مطالبه حمایت دو وجهی از سازنده‌ها
هر چند در پاییز و زمستان سال گذشته به تدریج حجم معاملات ماهانه مسکن افزایشی شد، اما این رشد آن قدر نبود که بتوان به واسطه آن شرایط کلی بازار را غیررکودی یا حتی در آستانه خروج از رکود توصیف کرد. در این بین استمرار وضعیت رکود معاملات، کاهش میل به ساخت‌وسازهای جدید را به دنبال داشته و برخی از فعالان ساختمانی را از شروع پروژه‌های جدید منصرف کرده است. از طرفی دامنه پرنوسان قیمت مسکن در ماه‌های اخیر با وجود حجم معاملات اندک سبب شده گروهی از سازنده‌ها از عرضه آپارتمان تا زمانی که از برقراری ثبات قیمتی در بازار اطمینان پیدا کنند، خودداری کنند. طبیعی است در بازاری که قیمت یک کالا یا خدمت بی وقفه رو به افزایش است، سمت عرضه برای پیشگیری از ضرر و زیان خود با احتیاط بیشتری رفتار می‌کند و در ماه‌های اخیر به ویژه از ابتدای امسال تاکنون این رفتار در بازار رواج بیشتری پیدا کرده است.
توقف در روند طبیعی بازار با کاهش عرضه و نیز کاهش ساخت‌وساز که آثار آن یک تا دو سال آینده ملموس خواهد شد، نه تنها متقاضیان مسکن را متضرر می‌کند، بلکه فعالان ساختمانی هم از این وضعیت منفعتی نخواهند داشت و کسب و کار آنها با اختلال روبه‌رو می‌شود. سازنده‌ها انتظار دارند دولت با توجه به شرایط رکودی رخ داده و سطوح بالای قیمت مسکن، با اعمال برخی حمایت‌ها بدون اینکه دخالت مستقیمی در تنظیم بازار مسکن داشته باشد، بخش‌خصوصی فعال در حوزه مسکن و ساختمان را به سمتی هدایت کند که به نیاز بازار پاسخ دهند و برای این حمایت‌ها در دو وجه، یکی از ناحیه دولت و دیگری از ناحیه شهرداری‌ها پیشنهادهای مشخصی دارند.
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن و رئیس سابق انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، با اشاره به اینکه ۹۰ درصد مسکن سازی در کشور توسط بخش‌خصوصی انجام می‌شود و حجم پروژه‌های دولتی در برابر کل ساخت‌وسازها ناچیز است، گفت: طبیعی است وقتی بخش‌خصوصی در یک حوزه اقتصادی تا این اندازه نقش محوری دارد، باید مورد توجه و حمایت باشد. در حال حاضر دولت فقط در شهرهای جدید مسکن‌سازی می‌کند که عملیات اجرایی آنها نیز توسط بخش‌خصوصی انجام می‌شود.
وی با اشاره به اینکه مجموعه‌ای از عوامل از جمله شرایط رکودی حاکم بر بازار معاملات مسکن، دشواری‌های بروکراتیک پیش روی سازنده‌ها، شیب تند افزایش قیمت زمین و نیز ناآرامی‌های بازار مصالح ساختمانی همچون دیگر بازارها زمینه ساز انصراف گروهی از سازنده از ادامه فعالیت ساختمانی شده است، گفت: بازار مسکن همین حالا هم با کاهش عرضه روبه‌رو است و اگر این روند ادامه پیدا کند، تا دو سال آینده شاهد تشدید این کمبود خواهیم بود.
محتشم به آمار خانه‌های خالی نیز اشاره کرد اما گفت: موجودی مسکن خالی در کشور ارتباطی با جنس مسکن مصرفی مورد تقاضای موثر مسکن از ناحیه اقشاری که در صف خانه‌دار شدن هستند ندارد و در نتیجه مقوله «کمبود مسکن در استطاعت» برای قشر متوسط و پایین جامعه با وجود تعداد زیادی خانه خالی، در جای خود باقی است.
وی معتقد است در این وضعیت نا به سامان، متولی دولتی بخش مسکن راهی به جز حمایت از سمت عرضه ندارد و اگر در این زمینه غفلتی صورت گیرد، در یکی دو سال پیش رو با بحران مسکن روبه‌رو خواهیم شد. به اعتقاد محتشم، حمایت از سمت عرضه باید به شکل حذف دستورالعمل‌ها و مقررات سختگیرانه و دست و پاگیر، کاهش بروکراسی اداری و نیز پیش بینی مشوق‌هایی برای سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز صورت گیرد.
یکی از موانع محدودکننده از نگاه سازنده‌ها، افزایش ضرایب قیمت منطقه‌ای در جدول ضرایب مالیاتی است. از نگاه محتشم، افزایش این ضرایب در شرایطی که به دلیل رکود ساختمانی و کاهش ارزش پول ملی و به طور کلی عدم ثبات در اقتصاد، میل به ساخت‌وساز کاهش یافته، عملا یک عامل محدودکننده در بازگشت سازنده‌ها و فعالان ساختمانی به شمار می‌آید. وی در این رابطه توضیح داد: در شرایط تورمی کنونی، هزینه‌های مختلف ساخت از جمله مصالح ساختمانی، خدمات نظام مهندسی و نظایر آن افزایش قابل توجهی داشته و در این بین هزینه صدور پروانه نیز از سوی شهرداری‌ها افزایش پیدا کرده است. در واقع همه عوامل به نفع تورم مسکن دست به دست هم داده است.
وی افزود: در کنار این وضعیت متورم هزینه‌های ساخت‌وساز، پیچیدگی‌های عجیب و غریب و بروکراتیک اداری هم به عنوان موانع محدودکننده ساخت‌وساز قابل ذکر است. به عنوان مثال مقررات تامین اجتماعی در برخی موارد پروسه بسیار پیچیده و زمان بری دارد و در آن تناقضاتی مشاهده می‌شود که نیازمند رفع است.
این فعال و کارشناس بازار مسکن با اشاره به اصول ۳۱ و ۳۲ قانون اساسی که دولت را مکلف به تامین مسکن در مناسب برای اقشار کم درآمد جامعه کرده است، گفت: دولت می‌تواند با شناسایی این موانع، نسبت به رفع آنها اقدام کند و از طرفی برای ساخت مسکن در مناسب تسهیلات ویژه در نظر بگیرد. از دیدگاه محتشم، تامین «مسکن کوچک متراژ و متوسط قیمت» که با رعایت اصول و ضوابط ساخت‌وساز ایمن ساخته می‌شود، باید هدف حمایت دولت از سازنده‌ها باشد تا به این ترتیب عرضه در نقطه‌ای که باید و سمت تقاضا نیز از آن منتفع می‌شود، تقویت شود.
اما تنها متولیان دولتی بخش مسکن و ساختمان نیستند که می‌توانند نقش حمایتی موثری از طرف عرضه در بازار مسکن ایفا کنند. شهرداری‌ها نیز به واسطه مسوولیتی که در امر صدور پروانه دارند، در این حوزه نقش مستقیم دارند. در واقع برای پیشگیری از ادامه روند کاهش ساخت‌وساز که به کاهش عرضه و در نتیجه افزایش قیمت مسکن و اجاره بها منجر خواهد شد، علاوه بر دولت، شهرداری‌ها نیز به عنوان یکی از نهادهایی که بخشی از هزینه‌های ساخت‌وساز مربوط به آنهاست می‌توانند ایفای نقش کنند. فعالان بخش خصوصی انتظار ندارند مدیریت شهری از حقوق مردم شهر بگذرد و بخشودگی‌هایی در عوارض مربوط به ساخت‌وساز اعمال کند؛ بلکه توقع آنها این است که در زمان دریافت بهای این عوارض انعطاف نشان دهند.
رئیس سابق انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه اصلاح روندهای اداری به نفع تسریع در انجام امور مربوط به ساخت‌وساز بسیار مهم است، افزود: علاوه بر این شهرداری‌ها می‌توانند با موکول کردن دریافت عوارض صدور پروانه به پایان اجرای پروژه، نقش حمایتی خود در امر تامین مسکن را ایفا کنند. وی توضیح داد: زمانی که سازنده در ابتدای پروژه ناگزیر به پرداخت تمام و کمال عوارض صدور پروانه ساختمانی می‌شود، ممکن است با کاهش سرعت اجرای پروژه روبرو شویم چراکه رقم این عوارض قابل توجه است. این در حالی است که اگر دریافت این عوارض به پایان پروژه موکول یا دست کم در سه یا چهار قسط، تقسیط شود، سازنده می‌تواند با نقدینگی که در اختیار دارد، اجرای پروژه را به مرز ۲۰ درصد پیشرفت فیزیکی برساند. در این مرحله است که بانک عامل بخش مسکن تسهیلات ساخت را پرداخت می‌کند و با گشایشی که با وصول این تسهیلات حاصل می‌شود، می‌توان پروژه را با سرعت مطلوب به پیش برد و در پایان مطالبات شهرداری را نیز تمام و کمال پرداخت کرد. طبعا جز در بافت‌های فرسوده و شرایط خاص،انتظار نمی رود شهرداری از حقوق مردم شهر بگذرد و بخشودگی اعمال کند، اما انعطاف در زمان پرداخت این قبیل هزینه‌ها توسط سازنده قطعا میسر است.
محتشم معتقد است شهرداری‌ها می‌توانند با هماهنگی دولت بدون اینکه محدودیتی برای صدور پروانه ساختمانی در نقاط برخوردار شهرها اعمال کنند، در عین حال تمهیداتی برای ساخت‌وساز در مناطقی که متقاضیان مصرفی مسکن و خانه اولی‌ها، استطاعت خرید در آن نقاط را دارند در نظر بگیرند.
وی توضیح داد: توزیع جغرافیایی پروانه‌های ساختمانی صادره اهمیت زیادی دارد و موضوعی است که کنترل آن می‌تواند به صورت هوشمند توسط شهرداری‌ها صورت گیرد. به عنوان مثال در شرایطی که تقاضای مسکن در برخی از مناطق لوکس شمال تهران عمدتا از جنس سفته بازی و سرمایه‌گذاری است، اما در مناطق مرکزی و جنوبی شهر متقاضیان مصرفی مسکن در بازار در حال جست‌وجو هستند، طبعا شهرداری باید وزن بیشتری از پروانه‌های صادره را به دسته دوم اختصاص دهد تا ساخت‌وساز به شکل بهینه و به نفع خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد از دهک‌های یک تا شش توزیع شود.
اثر مالیات خانه‌های خالی بر عرضه مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، موضوع اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از اقدامات سال‌جاری دولت برای مقابله با کاهش عرضه مسکن و پیشگیری از ادامه روند شتابان رشد قیمت‌ها بود. به این ترتیب دولت در میانه تابستان شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه و ارسال پیامک برای مالکان آنها را آغاز کرد تا مقرراتی را که در سال ۹۴ در قالب‌بندی از قانون مالیات‌های مستقیم برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی به تصویب رسیده است، اجرا کند. بر اساس این مصوبه میزان مالیات به ازای هر سال خالی ماندن آپارتمان مسکونی تقریبا معادل عایدی یک ماه اجاره ملک است، اما همزمان با اقدام دولت برای اخذ مالیات مذکور، مجلس جدید بررسی طرحی را کلید زد که به موجب آن میزان مالیات بر خانه‌های خالی را به شکل موثر افزایش دهد. در طرح مجلس که با قید فوریت بررسی و تصویب شد، میزان مالیات بر خانه‌های خالی در سال اول خالی ماندن ملک به مدت دست کم شش ماه غیرمتوالی، تقریبا معادل ۵ درصد ارزش روز ملک بوده و این رقم برای سال‌های دوم و سوم افزایش نیز خواهد یافت. اما شورای نگهبان به دلیل شناسایی برخی ابهامات از تایید این مصوبه خودداری کرده و آن را برای اصلاح به مجلس بازگرداند. با این حال انتشار خبر کلید خوردن دریافت مالیات از خانه‌های خالی بخش خصوصی فعال در حوزه ساخت‌وساز را نگران کرده است. در حالی که هدف دولت و مجلس از وضع و اخذ این مالیات، پیشگیری از احتکار مسکن و تقویت عرضه چه در بازار فروش و چه در بازار اجاره بها است، فعالان ساختمانی معتقدند این مالیات می‌تواند به نقض غرض اصلی آن بیانجامد. محتشم در این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: رقمی که مجلس برای مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفته غیرمنصفانه بوده و اگر به همین شکل دوباره تصویب و تایید شود، می‌تواند بر میزان عرضه مسکن اثر منفی بگذارد؛ چراکه برخی از فعالان ساخت‌وساز را به کلی از گردونه ساخت مسکن خارج می‌کند.
به گفته وی، زمانی که سازنده یک یا چند پروژه ساختمانی را به نتیجه می‌رساند، نیاز به فرصت کافی برای فروش دارد. اگرچه قانونگذاران فرصت حداکثر یک ساله را برای این امر در نظر گرفته‌اند، اما در شرایط رکودی مثل وضعیت فعلی که بازار با آن روبه‌رو است، فروش این واحدها ممکن است در بازه زمانی مذکور میسر نشود.
وی افزود: از طرفی اگر سازنده بخواهد با توجه به رکود و عدم موفقیت در فروش، وارد بازار اجاره شود، با دو چالش روبه‌روست. چالش نخست این است که ممکن است با وجود صدور گواهی پایان‌کار، نیاز به برخی اقدامات تکمیلی و تجهیزی در داخل واحد وجود داشته باشد تا امکان به اجاره سپردن آن فراهم شود؛ در حالی که سازنده از ابتدا قصد داشته واحد را به صورت خام بدون برخی منصوبات داخل واحد به فروش برساند. در این صورت وی ناگزیر خواهد بود برای عرضه واحد در بازار اجاره، این منصوبات که بعضا در بازار فروش رایج است که با سلیقه خریدار تکمیل شود (نظیر کابینت) را هم تامین و نصب کند. چالش دوم و مهم‌تر این است که وقتی سازنده به جای فروش واحد، وارد بازار اجاره شود، در عمل از گردونه ساخت مسکن خارج خواهد شد، چراکه نتوانسته سرمایه خود را نقد کند و پروژه جدیدی را کلید بزند. به این ترتیب اثر خروج سازنده‌ها از بازار فروش برای فرار از مالیات بر خانه‌های خالی، دو سال بعد به شکل کاهش عرضه منعکس خواهد شد و ما با کمبود مسکن بیش از پیش روبه‌رو می‌شویم. این فعال ساخت‌وساز از مجلس درخواست کرد با در نظر گرفتن دوره‌های طبیعی رکود - رونق معاملات مسکن، نسبت به پیش‌بینی تمهیداتی برای سازنده‌هایی که نمی‌توانند در اوج رکود واحدهای مسکونی خود را به فروش برسانند اقدام کند.
