مسیر ریلی تنظیم بازار مسکن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مترو، قطارهای حومه‌ای و قطارهای سریع‌السیر را می‌توان سه مسیر ریلی اتصال کلانشهرهای مادر به شهرک‌های اقماری و شهرهای حومه برشمرد که انتخاب هر یک از آنها متناسب با فاصله از شهر مادر و شرایط زیرساختی صورت می‌گیرد. در این بین استفاده از دو زیرساخت قطارهای حومه‌ای و سریع‌السیر سابقه و رواج بیشتری در کشورهای توسعه یافته دارد و به عنوان یکی از نمادهای توسعه می‌توان از آنها یاد کرد.
راه‌اندازی قطارهای حومه‌ای و سریع‌السیر نه تنها آسایش بیشتری برای ساکنان حومه و شهرهای مادر فراهم کرده است، بلکه بر جذابیت‌های بازار مسکن حومه نیز اثرگذار بوده است. سرعت، رفاه، امنیت و آسایش در تردد، دسترسی مطلوب به خدمات حمل و نقل عمومی و به دنبال آن تنفس هوایی سالم‌تر هم برای مسافران هر روزه حومه به کلانشهر و هم برای ساکنان کلانشهرها تنها مزایای راه‌اندازی سیستم‌های ریلی مذکور نیست. این سیستم‌ها علاوه بر اینکه سفر در مسیرهای طولانی بین شهرها را راحت‌تر می‌کند، بر رونق بازار املاک و مستغلات شهرهای حومه نیز اثرگذار است.
پیشرفته‌ترین فناوری ریلی رایج برای اتصال حومه به شهر مادر در دنیا در حال حاضر قطارهای سریع‌السیر هستند که اغلب سرعت آنها به ۳۰۰ تا ۳۵۰ کیلومتر در ساعت می‌رسد. ایستگاه‌های این نوع از خط آهن به جای اینکه در حاشیه شهرها واقع شود، اغلب در مرکز شهر یا به صورت تبادلی با ایستگاه‌های متروی درون‌شهری جانمایی شده است. سرعت این قطارها به مراتب از خودرو بیشتر بوده و بدون معطلی در ترافیک، مسافران را که هر روز از شهرهای حومه به قصد اشتغال، درمان، تحصیل و نظایر آن به شهر مادر سفر می‌کنند، جابه‌جا می‌کند. از طرفی این سیستم‌ها به مراتب از حمل و نقل جاده‌ای ایمن‌تر تلقی می‌شوند، طوری که در برخی از کشورهای دارای شبکه ریلی سریع‌السیر، با وجود چند دهه سپری شده از راه‌اندازی این سیستم هنوز حتی یک حادثه منجر به فوت رخ نداده است. بر اساس گزارش اتحادیه بین المللی راه‌آهن (UIC) در سال ۲۰۲۵ طول خطوط قطارهای حومه‌ای پرسرعت در دنیا به بیش از ۵۴ هزار کیلومتر خواهد رسید.
در ایران اما تنها تلاشی که برای راه‌اندازی خطوط سریع السیر ریلی صورت گرفته مربوط به پروژه راه‌آهن «تهران - قم - اصفهان» است که کلنگ آن در سال ۸۵ به زمین خورده، اما مشکلات مالی طی سال‌های پیاپی این پروژه را زمین‌گیر و متوقف کرد تا اینکه سال ۹۶ بار دیگر فعالیت کارگاهی در آن از سر گرفته شد. براساس آخرین گزارش‌ها این خط آهن که زمان سفر بین تهران و اصفهان را به ۱۰۰ دقیقه کاهش می‌دهد، قرار است در سال ۱۴۰۳ به بهره‌برداری برسد و پس از آن پروژه‌های دیگری همچون تهران - مشهد، تهران - تبریز و اصفهان - شیراز در قالب خط آهن سریع السیر در دستور کار قرار گیرد. با این حال چشم‌انداز دقیقی از زمان شکل‌گیری شبکه سریع‌السیر ریلی در کشور پیش‌بینی نشده است.
علاوه بر قطارهای سریع‌السیر، قطارهای حومه‌ای نیز یکی از محبوب‌ترین سیستم‌های حمل‌ونقلی در شهرهای بزرگ جهان هستند که چون راه‌اندازی آنها هزینه بسیار کمتری نسبت به خطوط سریع‌السیر دارد، مورد استقبال اغلب کشورها قرار گرفته است. این خطوط اغلب طول کوتاه‌تر از ۱۰۰ کیلومتر دارند و مشتمل بر ناوگان پرظرفیت و منظمی هستند که همه روزه مورد استفاده ساکنان حومه قرار گرفته و سفرهای روتین آنها به شهر مادر را اگرچه با سرعتی کمتر از قطار سریع‌السیر، اما با برنامه منظم حرکت پوشش می‌دهند. از حدود ۱۰ سال قبل راه‌اندازی قطارهای حومه‌ای در نقاط مختلف کشور آغاز شد و امروز علاوه بر قطارهای حومه‌ای در مسیر تهران اطراف تهران، در اطراف شهرهای بزرگی نظیر مشهد، تبریز و اهواز نیز خطوط حومه‌ای راه‌اندازی شده است. البته آنچه در قالب خط آهن حومه دست کم در مسیر اتصال تهران به شهرهای جدید اطراف راه‌اندازی شده، نواقصی همچون نظم ناکافی برنامه حرکت قطارها و سرعت نه چندان مطلوب و بدون امتیاز نسبت به سرعت حمل‌ونقل جاده‌ای را دارد که اگر برطرف شود، میزان پوشش سفرهای حومه - تهران به مراتب بیشتر خواهد شد.
اما صرف‌نظر از اینکه از کدام شیوه اتصال ریلی حومه به شهر مادر استفاده می شود، راه‌اندازی و تقویت ناوگان حمل‌ونقل ریلی در این مسیرها را می‌توان به منزله یکی از شیوه‌های تنظیم بازار مسکن مورد توجه قرار داد. اواخر سال ۹۸ متروی هشتگرد در حالی به صورت آزمایشی آغاز به کار کرد که در مدت کوتاهی پس از این افتتاح، میانگین قیمت آپارتمان مسکونی در این شهر جدید ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یافت و روند تدریجی رشد قیمت همچنان ادامه دارد. اثر مستقیم دسترسی حمل و نقلی بر ارزش افزوده زمین و مسکن در حومه، موضوعی است که اگر از سوی متولیان سیاستگذاری بخش مسکن مورد توجه قرار گیرد، می‌تواند به رونق بازار مسکن در شهرهای اطراف کلانشهرها به ویژه پایتخت بیانجامد. در شرایطی که طی دو سال تورمی در بازار مسکن، حتی خرید آپارتمان نقلی در کلانشهرها به ویژه پایتخت از استطاعت عمده متقاضیان مسکن از طبقات متوسط رو به پایین به کلی خارج شده است، توجه به توسعه حومه به منظور جذب بخشی از جمعیت فاقد مسکن، سیاستی است که نه تنها می‌تواند به خانه‌دار شدن طبقات پایین جامعه کمک کند، بلکه زمینه استفاده از سرمایه‌های فعالان ساختمانی به شکل هدفمند را فراهم خواهد کرد.
در حالی که ساخت‌وساز در تهران به دلیل تورم شدید و کم‌سابقه در بازار زمین، رکودی سنگین را تجربه می‌کند، شهرهای اطراف تهران می‌تواند بستری برای ساخت‌وسازهای جدید فعالان ساختمانی باشد. تازه ترین گزارش‌ها از وضعیت بازار مسکن پردیس، پرند و هشتگرد حاکی است در این نواحی از حومه نه تنها بازار مسکن شرایط رکودی ندارد، بلکه بسیاری از متقاضیان مسکن در پایتخت که طی دو سال اخیر امکان ترمیم قدرت خرید خود را متناسب با تورم پیدا نکرده اند، به سمت جایگزین کردن حومه به جای پایتخت برای خانه دار شدن رفته و اکنون از مشتریان اصلی بازار مسکن شهرهایی همچون پردیس، پرند، هشتگرد و حتی شهرهای قدیمی‌تر اطراف تهران نظیر ورامین و شهریار هستند.
از سوی دیگر جمعیت شب شهر تهران براساس نتایج آخرین سرشماری مرکز آمار حدود ۹ میلیون نفر است و این در حالی است که افق جمعیت‌پذیری این کلانشهر تا سال ۱۴۰۵، تنها یک میلیون و ۵۰۰ هزار نفر بیش از این رقم است. با توجه به وجود بیش از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در پایتخت و میزان جمعیت‌پذیری این کلانشهر این بازار الزاما نمی‌تواند به عنوان کانون رونق ساخت‌وساز در سال‌های پیش رو معرفی شود. این در حالی است که در شهر جدید پرند واقع در ۳۰ کیلومتری جنوب غربی تهران تاکنون حدود ۱۰۰ هزار نفر جمعیت ساکن شده اند و این در حالی است که افق جمعیت‌پذیری این شهر در طرح جامع مسکن ۴۸۵ هزار نفر پیش بینی شده است. اگرچه پرند به واسطه ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی مهر در این شهر به عنوان پایتخت مسکن مهر ایران شناخته می‌شود، اما فازها و پهنه‌هایی از این شهر جدید بستر ساخت‌وسازهای خصوصی است و تمام واحدهای این شهر از جنس مسکن دولتی نیستند. اتفاقا فاصله قیمتی معناداری میان مسکن مهر و مسکن شخصی در شهر پرند وجود دارد که از عایدی قابل توجه سرمایه‌گذاری ساختمانی در این شهر خبر می‌دهد. در حالی که قیمت عمده واحدهای مسکن مهر پرند در فایل‌های موجود نزد بنگاه‌ها در حال حاضر مترمربعی ۳ تا ۵ میلیون تومان است، در این شهر قیمت واحدهای دارای سند شخصی به ۷ تا ۱۶ میلیون تومان در مورد آپارتمان‌های لوکس و نوساز رسیده است.
اما سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تنها زمانی به هجرت از تهران و رجوع به شهری همچون پرند ترغیب می‌شوند که خیالشان از بابت زیرساخت حمل و نقلی و اتصال ریلی پایتخت به این شهر جدید آسوده شود. تهران - پرند در حال حاضر قطار حومه‌ای دارد که تا حدی نیازهای مسافران را پوشش می‌دهد، اما ساخت متروی این شهر جدید نیز به عنوان یکی از ایستگاه‌های خط فرودگاه امام خمینی (ره) در دستور کار قرار دارد و دولت عهده‌دار تامین مالی آن برای تکمیل است که با توجه به تنگناهای مالی کنونی، با وجود پیشرفت فیزیکی بالا، تکلیف زمان بهره‌برداری آن همچنان نامشخص است.
پردیس نیز یکی از شهرهای جدید اطراف پایتخت است که در صورت اتصال ریلی به پایتخت می‌تواند به کانون مراجعت تقاضای ناکام خرید مسکن در تهران تبدیل شود؛ به ویژه اینکه این شهر جدید فقط ۲۰ کیلومتر با تهران فاصله دارد و در منطقه‌ای خوش آب و هوا در شمال شرقی پایتخت واقع شده است.
نتایج آخرین سرشماری مرکز آمار در سال ۹۵ نشان می‌دهد جمعیتی حدود ۷۴ هزار نفر در حال حاضر در شهر پردیس ساکن هستند، اما افق جمعیت‌پذیری این شهر جدید ۴۵۰ هزار نفر پیش‌بینی شده است. بخشی از این جمعیت جدید در واحدهای مسکن مهر ساخته شده یا در حال تکمیل ساکن خواهند شد که ظرفیت سرمایه‌گذاری ساختمانی تجاری و نیز خدماتی توسط بخش‌خصوصی فعال در امر ساخت‌وساز برای این گروه وجود دارد. علاوه بر این در فازهای قدیمی پردیس که خبری از ساخت‌وساز مسکن مهر نیست، قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به مراتب بیشتر است، طوری که قیمت‌ها در مورد آپارتمان‌های چند سال ساخت از حدود مترمربعی ۹ میلیون تومان آغاز می‌شود و در مورد واحدهای لوکس و فول امکانات نوساز تا مترمربعی ۲۰ میلیون تومان هم می‌رسد.
از دیگر شهرهای جدید شاخص در اطراف پایتخت که ظرفیت بالایی برای سرمایه‌گذاری ساختمانی دارد، می‌توان از هشتگرد یاد کرد. جمعیت هشتگرد قدیم و جدید در حال حاضر حدود ۱۵۰ هزار نفر است و این در حالی است که تنها برای هشتگرد جدید جمعیت‌پذیری ۳۰۰ هزار نفری پیش‌بینی شده است؛ محدوده ای که در حال حاضر بالغ بر ۵۵ هزار نفر ساکن دارد.
از طرفی در بین شهرهای جدید اطراف تهران، سه شهر جدید یاد شده به لحاظ خدمات و زیرساخت وضعیت مناسب‌تری نسبت به سایر نواحی حومه دارند و از این بابت می‌توان آنها را گزینه‌های مناسبی برای سرمایه‌گذاری ساختمانی تلقی کرد. در مورد امکانات حمل و نقلی، از آنجا که هشتگرد به مترو مجهز شده و پروژه متروی پرند نیز پیشرفت قابل توجهی داشته است، این دو شهر امتیاز بیشتری نسبت به پردیس دارند؛ با این حال پردیس به لحاظ وضعیت آب و هوایی مطلوب‌تر بوده و از طرفی فاصله کوتاه‌تری نسبت به دو شهر جدید نام برده دیگر با تهران دارد. با وجود اینکه پرند به قطار حومه‌ای مجهز است، اما وجود برخی نواقص در نوع بهره‌برداری از این خط سبب شده ساکنان این شهر برای سفرهای روزانه به تهران با استفاده از این وسیله حمل‌ونقلی با مشکلاتی روبه‌رو شده و خودروی شخصی را ترجیح دهند. این در حالی است که دستگاه سیاست‌گذار در حوزه راه و مسکن که متولی یکسانی در دولت دارد، با علم به اهمیت تمرکز بر بهینه‌سازی سیستم حمل‌ونقل عمومی حومه - پایتخت می‌تواند با یک تیر دو نشان را هدف قرار دهد؛ هم از میزان استفاده از وسایل نقلیه شخصی بکاهد و هم بر جذابیت‌های سکونت و سرمایه‌گذاری ملکی در حومه بیافزاید. مهاجرت سرمایه‌های ساختمانی از تهران به حومه علاوه بر اینکه می‌تواند به افزایش حجم واحدهای مسکونی در استطاعت متقاضیان مسکن بیانجامد، برای سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز عایدی قابل توجهی خواهد داشت، چراکه در این شهرها اغلب بازار مسکن همواره از رونق نسبی برخوردار است و رکودهای سنگین و چند ساله که در تهران رایج است، دست کم در طول چهار سال اخیر در شهرهای اطراف تهران رخ نداده است.
