در فاصله سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران حدود ۲۳۲ برابر و متوسط قیمت کالاها و خدمات مصرفی بر اساس شاخص قیمت مصرف‌کننده حدود ۱۲۸ برابر شده است. البته با توجه به اینکه شاخص قیمت مصرف‌کننده همه کالاها و خدمات را شامل نمی‌شود و بخشی از کالاها و خدمات موجود در شاخص قیمت مصرف‌کننده مشمول یارانه و کنترل قیمت هستند، احتمالا افزایش قیمت کل کالاها و خدمات مصرفی بیش از آن چیزی است که شاخص قیمت مصرف‌کننده نشان می‌دهد؛ گرچه اصل موضوع مورد بحث را تغییر نمی‌دهد.

موضوعی که بلافاصله به ذهن عامه می‌رسد این است که آیا راهی برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن وجود داشته است و به‌طور مشخص دولت نمی‌توانسته مانع این افزایش شدید قیمت مسکن شود(به عبارت دیگر، آیا افزایش قیمت مسکن اجتناب‌ناپذیر بوده است)؟ در پاسخ به این پرسش نظریه اقتصادی جواب روشنی دارد و آن این است که نیروی افزایش قیمت‌ها یک نیروی عمومی است و هنگامی که رخ دهد همه قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. این نیروی عمومی افزایش‌دهنده همه قیمت‌ها (قیمت کالاها و خدمات، قیمت مسکن، قیمت ارز و طلا، قیمت سهام و...) در بلندمدت افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد است و اگر حجم نقدینگی فراتر از آنچه نیاز اقتصاد است افزایش یابد، بدون تردید قیمت‌ها را نهایتا افزایش می‌دهد؛ بنابراین افزایش قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر می‌شود. البته مطابق نظریه اقتصادی هیچ ضرورتی ندارد که همه قیمت‌ها دقیقا به یک نسبت افزایش یابند؛ چراکه سایر عوامل می‌توانند به تشدید یا تضعیف برخی قیمت‌ها کمک کنند. به‌عنوان نمونه، گسترش بسیار سریع شهرنشینی و رشد شدید جمعیت در دهه‌های قبلی در ایران و همچنین محدودیت‌های عرضه خدمات شهری در کنار علاقه بیشتر اشخاص حقیقی و در یک دهه اخیر اشخاص حقوقی صاحب سرمایه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن (به دلایلی قابل‌توضیح در نظریه اقتصادی)، فشار افزایش قیمت مسکن را تشدید کرده است. آشکار است که تنها در صورتی می‌توان مانع افزایش شدید قیمت‌ها و از جمله قیمت مسکن شد که نیروی عمومی افزایش قیمت‌ها را از کار انداخت و از کار انداختن این نیروی عمومی به معنی تلاش برای جلوگیری از تداوم رشد بالای نقدینگی است. بنابراین تا زمانی که نتوانیم تداوم رشد بالای نقدینگی را کنترل کنیم، قادر به کنترل قیمت‌ها و از جمله قیمت مسکن نخواهیم بود و داستان تکراری جهش‌های دوره‌ای قیمت مسکن تکرار خواهد شد. با این حال، حتی با کنترل رشد نقدینگی و کنترل تورم عمومی، مسائل ویژه‌ای در مورد بخش مسکن و قیمت مسکن و نقش آن در ایجاد نابرابری باقی خواهد ماند که نیازمند اقداماتی در بازتوزیع درآمد است.

آنچه مهم است این که بخش اصلی جهش‌های قیمت مسکن در ایران ناشی از نیروی عمومی افزایش قیمت‌ها یعنی تداوم رشد نقدینگی است و با هدف‌گذاری تورم توسط بانک مرکزی و توفیق در کنترل تورم بخش قابل‌توجهی از جهش‌های قیمت مسکن نیز جلوگیری خواهد شد.

به هر صورت، افزایش قیمت مسکن معلول یک عامل بنیادی عمومی به نام تداوم رشد بالای نقدینگی و عوامل بنیادی مختص خود بوده و اجتناب‌ناپذیر رخ داده و در ضمن افزایش قیمت مسکن شدیدتر از افزایش قیمت کالاها و خدمات بوده است. از آنجا که برای خرید و تملک مسکن نیاز به مبلغ نقدی اولیه بالایی است و از آنجا که وام بانکی بخش اندکی از کل قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد، اگر قیمت مسکن شدیدتر از قیمت کالاها و خدمات افزایش یافته است و اگر می‌دانیم که برای بخش قابل‌توجهی از افراد جامعه حقوق و دستمزد شدیدتر از تورم افزایش نیافته است، آنگاه نتیجه می‌گیریم که بخش قابل‌توجهی از افراد جامعه در تهیه مسکن ناتوان باقی مانده و این ناتوانی به تدریج تشدید شده است.

 اگر در نظر بگیریم که در بلندمدت اجاره‌بها کم و بیش همپای قیمت مسکن تغییر می‌یابد و همچنین از آنجا که وجود تورم بالا مانع قراردادهای بلندمدت و سکونت بلندمدت مستاجرین در مسکن استیجاری می‌شود و بنابراین هزینه جابه‌جایی نیز به هزینه اجاره آنها اضافه می‌شود، پس نتیجه می‌گیریم که افزایش شدیدتر قیمت مسکن نسبت به قیمت کالاها و خدمات سبب تشدید نابرابری در توزیع درآمد و ثروت شده است و تردید چندانی نسبت به این موضوع وجود ندارد. البته حتی در سطح جهانی نیز روندی مشابه آنچه در ایران اتفاق افتاده است مشاهده می‌شود گرچه در ابعادی کوچکتر.

با توجه به اینکه افزایش شدید قیمت مسکن اجتناب‌ناپذیر بوده و با توجه به اینکه افزایش قیمت مسکن سبب تشدید نابرابری شده است، به‌طور اجتناب‌ناپذیر پرسش بعدی این است که آیا دولت لازم است کاری انجام دهد یا اینکه موضوع را به حال خود رها کند. واضح است که تشدید نابرابری در بردارنده عواقب و پیامدهای اجتماعی است و همچنین از نظر تحلیل اقتصادی در بردارنده پیامدهای خارجی منفی است که علم اقتصاد بی‌توجهی به آن را به هیچ‌وجه توجیه نمی‌کند، اما دولت چه اقداماتی برای رفع پیامدهای زیان‌بار افزایش قیمت مسکن در تشدید نابرابری می‌تواند انجام دهد.

 در حالت کلی، می‌توان اقدامات دولت را شامل دخالت مستقیم در قیمت‌گذاری و عرضه یا تولید مسکن و دخالت غیرمستقیم از طریق سیاست‌گذاری پولی و مالی دانست. تجربه جهانی و حتی تجربه موجود در کشورمان توفیق بسیار بالایی در دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن فرا روی ما قرار نمی‌دهد و به زبان اقتصادی بعید است با ملاک هزینه- فایده توجیه‌پذیر باشد. بنابراین دخالت غیرمستقیم دولت به شکل سیاست‌گذاری پولی و مالی احتمالا نتیجه رضایت بخش‌تری به همراه داشته باشد. همان‌طور که گفته شد، اولین اقدام ضروری برای تخفیف مشکلات بخش مسکن از کار انداختن نیروی عمومی افزایش قیمت‌ها یعنی تداوم رشد بالای نقدینگی است و به همین دلیل ترکیب سیاست پولی و مالی باید منجر به کنترل رشد نقدینگی در بلندمدت شود (گرچه به‌صورت مقطعی ضرورتی ندارد).

هنگامی که تورم عمومی به شدت کاسته شود، بخشی از مشکلات بخش مسکن را حل می‌کند. در چنان شرایطی، اولا امکان قراردادهای بلندمدت و سکونت‌های بلندمدت در املاک استیجاری برای مستاجران فراهم می‌شود که از فشار بر مستاجران می‌کاهد و ثانیا امکان تامین مالی خرید مسکن بر اساس درآمدهای آتی اشخاص برای بخش بیشتری از افراد جامعه از طریق وام‌های رهنی را فراهم می‌آورد که به تخفیف نابرابری کمک می‌کند.

از جهت سیاست‌های مالی از نوع بازتوزیع درآمد نیز طراحی انواعی از مالیات‌های بخش مسکن (البته نه به شکلی که اکنون متاثر از التهابات حدود یک سال و نیم گذشته مطرح بوده است) و یارانه‌ها می‌تواند از فشار نابرابری موجود بکاهد. از جمله مالیات‌هایی که می‌توان در مورد بخش مسکن مطرح کرد، مالیات سالانه بر املاک، مالیات بر درآمد اجاره آشکار و ضمنی، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه (البته متفاوت از آنچه اکنون در محافل تصمیم‌گیری به آن اشاره می‌شود) و... است. البته اگر نظام مالیاتی ایران در جهت مالیات بر مجموع درآمد تغییر کند ممکن است بسیاری از مالیات‌های اشاره شده قبلی را غیرضروری کند. آنچه با اهمیت است آن است که ما خود را عمدتا برای جلوگیری از وخیم‌تر شدن این مشکل در آینده مجهز کنیم، نه برای مقابله با آنچه رخ داده است و کار مثبت چندانی برای آن نمی‌توان انجام داد.

پرسش آخر این است که آیا باید از بهره‌مند شدگان از افزایش جهش‌وار قیمت مسکن و صد البته مخرب برای توزیع درآمد عصبانی باشیم و آنها را جریمه کنیم. واضح است که بر اساس تحلیل انجام شده افزایش قیمت مسکن اجتناب‌ناپذیر بوده و صاحبان مسکن که از این افزایش جهش‌وار بهره‌مند شده‌اند تقصیری در این رخداد ندارند، بلکه این قانون طبیعی علم اقتصاد است.

در واقع، آنچه رخ داده است، نه محصول اقدام انفرادی صاحبان مسکن و نه حاصل تبانی آنها برای افزایش قیمت مسکن است که آنها را سزاوار جریمه کند. جریمه کردن آنها بابت رخدادی که سیاست‌گذاری خود نقش اصلی را در ایجاد آن داشته است به معنی افزایش عدم اطمینان فراروی عاملان اقتصادی است. صحیح آن است که سیاست‌گذار از قبل اعلام کند که در چه مواردی و در چه شرایطی بخشی از آنچه عاید یک عامل اقتصادی شده است از او گرفته خواهد شد تا چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در انواع فعالیت‌های اقتصادی را برای عاملان اقتصادی روشن کرده باشد و آنها را قادر به برنامه‌ریزی بلندمدت در فعالیت اقتصادی کند.

اگر چنین به مسکن نگاه کنیم، لولو خورخوره نیست، بلکه بخشی مهم از اقتصاد است که قوانین شناخته شده اقتصادی بر رکود و رونق و تحولات قیمتی آن حکمفرما است و ورود مبتنی‌بر عقلانیت و بردباری سیاست‌گذاری در بخش مسکن نه تنها به رفع قابل‌قبول نیاز مسکن شهروندان به‌عنوان یکی از اضلاع مثلث نیازهای اساسی می‌انجامد، بلکه می‌تواند در تحرک و پویایی فعالیت‌های اقتصادی از طریق ارتباطات گسترده‌ای که با سایر بخش‌ها دارد، بسیار سودمند افتد.

* دکتر تیمور رحمانی، عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران است.