علت کم‌رغبتی به وام‌های ساخت شبکه بانکی بررسی شد
وام بهینه از نگاه سازنده‌ها
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار ساخت‌وساز از ابتدای سال‌جاری رکود سنگینی را تجربه می‌کند که نشات گرفته از عوامل گوناگونی است. در کنار موضوعاتی مثل رشد شدید قیمت زمین، افزایش هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی، وضعیت پرنوسان بازار مصالح ساختمانی و نااطمینانی به آینده بازار مسکن که مانع از عرضه واحدهای تکمیل شده سازنده‌ها برای فروش شده و در نتیجه آنها نقدینگی لازم برای کلید زدن پروژه‌های ساختمانی جدید را در اختیار ندارند، یک عامل موثر دیگر بر رکود ساخت‌وساز را می‌توان بی‌رغبتی به وام‌های ساخت قابل پرداخت در شبکه بانکی به ویژه در پایتخت و کلانشهرهای دیگر توصیف کرد.
جمشید برزگر، رئیس سابق کانون انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، با اشاره به اینکه وام‌های ساخت فعلی با وجود افزایش سقف، انتظارات فعالان ساختمانی را برآورده نمی‌کند، گفت: در حال حاضر میانگین هزینه‌های ساخت و ساز در سطح متوسط و برای آپارتمان‌های متناسب با تقاضای مصرفی، مترمربعی ۴ میلیون تومان است. این رقم با احتساب هزینه نقشه، صدور پروانه، هزینه‌های انشعابات و دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون آب، برق و گاز و نیز مصالح ساختمانی محاسبه شده است. البته در بسیاری از پروژه‌ها هزینه ساخت این روزها از رقم مذکور هم فراتر رفته است اما در این فرض مبنا را مترمربعی ۴ میلیون تومان قرار می‌دهیم.
وی ادامه داد: در این شرایط وام‌های ساخت مسکن برای ساخت واحدهای متوسط متراژ متناسب با نیاز بازار سطح پوشش بسیار اندکی دارد و بود و نبود آن برای اغلب سازنده‌ها تفاوت چندانی ندارد. به گفته وی، در تهران کف و سقف وام ساخت برای ساخت و سازهای معمول اغلب بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان اعلام شده است، اما از آنجا که بخشی از وام در سقف مذکور باید در ازای سپرده‌گذاری پرداخت شود، مورد استقبال بسیاری از سازنده‌ها قرار نمی‌گیرد. برزگر با بیان اینکه به طور متوسط هر سازنده بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان از تسهیلات ساخت ویژه سازنده‌های حرفه‌ای در تهران استفاده می‌کند، افزود: به این ترتیب هزینه ساخت ۲۵ تا ۳۷ مترمربع از هر واحد مسکونی صرف نظر از هزینه تملک زمین، از طریق وام‌های ساخت متعارف شبکه بانکی قابل تامین است. به بیان دیگر بین ۳۰ تا ۴۵ درصد از هزینه‌های ساخت یک واحد آپارتمان ۸۰ مترمربعی از این طریق پوشش داده می‌شود که رقم ناچیزی است. بنابراین طبیعی است با وجود افزایش سقف تسهیلات، رغبتی به دریافت آن از سوی بسیاری از سازنده‌ها وجود نداشته باشد.
این فعال ساختمانی به نرخ سود تسهیلات مذکور نیز اشاره کرد و گفت: در حال حاضر این تسهیلات بسته به اینکه از محل اوراق مسکن، رسوب سپرده یا به شکل بدون سپرده پرداخت شود، نرخ سودی معادل ۵/ ۱۷ تا ۱۸ درصد دارد. این در حالی است که چرخ ساخت‌وساز در صورتی می‌چرخد که تسهیلات به صرفه‌تری پرداخت شود.
از نگاه برزگر، وام بهینه ساخت باید با سود حداکثر ۱۰ درصدی پرداخت شود و با مدت بازپرداخت طولانی (بین ۲۰ تا ۲۵ سال) برای انتقال به خریداران واحدهای تکمیل شده پیش بینی شود.
وی خاطرنشان کرد: از طرفی سقف تسهیلات مذکور نیز باید تا ۸۰ درصد از هزینه‌های ساخت را پوشش دهد، چراکه در غیر این صورت رغبتی به استفاده از تسهیلات با سقف‌های پایین‌تر وجود ندارد و دست کم سازنده‌های حرفه‌ای از این وام‌ها استقبال نخواهند کرد. در این صورت سازنده‌های غیرحرفه‌ای تنها کسانی خواهند بود که با توجه به محدودیت بودجه خود ممکن است به استفاده از این وام‌ها روی بیاورند و هدفی که شبکه بانکی از پرداخت این تسهیلات دارد و به دنبال حمایت از سازنده‌های حرفه‌ای است، مورد اصابت قرار نخواهد گرفت.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از انواع وام‌های مسکن که پرداخت آن در شبکه بانکی از سال گذشته آغاز شد و همچنان ادامه دارد، وام‌های ساخت ویژه سازنده‌های حرفه‌ای است که از فناوری‌های نوین در پروژه خود استفاده می‌کنند. این نوع از تسهیلات بالاترین سقف را در میان انواع وام ساخت به خود اختصاص داده تا مشوقی برای بهره‌برداری از شیوه‌های نوین ساخت‌وساز و پشتیبانی از استارت‌آپ‌ها و محصولات دانش‌بنیان در حوزه صنعت ساختمان باشد، اما تجربه سازنده‌ها نشان می‌دهد این نوع از تسهیلات نیز با وجود اینکه سقف معقول‌تری دارد، از یک سو به خاطر نرخ سود بالا و از سوی دیگر به دلیل عدم صرفه در پروژه‌های کوچک مقیاس با استقبال سازنده‌ها روبه‌رو نشده است و به جز معدود شرکت‌های ساختمانی بزرگ که اغلب دولتی هستند، بخش‌خصوصی تمایلی به استفاده از این وام نشان نداده است.
برزگر در این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: استفاده از فناوری‌های نوین قابل رقابت با محصولات خارجی، تنها در پروژه‌های کلان‌مقیاس صرفه دارد. اگر پروژه‌های انبوه‌سازی در ابعاد حداقل ۱۰۰۰ یا ۲۰۰۰ واحد مسکونی با بهره‌گیری از این فناوری‌های روز ساخته شود، برای سازنده صرفه اقتصادی دارد، اما در مورد ساخت‌وسازهای زیر ۱۰۰ واحد، استفاده از این فناوری‌ها به افزایش هزینه‌های پروژه منجر می‌شود. در شرایطی که قیمت زمین در یک سال اخیر رشد قابل توجهی داشته و در برخی مناطق از رشد قیمت مسکن هم پیشی گرفته، هزینه‌های نهایی ساخت‌وساز مسکونی افزایش چشمگیری پیدا کرده و در نتیجه حتی پرداخت وام با سقف‌های بالاتر نیز نمی‌تواند سازنده‌ها را به استفاده از فناوری‌های نوین در پروژه‌های کوچک مقیاس مجاب کند، چراکه عملا به کاهش حاشیه سود منجر می‌شود.
وی معتقد است برای ترویج استفاده از فناوری‌های نوین در حوزه ساخت و ساز، دولت باید پروژه‌های بزرگ مقیاس تعریف کند و در این پروژه‌ها از محصولات دانش‌بنیان استفاده کند. رئیس سابق کانون انبوه‌سازان یادآور شد: اکنون که دولت در حال تعریف پروژه‌های طرح اقدام ملی مسکن است، می‌تواند در این پروژه‌ها از محصولات استارت‌آپی استفاده کند که قطعا در این مقیاس به کاهش هزینه‌های اجرای پروژه منجر می‌شود. از طرفی این اقدام سبب تجاری‌سازی محصولات مذکور خواهد شد و با تولید انبوه آنها، به تدریج قیمت آنها نیز رقابتی شده و در نهایت در پروژه‌های کوچک مقیاس هم قابل بهره‌برداری خواهد بود.
