بازآرایی نظام تولید مسکن؛ چگونه؟

در این صنعت، انجام پروژه‌های بزرگ همچون مسکن مهر راه‌حل برای «نیاز همیشگی مستمر» در حوزه مسکن نیست. چراکه امکان تولید مداوم و مستمر آن وجود ندارد. این در حالی است که کشور نیازمند نظام «تولید مستمر» برای «نیاز مستمر» موجود در بخش مسکن است. مسکن مهر از یک طرف فشار عظیمی به بودجه و بانک مرکزی وارد کرده و از طرف دیگر در یک برهه محدود نیز حجم عظیمی از تقاضا برای مصالح ساختمانی و... ایجاد کرد. سپس همه چیز به حالت سکون بازگشت. زمانی که جامعه با یک نیاز مستمر(در حوزه ملک مسکونی، تجاری، اداری و همچنین زیرساخت) مواجه است، نظام تولید نیز باید در قالب تولید مستمر طراحی شود. عدم مستمر بودن نظام تولید باعث می‌شود همواره شاهد دوره‌های انباشت تقاضا و به دنبال آن دوره‌های انباشت عرضه باشیم. شاید به خاطر ماهیت صنعت ساختمان و براساس فناوری‌های موجود، نتوان راه‌حلی قطعی جهت این امر و دستیابی به آرایش نظام مستمر و حتی تولید ناب یافت اما قطعا می‌توان گام‌هایی آغازین در این مسیر برداشت.

در این میان بانک مسکن به مثابه بانک توسعه‌ای می‌تواند همچون دوره‌های گذشته از تولید در بخش مسکن و توسعه شهری با رویکرد حمایت از تولید ناب حمایت کرده و در این قالب، آن تولیدکنندگان را تامین مالی کند. تولید ناب به ترتیب اهداف سه‌گانه زیر محقق می‌شود: افزایش طول عمر و کاهش استهلاک واحدهای مسکونی، کاهش هزینه ساخت و همچنین کاهش زمان برای ساخت. این سه هدف هر سه باعث کمک به افزایش عرضه و کاهش هزینه‌ها در بلندمدت می‌شوند.

نکته قابل توجه در شرایط کنونی این است که از آنجا که احیای بافت فرسوده برای وزارت راه و شهرسازی از بالاترین اولویت‌های سیاست‌گذاری برخوردار است؛ فعالیت بانک توسعه‌ای مسکن نیز در این حوزه از اهمیت بالایی برخوردار است چرا که این فعالیت به دلیل آنکه همیشه قسمت‌هایی از بافت شهری قدیمی و مستهلک شده نیازمند به‌روزرسانی و ایجاد تاسیسات جدید است، فرآیندی دائمی است درحالی‌که پروژه‌های توسعه‌ای روی اراضی سبز، دیر یا زود پایان می‌پذیرد و بانک توسعه‌ای در مورد بافت‌های فرسوده می‌تواند نقش‌های متنوع عهده‌دار شود. به عنوان مثال، یکی از این نقش‌ها تامین مالی اسکان موقت ساکنان بافت است. نقش دوم، روش‌های کارآمد بازسازی مجدد محلات بافت فرسوده است. در مواقعی که مالکان توان بازسازی مجدد ملک خود را ندارند با طراحی ابزار حق‌تقدم انتقال، می‌توان موقتا ساکنان را از بافت فرسوده خارج کرد. این مدل تامین مالی رقابتی طراحی شده، چون می‌توان در سال‌های ابتدایی و به منظور ایجاد فرهنگ موضوع در بین ساکنان بافت‌های فرسوده، همزمان چند ناحیه مجاور را برای نوسازی هدف‌گیری کرد. هر ناحیه‌ای که ساکنان آن زودتر با سرمایه‌گذاران به توافق برسند، منابع بانک مسکن در کنار حمایت‌های شهرداری و دولت به آن نواحی تعلق می‌گیرد و سایر محله‌های منطقه در اولویت‌های بعدی قرار می‌گیرند. بانک مسکن در مقام یک بانک توسعه‌ای می‌تواند ابزارهای مالی متنوعی را به کار گیرد. هدف بانک تعقیب سیاست دولت در زمینه بازسازی فوری بافت است. در شرایط امروز که ظاهرا تعداد خانوار و مسکن مساوی است، ارتقای کیفیت واحدهای مسکونی مساله‌دار، بدمسکن‌ها و اقشار ضعیف بافت‌های حاشیه‌ای به اولویت دولت بدل شده است. بانک مسکن می‌تواند با ایفای نقش عاملیت تامین مالی در اصلاح این بافت‌ها، نقش بزرگی در ارتقای کیفیت مسکن و حوزه‌های شهری بافت‌های فرسوده بر عهده گیرد.