بزرگ‌ترین تجربه انبوه‌سازی مسکن در ایران و جهان مربوط به احداث بیش از ۲ میلیون واحد مسکن در قالب طرح مسکن مهر است. بسترسازی قانونی و سازماندهی اجرایی این کار درطی چهار سال (۱۳۸۸-۱۳۸۴) و عمده عملیات اجرایی آن نیز در چهار سال بعد از آن (۱۳۹۲-۱۳۸۸) انجام شد و صرف نظر از انتقاداتی که نسبت به برخی از نکات اجرایی این طرح وجود دارد و در این مجال بنای به تحلیل آن نداریم، موفقیت در اجرای این تعداد واحد مسکونی در یک دوره کوتاه در کشور، مرهون هماهنگی، هم‌افزایی و حمایت کامل همه ارکان نظام از اجرای این طرح و تحقق یکی از مهم‌ترین آرمان‌های انقلاب اسلامی ‌در تامین مسکن گروه‌های کم درآمد بوده است.

همکاری کامل بانک مرکزی و بانک‌های عامل و به‌ویژه بانک مسکن به همراه عزم جدی تمام اجزاء دولت‌های نهم و دهم، به‌ویژه شخص رئیس جمهور و استفاده از تمامی‌ ظرفیت بخش‌خصوصی در تولید مصالح و اجرای پروژه‌ها، دلایل اصلی موفقیت این طرح بوده است.

از این رو در طراحی ساز و کار مجدد برای فعال کردن صنعت ساختمان در کشور، از این تجربه بزرگ نباید غفلت کرد. به‌طور قطع برای تحقق جهش تولید باید با جهش در تولید مسکن که هم موتور محرکه اقتصاد و هم مولد اشتغال و هم برطرف‌کننده نیاز مردم است، گام برداشت. در مجلس یازدهم نیز نشانه‌ها کاملا بیانگر موافقت مجلس با اجرای طرح جدیدی در قد و قواره طرح مسکن مهر در کشور است و آمادگی هر نوع حمایت قانونی و نظارتی در این ارتباط کاملا مشهود است. در سمت دولت، برنامه‌های پیشنهادی برای جهش تولید نشان می‌دهد که نگاه دولت با دیگر نگاه‌ها مطابقت کامل ندارد، اگرچه دولت هم به اهمیت بخش مسکن در رونق اقتصادی واقف است، لیکن به هر دلیل در برنامه‌های پیشنهادی خود، استفاده از این ظرفیت را جدی نگرفته است. در وزارت راه و شهرسازی که تجربه اجرای مسکن مهر را به همراه دارد، اگرچه اختیار بخش تامین زمین (در محدوده قانونی شهرها) به عنوان مهم‌ترین و اولین عامل برای رونق بخش تولید مسکن در حوزه اختیار و عمل این وزارتخانه است، لیکن الزام وزارت جهاد کشاورزی به واگذاری اراضی ملی و منابع طبیعی (خارج از محدوده قانونی شهرها) برای ایجاد شهرک‌های مسکونی متصل یا منفصل به شهرها از ضروریات حل مسئله تامین زمین بوده و در کنار آن تعیین تکلیف دو عامل مهم تامین منابع مالی و تامین زیرساخت‌ها (آب و برق و گاز) که خارج از اختیار وزارت راه و شهرسازی است از دیگر نیازهای ضروری این کار است.

در تجربه مسکن مهر با اعطای خط اعتباری از سوی بانک مرکزی و عاملیت بانک مسکن، این مشکل بر طرف شد، لیکن نباید از تجربه ناموفق قبل از آن در تامین منابع از محل اختصاص بخشی از تسهیلات پرداختی بانک‌ها به تولید مسکن غافل شد. یعنی آنجا که رئیس‌جمهور و وزیر اقتصاد و رئیس بانک مرکزی همگی بر اعطاء تسهیلات از محل سپرده‌‌گذاری مردم برای تامین منابع ساخت مسکن مهر تاکید موکد داشتند و در جلسات پانزده روز یک بار شورای عالی مسکن، این موضوعات به ریز، بررسی و با بانک‌هایی که اقدام نکرده بودند برخورد می‌شد، بازهم موفقیت حاصل نشد و دست آخر خط اعتباری بانک مرکزی به عنوان راه‌حل اجرایی انتخاب و در عمل هم موفق بود، بنابراین پیشنهاد این است که با توجه به حجم نقدینگی موجود در کشور (بیش از ۲۶۰۰ هزار میلیارد تومان)، بانک مرکزی برای تامین ۴۰۰ هزار وام ۲۵۰ میلیون تومانی در سال ۱۳۹۹ که معادل ۱۰۰ هزار میلیارد تومان می‌باشد، بانک‌های عامل را موظف به افزایش ۵درصدی سپرده‌گذاری نزد بانک مرکزی کرده و از این محل به صورت مستقیم منابع لازم برای ساخت ۴۰۰هزار واحد مسکونی را تامین و با عاملیت بانک مسکن و عندالزوم سایر بانک‌ها مدیریت کند. نحوه محاسبه سود تسهیلات پرداختی موضوع دیگری است که در طرح مسکن مهر هم تجربه شده است. در طرح قبلی سود تسهیلات در شهر تهران ۹ درصد، در کلان شهرها ۷ درصد و در سایر شهرها ۴ درصد بوده است و بانک مسکن هم از بابت سود منابع دریافتی از بانک مرکزی ۲ درصد به این بانک پرداخت کرده است، لیکن در این پیشنهاد که از محل سپرده‌های مردم نزد بانک‌ها این تسهیلات تامین خواهد شد، مدیریت صحیح این منابع که با حداقل کارمزد و ترجیحا به صورت قرض‌الحسنه در اختیار مردم قرار گیرد، مستلزم ترسیم وضعیت آینده اقتصاد کشور و برآورد واقعی تورم در ۱۵ سال آینده خواهد بود، بنابراین پیشنهاد می‌نماید که کارمزد تسهیلات پرداختی با دقت بیشتر و توجه به شرایط مدیریت اجرایی کشور از نیمه دوم سال ۱۴۰۰ به بعد تعیین شود. همچنین برای کمک به تامین مالی موردنیاز برای ساخت الباقی واحدهای مسکونی موردنظر (۶۰۰هزار واحد در هر سال)، استفاده از ظرفیت بازار سرمایه و منابع بخش‌خصوصی که هم موجب هدایت نقدینگی به تولید و هم کاهش نقش مخرب دلالی در بورس و کاهش اثرات منفی آن بر اقتصاد خواهد شد توصیه می‌شود. واحدهای ساخته شده از این منابع می‌تواند در بخش اجاره داری حرفه‌ای مورد استفاده قرار گرفته و بخشی از نیاز مسکن در کشور را به این روش پوشش دهد.

در حوزه تاسیسات زیربنایی نیز تجربه مسکن مهر نشان داد که حتی اگر عزم همه ارکان نظام هم برای تولید مسکن جزم باشد، لیکن دستگاه متولی تامین آب و برق آزمون موفقی را به نمایش نگذاشته و بسیاری از تاخیرات حاصل شده در تحویل مسکن مهر به مردم، ناشی از عدم اجرای تعهدات این دستگاه بوده است. این در حالی است که نگارنده بارها شاهد اعتقاد راسخ وزیر محترم وقت نیرو به تامین آب و برق این واحدها به هر قیمت و تحت هر شرایطی بوده است، لیکن آنچه در عمل اتفاق افتاده است، دلالت بر عدم اطمینان در انجام تعهدات بوده است. براین اساس دو پیشنهاد قابل طرح است، پیشنهاد اول انتخاب یک وزیر برای دو وزارتخانه و انتخاب جانشین وزیر برای هریک از وزارتخانه‌ها در طول دوره اجرای طرح مسکن و پیشنهاد دوم، تامین زیرساخت‌های موردنیاز تعدادی از واحدها به صورت خودکفا و خارج از شبکه سراسری و پرداخت معادل یارانه آنها در طول دوره بهره‌برداری در قالب کمک بلاعوض از سوی دولت است تا هزینه تامین آب و برق و دفع فاضلاب آنها توسط خود مالکین تامین شود.

اما نکته مهم دیگری که نبایستی از آن غافل شد، به کارگیری ظرفیت منابع انسانی موجود در کشور که در تجربه اجرای طرح مسکن مهر آبدیده شده‌اند، است. این منابع هم در سطح مدیریتی در وزارت خانه‌های راه و شهرسازی، کشور (استانداران و معاونان عمرانی وزیر و استانداران)، نیرو و نفت (به‌ویژه شرکت ملی گاز)، بانک مرکزی (به‌ویژه مدیر اعتبارات) و بانک مسکن (به‌ویژه مدیرعامل، هیات‌مدیره و مدیر اعتبارات)، رئیس سازمان تامین اجتماعی، رئیس سازمان امور مالیاتی، شهرداری‌ها و نظام مهندسی و هم در لایه‌های عملیاتی در این مجموعه‌ها اعم از مدیران و مسوولان و کارکنان استانی و شرکت‌های تابعه و شعب بانک مسکن و مسوولان صدور پروانه در شهرداری‌ها و مهندسان ناظر در نظام مهندسی و نیز منابع انسانی بخش‌خصوصی که در ساخت این واحدها همکاری سازنده و مثبت و نگاه خدمتگذاری و نه منفعت طلبی داشته‌اند، است. از این رو حتی اگر تمام پیشنهادات ذکر شده در بندهای قبل به صورت کامل اجرا شود، ولی در پیشنهادات این بند کم توجهی صورت پذیرد، در این صورت مطمئنا توفیق چندانی در اجرای طرح به دست نخواهد آمد. از این رو لازم است تا همزمان با انجام مراحل قبلی، این سازماندهی هم به صورت گسترده صورت پذیرد تا انشاءالله بار دیگر شاهد تولید انبوه مسکن برای تمام اقشار جامعه به‌ویژه اقشار کم درآمد و رونق اقتصادی و ایجاد صدها هزار شغل جدید و پایدار (لااقل برای ۸ سال) باشیم.

 

اخبار مرتبط