو دنیای اقتصاد با وی به شرح ذیل است:

• تامین مالی حداکثری پروژه‏های در دست ساخت با اتکا به روش‏های جدید بازار سرمایه

  

  برای تامین منابع مالی ساخت‌وساز و خرید خانه، مشکلات مزمنی وجود دارد و هنوز پروژه‌های ساختمانی به روش‌های سنتی تامین مالی متوسل هستند که البته به گفته کارشناسان صنعت ساخت‌وساز دیگر این روش‌ها جواب‌گوی نیاز جامعه برای عرضه سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی نیست و باید به دنبال روش‌های نوینی بود. در همین راستا معاون مالی و منابع انسانی گروه سرمایه‌گذاری مسکن معتقد است: اکنون طیف گسترده‌ای از منابع و تکنیک‌ها برای تامین مالی توسعه مسکن و گسترش و نوسازی طرح‌های ساختمانی وجود دارد؛ مستغلات و امور مالی همواره در پیوند با یکدیگر بوده‌اند اما طی دو دهه‌ اخیر، پیچیدگی و درهم‌آمیختگی ابزار‌های مالی گسترش چشم‌گیری در اروپا، آمریکا و خاور دور داشته و حتی پاره‌ای از این ابزار‌ها در بازار‌های مالی بین‌المللی مورد معامله قرار گرفته و بازار‌های سرمایه به‌شدت جهانی شده است. متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با «حنظله فندرسکی» معاون مالی و منابع انسانی گروه سرمایه‌گذاری مسکن است.

• پروژه‌های شاخص گروه سرمایه‌گذاری مسکن

• توسعه یک شهر

  

  شهر جدید پرند هم پایتخت مسکن مهر کشور و هم در پروژه اقدام ملی مسکن بیشترین سهمیه احداث واحدهای مسکونی را بین شهرهای جدید دارا است. افزایش بودجه شرکت عمران شهر جدید پرند از ۳۵۰ میلیارد تومان در سال گذشته به نزدیک ۷۰۰ میلیارد تومان در سال جاری در حالی صورت می‌گیرد که سهم این شهر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی برنامه اقدام ملی مسکن ۲۵ هزار واحد یعنی ۲۵/ ۶ درصد سهمیه کل کشور است که بیشترین سهمیه بین شهرهای جدید را دارا است.

• رفاه شهروندان

  

  پیرو سیاست‌های وزرات راه و شهر سازی و پیگیری‌های ویژه مدیر عامل شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید، برای ارتقای کیفیت زیستی شهروندان و افزایش خدمات روبنایی شهر جدید پرند از دو سال گذشته برنامه‌هایی را آغاز کردیم. سال گذشته به بسیاری از اهداف تعیین شده در این زمینه رسیدیم و برای امسال هم ادامه همان سیاست‌ها را داریم. با توجه به اینکه برنامه اقدام ملی مسکن در شهر جدید در حال پیگیری بوده از این رو خود را موظف می‌دانیم در کنار احداث واحدهای مسکونی جدید بتوانیم خدمات جانبی و وابسته را نیز تدارک ببینم که شهروندانی که در آینده در این شهر مستقر می شوند از این خدمات رفاهی بیشتری بهره‌مند شوند.

• پایتخت برنامه اقدام ملی مسکن

  

  یکی از محاسن برنامه اقدام ملی مسکن که آن را از طرح های مشابه متمایز می‌کند، بحث تنوع ساکنان این طرح است؛ ساکنان این طرح هم از اقشار متوسط به پایین و متوسط به بالا هستند. هم واحدهای مسکونی در نظر گرفته شده که حداقل نیازهای ساکنان را تامین کند و هم واحدهای مسکونی که حائز استاندارهای بالاتری است. به عقیده کارشناسان این تنوع مالی ساکنان می‌تواند در توسعه شهر هم موثر باشد و در تمامی طرح های مسکن در دنیا پذیرفته شده است. شهر جدید پرند با موقعیت ویژه جغرافیایی خود نظیر دسترسی به دو آزاد راه اصلی کشور (تهران-قم و تهران-ساوه) و همچنین نزدیکی به فرودگاه بین المللی امام خمینی، بیشترین سهم از برنامه اقدام ملی مسکن را دارا است و از این بابت می‌توان گفت که پایتخت برنامه اقدام ملی کشور است. محسن وطن خواهی، مدیر عامل شرکت عمران شهر جدید پرند از افتتاح ۱۳۰۰ واحد مسکونی به زودی خبر داده است. برای تحقق ظرفیت ۲۵ هزار واحدی برنامه اقدام ملی مسکن پرند قرار است ۴۰۰ هکتار اراضی جدید به شهر پرند اضافه شود. برای آشنایی با برنامه های این شهر در برنامه اقدام ملی مسکن با وی گفت و گو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.

• رنج صنعت سیمان از آدرس‌های غلط

  

  صنعت سیمان ایران در سال‌های اخیر با رکود ادامه‌داری مواجه بوده است. عوامل مختلفی در این رکود و کاهش تولید سیمان اثرگذار بوده‌اند که از جمله آنها می توان به حالت نیمه تعطیل پروژه های عمرانی و رکود مسکن اشاره کرد. در سال گذشته وعده ها برای افزایش قیمت سیمان و اجرای طرح‌هایی همچون مسکن ملی، امید‌ها را به بازگشت این صنعت به روز‌های خوش زنده کرده بود اما در سال ۹۹ هم گشایشی برای تولیدکنندگان این ماده استراتژیک توسعه حاصل نشد و علیرغم تورم عمومی بسیار بالا، دولت با ادامه قیمت گذاری سفارشی کماکان مانع از واقعی شدن قیمت سیمان شده است. امروز قیمت سیمان تا اندازه ای در کشور ما ارزان است که به تعبیر سیمانی ها ارزان تر از خاک به فروش می رسد. این در حالی است که قیمت هر تن سیمان در بازارهای جهانی به حدود ۸۰ دلار می رسد. در چنین شرایطی که افزایش هزینه‌های تولید بویژه تجهیزات وارداتی خطوط تولید، این صنعت را با چالش های جدیدی مواجه کرده است، برخی از سازندگان مسکن در حالی نسبت به رشد ۲۰ درصدی قیمت ها در سال ۹۹ اظهار نگرانی می کنند و نسبت به افزایش قیمت مسکن هشدار می دهند که در سال هایی که قیمت سیمان هیچ گونه افزایشی را تجربه نکرده بود، قیمت مسکن تا چند برابر افزایش داشته است.

• تهویه مطبوع در ساختمان‏سازی و شهرسازی مدرن یک الزام است

  شهرسازی مدرن در دهه‌های اخیر ساختار شهرنشینی و نیازهای شهروندان را به کلی تغییر داده است. جدا از تغییر ذائقه و سلیقه مشتریان که در تمام صنعت‌ها موضوع چالش ‌برانگیزی به‌حساب می‌آید بحث پیرامون طراحی و نصب مناسب تاسیسات ساختمان، مطابق با استانداردهای کیفی، توجه به جزییات اجرایی و صرفه‌جویی در مصرف انرژی همگی از جمله عواملی است که باید در انتخاب یک سیستم تهویه مطبوع صنعتی، مورد توجه قرار گیرد.