در میزگردی با حضور مدیرکل سابق اقتصاد مسکن و مدیر سامانه کیلید مطرح شد:
کلید تنظیم قیمت بازار مسکن در اقتصاد کلان است
از دو ماه گذشته مسوولان برای کنترل قیمت مسکن علاوه بر اینکه جلوی انتشار این داده‌ها را گرفته‌اند و در مصوبه‌ای درج قیمت‌های خرید و فروش ملک در پلت‌فرم‌های اینترنتی خرید و فروش مسکن را نیز ممنوع کرده‌اند. علی چگینی، مدیرکل سابق دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است شفاف‌سازی و ارائه اطلاعات بازار موجب تعادل و بهینه‌سازی بازار می‌شود و از طرفی کمبود اطلاعات، هزینه مبادله در بازار را افزایش می‌دهد. بررسی این موضوع در عرصه نظر (تئوری) و حوزه عمل نیز موید این موضوع است به طوری که تصمیم‌گیری عوامل بازار شامل خریداران و فروشندگان را دچار اختلال می‌کند و به نوعی موجب افزایش قیمت پیشنهادی و قیمت معاملاتی می‌شود. از سوی دیگر علیرضا ذوالفقاری، موسس و مدیر سامانه هوشمند کیلید نیز می‌گوید: «حجم بازار مسکن تهران ماهانه بین ۲۰ تا ۳۰ هزار میلیارد تومان بوده و این بسیار بزرگ‌تر از این است که بعضی افراد سودجو با اعلام قیمت‌های کاذب بتوانند در این بازار تلاطم ایجاد کنند و با حذف قیمت‌ها در بازار نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که بازار مسکن به تعادل برسد.» برای اطلاع از چگونگی اجرای این طرح و تبعات آن بر کسب‌وکارهای اینترنتی در حوزه مسکن با چگینی و ذوالفقاری گفت‌وگو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
از دو ماه گذشته، درج قیمت مسکن توسط اپلیکیشن‌ها و وب‌سایت‌های خرید و فروش املاک ممنوع شده، چگونه مسوولان ذی‌ربط به این جمع‌بندی رسیده‌اند که اگر جلوی درج قیمت گرفته شود، قیمت مسکن اصلاح خواهد شد؟
ذوالفقاری: اتفاقی که افتاد این بود که سال گذشته جلسه‌ای از سمت مسوولان فضای مجازی برگزار شد و از مدیران این سامانه‌ها دعوت شد. فرض برگزارکنندگان این بود که عده‌ای سودجو تحریک‌کننده قیمت مسکن در پلت‌فرم‌های آگهی مسکن بوده و قیمت‌های کاذب اعلام می‌کنند در صورتی که خریدار یا فروشنده واقعی ملک نیستند. بر این اساس اعلام شد که اگر قیمت‌ها برداشته شود این افراد فرصت سواستفاده نخواهند داشت. سال گذشته ابتدا مدتی درج قیمت در پلت‌فرم‌ها ممنوع شد و بعد از به ثبات رسیدن بازار مسکن این موضوع آزاد اعلام شد. در مدتی که بازار مسکن به ثبات رسید این گونه نتیجه‌گیری شد که موضوع حذف قیمت‌ها موجب این اتفاق شده است. در صورتی که این دو موضوع همزمان اتفاق افتاده بود و این استدلال غلط بود. امسال حکمی بر ممنوعیت درج قیمت‌ها در پلت‌فرم‌های مسکن صادر شد که توسط پلیس فتا به پلت‌فرم‌های مسکن ابلاغ شد. در ادامه موضوع درج قیمت منوط به احراز هویت در سامانه امتا شد. فعلا هیچ تصمیمی در این زمینه گرفته نشده است. با موضوع احراز هویت مشکلی نداریم. در کنار این وزارت راه و شهرسازی نیز قیمت‌های اعلامی مسکن که شامل قیمت‌های معامله شده می‌شود را از روی سامانه خود حذف کرده است.
نظر مدیران پلت‌فرم‌های مسکن در این زمینه چه بود؟
ذوالفقاری: عقیده داریم که حجم بازار مسکن بسیار بزرگ‌تر از این است که این افراد سودجو بتوانند در این بازار تلاطم ایجاد کنند. اکثر کسانی که روی این پلت‌فرم‌های مسکن فعالیت دارند، مشاوران املاک هستند و مشاوران املاک زیر نظر آژانس املاکی بوده که زیر نظر اتحادیه مشاوران املاک است. در نتیجه اگر این قیمت‌ها کاذب باشند این مشاوران باید پاسخگو باشند. در این زمینه طرح‌هایی مبنی بر اعلام بازه قیمتی و تخمین قیمتی را ارائه دادیم، ولی مورد استقبال مسوولان قرار نگرفت. با حذف قیمت‌ها نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که بازار مسکن به تعادل برسد. پلت‌فرم‌های مسکن ذی‌نفع در قیمت ملک نیستند و چه قیمت ملک افزایش و چه کاهش یابد، این پلت‌فرم‌ها فقط هزینه آگهی را دریافت می‌کنند. اعتقاد داریم موضوع افزایش قیمت مسکن به اقتصاد کلان بازمی‌گردد.
چگینی: تجربه گذشته نشان می‌دهد که هر وقت دچار عدم شفافیت شدیم نه تنها نتیجه مثبتی نداشته، بلکه نتیجه منفی نیز در بر داشته است. براساس آیات قرآن و رهنمودهای اخلاقی نور و روشنایی (دانایی و آگاهی) موجب بهبود تصمیمات و عدم اختلال در روابط اقتصادی و اجتماعی جوامع می شود. از منظر اقتصادی نیز یکی از ویژگی‌های مهم بازار رقابت کامل شفافیت بازار، اطلاع رسانی و جریان آزاد اطلاعات است. زمانی که اطلاعات ارائه نمی‌شود موجب ایجاد انحصار و گمراهی خریداران و فروشندگان شده و معمولا قیمت‌های پیشنهادی را افزایش می‌دهد. از این رو گردش آزاد اطلاعات بازار موجب کارآمدی بازار، اتخاذ تصمیمات بهینه و دوری از عدم تعادل می‌شود. در دنیای امروز شبکه‌های اطلاع‌رسانی و استارت‌آپ‌ها موجب تسهیل در این فرآیند و گاها راهنمایی در مصرف‌کنندگان در حوزه تخصصی هستند. سوال اساسی اینجاست که آیا عدم اطلاع‌رسانی قیمت بازار در حوزه اتومبیل و مسکن اثری در عدم افزایش آن داشته است. پاسخ منفی است و نگاه به اطلاعات ۶ ماه اخیر موید این موضوع است. عدم اعلام قیمت موجب ایجاد تورم انتظاری می‌شود.
تجربیات کشورهای دیگر در این زمینه چیست؟
چگینی: هیچ کجای دنیا با اتخاذ سیاست عدم اعلام قیمت بازار به ثبات اقتصادی و کنترل قیمت‌ها دست نیافته است، بلکه با اتخاذ سیاست‌های اقتصادی مناسب به خصوص در حوزه اقتصاد کلان به موفقیت رسیده‌اند. به عنوان مثال در وب سایت زیلو (Zillow) و ردفین (Redfin) و وب‌سایت‌های مشابه علاوه بر اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده یک برآورد توسط خود وب سایت نیز ارائه می‌شود و خریدار اطمینان خاطر پیدا می‌کند که تفاوت قیمت کارشناسی با قیمت پیشنهادی چگونه است که معمولا یک تا دو درصد تفاوت وجود دارد. استفاده از این تجربیات می‌تواند به اتخاذ سیاست مناسب در این حیطه کمک کند.
نکته اساسی در افزایش قیمت در موضوع اقتصاد کلان نهفته است و بدون توجه به آن سیاست‌های درون بخشی موثر نخواهد بود. از دلایل اصلی رشد شتابان قیمت‌ها می‌توان به رشد نقدینگی، مسائل بین‌المللی و مسائل حاکم بر اقتصاد، افزایش نرخ ارز و کالاهای سرمایه‌ای، انتظارت تورمی، تحریم‌ها، تبانی صادرکنندکان بزرگ در موضوع نرخ ارز، سر ریز اثرات ثروتی و تبدیل آنها و شیوه تامین کسری دولت اشاره کرد.
تنظیم قیمت بازار دو مولفه اساسی دارد؛ یکی از موارد به حوزه اقتصاد کلان بر می‌گردد که شامل درآمد خانوارها، اشتغال و توان اقتصادی خانوارها بوده که تقاضای مسکن را شکل می‌دهد. از سوی دیگر تحولات اقتصادی و مولفه‌های پیش گفته خود را در تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی نمایان می‌کند که برای حفظ ارزش پول، منابع مالی وارد بخش مسکن می‌شود. مورد دوم سیاست‌های درون بخشی مسکن بوده و در صورت درست بودن بخش اول اینها کارآمد خواهد بود که عبارتند از سیاست‌های تسهیلاتی و نرخ سود (سیاست‌های پولی)، سیاست‌های مالی، تنظیم بسته مالیاتی مناسب و هموارسازی و دسترسی مناسب به بازار تولید و عرضه کند.
ذوالفقاری: در کشور، سیاست جامع مالیاتی و مالیات عایدی سرمایه نداریم. بنابراین مالیات بر بخش مسکن باعث می‌شود که سرمایه از بخش مسکن خارج و وارد بخش‌های دیگر شود و بازارهای دیگر را نیز درگیر کند. باید براساس مدل‌های ریاضی تصمیم‌گیری و مدل جامع مالیاتی در همه بخش‌ها اجرا شود.
اخیرا مقامات دولتی اعلام کرده‌اند که در تمامی این سال‌ها که وزارت راه و شهرسازی قیمت‌های معامله شده مسکن را اعلام کرده، این قیمت‌ها واقعی نبوده‌اند و اخیرا به یک مدلی رسیده‌اند که قصد دارند، قیمت درست را اعلام کنند. در صورتی که قیمت‌هایی که تاکنون اعلام شده مرجع بوده و با قیمت‌های مرکز آمار و بانک مرکزی همخوانی دارند. نظر شما در این رابطه چیست؟
ذوالفقاری: بر اساس قانون دسترسی آزاد به اطلاعات، وزارت راه و شهرسازی در چند سال گذشته در سامانه سابا اطلاعات معاملات مسکن را در اختیار مردم قرار می داد. همچنین برای پژوهشگران، افراد فعال در حوزه اقتصاد مسکن و استارت‌آپ‌ها، این داده‌ها به صورت ماهانه در وب سایت وزارت راه و شهرسازی منتشر می‌شد. به علت حفظ حریم‌خصوصی اسم افراد معامله‌کننده حذف و مشخصات ملک و قسمتی از آدرس ملک مشخص می‌شد. در همه جای دنیا این داده‌ها به همین روش منتشر می‌شود. این کار باعث می‌شود که شفافیت در بازار ایجاد شود.
در دو ماه اخیر انتشار این داده‌ها متوقف شده و اخیرا گفته شده که پس از حذف معاملات صوری این داده‌ها مجددا منتشر خواهد شد که به نوعی دستکاری در اطلاعات است. این موضوع مشکل را بدتر هم خواهد کرد.
چگنی: مبنای قیمت‌های اعلامی توسط وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و مرکز آمار ایران معاملات ثبت شده در بنگاه‌های املاک از طریق سیستم ثبت الکترونیکی معاملات است. طی جلسات برگزار شده در سال‌های گذشته مدل‌های محاسباتی آماری یکسان، هماهنگ و استاندارد شده است و میانگین وزنی معاملات ارائه می‌شود. صحت و راستی آزمایی آن در بالاترین سطح ممکن قرار دارد. تغییر این داده‌ها توسط یک نهاد موجب خدشه‌دار شدن اعتبار داده و از بین رفتن پیوستگی آن شده و اعتبار آن را از بین می‌برد.
آیا به فکر ایجاد یک اتحادیه مختص پلت‌فرم‌های مجازی حوزه مسکن مستقل از اتحادیه کسب و کارهای مجازی برای دفاع از حقوق این پلت‌فرم‌ها هستید؟
ذوالفقاری: برای این موضوع به دنبال تشکیل یک کمیسیون خدمات مسکن ذیل اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی هستیم. برای این موضوع با توجه به اینکه تمامی مدیران این پلت‌فرم‌ها درگیر کارهای کسب‌وکارهای خود هستند، به دنبال شخصی هستیم که علاقمند به انجام کارهای صنفی باشد.
