تحلیلی بر قرارداد پیشنهادی
یکی از مواردی که در این قرارداد باید مورد اصلاح و بازنگری جدی قرار گیرد مربوط به تبصره ذیل ماده ۳ است. با توجه به آنکه آورده اداره‌کل مشخص است و در طول زمان اجرای قرارداد تغییر چندانی ندارد، ولی عدم‌ثبات قیمت‌ها و نرخ ارز و اینکه تعداد قابل‌توجهی از اقلام ساختمانی ارزبر است، بنابراین عدم‌پیش‌بینی تعدیل به‌صورت مطلق منطقی نیست و پیشنهاد می‌شود در قرارداد تعدیل آورده طرفین در صورت افزایش نامعقول قیمت‌ها (که می‌توان درصدی را تعیین کرد به‌عنوان مثال افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصد) میزان آورده‌های طرفین مجددا ارزیابی شود. علاوه‌بر این بین نظارت عالیه و نظارت‌های تکلیفی و قانونی هماهنگی لازم باید صورت گیرد به‌صورتی که موجب تداخل و تعارض و تعلل در اجرای عملیات اجرایی نشود.
یکی از سوالاتی که در خصوص ماده ۱۰ قرارداد پیش‌نویس تهیه‌شده وجود دارد آن است که در صورت عدم‌تهیه نقشه‌های اجرایی توسط سازمان / اداره‌کل، برآورد قیمت تمام‌شده و ارائه درصد پیشنهادی مشارکت چگونه ممکن خواهد بود؟ ضمن آنکه هر گونه تغییر در نقشه‌های معماری موجب تغییر سهم‌الشرکه شریک می‌شود. بنابراین پیشنهاد می‌شود از همان ابتدا تهیه نقشه‌های اجرایی و معماری به عهده شریک گذاشته شود. نکته دیگری که به‌نظر می‌رسد باید مورد بازبینی قرار گیرد به امور مربوط به خاک و ژئوتکنیک باز می‌گردد. در ماده ۱۱ قرارداد آمده، امور مربوط به خاک و ژئوتکنیک، برگه‌های تعهد نظام مهندسی قبل از صدور پروانه‌های ساختمان و تصویب نقشه‌های اجرایی صورت می‌گیرد و اگر قرار باشد تهیه نقشه‌های اجرایی به عهده سازمان / اداره‌کل باشد این امور ربطی به تعهدات شریک نخواهد داشت. همچنین در مواردی که شریک سازنده دارای پروانه صلاحیت است الزام وی به استفاده از مجری که کاملا صوری است بلاوجه به‌نظر می‌رسد.
نکته مهم دیگری که باید در تنظیم قراردادها مورد نظر قرار گیرد آن است که با توجه به اینکه مسوولیت اجرای کارهای موضوع قرارداد تماما با شریک سازنده است بنابراین ورود سازمان به قراردادهای منعقده بین شریک سازنده با دیگران وجاهت ندارد و موجب بوروکراسی می‌شود. در حوزه تضمین کیفیت ساختمان نیز رفع برخی ابهامات از قرارداد ضروری به‌نظر می‌رسد. در بیمه‌های حوادث تمام خطر باید ذی‌نفع بیمه مشخص باشد. در مورد بیمه تضمین کیفیت ساخت و ساختمان هنوز شرکت‌های بیمه برای این امر قرارداد مشخصی ندارند و فقط یک شرکت بیمه این موضوع را پذیرفته که با توجه به محتوای قرارداد مربوطه در ازای دریافت حق بیمه گزاف خدمات قابل‌توجه و پوشش بیمه‌ای مفید نمی‌دهد. بنابراین تا وقتی از طرف بیمه مرکزی سازوکار این امر مشخص و به شرکت‌های بیمه ابلاغ نشود؛ عملا بیمه تضمین کیفیت ساخت و ساختمان غیرممکن است. مگر آنکه برخی اقلام ساختمانی به‌صورت مستقل همچون آسانسور، تاسیسات، ایزولاسیون پشت بام و... به‌طور جداگانه بیمه شود. بنابراین بیمه کیفیت ساخت و ساختمان باید موکول به تعیین روش هزینه‌ها و فراهم شدن امکانات آن شود.
دیگر مورد مهم آن است که در قالب این قرارداد، هزینه‌های آزمایشگاهی بر عهده شریک سازنده گذاشته شده درحالی‌که با توجه به مسوولیت‌های اجرایی شریک سازنده، اگر سازمان/ اداره‌کل نیاز به انجام آزمایش می‌بیند هزینه آن با خودش است، مگر آنکه نتیجه آزمایش‌ها مطلوب نبوده یا غیرقابل قبول باشد در این صورت هزینه به عهده سازنده خواهد بود. نکته قابل‌توجه دیگر که از جزئیات پیش‌نویس قرارداد آماده‌شده برداشت می‌شود آن است که طبق ماده ۱۹ مقرر شده که تاخیرات مجاز تغییری در آورده طرفین نخواهد داشت. با توجه به اینکه تامین بودجه ساخت توسط شریک از منابع بخش خصوصی است بنابراین همانطور که برای تاخیرات ناشی از طرف شریک سازنده، جرایم و خسارات پیش‌بینی شده باید در مورد تاخیرات از ناحیه سازمان / اداره‌کل نیز ضمانت یا جریمه‌ای پیش‌بینی شود. چه‌بسا تاخیر در تایید و ابلاغ نقشه یا تعهدات مشابه از ناحیه سازمان / اداره‌کل موجب شود ادامه انجام عملیات اجرایی با تورم یا افزایش قیمت‌ها مواجه شود که منجر به ضرر و زیان شریک سازنده می‌شود. بنابراین برای تاخیرات حاصله از ناحیه سازمان / اداره‌کل نیز باید نحوه جبران خسارت پیش‌بینی شود.
در عین حال تشکیل کمیته سه‌نفره‌ای پیش‌بینی شده که دو نفر از آنان نمایندگان سازمان / اداره‌کل و یک نفر آن نماینده شریک سازنده مشخص شده اما به طور طبیعی نفر سوم باید فردی مرضی‌الطرفین باشد، ضمن آنکه حضور نماینده سازمان / اداره‌کل برای رسمیت جلسه، در حقیقت اعطای یک نوع وتو به سازمان / اداره‌کل است که خلاف حقوق مدنی است. اگر تصمیمات این کمیته معتبر است بنابراین دلیلی ندارد نماینده سازمان / اداره‌کل که شریک این قرارداد است در آن شرکت نکند و اگر شرکت نکرد دلیلی ندارد تصمیمات کمیته با اکثریت آرا معتبر نباشد. همچنین در صورت تاخیر شهرداری، ادارات، شرکت‌ها و سازمان‌های دولتی یا وابسته به دولت در ایفای وظایف و تعهدات خود در خلال اجرای عملیات موضوع قرارداد با ارائه اسناد و مدارک مثبته و در‌صورتی‌که ناشی از عملکرد و تعلل شریک سازنده نباشد و خارج از اختیار وی بوده باشد به‌عنوان تاخیر مجاز محسوب و به مدت قرارداد افزوده می‌شود و هیچ‌گونه تغییری در آورده طرفین و سهم‌الشرکه آنها ایجاد نمی‌کند. همچنین پیشنهاد می‌شود بابت آن قسمت از تاخیرات مجاز که ناشی از عملکرد سازمان / اداره‌کل است چنانچه از ۲۰ درصد مدت زمان ساخت تجاوز کند شریک سازنده مجاز به فسخ قرارداد است، علاوه بر این جریمه تاخیر به ماخذ ۳۰ درصد آورده شریک سازنده در هر سال به‌صورت روزشمار محاسبه می‌شود. مجموع جریمه محاسبه شده سازمان / اداره‌کل می‌تواند با تاخیرات غیرمجاز محاسبه شده شریک سازنده تهاتر شود یا در تعدیل قدرالسهم طرفین لحاظ شود.
در پیش‌نویس قرارداد آماده، شریک به‌عنوان پیمانکار دیده شده است. ۵ درصد کل مبلغ مشارکت، عدد بسیار بالایی است که تامین آن از ناحیه شریک به‌صورت نقدی یا غیرنقدی موجب خدشه به تامین منابع مالی وی برای انجام مشارکت می‌شود. به ویژه آنکه در بندی از قرارداد شرایط خصوصی که سهم‌الشرکه بعد از ۴۰ یا ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی پروژه مشخص می‌شود و معادل ۳۰ درصد از کل سهم‌الشرکه و واحدهای سهم وی نیز به‌عنوان تضمین ذخیره می‌شود و این در حالی است که حتی قراردادهای پیمانکاری مجموع سپرده‌های حسن انجام کار و بیمه تامین اجتماعی ۱۵ تا ۲۰ درصد است و در هر حال ۳۰ درصد سپرده شریک به مراتب ارزش بیشتری از ۲۰ یا حتی ۳۰ درصد تضمین پیمانکاران دارد. بنابراین پیشنهاد می‌شود در این بخش از قرارداد بازبینی شود، چراکه ۳۰ درصد سهم شریک تا پایان کار ذخیره و فریز شده است.
محور دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد آن است که تضمین اخذ تسهیلات یکی از جدیدترین موانع تولید است که پیش از این سابقه نداشته است. تسهیلات بانکی به‌صورت اقساطی و با ارزیابی کارشناسی بانک و حداکثر تا ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی آن هم براساس شکست ساختار مخصوص بانک که بسیار سخت‌گیرانه‌تر از شرکت ساختار پروژه است، پرداخت می‌شود. پس تا اینجا نیازی به تضمین سپاری نزد مالک زمین نیست فقط در صورت پیش‌فروش واحدهای سهم شریک (که ۳۰ درصد آن نیز فریز شده است) ممکن است این مشکل پیش آید که شریک وام را گرفته ولی کار را رها کند در حالی که در قراردادهای پیش‌فروش معمولا اصل و سود دوران مشارکت به عهده خریدار است و حتی به فرض بروز مشکل بانک طبق قواعد خود روی واحدها اقدام می‌کنند. به هر حال چنانچه در این قرارداد روش ساده‌تری برای امکان دریافت تسهیلات پیش‌بینی نشود، اساسا امکان انعقاد قرارداد مشارکت به صفر نزدیک می‌شود. با توجه به اینکه تسهیلات بانکی تبدیل به فروش اقساطی می‌شود، در صورت خاتمه قرارداد بدون آنکه قصوری متوجه شریک باشد باید به نحوی اصلاح شود که تسهیلات بانکی از شریک کسر نشود.
همچنین پیشنهاد می‌شود اولا کسر ۳۰ درصد به‌عنوان خسارت به ۲۰ درصد کاهش یابد و ثانیا اگر بعد از کسر خسارات و جرایم مبلغی باقی ماند به جای ظرف ۱۸ ماه بازپرداخت آن به شریک، از واحد یا واحدهای پروژه به قیمت روز فسخ، کارشناسی و به شریک واگذار شود. نکته مهم دیگر آنکه در این پیش‌نویس، در صورت تخلف سازمان / اداره‌کل از انجام تعهدات خود و ورود خسارت به شریک، نحوه جبران خسارت شریک پیش‌بینی نشده است. این در حالی است که باید نحوه جبران خسارت و اسقاط حق هرگونه ادعا و اعتراض از ناحیه سازمان نیز دیده شود.
علاوه‌بر این با توجه به بند چهار ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان و تبصره ذیل ماده ۴ قانون مذکور که اجازه پیش‌فروش ساختمان را پس از پایان عملیات پی ساختمان و در پروژه‌های دولتی و عمومی در صورت پیشرفت ۳۰درصد سرجمع تعهدات داده است؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود حداقل‌های مندرج در قرارداد پیش‌نویس اصلاح شود یا دست‌کم اختیار کم کردن درصدها تا ۳۰ درصد برای سازمان / اداره‌کل پیش‌بینی شود. همین طور بند چهار از ماده ۴ شرایط خصوصی در صورت فسخ یا خاتمه قرارداد تمامی قراردادهای پیش‌فروش را با کل شناخته است؛ در‌صورتی‌که فسخ یا خاتمه قرارداد معمولا بدون قصور شریک است و می‌تواند اساسا به پیشنهاد سازمان / اداره‌کل باشد، پس چگونه کلیه قراردادهای پیش‌فروش باطل می‌شود. از این رو به‌نظر می‌رسد این بخش از قرارداد اشکال حقوقی دارد و باید اصلاح شود.
در نهایت نیز این نکته باید در قراردادها پیش‌بینی شود که شرایط خصوصی اولا در مورد شکایت پیش خریداران سهم سازمان / اداره‌کل در مورد تاخیر غیرمجاز در تحویل به موقع باید درج شود و ثانیا شکایات آتی شخص ثالث در مورد سهم سازمان / اداره‌کل که ارتباطی به شریک ندارد چراباید پاسخگو باشد. از این رو باید این بخش از قرارداد نیز مورد بازبینی و بازنگری قرار گیرد.
ارسال نظر