پیوند بی‌سرانجام بورس و مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، موضوع برقراری پیوند میان دو بازار «سرمایه» و «مسکن» یکی از دغدغه‌هایی بود که از ابتدای عمر دولت یازدهم از سوی دولتمردان دنبال شد. گشایش مسیر تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را نیز می‌توان اولین اقدام جدی دولت در راستای ایجاد این پیوند برشمرد. هرچند در سال ۸۸ با تصویب مجلس تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان صورت قانونی پیدا کرد و از سال ۸۹ آیین‌نامه اجرایی آن نیز ابلاغ شد، اما در عمل این موضوع مورد استقبال بخش خصوصی فعال در حوزه ساخت‌وساز قرار نگرفت و حتی بخش‌های دولتی که مجری پروژه‌های ساختمانی بودند نیز اقبالی به آن نشان ندادند. سرانجام در سال ۹۳ اصلاحاتی بر دستورالعمل تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان توسط هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار اعمال شد و با رفع برخی اشکالات که در گذشته وجود داشت، برای نخستین بار بانک عامل بخش مسکن به عنوان پیشتاز در این عرصه وارد میدان شد و نخستین صندوق زمین و ساختمان کشور را راه اندازی کرد.
صندوق‌های زمین و ساختمان در زمره صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل دسته‌بندی است و به عنوان یکی از ابزارهای نسبتا جدید بازار سرمایه در دنیا شناخته شده است. متقاضیان راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، طیفی از مجریان پروژه‌های ساختمانی هستند که پس از دریافت مجوز تشکیل چنین صندوق‌هایی برای اجرای یک پروژه ساختمانی مشخص، می‌توانند از طریق بورس نسبت به جذب سرمایه موردنیاز اجرای پروژه خود اقدام کنند. در مقابل خریداران واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها نیز که از فعالان بازر سرمایه هستند، این امکان را خواهند یافت که با هر مقدار سرمایه هر چند خرد که در اختیار دارند، از عایدی حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برخوردار شوند. طبعا بدون راه‌اندازی چنین صندوق‌هایی، با سرمایه‌های خرد که ممکن است حداکثر به اندازه قیمت چند مترمربع ساختمان مسکونی باشد، امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وجود ندارد، اما صندوق‌های زمین و ساختمان راه را برای متقاضیان بهره‌مندی از عایدی بازار مسکن با سرمایه‌های اندک هموار کرد. به این ترتیب در سال ۹۳ بانک عامل بخش مسکن برای احداث دو مجتمع مسکونی واقع در منطقه ۲۲ تهران که ارزش اجرای پروژه‌ها در آن مقطع زمانی ۴۰ میلیارد تومان برآورد شده بود، نسبت به راه‌اندازی نخستین صندوق زمین و ساختمان کشور اقدام کرد. اما مروری بر آنچه در این صندوق گذشت، به روشنی نشان می‌دهد، چرا این ابزار مالی نتوانست جای پای خود را در بازار سرمایه سفت کند و با استقبال فعالان ساخت‌وساز روبه‌رو نشد. این صندوق به عنوان اولین قدم برای ظرفیت سازی نهادی به منظور تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه در سال‌هایی تشکیل شد که بازار مسکن در رکود فوق سنگین به سر می‌برد و حجم معاملات به حدی افت کرده بود که عملا قیمت مسکن در آن سال‌ها را می‌توان تقریبا ثابت توصیف کرد. تحلیل کارشناسان در آن مقطع زمانی این بود که هنگام بهره‌برداری از پروژه‌های احداث شده و عرضه واحدهای مسکونی تکمیل شده در بازار، فاز رکودی معاملات سپری شده و بازار فاز رونق را تجربه می‌کند؛ بنابراین پروژه‌هایی که در سال‌های رکود با حداقل هزینه ساخت تعریف شده‌اند در زمان رونق می‌توانند بازدهی قابل توجهی به دنبال داشته باشند. از طرفی این طور به نظر می‌رسید که چون ریسک سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان به مراتب پایین‌تر از ریسک سرمایه‌گذاری در بازار سهام است، این صندوق‌ها حتما خواهان زیادی دارد.
اما در عمل زمان افتتاح پروژه مجتمع مسکونی موسوم به «نسیم» در حالی فرارسید که همچنان سایه رکود بر بازار سنگینی می‌کرد. پروژه‌ای که به واسطه تشکیل صندوق زمین و ساختمان تامین مالی شده بود در پاییز ۹۶ به بهره‌برداری رسید و در آن برهه، عایدی سرمایه‌گذاری در این صندوق به رقم سالانه ۱۱ تا ۱۵ درصد محدود شد؛ به ویژه با توجه به اینکه منطقه ۲۲ یکی از مناطق اشباع از برج‌های مسکونی خالی از سکنه بوده و در آن مقطع زمانی حجم قابل توجه عرضه در این منطقه اجازه رشد قیمت قابل توجه مسکن در این نقطه از پایتخت را نمی‌داد. در نهایت بیلان بازدهی اولین صندوق زمین و ساختمان کشور رقمی بیش از ۳۰ درصد برای مدت سه سال بود که بازدهی چشمگیری محسوب نمی‌شد و تفاوت چندانی با نرخ سود سپرده‌های بانکی که نوعی سرمایه‌گذاری به کلی فاقد ریسک و امن به شمار می‌آیند، نداشت.
مشاهده این کارنامه عملکرد از تشکیل اولین صندوق زمین و ساختمان شرکت‌های خصوصی فعال در حوزه ساخت‌وساز را برای ادامه طی این مسیر با تشکیل صندوق‌های بعدی و تجهیز مالی پروژه‌های ساختمانی از طریق فرابورس بی‌رغبت کرد؛ به ویژه اینکه از جمله مقدمات تشکیل این صندوق‌ها ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومانی پروژه و داشتن پروانه ساختمانی است و این قبیل شروط با ذائقه برخی از فعالان ساخت‌وساز سازگار نیست. بانک عامل بخش مسکن نیز پس از «نسیم» سه صندوق زمین و ساختمان دیگر را تاسیس کرد تا به نوعی ضمن معرفی این ابزار مالی، راه را برای استفاده بخش‌خصوصی از این ظرفیت باز کند، اما پس از این مرحله بانک مرکزی مانع از تشکیل صندوق‌های جدید از این نوع توسط بانک عامل بخش مسکن شد و عملا پرونده تشکیل صندوق‌های جدید با بی‌رغبتی بخش‌خصوصی و موانعی که در برابر بانک‌های دولتی قرار دارد، بسته شد. در کنار آنچه ذکر شد، موانعی از قبیل نبود آگاهی کافی درباره مزایای تشکیل این صندوق‌ها در بخش خصوصی، وجود بروکراسی اداری زمان بر برای راه‌اندازی این صندوق‌ها و نیز وجود این تصور برای مالکان زمین که با واگذاری زمین خود به صندوق، عملا هیچگونه نظارتی بر فرآیند ساخت و مدیریت صندوق نخواهند داشت، از دیگر موضوعاتی است که زمینه‌ساز عدم اقبال بخش‌خصوصی به راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان شده است.
پیوند بی‌سرانجام بورس و مسکن در ایران در حالی رقم خورده که گفته می‌شود از هر سه شهروند آمریکایی، یک شهرونده در زمره یونیت داران صندوق‌های سرمایه‌گذاری اعم از صندوق‌های زمین و ساختمان است.
