هشت راهکار توسعه بازار مسکن

شواهد بازار معاملات مسکن شهر تهران با استناد به آمارهای رسمی‌در حالی از وقوع شرایط رکود تورمی‌بر بازار حکایت دارد که هر چند تعداد معاملات خرید مسکن که براساس این آمار حدود ۹ هزار معامله خرید آپارتمان در یک ماهه مردادماه بود، از کف رکودی بالاتر است، اما آنچه در میان کارشناسان و فعالان بازار مسکن به عنوان یک حقیقت پذیرفته شده مطرح می‌شود، وجود رکود سنگین بر بازار معاملات مسکن پایتخت به‌رغم خرید ۹ هزار آپارتمان مسکونی در ماه میانی تابستان است.

آنچه به عنوان مهم‌ترین دلیل رکود شدید در بازار معاملات مسکن از سوی فعالان بازار و کارشناسان مسکن عنوان می‌شود به حاشیه رانده شدن متقاضیان مصرفی مسکن به دلیل رشد شدید قیمت‌ها و سقوط آزاد قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن است. شواهد و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در مردادماه عمده خریدهای صورت گرفته از بازار معاملات مسکن مربوط به معاملات سرمایه‌ای بوده است به خصوص از جانب افرادی که به دلیل نگرانی از افت شاخص کل بورس و متضرر شدن در بازار سهام، اقدام به کوچ سرمایه‌های خود از بازار سرمایه به بازار مسکن به عنوان یک بازار امن و کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری کردند.

با این حال بخش قابل‌توجهی از محدود خریدهای مصرفی از بازار معاملات مسکن در مردادماه نیز از سوی افرادی صورت گرفت که پیش از این به دلیل عدم کفایت سرمایه قادر به انجام معامله در بازار مسکن نبودند و سرمایه‌های خود را به سمت بازار سهام هدایت کرده بودند و در میانه تابستان با کسب سود از این بازار، وارد بازار مسکن شده و اقدام به خرید آپارتمان کردند. با این حال کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند حجم خریدهای مصرفی از بازار معاملات مسکن مردادماه به حدی نبوده است که بتوان اعلام کرد بازار مسکن از شرایط رکودی خارج شده است به خصوص با افت ۳۵ درصدی حجم معاملات مسکن در این ماه در مقایسه با تیرماه ۹۹، این اتفاق نظر در جامعه کارشناسی مسکن ایجاد شده است که بازار همچنان در شرایط رکودی به سر می‌برد.

غلامرضا سلامی، از صاحبنظرانان برجسته حوزه مسکن نیز با تایید این موضوع به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: حتی در زمانی که حجم معاملات مسکن افزایش می‌یابد و از کف رکودی بالاتر می‌رود به صرف افزایش حجم معاملات نمی‌توان ادعا کرد که بازار به رونق رسیده یا از رکود خارج شده است، چرا که علاوه بر افزایش تعداد معاملات مسکن به میزان قابل توجه، اینکه معاملات از جانب متقاضیان مصرفی انجام شود یا تنها حاصل رشد سفته‌بازی در بازار باشد از اهمیت زیادی برخوردار است. بدون شک افزایش حجم معاملات مسکن ناشی از معاملات سفته‌بازانه و سوداگرانه و در نبود تقاضای مصرفی موثر را نمی‌توان به رونق معاملاتی مسکن تعبیر کرد.

سلامی ‌با اشاره به اینکه شرایط فعلی بازار معاملات مسکن نیز شرایطی رکودی است و تقاضای مصرفی به میزان حداقلی در بازار حضور دارد، هشت راهکار مهم برای بهبود شرایط فعلی را عنوان کرد. هر چند بنا بر تاکید وی، بهبود شرایط اقتصادی کشور در وهله اول به عنوان پیش نیاز بهبود همه بازارها از جمله بازار مسکن یک ضرورت مهم است.

وی با بیان اینکه بهبود قدرت خرید خانوارهای مصرفی به خصوص خانه اولی‌ها یک شرط مهم در خروج بازار مسکن از رکود است، گفت: افزایش قدرت خرید خانه اولی‌ها و متقاضیان مصرفی می‌تواند از محل افزایش سطح تسهیلات مسکن، کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش دوره بازپرداخت وام‌های اعطایی دنبال شود تا از این طریق افرادی که بنیه مالی ضعیف‌تری دارند بتوانند وارد بازار مسکن شوند.

این کارشناس بازار مسکن همچنین تشویق به عرضه مسکن موردنیاز خانوارهای کم‌درآمد را از دیگر سیاست‌هایی اعلام کرد که باید در دستور کار قرار بگیرد. به اعتقاد وی همچنین لازم است تدابیری اتخاذ شود تا از تغییر رویکردهای ساخت و ساز از ساخت‌وساز سنتی و پرهزینه مسکن به سمت صنعتی‌سازی و کاهش هزینه و مدت زمان احداث واحدهای مسکونی در نهایت قیمت تمام شده ساخت مسکن کاهش یافته و از این طریق نرخ فروش واحدهای مسکونی نیز کمتر از حد فعلی شود. در این راستا به اعتقاد وی موضوع مدیریت زمین و قیمت زمین نیز از اهمیت قابل توجهی برخوردار است، چرا که هم‌اکنون در شهر تهران بیش از ۶۰ درصد هزینه تمام شده ساخت مسکن ناشی‌ از هزینه تامین زمین است. به اعتقاد سلامی ‌لازم است در این زمینه نیز اقدامات مدیریتی ویژه از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن انجام شود.

سلامی ‌همچنین افزود: هم‌اکنون بازار مسکن به سازوکارهای تامین مالی همچون پیش فروش مسکن نیاز دارد تا هم سازنده‌ها بتوانند هزینه ساخت واحدهای مسکونی را تامین کنند و از این محل عرضه مسکن افزایش یابد و هم خریداران بتوانند اقدام به پیش خرید مسکن کنند.

حمایت از انبوه‌سازان برای ساخت انبوه مسکن موردنیاز خانوارها (واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ریزمتراژ) با ایجاد بانک توسعه‌ای و ارائه تسهیلات موثر و هدفمند به سازندگان صاحب صلاحیت از دیگر اقدامات ضروری است که در مسیر رکودزدایی از بازار مسکن از سوی این صاحب‌نظر اقتصادی مورد تاکید قرار گرفت.

سلامی‌ همچنین با اشاره به معضل حمل‌ونقل در شهرهای جدید گفت: لازم است سازوکار حمل و نقل سریع، انبوه  و ارزان‌قیمت از شهرهای جدید به شهر مادر ایجاد شود تا بخشی از سرریز جمعیتی کلانشهرها و افرادی که قادر به تامین مسکن در شهرهای مادر نیستند به راحتی و سهولت از سکونت در این شهرهای جدید استقبال کنند.

وی همچنین طراحی یک پکیج مالیاتی شامل انواع مالیات‌های مکمل در بخش مسکن از جمله مالیات سالانه از املاک، مالیات خانه‌های خالی، مالیات ارزش افزوده و مالیات بر معاملات مکرر را از دیگر اقدامات لازم به منظور ایجاد انگیزه در مالکان برای عرضه واحدهای احتکار شده به بازار مصرف عنوان کرد.