بورس املاک و چند پرسش
نخست لازم است تاکید شود که اتصال بازار مسکن و بازار بورس، با انجام معاملات اوراق تسهیلات مسکن، تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و انجام اقدامات اولیه برای تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، در سال‌های گذشته در دست بوده است و تا حدودی نیز عملیاتی و انجام شده است. با این فرض که علت تعریف یک راه‌حل جدید (تاسیس بورس املاک)، عدم توفیق راه حل‌های قبلی در دستیابی به اهداف است، باید به این پرسش پاسخ داد که این راهکار جدید چه ابداعی دارد که در مقایسه با روش‌های قبلی، کارکرد بهتری دارد؟
آنچه که پیشتر از مصاحبه‌ها بیرون آمد ظاهرا در این بورس قرار نبوده معامله واحدهای مسکونی صورت بگیرد هر چند این اواخر صحبت از معامله املاک مسکونی هم بعضا مطرح شد. به عبارت دیگر، این تصویر که در این بازار اشخاص اقدام به عرضه املاک خود نموده و از این طریق واحدها یا املاک خود را به فروش می‌رسانند، تا به حال به صراحت تایید نشده است. از سوی دیگر، تعیین سرمایه ۵ هزار میلیارد تومانی (در مقایسه با سرمایه ۱۴۰ میلیارد تومانی شرکت فرابورس و ۲۰۰ میلیارد تومانی شرکت بورس) و قرار گرفتن نمایندگانی از نهادهای عمومی در هیات موسسان این بورس، در خصوص نحوه عمل این بورس، سوالات جدی ایجاد می‌کند که تا زمان اطلاع‌رسانی رسمی، امکان اظهارنظر در خصوص آن وجود ندارد.
از سوی دیگر، در بخشی از مصاحبه‌ها، یکی از کارکردهای این بازار، فروش املاک بزرگ متعلق به دولت و نهادهای عمومی در چارچوب سهم یا اوراق مالکیت یا هر مکانیزم دیگر به افراد متعدد است. اگر چنین قصدی وجود دارد، راهکار امتحان‌شده‌ای به نام صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) سال‌هاست که روی میز است و ضمن تعریف دقیق ارکان مشخص، امکان بهره‌مندی همزمان خریداران اوراق این صندوق‌ها از ارزش افزوده ناشی از افزایش قیمت املاک در کنار ارزش افزوده ناشی از بهره‌برداری صحیح و درآمد حاصل از اجاره یا بهره‌برداری را فراهم می‌سازد. در فایلی که در فضای مجازی برای معرفی این طرح دیدم نیز از این دسته صندوق‌ها نام برده شده است، اما توضیح داده نشده است که علت نیاز به تاسیس یک بورس جدید چیست. در هر حال قوانین و آیین‌نامه‌های مرتبط با این صندوق‌ها بایستی در مراجع ذی‌صلاح تصویب شوند؛ چه قرار باشد این صندوق‌ها از طریق بورس املاک به بازار عرضه شوند و چه از طریق فرابورس یا بورس.
بخش دیگری از تعاریفی که به عنوان یک SPV برای اتصال بین سه رکن پیمان‌کار، سرمایه‌گذار و مالک زمین در عمده مصاحبه‌ها مورد اشاره قرار گرفته است، بسیار شبیه به چارچوب صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است که از سال ۱۳۹۴ در فرابورس اجرایی شده و تامین مالی چهار پروژه توسط این ابزار انجام شده است. این صندوق‌ها با برقراری اتصال بین ارکان فوق، می‌توانند ابزار خوبی برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی باشند، اما علت نقش کم‌رنگ این صندوق‌ها در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، نه لزوم ایجاد یک بورس جدید، بلکه مواردی مانند ممنوعیت‌های تاسیس صندوق توسط بانک‌ها، شفافیت بالای این صندوق‌ها که معمولا برای بخش خصوصی جذاب نیست، لزوم انتقال سند مالکیت زمین در بدو تاسیس به نام صندوق، هزینه‌های لازم برای ارکان و موارد مشابه دیگری است. به نظر نمی‌رسد برای حل این مشکلات نیازی به تاسیس یک بورس جدید باشد، بلکه رفع این موانع نیازمند عزم جدی دولت و استفاده از نظرات کارشناسان برای بهبود آیین‌نامه‌ها و ضوابط اجرایی این صندوق‌ها است.
در برخی دیگر از مصاحبه‌ها موضوع پیش فروش و فروش متری مسکن مورد اشاره قرار گرفته است. این اقدام نیز هر چند با دیگر نکات اظهار شده در تضاد بوده و می‌تواند با تعریف ابزارهای مناسب در بازاری شفاف مانند بورس به خوبی اجرایی شود، اما از نظر قانونی و نیز عملیاتی، پیچیدگی‌های خاص خود را داشته و نیاز به زیرساخت‌ها و تدابیر مشخصی دارد تا ضمن حفظ امنیت سرمایه‌های پیش خریداران، بتواند نظر سازندگان و انبوه‌سازان را نیز به خود جلب کند. تجربیات نه چندان دلچسب قبلی که عمدتا توسط شهرداری‌ها اجرایی شده بود، باعث توقف چند ساله این طرح‌ها شده است. بنابراین به نظر می‌رسد مشکل فعلی این حوزه نه یک بورس جدید، بلکه تعریف ضوابط، قوانین و مقررات مناسبی است که روند کار را تسهیل کند.
مورد دیگری که به عنوان یک امکان در این بورس طرح موضوع شده است، موضوع مشارکت در ساخت است که برای من کاملا ناروشن است و مشخص نیست چگونه قرار است اجرایی شود.
اگر بخواهم مطالب فوق را مرور کنم، بر اساس دانسته‌های روشن از این بورس جدید، مشکلات فعلی برای استفاده از پتانسیل‌های بازار سرمایه برای رفع مشکلات مسکن، ناشی از کمبود چنین بورسی نیست. قصدم از این موارد زیر سوال بردن ایده ایجاد بورس املاک نیست، زیرا هنوز اطلاعات دقیق و موثقی در این خصوص به دست فعالان بازار نرسیده است؛ اما این تصور که یک ابزار جدید می‌تواند با ایجاد شفافیت، مشکلاتی مانند کلاهبرداری در قراردادهای پیش فروش را حل کرده و تامین مالی مسکن با ایجاد چنین بورسی متحول خواهد شد، واقع‌بینانه به نظر نمی‌رسد و برای رفع مشکلات این بازار بیش از هر چیز به شناخت علل و عوامل بروز مشکلات فعلی نیاز است. در طول سالیان گذشته، بارها در یادداشت‌هایی از این جنس، به رفع مشکلات صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان یکی از راهکارهای مناسب و شفاف تامین مالی بخش مسکن اشاره شد و در جلسات کارشناسی متعددی نیز این موضوع مورد بحث و بررسی قرار گرفته است؛ اما تاکنون این مشکل رفع نشده است.
