نویسنده طرح جامع مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ترسیم کرد
تصویر قدرت خرید آپارتمان در ۱۴۱۰
چشمانداز غیرقابل انکار گسترش حاشیه‌نشینی در ایران
فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن با ترسیم تصویر قدرت خرید مسکن تا سال ۱۴۱۰، معتقد است: شواهد نشان می‌دهد طی ده سال پیش رو به دلیل شرایط خاص اقتصادی، گسترش حاشیه‌نشینی امری غیرقابل انکار است. این در حالی است که سیاست‌هایی که از گذشته تاکنون از سوی متولی بخش مسکن در حوزه تامین مسکن اتخاذ شده است دست کم دربردارنده یک نقص عمده است که منجر به گسترش حاشیه‌نشینی و هدایت طبقات پایین‌درآمدی به نوار حاشیه‌ای شهرها به خصوص کلانشهرها و شهرهای بزرگ شده است.
کنار گذاشته شدن طبقات ضعیف و کم درآمد یا دهک‌های یک و دو درآمدی از سیاست‌های توسعه و تامین مسکن یک علت عمده و یک شاهد اصلی بر این مدعاست. طی سال‌های گذشته به خصوص در بیش از یک دهه اخیر که تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد به یکی از اصلی‌ترین شعارهای دولت‌ها تبدیل شد و طرح‌هایی همچون مسکن مهر نیز به اجرا درآمد، عملا گروه‌های کم‌درآمد و فاقد مسکن از سیاست‌های مسکن متولی این امر کنار گذاشته شدند و از آنجا که این گروه‌ها تحت تاثیر فقر شدید تریبونی نداشتند عملا صدای آنها نیز شنیده نشد. این در حالی است که طی سال‌های بعدی و بعد از اجرای طرح مسکن مهر، در اقداماتی که برای تامین مالی و همچنین ساخت واحدهای مسکونی دولتی ساز از سوی دولت به اجرا درآمد نیز این قشر در سیاست‌گذاری مسکن نادیده گرفته شد.
یزدانی معتقد است نه تنها در طرح مسکن مهر، بلکه در طرح‌های تامین مالی همچون اتکا به نظام پس‌انداز برای خانه‌دار شدن و همچنین در طرح‌های جدید دولت برای تامین مسکن، که طی یک دهه گذشته به اجرا درآمد، عملا دهک‌های کم درآمد به خصوص دهک‌های یک و دو نادیده گرفته شدند. تحت تاثیر افت شدید و قابل ملاحظه درآمد واقعی خانوارها به دنبال سبقت تورم از میزان رشد درآمدها، هم‌اکنون دهک‌های ۳ تا ۵ نیز جزو دهک‌های کم‌درآمد محسوب می‌شوند وشواهد نشان می‌دهد آنها نیز عملا از سیاست‌های مسکن کنار گذاشته شده‌اند.
سیاست‌های تامین مالی مسکن از طریق راه‌اندازی صندوق پس‌انداز برای دریافت وام خرید مسکن از سوی خانه اولی‌ها و متقاضیان مصرفی، از آنجا که متکی بر برخورداری از بودجه اولیه و همچنین توان پس‌انداز از سوی خانوارهای متقاضی مسکن بود، عملا سیاستی در راستای فراموشی گروه‌های فقیر و کم‌درآمد متقاضی مسکن محسوب می‌شود، چرا که اساسا و به اعتقاد نویسنده طرح جامع مسکن و گروه بسیاری از کارشناسان مسکن، این گروه‌ها از هر گونه توان مالی برای پس‌انداز و دریافت تسهیلات از یک سو و بازپرداخت ارقام مربوط به اقساط ماهانه این وام‌ها، ناتوان هستند.
از سوی دیگر، سیاستی که هم‌اکنون با عنوان طرح اقدام ملی مسکن نیز از سوی متولی بخش مسکن در دست اجرا قرار دارد سیاستی است که یکی از ویژگی‌های اصلی آن نادیده گرفته شدن گروه‌های کم درآمد و نیازمندان واقعی مسکن است. یزدانی معتقد است: سیاست‌گذار بخش مسکن در شرایط فعلی به گونه‌ای در بخش مسکن سیاست‌گذاری کرده است که عمدتا این سیاست‌ها متناسب با شرایط کارمندان دولت در نظر گرفته شده است. یعنی افرادی که هم توان پس‌انداز دارند، هم توان پرداخت اقساط و از سوی دیگر هم برخوردار از تضامین موردنیاز دولت در این زمینه هستند.
حتی در حوزه استیجار هم اگر پیش از این پراخت وام ودیعه مسکن به عنوان یک راهکار کوتاه‌مدت از سوی یزدانی برای کاهش فشار مالی بر مستاجران توصیه شده بود، اما وی معتقد است سازوکار پرداخت این تسهیلات هم به گونه‌ای است که تنها کارمندان دولت و بخش دولتی قادر به دریافت این تسهیلات هستند و حتی شاغلان بخش‌خصوصی هم به دلیل برخی شرایطی که برای دریافت این وام تعیین شده است عملا امکان دریافت این وام را ندارند.
هر چند هنوز هم به دلیل مکانیزم معیوب پرداخت این وام، عملا وام ودیعه به بازار تابستانی اجاره مسکن که تب و تاب اصلی نوسان اجاره بها در این فصل تجربه شد، نرسید و راهکار طراحی شده از سوی دولت برای کاهش فشار اجاره بها بر مستاجران عملا به هدف اصابت نکرد.
یزدانی که در سال ۹۲، به همراه یک تیم کارشناسی اقدام به بازنگری طرح جامع مسکن و نیازسنجی مسکن در این زمینه کرد در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: شرایط پیش روی اقتصاد کشور به طور کلی و همچنین اقتصاد مسکن به طور خاص نشان می‌دهد درصد خانوارهای جدید که قادر به ورود به بازار مسکن ملکی در سال‌های آینده هستند کماکان رو به کاهش است و چشم‌اندازها حاکی از استیجاری شدن بیشتر بازار مسکن است.
وی افزود: هم‌اکنون شاخص دسترسی به مسکن ملکی که در مطالعات طرح جامع مربوط به سال ۹۲ برابر با ۱۲ سال برآورد شده بود به ۵/ ۱۴ سال افزایش پیدا کرده است. این موضوع نشان می‌دهد با سطح متوسط درآمد خانوارها از یک سو و میانگین قیمت مسکن از سوی دیگر اگر فردی به طور متوسط تمام درآمد خود را ظرف ۵/ ۱۴ سال پس‌انداز کند و ریالی از آن را هزینه نکند می‌تواند در مدت زمان ۵/ ۱۴ سال یک مسکن متوسط خریداری کرده و در آن ساکن شود.در واقع این شاخص، نسبت قیمت متوسط مسکن به کل درآمد سالانه خانوار است.
وی با بیان اینکه یکی دیگر از شاخص‌های مهمی که در این زمینه کاربرد دارد، دوره انتظار برای خرید مسکن از سوی خانوارهاست، خاطرنشان کرد: در شاخص دوره انتظار، زمان خانه‌دارشدن خانوار پس از پس‌انداز کردن یک سوم درآمد سالانه سنجیده می‌شود. شواهد نشان می‌دهد با این شرایط اقتصادی که اساسا امکان پس‌انداز برای خانوارها وجود ندارد و به دلیل رشد بالای هزینه‌های خانوارها، عملا آنها قادر به پس‌انداز کردن یک سوم درآمد خود نیستند، خرید مسکن از این ناحیه عملا منتفی می‌شود.
وی با اشاره به نتایج مطالعات صورت گرفته و همچنین شواهد موجود اقتصاد کشور و بخش مسکن گفت: در بخش مسکن وضعیت به گونه‌ای است که تقریبا حداکثر خانوارهای مصرفی جدیدی که بتوانند وارد بازار ملکی جدید شوند ۲۰ درصد کل خانوارهای تازه تشکیل شده هستند. این موضوع به آن معناست که اساسا بازار استیجار رو به گسترش است و هیچ راهکار موثری هم برای جلوگیری از این موضوع وجود ندارد.
وی در تشریح وضعیت بازار معاملات خرید و فروش مسکن در ۱۰ سال پیش رو خاطرنشان کرد: اگر خوشبینانه به موضوع نگاه شود تنها حدود ۲۰ درصد از خانوارهای جدیدی که طی سال‌های آینده تشکیل می‌شوند وارد بازار مسکن ملکی می‌شوند. این موضوع یعنی بحث مسکن ملکی برای خانوارهای تازه شکل گرفته اساسا منتفی است و افرادی از بسته‌های اعتباری و وام‌های مسکن می‌توانند در آینده پیش رو استفاده کنند که واحدها را خریداری و به بازار اجاره عرضه می‌کنند.در واقع این افراد از یک سرمایه مالی اولیه برای خرید مسکن برخوردارند و با کمک تسهیلات و بسته‌های اعتباری اقدام به خرید و فروش مسکن کرده و واحدهای خریداری شده را به بازار اجاره عرضه می‌کنند. شرایط حاکی است بازار معاملات خرید و فروش مسکن در حال حرکت به سمت یک بازار سرمایه داری است. به این معنا که اگر چه این وام‌ها عملا برای متقاضیان مصرفی و برای پوشش هزینه خرید واحدهای مسکونی از سوی این افراد، بلا اثر شده، ولی برای این گونه خریدها همچنان به صرفه است. در واقع اقشار کم درآمد یا متوسط درآمد نمی‌توانند دیگر عملا وارد بازار مسکن ملکی شوند و این موضوع در سال‌های پیش رو با شرایط فعلی، منتفی است.
سقوط به نوار حاشیه ای شهرها
یزدانی همچنین با اشاره به اینکه شرایط پیش روی بازار مسکن در حالی به سمت یک تحول بنیادین در حال حرکت است که می‌توان ادعا کرد که در سال‌های پیش رو نظام بازار عملا یک فیلترینگ مکانی درست می‌کند و افرادی که به لحاظ مالی بنیه مالی قوی تری دارند را به سمت نواحی پایین‌تر هدایت می‌کند و به ترتیب افرادی که توان اقتصادی کمتری دارند به محلات ومناطق پایین‌تر هدایت می‌شوند و این رویداد ادامه پیدا می‌کند تا افرادی که در جنوبی‌ترین مناطق شهری ساکن هستند به حاشیه‌ها رانده شوند. وی در این باره افزود: این اتفاقی است که از دهه ۷۰ به صورت کند آغاز شده بود. در مطالعات میدانی که در سال ۷۵ در حاشیه‌های شهری انجام شد متوجه شدیم بسیاری از خانوارهای حاشیه‌نشین تا مدت زمانی قبل در داخل شهر ساکن بوده و در داخل شهر زندگی می‌کرده و از آن جا به حاشیه رانده شده‌اند، ولی الان به شدت این موضوع در حال افزایش است و هدایت ساکنان جنوب شهر به حاشیه‌ها سرعت زیادی گرفته است.
یزدانی ادامه داد: در چنین شرایطی برای خانوارهای متوسط هم این شرایط ایجاد می‌شود که اولا خانوارهای جدید به سمتی حرکت می‌کنند که در عمده موارد بحث تامین مسکن ملکی برای آنها منتفی می‌شود. یا این افراد می‌توانند واحدهای مسکونی سرمایه‌گذاران ساختمانی را اجاره کنند یا حتی در برخی موارد این امکان نیز برای آنها وجود ندارد. در واقع بازار در حال حرکت به سمتی است که اساسا دیگر امکان تامین مسکن ملکی برای فرزندان خانوارهای جدید متوسط و متوسط رو به پایین منتفی می‌شود. اگر این خانوارها درآمد مکفی برای اجاره واحدهای متوسط داشته باشند به بازار استیجار مناطق معمولی رو به پایین هدایت می‌شوند اگر این درآمد کافی و این امکان هم مهیا نباشد این خانوارها به سمت نوارهای مکانی پایین‌تر هدایت می‌شوند.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: بنابراین و در چنین شرایطی طی سال‌های پیش‌رو، تردیدی نسبت به افزایش و گسترش حاشیه‌نشینی تحت تاثیر تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن از یکسو، نبود سیاست‌های حمایتی تامین مسکن مناسب به خصوص برای دهک‌های فقیر درآمدی از سوی دیگر و همچنین افزایش هزینه اجاره‌نشینی در مناطق شهری وجود ندارد.در واقع فرزندان طبقات اقتصادی شهری، طبقه به طبقه در مناطق شهری پایین می‌آیند. فرزندان افراد ثروتمند در برخی موارد وارد بازار مسکن ملکی در مناطق پایین‌تر و متوسط می‌شوند و جایگزین طبقات متوسط شهری در این مناطق می‌شوند. طبقات متوسط به مناطق پایین‌تر و طبقات کم‌درآمد وضعیف به حاشیه‌ها رانده می‌شوند. در واقع تحت تاثیر فیلترینگ بازار، طبقات درآمدی سطح به سطح پایین‌تر می‌آیند. افرادی هم که در مناطق پایین‌تر اجاره نشین هستند و از گذشته در این مناطق مستاجر بوده‌اند به دلیل آنکه طبقات بالاتر درآمدی وارد شده به این مناطق امکان پرداخت اجاره بهای بالاتری را دارند از سوی موجران جذب شده و بنابراین این افراد به دلیل نبود درآمد کافی برای اجاره واحدهایی که پیش از این در آنها ساکن بوده‌اند به مناطق پایین تر شهر و در نهایت به حاشیه‌ها رانده می‌شوند.
یزدانی با بیان اینکه در چنین شرایطی سیاست‌گذار بخش مسکن چاره‌ای جز اندیشیدن و تمرکز بر بحث تولید مسکن استیجاری و ایجاد سازوکارهای اجاره داری حرفه‌ای در شهرها به خصوص در کلانشهرها ندارد،خاطرنشان کرد: بحث الگوی سیاست‌گذاری در حوزه مسکن باید به طور ویژه مورد توجه متولی بخش مسکن قرار بگیرد؛ کج‌کارکردی‌های موجود در این زمینه اصلاح شود و به خصوص توسعه اصولی و حرفه‌ای بازار اجاره در دستور کار و اولویت قرار بگیرد.
به اعتقاد وی لازم است مکانیزمی طراحی شود که با اعطای زمین و مشوق‌های کافی، سرمایه‌گذاران ساختمانی به سمت ساخت وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری با نرخ‌های کنترل شده هدایت شوند. البته در چنین شرایطی وضعیت اقتصاد کلان کشور و میزان بازدهی در سایر بازارها نیز بسیار مهم است و باید شرایط چه در داخل بازار مسکن و جه در بیرون، به لحاظ نرخ بازدهی به گونه‌ای فراهم باشد که سرمایه‌گذاران از توجیه کافی برای ورود به این حوزه برخوردار باشند. در غیر این‌صورت این سیاست نیز با چالش مواجه می‌شود.
