«زمین» یا همان عرصه مورد نیاز برای ساخت‌و‌ساز -که سال‌هاست در تهران، ساختمان‌های مسکونی قابل تخریب و مشارکت، نقش آن را برای سازنده‌ها بازی می‌کند- جزء اصلی قیمت تمام شده ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد. متناسب با دوره‌های رکود - رونق در بازار ساخت‌و‌ساز، هزینه‌ای که سازنده‌ها صرف تهیه زمین برای پروژه‌های ساختمانی خود می‌کنند، بین ۵۰ تا ۶۰ درصد کل قیمت تمام شده ساخت مسکن است.اما به رغم این میزان نقش زمین در بازار ملک، میزان توجه به تغییر و تحولات بازار زمین از طرف سازنده‌ها، کمتر از تعقیب سایر متغیرهای ملکی توسط این گروه است.

حتی خریداران واحدهای مسکونی به‌عنوان تقاضای حاضر در بازار مسکن نیز معمولا در مواجهه با رشد شدید قیمت مسکن، در تحلیل‌هایی که درباره علت جهش قیمت در ذهن خود مطرح می‌کنند، از نقش زمین غفلت می‌کنند. هر چند طی یک سال گذشته دست‌کم سه عامل اصلی در جهش قیمت مسکن در تهران تاثیرگذار بود اما در ماه‌های گذشته از سال ۹۷، وزنه «قیمت ملک کلنگی» در بالا بردن قیمت فروش واحدهای نوساز، بی‌تاثیر نبود و حتی در مناطقی از پایتخت، اثر قابل ملاحظه ایفا کرد.

در حال حاضر متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران نزدیک به دو برابر میانگین قیمت در سال گذشته همین موقع است. طی یک سال اخیر، انتظارات تورمی شارژ شده از محل شوک‌های ارزی پی‌در‌پی باعث شد ابتدا حجم تقاضای سرمایه‌ای و سپس تقاضای سفته‌بازانه در بازار خرید آپارتمان افزایش پیدا کند که تقاضای این دو گروه خریدار در کنار خریداران مصرفی، به افزایش مراجعه به بنگاه‌های املاک برای بازدید از آپارتمان‌های در نوبت فروش منجر شد. در این میان، کمبود عرضه‌ای که خریداران در تهران دنبال آن هستند –آپارتمان‌های کم متراژ و کم سن- شرایط را برای رشد شدید قیمت مسکن فراهم کرد. انتظارات تورمی ناشی از بدبین شدن افراد به آینده اقتصاد در ماه‌های اخیر نیز دیگر منشأ افزایش خریدهای ملکی بود.  با این حال، رشد قیمت زمین نیز سوخت موتور تورم ملکی را افزایش داد. در تهران متوسط قیمت زمین در فاصله تابستان تا پاییز امسال ۲۵ درصد افزایش یافت. هم‌اکنون قیمت زمین نیز همچون قیمت مسکن ۹۱ درصد بیشتر از پاییز پارسال است.

سهم هزینه خرید زمین در هر مترمربع بنای مسکونی در حال ساخت، ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۳ میلیون تومان است. قیمت فروش زمین مترمربعی بیش از ۱۰ میلیون تومان است اما با احتساب میانگین سطح اشغال ساختمان و همچنین متوسط ارتفاع ساخت‌و‌ساز، با سرشکن شدن هزینه هر مترمربع زمین در مجموع زیربنای ساختمان‌ها، سهم آن در قیمت تمام شده ساخت مسکن، کمتر از ۳ میلیون تومان می‌شود.