فرمول جدید وام نوسازی

بسته اعتباری سال ۹۸ برای تامین اعتبار مالی سازنده‌های مسکن در محدوده بافت فرسوده با هدف کاهش هزینه‌های ساخت و ساز به شکل یکطرفه و با حمایت یکجانبه شهرداری تهران رونمایی شد. این بسته ترکیب تازه‌ای برای مشمولان وام ارزان قیمت ساخت وساز(نوسازی) در محدوده بافت فرسوده تعریف کرده است. به‌طوری که طبق تصمیم جدید شهرداری تهران در سال جاری یکسری از فعالان ساختمانی از لیست مشمولان اخذ وام ارزان‌قیمت ساخت در بافت فرسوده حذف و یک گروه اقلیت منوط به مکان و نوع پروژه ساختمان امکان استفاده از وام ارزان‌قیمت با نرخ سود تک رقمی را پیدا می‌کنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» از سال ۹۳ با تصویب دولت، بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار مقرر شد سالانه معادل 300 هزار فقره وام ارزان‌قیمت با نرخ سود 18 درصد برای نوسازی بافت فرسوده سراسر کشور پرداخت شود که نیمی از سود تسهیلات به شکل یارانه از سوی دولت به سازنده‌ها اعطا شود و به این ترتیب سازنده‌ها به دلیل دریافت وام ارزان‌قیمت به سرمایه‌گذاری ساختمانی در محدوده هسته قدیمی شهرها ترغیب شوند. با وجود اتخاذ چنین تصمیمی، بررسی‌ها نشان می‌دهد تا سال ۹۶، یک ریال یارانه نرخ سود که براساس آن وام ارزان‌قیمت به سازنده‌های محدوده بافت فرسوده پرداخت شود به این بخش تخصیص پیدا نکرد. از این رو در سال ۹۶ ظرفیت وام ارزان‌قیمت به دلیل تامین نشدن یارانه سود تسهیلات از سالانه ۳۰۰ هزار فقره به ۱۰۰هزار فقره کاهش پیدا کرد. از این تعداد نیز سهم شهر تهران سالانه به ۳۰ هزار فقره تسهیلات نوسازی ارزان‌قیمت رسید. با این وجود نیز براساس گزارش‌های ارائه شده، یارانه مربوط به این گروه از تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی از سوی دولت پرداخت نشده است. مطابق با وعده دولت بنا بود نیمی از سود تسهیلات نوسازی بافت فرسوده پرداخت شده به سازنده‌ها (معادل ۹ درصد) به‌صورت یارانه به آنها بازگردانده شود تا از این طریق سازنده‌ها به سرمایه‌گذاری در محدوده بافت فرسوده شهرها ترغیب شوند و به این ترتیب از یکسو تاب‌آوری شهری در مقابل بحران‌های طبیعی افزایش پیدا کند و از سوی دیگر مشکلات مربوط به بدمسکنی در این محدوده از شهرها رفع شود. بدقولی دولت برای پرداخت یارانه سود وام ارزان‌قیمت نوسازی بافت‌های فرسوده سبب شد تا شهرداری در سال ۹۸ به‌عنوان یکی از اضلاع نوسازی بافت فرسوده پایتخت، به تنهایی برای پرداخت یارانه سود تسهیلات از محل اعتبارات داخلی خود وارد عمل شود.

طی سال‌های گذشته شهرداری تهران به متقاضیانی که ملک آنها در بافت‌های فرسوده مصوب محلات ۲۴گانه کم برخوردار واقع شده بود معادل ۵ درصد سود تسهیلات، یارانه پرداخت می‌‌کرد اما در سال جاری مدیریت شهری پایتخت برای پر کردن جای خالی دولت، میزان و شکل پرداخت یارانه سود تسهیلات را تغییر داده است.

مطابق با بسته جدید اعتباری تدوین شده برای نوسازی بافت فرسوده در سال جاری از این پس یک گروه از مناطق بافت فرسوده به‌طوری کلی از یارانه سود تسهیلات ارزان‌قیمت حذف و دو گروه مشمول دریافت یارانه وام ارزان‌قیمت نوسازی خواهند شد. براساس این تصمیم، پروژه‌های نوسازی در شش منطقه فرسوده شهر تهران شامل ۷، ۸، ۹، ۱۰، ۱۳ و ۱۴ در سال جاری مشمول اخذ یارانه سود تسهیلات نوسازی نخواهند شد. در باقی مناطق فرسوده شهر تهران نیز یارانه سود تسهیلات در دو سطح به سازندگان پرداخت خواهد شد. به این صورت که متقاضیان نوسازی در محلات فرحزاد، کن، حصار صفوی و همچنین پروژه‌های پیشتاز مشمول دریافت وام ارزان‌قیمت با نرخ سود ۹درصد(۹ درصد یارانه سود به این گروه تعلق می‌گیرد) و سایر مناطق فرسوده مشمول دریافت وام ارزان‌قیمت با نرخ سود ۱۳ درصد(۵درصد یارانه سود تسهیلات) به این گروه تعلق می‌گیرد. پروژه‌های پیشتاز به گروهی از پروژه‌های تجمیعی اطلاق می‌شود که شامل حداقل ۱۰ پلاک با مساحت کل حداقل ۴۰۰ مترمربع و پروژه‌های تجمیعی با حداکثر ۴ طبقه مسکونی هستند. به این معنا که پروژه‌هایی که با لحاظ این ویژگی‌ها در بافت فرسوده نوسازی خواهند شد علاوه بر دریافت یارانه ۵ درصدی سود تسهیلات، مشمول ۴ درصد یارانه سود تسهیلات دیگر نیز(در مجموع ۹ درصد) خواهند شد و به این ترتیب پس از سال‌ها وعده دولت برای پرداخت وام ارزان‌قیمت نوسازی، با بسته جدید شهرداری تهران عملیاتی خواهد شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: تعداد پروژه‌هایی که در گروه پیشتاز قرار می‌گیرند نسبت به کل پروژه‌های نوسازی بسیار اندک است. برخی محاسبات نشان می‌دهد حدود ۲ هزار واحد به‌عنوان پروژه‌های پیشتاز مشمول دریافت یارانه سود تسهیلات ۹ درصدی خواهند شد. مطابق با اعلام مدیران شهرداری تهران، مبنای محاسبه سهم شهرداری در یارانه سود تسهیلات، تعداد واحد مسکونی مندرج در پروانه ساختمانی است و تمامی متقاضیانی که صدور پروانه تخریب و نوسازی آنها پیش از ۲۳ اسفندماه سال ۹۷ باشد مشمول دریافت یارانه ۹ درصد نخواهند شد.

در این بسته اعتباری جدید، شکل پرداخت یارانه سود تسهیلات به سازنده‌های بافت فرسوده که در این گروه قرار دارند توضیح داده شده است. طبق شرایط این بسته، متقاضیانی که پرونده دریافت تسهیلات مربوط به واحد ساختمانی خود را از بانک دریافت کرده‌اند، می‌توانند پس از اتمام مراحل ساخت پروژه و تسویه سود دوره مشارکت مدنی، با مراجعه به دفتر توسعه محله‌ای محدوده سکونت خود، نسبت به تکمیل فرم پرداخت سهم شهرداری از یارانه سود تسهیلات بانکی اقدام کنند. به این ترتیب یارانه سود تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی پس از تکمیل و اتمام پروژه برای سازندگان قابل دریافت خواهد شد.

صرف‌نظر از تبعات حذف و اضافه بسته جدید اعتباری برای نوسازی بافت فرسوده، این سوال مطرح است که آیا بسته جدید یارانه سود تسهیلات با نرخ ۹ درصد می‌تواند برای گروه اقلیت پروژه‌های نوسازی به‌عنوان یک محرک جدید محسوب شود؟ برخی کارشناسان نوسازی معتقدند شکل و شیوه پرداخت یارانه سود تسهیلات که در این بسته پیش‌بینی شده است تضمین کافی برای اثربخشی و تحریک سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نوسازی بافت فرسوده را نمی‌تواند به وجود آورد. به ویژه آنکه این تصمیم یعنی اختصاص بخشی از اعتبار داخلی شهرداری برای پرداخت یارانه سود تسهیلات (هنوز مشخص نیست در کدام بخش از بودجه سال جاری قرار است گنجانده شود) ممکن است با تغییر وضعیت مالیه شهرداری دچار نوسان شود. یا آنکه طی دو سال آتی و پس از تغییر تیم مدیریت شهری، تضمین خاصی برای لازم‌الاجرا بودن این تصمیم توسط مدیران آتی شهرداری وجود ندارد.

این در حالی است که اگر مصوبه شورای شهر تهران به‌عنوان ضامن این تصمیم قرار می‌گرفت می‌توانست برای تمامی دوره‌های مدیریت شهری لازم‌الاجرا باشد. از این رو بخش زیادی از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای آغاز پروژه ساختمانی در محدود بافت فرسوده به امید دریافت یارانه سود تسهیلات پس از تکمیل ساخت وساز ترغیب نخواهند شد. به گفته کارشناسان نوسازی، اگرچه اقدام مدیریت شهری پایتخت برای پرکردن جای خالی دولت در پرداخت یارانه سود تسهیلات مهم است اما نکته مهم آن است که آیا این شیوه اجرا در پرداخت یارانه سود وام ارزان‌قیمت می‌تواند به نوسازی محلی منجر شود؟ از دیدگاه آنها بسته تدوین شده نمی‌تواند به معنای تشویق نوسازی محلی محسوب شود، بلکه اقدامی در جهت نوسازی مسکن خواهد بود.

کارشناسان حوزه بازآفرینی شهری مهم‌ترین راهکارهای بهبود فرآیند پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده را به چهار گروه تقسیم می‌کنند. اول پرداخت یارانه از سوی دولت به منظور کاهش نرخ سود تسهیلات بافت فرسوده شهری، دوم عدم لحاظ نسبت مالکانه در بررسی صورت‌های مالی حسابرسی‌شده شرکت‌های حقوقی، سوم برنامه مشترک برای تناسب سقف تسهیلات بافت فرسوده در مناطق مختلف و نهایتا بازنگری در مقررات نظارتی شرکت‌های توسعه‌گر به منظور تسهیل در مقررات مربوطه از جمله راهکارهایی است که از نگاه کارشناسان می‌تواند سدی را که دربرابر نوسازی است،  بشکند.