مدیرعامل بانک مسکن جزئیات نقشه راه جدید را تشریح کرد
برنامه راه‌اندازی زنجیره تامین مسکن
برنامه کلان و مشخص شما به عنوان یک «بانکدار با سابقه مدیریت در بزرگترین بانک کشور» برای بانک مسکن چیست؟
بانک مسکن، تنها بانک توسعه‌ای – تخصصی در حوزه مسکن و توسعه شهری است که با پشتیبانی از اجرای اهداف کلان دولت در توسعه کمی‌و کیفی بخش مسکن و رونق آن، نقش مهم و موثری در توانمند‌سازی مالی فاقدین مسکن، تامین مالی متقاضیان، اجرای برنامه‌های مالی- بانکی طرح‌های توسعه‌ای دولت در حوزه مسکن و توسعه شهری و بازآفرینی شهری را ایفا می‌کند. در این راستا، تسهیل فرآیند تامین مالی حوزه مسکن، توسعه شهری و اعطای تسهیلات جهت تامین مسکن تمامی‌خانوارهای فاقد مسکن و ارائه خدمات مالی، بانکی و مشاوره‌ای به فعالان، توسعه‌گران و سازندگان واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصرف برای اقشار میان‌درآمد و کم‌درآمد با تاکید بر احیای بافت‌های فرسوده و شهرهای میان‌جمعیتی، از مهم‌ترین اهداف تعریف شده است. در توضیح اهداف کلان بانک مسکن نیز می‌توان به افزایش سهم از تامین مالی بخش مسکن و توسعه شهری، تقویت ظرفیت تسهیلاتدهی و توان مالی بانک، سامان‌‌دهی انواع تقاضا در بخش مسکن و توانمند‌سازی مالی خانوارهای فاقد مسکن به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد (با هدف دستیابی آنان به دریافت تسهیلات با اقساط در استطاعت)، مدیریت بهینه ریسک و اداره اقتصادی بانک و تقویت سلامت، شفافیت و انضباط اشاره کرد. در این ارتباط، استفاده بیشتر از امکانات و ابزارهای بازار سرمایه و استفاده عملی از اعتبار و شهرت بانک جهت تسهیل در مبادلات بخش و تامین مالی در رأس برنامه‌های مدنظر قرار دارد. راه‌اندازی زنجیره تامین مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، تضمین معاملات نسیه و ... از جمله اقداماتی هستند که در همین راستا تعریف شده یا در حال راه‌اندازی هستند. اضافه بر این، افزایش سرمایه بانک و استفاده از منابع مالی بخش عمومی‌و دولتی نیز از برنامه‌های مدنظر جهت افزایش توان مالی بانک هستند.
حتما مطلع هستید که بانک مسکن بار دیگر مسوولیت خطیر و ملی تامین مالی بزرگترین طرح خانه‌سازی در کشور را تقبل کرده است یعنی طرح اقدام ملی تولید مسکن. پیش تر بانک مسکن کارنامه موفقی در تامین مالی طرح مسکن مهر داشت که البته هنوز هم پرداخت تسهیلات آن طرح ادامه دارد. در مسکن مهر، ۵۰ هزار میلیارد تومان خط اعتباری در اختیار بانک مسکن گذاشته شد تا مدیریت پرداخت تسهیلات را اجرایی کند، اما در طرح اقدام ملی، شما ۱۴ هزار میلیارد تومان قرار است از منابع داخلی خود، تامین و پرداخت کنید! اولین سوالی که به ذهن می‌رسد اینکه، این حجم منابع را از کجا تامین می‌کنید؟ برنامه ویژه شما در مسیر حمایت مالی از طرح اقدام ملی چیست؟
با توجه به اعطای تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن طی سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، بانک مسکن با پیش‌بینی منابع در دسترس، میزان وصولی اقساط، خروج تدریجی تسهیلات از بانک، ورود منابع از محل واریزی متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن و همچنین تمرکز منابع پیمانکاران نزد بانک مسکن و لحاظ این موضوع که برخی از پروژه‌های مذکور فارغ از این طرح نیز جهت تامین مالی به بانک مراجعه می‌کردند، تمهیدات لازم جهت تامین مالی ۱۴۰ هزار واحد طی سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ صورت پذیرفته است.
همه جای دنیا، دولت‌ها و موسسات مالی در مواجهه با رکود تقاضای مصرفی در بازار مسکن، اولین اقدامی که انجام می‌دهند «تسهیل پرداخت وام خرید و افزایش قدرت خرید» است. در کشورمان اما هر زمان تورم مسکن اوج می‌گیرد و قدرت خرید تسهیلات، کاهش می‌یابد سال‌ها باید تقاضای مصرفی چشم انتظار افزایش تسهیلات بنشیند تا بلکه سقف تسهیلات بعد از سال‌ها، مقدار اندکی افزایش یابد! دست آخر هم، تسهیلات توان پوشش قدرت خریداران مصرفی را ندارد. برنامه‌ای برای پرداخت «تسهیلات مناسب خانه‌اولی‌ها» دارید با توجه به اینکه وام یکم در تهران کفاف حداکثر ۴ مترمربع را می‌دهد؟
افزایش سقف تسهیلات مسکن که با هدف افزایش قدرت خرید و به تبع آن ایجاد انگیزه برای متقاضیان برای ورود به بازار و در نهایت ایجاد رونق پایدار در این بخش صورت می‌گیرد، تحت تاثیر عوامل پیرامونی و اقتصاد کلان کشور قرار دارد که از دو جنبه قابل بحث است. نخست، افزایش سقف تسهیلات با توجه به شرایط اقتصادی حال حاضر و عدم تناسب با قدرت مالی متقاضیان، مبلغ اقساط ممکن است به‌کلی از استطاعت گروه هدف بانک (طبقه میان‌درآمدی) و به‌خصوص خانه اولی‌ها خارج شود. نکته بعد آنکه از آنجاکه تولید مسکن امری زمان‌بر محسوب می‌شود و از سویی امکان تنظیم بازار از سایر طرق ممکن از جمله واردات مسکن نیز وجود ندارد، بنابراین اعمال هرگونه سیاست تحریک تقاضا در این بازار، به دلیل نبود امکان پاسخگویی از طرف عرضه، منجر به ایجاد تورم مضاعف در این بخش خواهد شد. علی‌ایحال، در همین راستا اقدامات دیگری بدون افزایش سقف تسهیلات، نظیر افزایش عمر بنای واحدهای مسکونی مشمول تسهیلات، صورت پذیرفت و اقدامات دیگری نیز در حال انجام است که پس از اخذ مجوزهای لازم به اطلاع عموم خواهد رسید. ضمنا با توجه به سیاست‌های کلان کشور در خصوص خانه‌دار کردن مردم با اولویت اقشار میان‌درآمد و کم‌درآمد، طرح‌هایی نظیر اقدام ملی در حال اجرا و پیگیری می‌باشد که با توجه به تعاملات صورت پذیرفته، بانک مسکن به عنوان بازوی اجرایی دولت در تامین مالی بخش مسکن، نقش مهمی‌را در این خصوص عهده‌دار است.
چرا هنوز نتوانسته‌اید ۵۰ هزار میلیارد تومان پرونده زنده تسهیلاتی در بانک را به اوراق رهنی تبدیل کنید و یک جریان پول نقد بسیار پرحجم از این محل برای پرداخت دوباره تسهیلات در بانک ایجاد کنید؟ فکر می‌کنید ۱۰۰۰ میلیارد تومان اوراق که اخیرا منتشر شد، دردی از چالش کمبود منابع در بانک درمان می‌کند؟
در شرایط فعلی اقتصاد کلان کشور، انتشار اوراق رهنی توسط بانک به پشتوانه تسهیلات رهنی دارای ملاحظاتی است که به منظور تحقق هدف، ارائه راهکار برای آن ضروری است. از آن جمله می‌توان به مواردی نظیر بالاتر بودن نرخ سود مورد انتظار خریداران اوراق در بازار سرمایه از نرخ سود تسهیلات قابل اعطا از محل وجوه حاصل از انتشار اوراق رهنی، بالاتر بودن سررسید تسهیلات قابل اعطا از محل وجوه اوراق رهنی در مقایسه با سررسید اوراق منتشره و همچنین هزینه‌های ارکان انتشار اوراق رهنی برای بانک به عنوان بانی اشاره نمود که بر این اساس انتشار اوراق موصوف، مستلزم تأمین و پرداخت یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات با نرخ سود اوراق، معادل ۵/ ۴ الی ۹ درصد مبلغ اوراق رهنی منتشره سالانه (بسته به طول مدت اوراق و طول مدت تسهیلات اعطایی)، از سوی دولت می‌باشد. راهکار دیگری نیز برای این موضوع وجود دارد؛ بدین منوال که امکان اعطای تسهیلات با نرخ‌های بالاتر برای تسهیلات با طول دوره زمانی طولانی نظیر تسهیلات مسکن فراهم گردد. در این رابطه نیز پیشنهاد مربوطه به بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی ارائه شده و در صورتی که چنین امکانی فراهم شود، بسیاری از مسائل حل خواهد شد.
سازنده‌ها تسهیلات سه رقمی ساخت که بانک مسکن پرداخت می‌کند را «قابل دریافت» نمی‌دانند چون معتقدند سود ۱۸ درصدی تسهیلات، بیش از ۵۰ درصد حاشیه سود آنها را می‌بلعد! چطور می‌شود به نظر شما بین تسهیلات بانک مسکن و نیاز اعتباری سازنده‌ها ارتباط برقرار کرد؟
همان‌گونه که عنایت دارند نرخ سود انواع سپرده و تسهیلات با لحاظ وضعیت اقتصادی جامعه و متغیرهای موثر بر شاخص‌های مالی توسط شورای پول و اعتبار تعیین و جهت اجراتوسط بانک مرکزی به شبکه بانکی ابلاغ می‌شود. در این خصوص بانک‌ها موظف به اجرای ضوابط ابلاغی بوده و امکان تغییر و تعدیل از جانب بانک‌ها متصور نیست.
این احتمال وجود دارد که در ماه‌های آینده مسوولیت تامین مالی مابقی طرح اقدام ملی (یک میلیون واحد مسکونی قرار است ساخته شود) همچون تجربه سال ۸۸ در طرح مسکن مهر، کلا به بانک مسکن محول شود. اگر چنین شود آیا بانک مسکن توان پشتیبانی دارد؟
براساس پیش‌نویس تهیه شده طرح جهش تولید و تامین مسکن توسط مجلس شورای اسلامی (ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در هر سال) مقرر شده منابع مالی طرح از محل منابع مالیات‌های مرتبط باحوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش بینی شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت یا امهال از اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، منابع وقف و خیرین اقدام شود. از طرفی بانک‌ها و موسسات اعتباری مکلفند حداقل ۲۵ درصد از تسهیلات پرداختی از محل منابع مالی خود را در هر سال با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به این طرح اختصاص دهند. با عنایت به موارد عنوان شده منابع تامین مالی طرح موصوف از طریق موارد مطروحه و مشارکت شبکه بانکی کشور محقق خواهد گردید.
از طرفی، بانک مسکن به عنوان بازوی اجرایی دولت محترم، همواره در پیاده‌سازی طرح‌های حمایتی نسبت به پرداخت تسهیلات تکلیفی به حادثه‌دیدگان حوادث غیر مترقبه، بازسازی بافت‌های فرسوده شهری و روستایی، تسهیلات قرض‌الحسنه ازدواج، ایثارگران، کارکنان نیروی انتظامی، کارکنان ارتش و ... مکلف شده و تاکنون عملکرد قابل توجهی در این حوزه داشته است. همچنین تامین مالی طرح‌های آزادراه تهران- شمال، آزادراه اصفهان- شیراز، بزرگراه بیرجند- قائن، تامین خدمات زیربنایی و روبنایی شرکت عمران شهرهای جدید از محل منابع داخلی به این بانک محول گردیده که تامین مالی این پروژه‌ها نیز، قطعا افزایش مصارف بانک را در پی خواهد داشت. با توجه به موارد پیش گفته و لحاظ ابعاد گسترده، ملی و وسیع طرح مذکور و همچنین تکالیف مطروحه و میزان منابع محدود بانک مسکن، قطعا این بانک به تنهایی توان پشتیبانی مالی طرح مذکور را نخواهد داشت.
برنامه مشخص شما برای صندوق یکم چیست؟
دوره عمر صندوق پس‌انداز مسکن یکم عملا به پایان رسیده، ولی در حال حاضر به خاطر برخی ملاحظات، همچنان امکان سپرده‌پذیری در صندوق وجود دارد. در این رابطه گزارش جامعی از عملکرد حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ارائه شده و به احتمال قوی به زودی شاهد توقف سپرده‌پذیری در این حساب خواهیم بود. علی‌ایحال در راستای ماموریت این بانک و به منظور تقویت قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن، در صورت تامین اعتبار لازم از سوی دولت یا بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، این بانک آمادگی دارد نسبت به تامین مالی گروه هدف مزبور به طرق مقتضی از جمله طراحی حساب صندوق جدید، اقدام کند.
چرا لیزینگ مسکن را در بانک مسکن فعال نمی‌کنید؟
مشکلاتی پیش‌روی صنعت لیزینگ، به ویژه لیزینگ مسکن، وجود دارد که می‌توان به موارد زیر اشاره کرد. اول آنکه مطابق با دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت به شرکت‌های لیزینگ، اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکت‌های لیزینگی که بانک‌ها، موسسات اعتباری یا واحدهای تابعه آنان، در آن سهامدار هستند، تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار است. بنابراین فعالیت این شرکت‌ها با استناد به اسناد و مقررات بالادستی محدود شده و قدرت مانور چندانی ندارند. به این ترتیب که این شرکت‌ها اجازه استفاده از تسهیلات بانکی را ندارند و فقط با نرخی حداکثر حدود ۳درصد بیشتر از نرخ مصوب تسهیلات بانکی، قادر به ارائه تسهیلات هستند که عملا به دلیل ممنوعیت در سپرده‌پذیری، نرخی که مطابق آن قادر به تامین مالی باشند، بسیار بالاتر از این ارقام خواهد بود. ضریب ریسک وام‌دهی بالاتر به دلیل اعتبارسنجی ضعیف‌تر نسبت به سیستم بانکی از دیگر مشکلاتی است که فعالیت این شرکت‌ها را محدود می‌کند. البته این گونه به نظر می‌رسد، شرکت‌های لیزینگ بانکی، با این استدلال که فعالیت آنها در حوزه تسهیلات مسکن ممکن است به حیاط خلوت بانک‌ها (پرداخت منابع وام‌های ارزان‌قیمت در قالب تسهیلات لیزینگ با نرخ سود بالا) تبدیل شود، اجازه فعالیت گسترده در این حوزه را ندارند.
قرار بود بانک مسکن کارگردان اصلی بازار پیش فروش - از طریق حساب امانی- شود، اما هنوز این اتفاق نیفتاده است. فکر نمی‌کنید بخش زیادی از علت معلق ماندن برنامه‌ها و سیاست‌های بانک مسکن ناشی از «خلاء ضوابط مختص نظارت بر بانک‌های توسعه‌ای» است؟
در دهه‌های اخیر، موضوع پیشفروش ساختمان به دلیل کمک به هر دو سمت عرضه (سازنده) و تقاضا (متقاضی خرید مسکن)، از استقبال قابل توجهی برخوردار شده است. سازوکار پیشفروش ساختمان با امکان انجام پرداخت‌ها به صورت مرحله‌ای، از یک سو می‌تواند به تامین مالی سازندگان (تامین سرمایه در گردش) کمک کند و از سوی دیگر، با عنایت به تعیین قطعی ثمن معامله (عدم وجود ریسک افزایش قیمت)، امکان برنامه‌ریزی را به افراد متقاضی دهد. لیکن به دلیل انواع مخاطرات موجود در فرآیند پیشفروش که شامل عدم انجام تعهدات توسط پیش‌فروشنده (عدم تکمیل پروژه به دلایلی مثل ورشکستگی، عدم توانایی مالی یا کلاهبرداری) یا عدم انجام تعهدات توسط پیش‌خریدار (عدم پرداخت ثمن معامله در مواعد مقرر) است، عملا اجرای این فرآیند با مشکلات بسیاری روبه‌رو بوده است. در این راستا هر چند با تصویب قانون پیشفروش ساختمان در سال ۱۳۸۹، سعی در شفاف‌سازی و ایجاد بستر قانونی برای این فرآیند شد، اما به دلیل آنچه فعالان بازار پیشفروش، از آن با عنوان نبود زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون پیشفروش یاد می‌کنند، استفاده از ظرفیت تعیین شده عملا صورت نگرفته است. از سوی دیگر، اجرای این قانون که به نظر می‌رسد بیشتر به نفع خریداران تنظیم شده، با ابهامات و نواقص متعدد فنی، حقوقی، شکلی و ماهوی مواجه است. بر این اساس بحث تصویب اصلاحیه قانون پیشفروش ساختمان، مهم‌ترین چالش در این ارتباط، است که هم‌اکنون در مجلس محترم شورای اسلامی در دست بررسی بوده و در خصوص آن، هنوز تصمیم‌گیری نشده است.
