در گفت‌وگو با صاحب‌نظر بازار سرمایه تشریح شد
ابزارهای مغفول برای پیوند دو بازار مالی
سید محسن فاضلیان، کارشناس بازار سرمایه با تاکید بر ضرورت بررسی تجربیات دیگر کشورها در حوزه تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر بخواهیم مروری بر تجربیات سایر کشورها در حوزه تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه و آسیب‌شناسی انجام آنها در کشور داشته باشیم باید پیش از هر چیز به کارکردهای نهادی در خصوص «اوراق رهنی» اشاره داشته باشم.
وی با بیان اینکه تامین مالی خرید یا ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه بر حسب ساختارهای پولی و مالی در کشورها متفاوت و متنوع است، اظهار کرد: برای نمونه در کشور دانمارک از زمان درخواست تسهیلات رهنی در شعب بانک، تامین منابع لازم آن از بازار سرمایه تدارک دیده می‌شود. فاضلیان یادآور شد: به طور کلی اوراق رهنی مقوله‌ای برای گسترش نقدشوندگی در دارایی‌های رهنی بانک‌ها است که ممکن است از ۳ تا ۳۰ سال سررسید داشته باشد.
این کارشناس بازار سرمایه معتقد است تامین مالی از طریق انتشار اوراق رهن ثانویه به بانک‌ها این فرصت را می‌دهد تا ضمن کسب بازدهی معقول، نقدینگی لازم را برای پرداخت وام‌های جدید از بازار ثانویه به دست آورده و اعطای تسهیلات را صرفا محدود به منابع سپرده‌ای نکنند. به گفته فاضلیان، همچنین بانک‌ها از این طریق قادر خواهند بود ساختار مالی خود از جمله «نسبت کفایت سرمایه» را اصلاح و ریسک ناشی از «عدم انطباق زمان دارایی‌ها و بدهی‌ها» را کنترل و مدیریت کنند. وی با بیان اینکه انتشار اوراق رهنی به عنوان یک مدل رایج در تمام بانک‌های رهنی کشورها به شمار می‌آید، افزود: رواج بالای این مدل نشات گرفته از این واقعیت است که تسهیلات رهنی به دلیل بلندمدت بودن، سبب متورم شدن دارایی‌ها در ترازنامه بانک شده است، در حالی که مشکل نقدینگی همچنان مشکل اصلی بانک‌های با دارایی‌های رهنی است.
وی در ادامه به بازخوانی تجربه شبکه بانکی کشور در حوزه انتشار اوراق رهن ثانویه پرداخت و توضیح داد: بانک عامل بخش مسکن اولین نوبت انتشار اوراق رهنی در کشور را طی تابستان سال ۱۳۹۵ عملیاتی کرد که تجربه موفقی به شمار آمد. در این تجربه انتشار و فروش اوراق رهنی بانک عامل بخش مسکن، زمینه وصول زودتر از موعد مطالبات بانک ناشی از تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را تا سقف ارزش اوراق منتشر شده فراهم کرد تا از این طریق توانایی پرداخت تسهیلات این بانک تقویت شود. فاضلیان خاطرنشان کرد: در مرحله نخست با فروش این اوراق در فرابورس، ظرف چند دقیقه بخشی از منابع مالی بانک مسکن که بازپرداخت آن طی ۱۰ تا ۱۵ سال بعد از آن تاریخ صورت می‌گرفت، نقد و به دنبال آن قدرت پرداخت تسهیلات بانک عامل بخش مسکن تقویت شد.
این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به اینکه مرحله اول انتشار اوراق مذکور با نرخ سود اسمی ۵/ ۱۸ درصد صورت گرفت، گفت: در عمل با توجه به پرداخت هر سه ماه یکبار سود علی‌الحساب، سود ترکیبی این اوراق حدود ۲۰ درصد بود که در آن مقطع زمانی در مقایسه با سود بانکی، تا حدی قابل قبول می‌نمود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، هر چند قرار بود انتشار دومین مرحله اوراق مذکور توسط بانک عامل بخش مسکن در مدت زمان کوتاهی پس از تجربه نخست رخ دهد، اما وجود برخی موانع قانونی و دست‌اندازهای بروکراتیک برای اخذ مجوزهای لازم از نهاد بالادستی کنترل شبکه بانکی سبب شد این موضوع به سال ۹۹ بینجامد. علاوه بر این موانع، موضوع نرخ سود قابل قبول برای انتشار دومین مرحله اوراق رهنی نیز واجد اهمیت بود. در نهایت با توجه به کاهش نرخ سود بانکی رسمی‌در کشور، میزان سود اسمی در برای دومین مرحله انتشار اوراق مذکور که در تیرماه امسال صورت گرفت، ۱۶ درصد در نظر گرفته شد و بانک عامل بخش مسکن توانست با فروش ۱۰۰۰ میلیارد تومان اوراق دیگر، بخشی از منابعی که باید به تدریج در طول ۱۰ سال آینده نقد شود را زودتر از موعد نقد کرده و به واسطه آن قدرت تسهیلات‌دهی خود را ترمیم کند.
با این حال فاضلیان معتقد است این ظرفیت همچنان برای کمک به بخش مسکن در کشور می‌تواند مورد بهره‌برداری قرار گیرد و ظرفیت انتشار اوراق مذکور تا ۱۰ هزار میلیارد تومان نیز وجود دارد.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه به یکی دیگر از روش‌های تامین مالی مسکن اشاره کرد و توضیح داد: صندوق‌های زمین و ساختمان که در کشورهای دیگر به عنوان صندوق ساخت (CF) construction fund شناخته می‌شوند، در قالب یک سازوکار ساختارمند به منظور تجهیز منابع جهت ساخت پروژه‌های مسکونی موجب تسهیل انبوه‌سازی و افزایش ظرفیت‌های بخش مسکن از طریق تحریک سمت عرضه می‌شوند. این صندوق‌ها به‌عنوان نهاد موضوع بند (۲۰) ماده (۱) قانون بازار اوراق بهادار، بند (هـ) ماده (۱) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید و بند (۱۵) ماده (۱) آیین‌نامه اجرایی تبصره (۲) ماده (۷) قانون حمایت از احیاء بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، کمک شایانی به «تشکیل سرمایه» در اقتصاد خواهند داشت و در قالب صندوق‌های سرمایه‌گذاری تاسیس شده و تابع اساسنامه مقررات ابلاغی از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار هستند.
وی با تاکید بر اهمیت انتخاب پروژه‌های ساختمانی مناسب تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان به «دنیای اقتصاد» گفت: انتخاب پروژه‌های ساختمانی بر اساس امکان‌سنجی‌های دقیق فنی، مالی و اقتصادی صورت پذیرفته تا تمام طرفین مشارکت، به منافع متناسب و منصفانه‌ای دست پیدا کنند. فاضلیان درباره تجربه کشورمان در امر تشکیل این صندوق‌ها توضیح داد: تاکنون چهار صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در کشور تاسیس شده و تحویل واحدهای ساختمانی ۳ صندوق به اتمام رسیده است.
وی با اشاره به اینکه این صندوق‌ها از ظرفیت مناسبی برای جذب نقدینگی‌های خرد و کلان و اختصاص آنها به پروژه‌های مسکونی- تجاری فاخر در کشور هستند، افزود: یکی از مهم‌ترین مزیت‌های این روش تامین مالی همانا شفافیت و ارکان نظارتی در حفظ منافع ذی‌نفعان پروژه است. سازمان بورس و اوراق بهادار، حسابرس، ناظر فنی و متولی بر حسن انجام فعالیت‌های صندوق و پیمانکار نظارت خواهند داشت تا منابع مالی صندوق به نحو احسن صرف حداکثر کردن حقوق سهامداران آن شود.
با توجه به اینکه این صندوق‌ها نرخ سود علی‌الحساب ندارند و نرخ سود آنها بر اساس بازدهی پروژه برای سرمایهگذاران به صورت واقعی است و از طرف دیگر سازوکارهای تامین مالی ساخت پروژه‌های کوچک و بزرگ در کشور همچنان به صورت سنتی عمدتا انجام می‌شود، بنابراین، این صندوق‌ها با استقبال کمتری با توجه به لزوم افشای اطلاعات فصلی مورد انتظار بورس توسط انبوه سازان مواجه می‌شوند.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه به بررسی برخی تجربیات تامین مالی مسکن که در کشور ما تا حد زیادی مغفول مانده پرداخت و گفت: مقوله دیگری که ممکن است ذکر آن خالی از لطف نباشد، از مهم‌ترین حلقه‌های مفقوده حسب تجربیات کشورهای مختلف در بازسازی و انبوه سازی مسکن در کشور، ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) است که اقدام به تجهیز منابع از سرمایهگذاران علاقه‌مند در حوزه بازار سرمایه برای تامین مالی در حوزه املاک و مستغلات کند. این صندوق‌ها می‌توانند به احداث، تکمیل، خرید و فروش املاک و مستغلات پرداخته و با مدیریت درآمدهای حاصل از دارایی‌های ملکی، اجاره دریافتی از مشتریان و خرید سهام و اوراق بدهی شرکت‌های ساختمانی سودآوری خلق کنند. به گفته فاضلیان، اشخاص با خرید واحدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، در واقع مالکیت مجموعه‌ای از مجتمع‌های مسکونی، اداری، مراکز خرید و حتی مراکز بهداشتی - درمانی را بر عهده می‌گیرند.
وی به تشریح اهداف تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات پرداخت و گفت: تشویق سرمایهگذاران خرد به سرمایه‌گذاری مشترک در املاک و مستغلات، تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات، ساماندهی بازار اجارهداری بلندمدت املاک و مستغلات در مقابل معاملات سفته‌بازانه، مدیریت حرفه‌ای و متنوع‌سازی سبد سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ایجاد بازار ثانویه و نقدشوندگی برای سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات و نیز فراهم کردن زمینه تامین مالی پروژه‌های ساخت، توسعه و بهسازی از طریق منابع عظیم در اختیار مردم، از جمله این اهداف است.
این کارشناس بازار سرمایه اظهار کرد: از آنجا که صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از جمله مصادیق صندوق‌های سرمایه‌گذاری قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی (۱۳۸۸) هستند و به موجب همان قانون اداره این صندوق‌ها مطابق با اساسنامه‌ای خواهد بود که به تصویب هیات مدیره سازمان بورس می‌رسد؛ بنابراین فقدان مقررات تاسیس و اداره این صندوق‌ها مهم‌ترین مانع برای ایجاد این صندوق‌ها به شمار می‌آید.
وی به یکی دیگر از ابزارهایی که می‌تواند بر اساس تجربه دیگر کشورها به توسعه صنعت ساختمان و حمل و نقل کمک شایانی داشته باشد، اشاره کرد و گفت: این ابزار «صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه» است که با هدف جمع‌آوری سرمایه از سرمایهگذاران و سرمایه‌گذاری در شرکت‌های در شرف تاسیس یا نوپای دارای پتانسیل رشد زیاد و سریع با هدف کسب بیشترین بازده اقتصادی ممکن است، اما چنین سرمایه‌گذاری‌هایی با توجه به نوپا بودن شرکت با ریسک بالا صورت می‌گیرد و به همین خاطر عنوان «جسورانه» به آنها اطلاق می‌شود.
فاضلیان خاطرنشان کرد: علاوه بر کسب بازدهی از سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت در این زمینه، کمک به رشد اقتصادی، کارآفرینی، ایجاد اشتغال و توسعه فناوری از دیگر اهداف صندوق به حساب می‌آید. در راستای هدف یادشده، صندوق منابع مالی را جمع‌آوری کرده و در اوراق مالکیت اشخاص حقوقی با موضوع فعالیت در زمینه‌های ساختمان، حمل‌ونقل و راه و شهرسازی به منظور به بهره‌برداری رساندن و تجاری‌سازی دارایی‌های یاد شده از طریق تملک خرد یا مدیریتی، سرمایه‌گذاری می‌کند.
وی با بیان اینکه ایجاد این صندوق سبب خواهد شد که بخشی از سرمایهگذاران حقوقی یا حقیقی که دارای منابع مالی زیادی هستند، بتوانند پرتفوی خود را با حضور در سرمایه‌گذاری صنایع نوظهور و فن‌آوری‌های پیشرفته، تنوع بخشند، گفت: با توجه به سهم کمی که این بخش از سرمایه‌گذاری در سبد کلی سرمایه‌گذار دارد، توسعه ساختارها و فرآیندهای سرمایه‌گذاری در چنین حوزه‌هایی به صرفه نیست؛ در حالی که صندوق با توجه به تخصصی بودن خود افراد حرفه‌ای، متخصص و صاحب صلاحیت را گردهم آورده است و به صورت تخصصی و متمرکز به فعالیت در این حوزه می‌پردازد و زمینه موفقیت بیشتری دارد. به اعتقاد وی، صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه این امکان را برای سرمایهگذاران فراهم می‌کند که بدون درگیر شدن در چالش‌ها و پیچیدگی‌های صنعت سرمایه‌گذاری مخاطره‌پذیر از مزایا و منافع آن برخوردار شوند.
وی در خاتمه این گفت‌وگو گریزی هم به تشکیل بورس املاک و مستغلات زد که در هفته‌های اخیر به عنوان یکی از اخبار حوزه دو بازار سرمایه و مسکن در کشور برجسته شده و نخستین معامله ملکی نیز در این بستر ثبت شده است. وی به «دنیای اقتصاد» گفت: در خصوص بورس املاک و مستغلات، باید این پدیده را به عنوان یک اتفاق مهم برای ساختار بازار املاک در کشور به شمار آورد. این بازار می‌تواند محمل خوبی برای کشف قیمت و واگذاری شفاف املاک مازاد دستگاه‌ها و نهادهای مختلف در کشور باشد. مقوله قیمت‌گذاری نیز باید بر اساس یک سازوکار قابل اتکاء و کشف قیمت باید از کارآیی مالی مناسبی برخوردار باشد.
