در گفت‌وگو با عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری بررسی شد
شناسایی رقبای نوسازی در بافت فرسوده
محمد آئینی، عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، در تشریح دلایل آنچه منجر شده است نوسازی بافت‌ها و واحدهای مسکونی فرسوده از گذشته تا به امروز عملا مطابق با برنامه‌ها و برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته پیشرفت نکند عوامل متعددی را در این باره و در گفت‌وگو با روزنامه «دنیای‌اقتصاد» مطرح کرد.
به گفته وی در بسیاری از موارد وجود منافع متضاد در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده در غیاب قوانین بازدارنده منجر به ایجاد مانع در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده شده است. وی با بیان اینکه موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده و عوامل موثر در ایجاد مانع در مسیر نوسازی را می‌توان به دو دسته عوامل درونی و بیرونی مربوط به این پهنه‌های شهری طبقه‌بندی کرد، گفت: علاوه بر ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده، نکته مهم‌تر جلوگیری از تشدید فرسودگی یا در بیان بهتر، جلوگیری از شکل‌گیری بافت‌های فرسوده جدید در نتیجه ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه است.
وی با بیان اینکه هم‌اکنون و در نتیجه برخی آشفتگی‌ها، بی نظمی‌ها و بی‌قانونی‌ها، خطر شکل‌گیری بافت‌های فرسوده جدید تنها به فاصله سال‌های نه چندان دور از ساخت واحدهای مسکونی در کمین شهرها است، افزود: یکی از عواملی که می‌تواند این موضوع را تشدید کند آن است که در حوزه ساخت‌وساز نوعی بی‌قانونی مشاهده میشود؛ خلا قانون و از آن مهم‌تر یکسان بودن ضوابط قانونی برای همه مناطق، می‌تواند منجر به ساخت‌وسازهای ناکارآمد در شهرها شود. این ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه در غیاب قوانین کارآمد در کنار سایر عوارضی که برای شهر دارد می‌تواند منجر به ایجاد بافت‌های فرسوده جدید شود.
آیینی در حالی مقابله با گسترش سکونتگاههای رسمی و همچنین جلوگیری از ایجاد آنها را از ضرورت‌های مهم عرصه نوسازی و بهسازی عنوان کرد که در عین حال، افزود: علاوه بر نواقص وخلاء‌های قانونی، یک عامل مهم دیگر در این زمینه هم می‌تواند واهمه‌ای باشد که از تنش‌های اجتماعی وجود دارد. در برخی موارد، واهمه اجتماعی و ترس از واکنش‌های اجتماعی مانع از اجرای دستورالعمل‌ها وقوانین در حوزه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی و مقابله با شکل‌گیری و تخلفات آنها از سوی برخی مسوولان میشود. این‌گونه ملاحظات هم باعث میشود در بسیاری از موارد به لحاظ حقوقی، برنامه‌ها و طرح‌های مصوب در حوزه‌های شهری از جمله نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده به خصوص موضوع ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی و مقابله با آنها به سرانجام مطلوب نرسد. از همه مهم‌تر نبود نظارت سیستمی کافی در نبود نظارت فردی، مانع از اجرای درست بسیاری از برنامه‌ها و مصوبه‌ها میشود. باید هر گونه مسیر کسب منفعت شخصی در مواردی که پای تامین منافع عمومی در میان است مسدود شود. این نظارت باید سیستمی باشد و بدون ملاحظات انسانی اعمال شود. عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران تصریح کرد: در خصوص نوسازی بافت‌های فرسوده وعوامل موثر در روند ساخت‌وساز در این محدوده‌های شهری دو عامل بیرونی و درونی بافت‌ها را می‌توان مورد بررسی قرار داد.
وی با بیان اینکه در طرح‌ها و مصوبات بخش مسکن همواره رقبایی برای نوسازی بافت‌های فرسوده وجود داشته است، خاطرنشان کرد: یکی از اصلی‌ترین رقبای نوسازی بافت‌های فرسوده، برخی تلاش‌ها برای الحاق برخی از اراضی به محدوده‌های قانونی شهری است. به عنوان مثال در برخی از مقاطع زمانی مشاهده شده است که در حاشیه برخی شهرها گروه‌هایی برای الحاق زمین‌هایی مثلا در مساحت‌های مختلف چند هزار هکتاری به محدوه قانونی شهر تلاش کرده‌اند و با اعمال فشارهایی کوشش کرده‌اند این زمین‌ها را به محدوده قانونی شهرها متصل کنند.
به گفته آئینی شاید بتوان از این عامل به عنوان مهمترین مانع یا مهمترین رقیب نوسازی بافت‌های فرسوده یاد کرد.وی در این باره افزود: این گونه اقدامات موجب میشود نوسازی بافت‌های فرسوده یا هسته‌های فرسوده درون شهرها کند شود. در واقع این زمین‌ها مانند رقیبی برای بافت‌های فرسوده محسوب می‌شوند. زمانی که این زمین‌ها که ساخت‌وساز بر روی آنها راحت‌تر است و برخی دردسرهای مربوط به نوسازی بافت‌فرسوده و ساخت‌وساز در این بافت‌ها را ندارد، وجود نداشته باشد، سازنده‌ها نیز برای ساخت‌وساز و انجام فعالیت‌های حرفه‌ای خود وارد بافت‌های فرسوده نشده و نوسازی بافت‌های فرسوده تسریع نمی‌شود. در واقع زمانی که زمینی راحت‌تر در فضایی مناسب‌تر با دردسرهای کمتر در اختیار سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی گذاشته میشود، عملا نوسازی بافت‌های فرسوده کند میشود و سازنده‌ها تمایل کمتری برای ورود به بافت‌های فرسوده از خود نشان می‌دهند. این در حالی است که در نبود این اراضی و نفع اقتصادی برای ساخت‌وساز روی آنها، سازنده‌ها به بافت‌های میانی شهر و نوسازی بافت‌های فرسوده هدایت می‌شدند.
وی تاکید کرد: در واقع می‌توان گفت سیاست‌های توسعه شهری رقیب، مثل توسعه متصل وحتی در برخی موارد سیاست توسعه برخی از شهرهای جدید به نوعی در تضاد با اهداف نوسازی بافت‌های فرسوده قرار می‌گیرد. تا زمانی که به طور جدی سیاست نوسازی بافت‌های فرسوده عملیاتی نشود وموانع موجود در این زمینه برداشته نشود هر چه به سمت ساخت و توسعه شهرهای جدید و ساخت‌وساز در این پهنه‌ها حرکت کنیم و از سوی دیگر به سمت الحاق به محدوده و توسعه افقی شهرها برویم، خودبه‌خود نوعی تضاد با سیاست نوسازی بافت‌های فرسوده ایجاد میشود. در واقع لازم است ابتدا تمام ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده برای نوسازی و بهسازی و تامین مسکن شناسایی شده و مورد استفاده قرار بگیرد و در وهله بعد سایر سیاست‌های توسعه شهری همچون سیاست توسعه منفصل مورد پیگیری و اجرا قرار بگیرد.
آیینی همچنین یکی از مهمترین عوامل رشد و گسترش سکونتگاههای غیررسمی را نادیده گرفتن توان مالی و اقتصادی ساکنان بافت‌های فرسوده و مناطق ضعیف شهر در طرح‌های توسعه شهری و در نتیجه رانده شدن آنها به حاشیه عنوان کرد. وی در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: مطالب مهمی که در این رابطه وجود دارد آن است که در قوانین، زمانی که در طرح‌های توسعه شهری از جمله طرح‌های تفصیلی حداقل تفکیک بنا عددی تعیین میشود که تامین آن از توان اقشار متوسط و پایین خارج میشود، این افراد از مناطق جنوبی به حاشیه‌ها رانده می‌شوند. یعنی وقتی اراضی براساس قوانین موجود در متراژ‌های کمتر از ۱۵۰ تا ۲۰۰ متر امکان تفکیک ندارند گروه قابل توجهی از مردم هم توان خرید زمین‌های بزرگتر را ندارند، بنابراین در همان بیغوله‌های ۳۰ تا ۴۰ متری در حاشیه‌ها و سکونتگاههای غیررسمی اقدام به تامین سرپناه برای خودشان می‌کنند و سکونتگاههای غیررسمی را ایجاد می‌کنند و توسعه می‌دهند. در این زمینه نوعی تضاد قانونی نیز قابل شناسایی است چون به دلیل عدم تطبیق قوانین شهری و شهرسازی با توان مردم به عنوان ریشه یکی از تعارض‌های جدید در نوسازی بافت، این موضوع در توسعه فرسودگی و توسعه حاشیه نشینی موثر است.
عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران در تشریح راهکارهای موثر در تسریع و بهبود روند نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: نکته مهمی که در این ارتباط وجود دارد آن که تا زمانی‌که منافع ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده با منافع عمومی همسو نشود، مشارکت در عرصه نوسازی بافت فرسوده به طور درست و کافی محقق نمی‌شود و نمی‌توان انتظار داشت همه ساکنان و مالکان بافت‌های فرسوده از امر نوسازی و فرآیند نوسازی استقبال کنند. یعنی به لحاظ منفعت اقتصادی نیز باید این موضوع مورد توجه قرار بگیرد و نوسازی هم برای ساکنان و هم برای عموم دارای منفعت و صرفه اقتصادی و اجتماعی باشد. باید فضایی ایجاد شود که منافع ساکنان در جهت منافع عمومی قرار گرفته و همراستا با آن تامین شود. در واقع در شرایطی که منافع عمومی از بابت ایجاد ایمنی جانی برای عموم مردم نوسازی بافت‌های فرسوده را در اولویت برنامه‌های دولت در بخش مسکن قرار می‌دهد باید منافعی فراتر از این موضوع به لحاظ اقتصادی هم برای سازنده‌ها و هم به خصوص برای مالکان و ساکنان بافت‌های فرسوده فراهم شود که این افراد نیز حاضر به مشارکت با دولت در امر نوسازی شوند. به گفته آئینی در این زمینه وضع برخی قوانین موثر و اثرگذار نیز از شروط اساسی است؛ وی در این باره گفت: تسریع در فرایند نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری از سویی به قانون نیز برمی‌گردد. قانون باید الزامی را ایجاد کند که زمانی‌که اکثریت ساکن و مالک در یک محله فرسوده حاضر به نوسازی می‌شوند اقلیت مخالف نوسازی هم از این قانون تبعیت کنند و حاضر به نوسازی شوند. در واقع باید تدابیری اندیشیده شود که این الزام در برابر محترم بودن حق مالکیت افراد بتواند جایگاه خود را پیدا کند، چرا که در این زمینه برخوردهای سخت‌گیرانه‌ای انجام میشود. قوانین اینچنینی همچون قانون ارث و مشکلات مربوط به آنها هم از دیگر موانع نوسازی هستند که باید در این زمینه مورد بازنگری و بازبینی قرار بگیرند .یعنی باید تدابیری اتخاذ شود که با تسهیل برخی قوانین قبلی زمینه تسریع امر نوسازی فراهم شود و در هر کجا خلاء قانونی وجود دارد با تهیه و تصویب قوانین کارآمد در این حوزه اقدامات موثر انجام شود.
آئینی از سوی دیگر بر ضرورت جلوگیری از شکل‌گیری بافت‌های فرسوده جدید تاکید کرد و گفت: در نظام ساخت‌وساز شهری نیز باید با مقابله با تعارض‌ها و تضادهای موجود و همچنین وضع و عمل به قوانین، زمینه‌های شکل‌گیری بافت‌های فرسوده جدید در نتیجه ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه را مسدود کنیم.
وی در این باره توضیح داد: اولین راهکار آن است که مکانیزمی در حوزه ساخت‌وساز وجود داشته باشد که در قبال و در مواقع بروز تعارض‌ها، تضادها و تخلفات بتواند تمامی عوامل دخیل را مواخذه کند. در حال حاضر تخلفات ساختمانی که مالک مرتکب میشود توسط پیمانکار و سازنده صورت می‌گیرد، اما در هیچ کجای قانون پیمانکار و سازنده برای تخلف از قانون مواخذه نمی‌شوند و مالک در مراجعه به شهرداری برای دریافت پایان کار در صورت تخلف به کمیسیون ماده ۱۰۰ معرفی میشود. لازم است تمام عوامل دخیل در این امر مواخذه شوند؛ از شهرداری که به موقع نظارت کافی نداشته است تا مهندس ناظر ساختمانی که تخلف را گزارش نکرده است؛ سازنده‌ای که دخیل بوده در تخلف و به تخلف دامن زده است و مالک که متخلف اصلی شناخته میشود. این در حالی است که در شرایط فعلی، یک قانون جامع که بتواند برخورد کامل با عوامل دخیل در تخلفات ساختمانی داشته باشد در اختیار نداریم. از سوی دیگر قانونی هم وجود ندارد تا به واسطه آن دریافت جریمه در قبال مجاز سازی تخلفات ساختمانی را ممنوع کند. شاید گفته شود که به دلیل مباحث مربوط به مقابله با اتلاف سرمایه‌های ملی شاید امکان‌پذیر نباشد که تمام ساختمان‌هایی که تخلف در آنها صورت گرفته است را قلع و قمع کرد، ولی جرایم باید به حدی باشد که برای متخلفان صرفه نداشته باشد و به گونه‌ای نباشد که تخلف نسبت به هزینه‌ای که فرد برای مجازسازی آن پرداخت می‌کند همچنان به صرفه باشد. در حقیقت این جرایم باید بازدارنده باشد و به حدی برسد که فرد تصور تخلف نیز از ذهنش خطور نکند. از طرف دیگر هم باید علاوه بر جریمه مالی جرایم دیگری برای سازنده همچون سلب حق فروش از سازنده یا اعمال محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های دیگری در نظر گرفته شود که سازنده‌ها دیگر به فکر تخلف با انگیزه کسب سود بیشتر هم نباشند. حتی بالاتر از این سازوکاری باید تدارک دیده شود که مالکی که مرتکب تخلف در ساخت‌وساز شد برای ملک وی سند صادر نشود. در واقع می‌توان از این طریق مسیرهای تخلف ساختمانی را مسدود کرد، چرا که وقتی هزینه تخلف ساختمانی تا این اندازه بالا می‌رود نه تنها سازنده‌های فاقد صلاحیت ودانش کافی که به صورت سهوی مرتکب تخلف می‌شوند به عرصه ساخت‌وساز ورود نمی‌کنند بلکه سازنده‌های دیگر نیز به هیچ وجه به فکر تخلف نمی‌افتند. از سوی دیگر لازم است تا سهم منابع پایدار در سبد درآمدی شهرداری‌ها به ۷۰ درصد افزایش یابد و با دریافت عوارض سهل‌الوصول از سوی شهرداری‌ها از شهروندان در ازای ارائه خدمات در شهر، وابستگی مدیریت شهری به لحاظ درآمدی به عوارض و تخلفات ساختمانی کاهش یابد.
وی تاکید کرد: در حقیقت لازم است شهروندان هزینه‌های سکونت در شهر را به شهرداری پرداخت کنند تا شهرداری‌ها نیز ناچار به کسب درآمد از تخلفات ساختمانی نباشند و بتوانند به صورت جدی و با رفع وابستگی به درآمد تخلفات و عوارض ساختمانی، با تخلف و متخلفان برخورد قانونی و اصولی کنند.
