۲۳ چالش بازار ساخت وساز
بدیهی است به چالش‌هایی که در زیر خواهد آمد می‌توان موارد دیگری افزود که در نوشتار مختصری از این دست امکان پرداختن به همه آنها وجود ندارد. همچنین تبیین هر یک از مواردی که در زیر خواهد آمد نیازمند نگارش مقاله‌ای مستقل است، اما به صورت فهرست‌وار چالش‌های بازار ساخت‌وساز مسکن و موانع پیش‌روی بخش‌خصوصی چیست؟
۱- پیوستگی اقتصاد مسکن با سیاست‌های کلان اقتصادی کشور، به گونه‌ای که تصور حل مشکل مسکن بدون حل مشکلات اقتصاد کلان دور از ذهن می‌کند. تا زمانی که سرعت رشد تولید نقدینگی بالا منجر به تورم‌های شدید می‌شود و همچنین با کسری بودجه مداوم دولت‌ها مواجه هستیم که در برخی موارد این کسری بودجه‌ها از طریق روش‌های تورم‌زا تامین می‌شود و از یک‌سو با رشد اقتصادی پایین و در بسیاری سال‌ها رشد اقتصادی منفی مواجهیم و در دیگر سو با کاهش درآمد سرانه دست به گریبانیم، حل مشکل مسکن و ساخت‌وساز دشوار خواهد بود.
۲- عدم اشراف سیاستگذار بر مبانی اقتصاد مسکن و نداشتن استراتژی معین در حوزه مسکن که نشات گرفته از عدم توسعه احزاب در کشور است، باعث می‌شود دولت‌ها بدون معرفی سیاست‌های اقتصادی معین وارد حوزه انتخابات شوند و به جای تشریح جزئیات طرح‌ها و برنامه‌های خود به کلی‌گویی و گاه رفتارهای پوپولیستی بپردازند.
شاهد این مدعا در دولت تدبیر و امید معرفی دو وزیر راه و شهرسازی (دکتر آخوندی و سپس دکتر اسلامی) با رویکردی کاملا متفاوت و گاه متضاد در حوزه تولید مسکن است. با اینکه وزیر قبلی کاملا مورد تایید دولت بود و حتی در جلسات استیضاح مجلس، دولت به صورت کامل از دکتر آخوندی حمایت می‌کرد، ولیکن در کمال تعجب شاهد بودیم پس از استعفای وزیر قبلی، دولت دکتر اسلامی‌را با رویکردی کاملا متفاوت با وزیر قبلی معرفی می‌کند.
۳- مداخله سیاستگذار در تولید مسکن به جای ریل‌گذاری و هدایت و حمایت بخش‌خصوصی برای تولید مسکن.
۴- عدم بهره‌گیری دولت‌ها از نظرات کارشناسان اقتصاد مسکن و استفاده مشورتی از غیر متخصصین.
۵- استفاده از روش اشتباه آزمون و خطا در معرفی طرح‌های وزارتی مسکن و تکرار برخی خطاهای گذشته.
۶- عدم تخصیص اعتبار لازم جهت انجام مطالعات تخصصی قبل از اجرا و ابلاغ طرح‌ها که منجر به اجرای طرح‌های متعدد ناکارآمد در حوزه مسکن می‌شود. این طرح‌های ناکارآمد پس از اجرا با اتلاف منابع و زمان، خود به چالش جدیدی در حوزه مسکن می‌انجامند.
۷- توزیع نامناسب امکانات و خدمات شهری با توسعه نامتوازن شهرسازی. به عبارتی ایجاد فضاهای باز شهری، فضاهای سبز، خدمات ورزشی، خدمات درمانی، پارکینگ‌های محله‌ای، ساماندهی معابر و ... در مناطق قدیمی‌شهرها و بافت‌های فرسوده به میزان لازم صورت نمی‌گیرد و در این زمینه با توزیع نامتوازن مواجه هستیم.
۸- کاهش توجیه اقتصادی تولید مسکن برای بخش‌خصوصی که اصلی‌ترین تولیدکننده مسکن است. سال‌ها است که براساس ذهنیت سود ساخت‌وساز در دهه‌های گذشته، تصور نادرستی از سود ساخت‌وساز در اذهان عمومی‌شکل گرفته است و متاسفانه گاهی شاهد نظریات غیرکارشناسانه در این حوزه مانند بازدهی ۲۰۰ درصدی ساخت‌وساز که توسط برخی غیرمتخصصان عنوان می‌شود هستیم.
در بسیاری از موارد درصد سود واقعی تولید مسکن (پس از کسر تورم ) رقمی‌پایین است که یکی از دلایل کاهش رغبت بخش‌خصوصی به تولید مسکن است.
در حال حاضر نیاز به تولید ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در سال در کشور وجود دارد، ولیکن میزان تولید مسکن در کشور رقمی بسیار پایین‌تر از نیاز سالانه است در صورتی‌که اگر تولید مسکن دارای سود سرشاری بود با توجه به اینکه امکان ورود به بازار ساخت‌وساز برای عموم فراهم است و پیش شرط خاصی ندارد، باید شاهد اقبال گسترده بخش‌خصوصی جهت تولید مسکن می‌بودیم، ولیکن آمار صدور پروانه‌های ساختمانی چنین امری را نشان نمی‌دهد.
در بسیاری موارد با توجه به وجود خلأهای قانونی خرید و فروش ملک توجیه اقتصادی به مراتب بیشتری نسبت به ساخت مسکن دارد.
۹- افزایش شدید قیمت زمین و کمبود زمین مناسب ساخت از مهم‌ترین چالش‌های تولید مسکن است. شایان ذکر است که در حال حاضر قیمت زمین بخش اعظمی‌از قیمت تمام شده واحدهای تولیدی را شامل می‌شود و دیر زمانی است که نسبت تساوی بین قیمت هر متر مربع زمین و واحد نوساز وجود ندارد و در بسیاری موارد این نسبت از ۶/ ۱ هم فزونی یافته که بیانگر افزایش سهم زمین از قیمت واحد مسکونی است.
۱۰- افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی و نوسانات قیمتی که باعث افزایش ریسک تولید مسکن می‌شود.
۱۱- افزایش مداوم هزینه‌های غیرساختمانی ساخت‌وساز شامل هزینه‌های نظام مهندسی و تهیه نقشه، مجری ذی‌صلاح، عوارض شهرداری، جرایم ماده صد، هزینه‌های افراز و سند و ...
البته همه ارگان‌های ذی‌ربط، خود با مشکلات مالی عدیده‌ای روبه‌رو هستند، اما انتخاب ساده‌ترین راه یعنی انتقال مشکلات مالی به تولیدکننده و در نهایت مصرف‌کننده مسکن چندان مطلوب به نظر نمی‌رسد.
۱۲- سیستم معیوب و زمان بر اداری در مراحل مختلف مانند اخذ مجوزات در ادارات و سازمان‌های مختلف مانند شهرداری‌ها، نظام مهندسی، ثبت اسناد و املاک و ...
این میزان بوروکراسی اداری غیر از ایجاد برخی زمینه‌های فساد اداری باعث افزایش زمان سیکل تولید مسکن می‌شود و این خواب سرمایه تولیدکننده مسکن منجر به کاهش سود ساخت‌وساز و تاخیر در ورود مجدد سازنده‌ها در پروژه‌های آتی می‌شود.
۱۳- میزان اندک تسهیلات ساخت مسکن و برخی سخت‌گیری‌ها جهت اعطای این تسهیلات در کنار نرخ بالای تسهیلات مسکن و دوره بازپرداخت کوتاه این تسهیلات از دیگر چالش‌های ساخت مسکن است.
۱۴- ضعف در بخش تقاضا به علت عدم توانایی خریدار مصرفی مسکن با توجه به افزایش قیمت‌های شدید صورت گرفته از دیگر نکات قابل توجه است. شایان ذکر است که تسهیلات بانکی پوشش‌دهنده درصد کمی از قیمت مسکن است و از دیگر سو خریداران مصرفی توان پرداخت ارقام بالای اقساط مسکن را ندارند.
۱۵- با کمبود شدید عرضه واحدهای کوچک متراژ در مناطق ضعیف و میانی و مازاد عرضه واحدهای لوکس متراژ بالا در مناطق برخوردار شهرها مواجه هستیم.
۱۶- استفاده سرمایه‌ای از ملک به‌واسطه اقتصاد بیمار کشور نیز حائز اهمیت است.
بسیاری از خریداران مسکن از ملک به عنوان کالایی مصرفی استفاده نمی‌کنند، بلکه از ملک به عنوان سپر تورمی جهت مصون ماندن از تبعات تورم و کاهش ارزش پول ملی بهره می‌برند که منجر به تنگ تر شده عرصه بر خریداران مصرفی می‌شود.
۱۷- بنگاه‌داری بانک‌ها در حوزه مسکن از بزرگ‌ترین چالش‌های پیش روی بخش‌خصوصی است.
بانک‌ها با انحراف از وظایف اصلی خودشان به صورت مستقیم یا توسط شرکت‌های وابسته به خودشان انواع پروژه‌های تجاری، اداری و مسکونی را تعریف کرده‌اند.
این امر به غیر از ایجاد مشکلات در اقتصاد کلان منجر به تشدید مشکلات ساخت‌وساز با ایجاد رقابت نامتوازن با بخش خصوصی می‌شود.
۱۸- عدم صنعتی‌سازی ساختمان و کاستی‌های بسیار در حوزه انبوه‌سازی مسکن و عدم بهره‌گیری از تکنولوژی روز دنیا و همچنین عدم نظارت موثر بر ساخت مسکن که باعث کم شدن عمر مفید ساختمان‌های احداثی می‌شود.
۱۹- عدم جهت‌گیری مناسب و موثر در هدایت تسهیلات بانکی جهت هدایت سرمایه‌ها و سازنده‌ها از ساخت واحدهای مسکونی متراژ بالا در مناطق مرفه شهر به مناطق کم برخوردار و میانی شهرها از دیگر مشکلات حوزه ساخت مسکن است.
۲۰- ضوابط و قوانین حمایتی شهرداری هم به منظور هدایت سازنده‌ها به بافت فرسوده و مناطق کم برخوردار شهر ناکافی است.
۲۱- خلاء آموزش‌های حقوقی املاک نیز در بحث خرید و فروش و هم در مقوله مشارکت در ساخت از دیگر چالش‌های قابل ذکر در حوزه مسکن است.
درحال حاضر بیشترین دعاوی محاکم قضایی ایران به دعاوی ملکی اختصاص یافته است که با دادن آموزش‌های حقوقی مختصر می‌توان از حجم گسترده این دعاوی و به تبع آن فریز شدن سرمایه‌ها قابل بازگشت به چرخه مسکن کاست.
۲۲- ساخت مال‌ها و پروژه‌های بزرگ تجاری فراتر از نیاز شهرهای بزرگ هم بسیار زیانبار است.
این مال‌ها از یک سو باعث حبس سرمایه‌های کلان شده که از تولید خارج می‌شوند و از دیگر سو به علت قیمت بسیار زیاد واحدهای تجاری از این دست فقط نقش آخرین حلقه واردات کالاهای لوکس مصرفی را دارند و تولیدکنندگان داخلی توان حضور و ارائه محصولات خود را در واحدهای تجاری بسیار گران‌قیمت ندارند.
شایان ذکر است که احداث چنین مال‌هایی باعث افزایش قیمت زمین در آن مناطق و خروج بخشی از سازنده‌ها از آن منطقه می‌شود.
۲۳- تاثیر متقابل بازارهای موازی نظیر طلا و ارز و بورس.
آنچه در موارد بالا مورد اشاره قرار گرفت بخشی از چالش‌های ساخت‌وساز بخش‌خصوصی در حوزه مسکن است. دولت می‌تواند برای رفع این چالش‌ها اقدامات متعددی از جمله مواردی که در زیر می‌آید را در نظر داشته باشد:
۱- ایجاد انضباط مالی و بودجه‌ریزی صحیح و تلاش برای افزایش نرخ رشد اقتصادی و سرانه درآمد خانوارها.
۲- عدم تامین کسری بودجه از راه‌های تورم زا و ممانعت از افزایش پایه پایه پولی.
۳- بهره‌گیری از مطالعات تخصصی در حوزه مسکن و تعریف طرح‌های بلندمدت توسعه مسکن.
دولت‌ها باید بشدت از تعریف پروژه‌های متعدد غیرکارشناسانه کوتاه‌مدت به جهت بهره‌برداری سیاسی در دوره‌های ۴ ساله پرهیز کنند.
۴- تدوین طرح‌هایی جهت تسهیل فضای کسب و کار و کاستن از بوروکراسی‌های زمان بر اداری
۵- اصلاح قوانین مالیاتی.
۶- اصلاح قانون پیش فروش مسکن و تسهیل در تامین مالی ساخت‌وساز.
۷- ایجاد هماهنگی بیشتر بین دستگاه‌های دخیل در حوزه ساخت مسکن.
۸- برگزاری جلسات منظم وزارت راه و شهرسازی با توسعه گران و نمایندگان تولیدکننده مسکن در بخش‌خصوصی و استماع نظرات و مشکلات آنها.
۹- برگزاری جلسات منظم وزارت راه و شهرسازی با تحلیلگران اقتصاد مسکن.
۱۰- تدوین و اصلاح قوانین جهت هدایت ساخت‌وساز به بافت‌های فرسوده و مناطق میانی و کم برخوردار شهرها از طریق مشوق‌ها و تخفیف‌های موثر جهت ایجاد توجیه اقتصادی بیشتر ساخت‌وساز در این مناطق.
۱۱- عدم ورود دولت به ساخت مسکن و ایفای نقش سیاست گذار در حوزه تولید مسکن با تسهیل شرایط برای بخش‌خصوصی.
۱۲- توزیع مناسب و عادلانه امکانات و خدمات شهری در تمام پهنه شهر
۱۳- تقویت همزمان طرف عرضه و تقاضا از طریق تعریف تسهیلات موثر با دوره بازپرداخت مناسب و نرخ بهره پایین.
