۸ مزیت «تبدیل خط اعتباری مسکن‌مهر به سرمایه بانک مسکن» تشریح شد
وجه تمایز بانک‌های «رهنی» و «مسکن»
گفت‌وگو با نادر قاسمی عضو هیات‌مدیره بانک مسکن
تامین مالی طرح مسکن مهر در ابتدا به مجموعه‌ای از بانک‌ها سپرده شد اما بعد از مدتی، بار مالی طرح به شکل کامل به بانک مسکن منتقل شد. چه عاملی باعث این اتفاق شد و اینکه، تاکنون چه میزان تسهیلات به پروژه‌های این طرح پرداخت شده است؟
طرح مسکن مهر در اجرای بند «د» تبصره ۶ بودجه سال ۸۶ در آن سال به تصویب رسید و همان زمان ۶ بانک در کشور عهده‌دار تامین مالی این طرح شدند اما سرانجام بعد از کش‌وقوس‌های فراوان و وضعیت نامناسب پرداخت تسهیلات، بانک‌ها به تدریج کنار رفتند. دولت وقت در تاریخ ۳۰/ ۲/ ۸۸ تصمیم گرفت با هماهنگی مجوز بانک مرکزی عاملیت اعطای تسهیلات مسکن مهر را منحصرا به بانک مسکن واگذار کند. سقف تعهدات بانک مسکن در آن مقطع از ۴۵ هزار میلیارد تومان به ۴۸ هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کرد. همانطور که می‌دانید تسهیلات مسکن مهر برحسب طبقه‌بندی جمعیتی شهرها با نرخ‌های سود ۴ و ۷ و ۹ درصد به پروژه‌ها پرداخت شده است. در فروردین سال ۹۲ نیز با حفظ سقف تعهدات در حد ۴۸ هزار میلیارد تومان، سقف تسهیلات انفرادی مسکن مهر به ۲۵ میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی افزایش یافت. در بهمن سال ۹۲ مصوبه‌ای از بانک مرکزی به بانک مسکن ابلاغ شد که براساس آن سقف تعهدات بانک مسکن به ۵۰ هزار میلیارد تومان و سقف تسهیلات انفرادی نیز از ۲۵ میلیون به ۳۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. در مهرماه سال ۹۴ مجددا سقف تعهدات بانک مسکن به ۵۵ هزار و ۵۳۸ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت و سقف فردی نیز از ۳۰ میلیون به ۴۰ میلیون تومان تبدیل شد. در این وضعیت، عملکرد بانک مسکن در تامین مالی مسکن مهر از ابتدای اجرای طرح مسکن مهر تا پایان آذرماه سال ۹۷ نشان می‌دهد یک میلیون و ۸۶۱ هزار واحد مسکونی فروش اقساطی شده و ۶۴ هزار واحد مسکونی مهر نیز تعیین تکلیف شده است (تسویه نقدی پروژه ها). با احتساب واحدهای فروش اقساطی شده و واحدهای تعیین تکلیف شده، در کل یک میلیون و ۹۲۵ هزار واحد مسکونی از کل ۲ میلیون و ۳۷۲ هزار واحد مسکونی مهر تاکنون، وضعیت مالی و تسهیلاتی برایشان روشن شده است. ضمنا عملکرد خط اعتباری مسکن مهر از ابتدای طرح تا پایان آذرماه سال ۹۷، تعداد واحدهای منعقد شده برای دریافت تسهیلات مسکن مهر ۲ میلیون و ۳۶۹ هزار واحد بوده است و مجموع تعهدات پرداخت تسهیلات برای این واحدها ۵۳ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان است. بانک مسکن تاکنون برای ساخت ۲ میلیون و ۳۵۸ هزار واحد مسکونی مهر معادل ۵۰ هزار و ۱۰۰ میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده است.
پرونده چه تعداد واحد مسکونی مهر به لحاظ بانکی هنوز باز است و علت ناتمام ماندن وضعیت تسهیلاتی این پروژه‌ها چیست؟
تعداد واحدهای باقی‌مانده در این طرح ۴۴۹ هزار واحد است به این معنی که یا در حال ساخت هستند یا به هردلیلی مشکلاتی در مسیر تکمیل، واگذاری و بهره‌برداری از آنها وجود دارد.
از این تعداد بیش از ۲۵۴ هزار واحد مسکونی مهر بنا به دلایل افزایش هزینه‌ها و عدم نصب انشعابات (آب و برق وگاز)، عدم تامین خدمات زیربنایی و روبنایی، نبود متقاضی برای واحدهای احداثی، ناتمام مانده و امکان بهره‌برداری و سکونت و همچنین تعیین تکلیف بانکی آنها فعلا وجود ندارد. اما مابقی این واحدها یعنی مابه‌التفاوت ۴۴۹ هزار واحد تا ۲۵۴ هزار واحد مسکن مهر، خانه‌هایی هستند که در حال ساخت هستند که بانک مسکن آنها را در مراحل مختلف ساخت به لحاظ پرداخت تسهیلات، شارژ مالی می‌کند و متناسب با پیشرفت فیزیکی مابقی تسهیلات به آنها پرداخت می‌شود این بخش از واحدهای باقی‌مانده، در حقیقت روند طبیعی ساخت و تکمیل را طی می‌کنند. مشکلات مسکن مهر که بانک مسکن را نیز درگیر خود کرده است شامل «کمبود نقدینگی اعضا جهت تکمیل واریزی‌های خود برای تعیین تکلیف سریع پروژه‌ها، عدم تامین خدمات زیربنایی و روبنایی در برخی پروژه‌ها در برخی شهرها، نبود متقاضی برای بخشی از واحدهای احداثی، بدهی اعضا به تعاونی‌های مسکن مهر و عدم معرفی جهت تقسیط و فروش اقساطی تسهیلات که به دلیل مسائل و اختلافات درون تعاونی‌ها ایجاد شده است و مواردی از این دست» است.
بانک مسکن بخشی از تعهدات تسهیلاتی را برای بازسازی مناطق زلزله‌زده اختصاص می‌دهد. طی دوره اخیر با توجه به افزایش زمین‌لرزه‌های ویرانگر در کشور، چه میزان تسهیلات در این حوزه پرداخت کردید؟
یکی از زمین‌لرزه‌های پرخسارت و بزرگ در کشور طی سال‌های گذشته، زلزله کرمانشاه بود که بانک مسکن موفق شد یک‌سوم از کل تسهیلات پرداختی مربوط به بازسازی زلزله کرمانشاه را متقبل شود و آن را محقق کند. تا الان نیز بانک مسکن بیشتر از سایر بانک‌ها در بحث بازسازی کرمانشاه، تسهیلات پرداخت کرده که معادل ۴۶ هزار و ۷۳۵ واحد مسکونی (فقره) بوده و ارزشی معادل ۶۷۸ میلیارد تومان داشته است. بانک مسکن طی سال‌های دولت یازدهم و دوازدهم یعنی از ابتدای دولت یازدهم تا پایان آبان‌ماه امسال در مجموع ۱۱۹ هزار و ۷۵۹ فقره تسهیلات برای بازسازی مناطق زلزله‌زده کشور در ۹ استان کشور پرداخت کرد که ارزش ریالی کل این تسهیلات (مبالغ پرداختی) یک هزار و ۲۸۰ میلیارد و ۵۹۸ میلیون تومان بوده است. هر جا رخداد طبیعی در کشور رخ دهد بانک مسکن در خط مقدم تامین مالی برای پوشش و جبران خسارات حوادث ناشی از آن است.
روند پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن به عنوان دو نوع تسهیلات پرتقاضا چگونه است؟
بانک مسکن از ابتدای شروع به کار دولت یازدهم تا پایان آذرماه سال ۹۷، در مجموع ۱۵۱ هزار و ۲۶۰ فقره تسهیلات ساخت مسکن به ارزش ۲ هزار و ۵۷۰ میلیارد تومان و همچنین ۸۱۷ هزار و ۴۱۱ فقره تسهیلات خرید مسکن معادل ۳ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان به سازنده‌ها و خریداران خانه در سراسر کشور پرداخت کرد. البته به غیر از این دو نوع، تسهیلات جعاله جهت تعمیر و تکمیل واحدهای مسکونی به تعداد ۶۵۷ هزار واحد به مبلغ ۷ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان پرداخت کرده است. روند پرداخت تسهیلات مسکن طی همه این سال‌ها صعودی بوده است. نقطه اوج تسهیلات‌دهی طی سال ۸۸ تا ۹۲ بود که بیش از ۲ میلیون و ۳۷۰ هزار واحد مسکونی مهر برای ساخت توسط بانک مسکن تامین مالی شد. از ابتدای انقلاب شکوهمند اسلامی تا کنون، حدود ۲۱ میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شده که بانک مسکن بیش از یک سوم آنها را تامین مالی کرده است. تنها طی ۴ سال ۸۸ تا ۹۲ در قالب مسکن مهر بوده است. این آمار، بار سنگین تامین مالی مسکن مهر را نشان می‌دهد که بانک مسکن تاکنون توانسته آن را مدیریت و محقق کند.
طی این دوره از سیاستگذاری مسکن، مدیران مرتب از سابقه درخشان بانک رهنی سخن می‌گویند و به نوعی آرزوی تکرار تجربه آن زمان در حوزه تامین مالی مسکن را دارند. اگر بخواهید مقایسه‌ای بین ماموریت و فعالیت بانک رهنی با وضعیت امروز بانک مسکن داشته باشید، چه کارهایی آن زمان به نفع صاحب خانه شدن افراد متقاضی مسکن توسط بانک رهنی انجام گرفت که امروز جای آن در نظام تامین مالی مسکن خالی است؟
بانک رهنی در ۲۵ دی‌ماه سال ۱۳۱۷ با مشارکت بانک ملی و وزارت دارایی تاسیس شد و از سال ۱۳۱۸ فعالیت خود را شروع کرد. از همان ابتدا در بانک رهنی پرداخت تسهیلات به گونه‌ای بوده که زیرساخت‌ها و اصول ساخت‌وساز مهندسی کاملا رعایت شد. از ابتدا، پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در بانک رهنی منوط به ارائه نقشه‌های مهندسی و تاییدیه‌های شهرداری و به‌کارگیری مهندسین با تجربه در بانک از بابت نظارت بر طرح بود. بانک، تاکید ویژه بر ساخت خانه‌های مجهز داشت. طی ۳۰ سال اولیه فعالیت بانک رهنی یعنی در فاصله ۱۳۱۸ تا اواخر دهه ۴۰، حدود ۵۰۰ هزار خانوار از بانک مسکن تسهیلات مسکن دریافت کردند و خانه‌دار شدند. براساس سرشماری ۱۳۴۵، یک چهارم خانوارها در آن زمان از بانک رهنی تسهیلات گرفتند. این میزان اتکای مردم به تسهیلات بانک رهنی خیلی مهم و معنادار بود. از سال ۱۳۲۵ پرداخت تسهیلات به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی نیز شروع شد و از سال ۱۳۳۲ بانک رهنی مبادرت به خانه‌سازی کرد و صرفا پرداخت تسهیلات را مدنظر نداشت بلکه یک چرخه‌ای از تامین مالی مسکن، تامین مالی مصالح ساختمانی مورد نیاز ساخت‌وساز و درنهایت تکمیل چرخه بازار با ورود به فعالیت‌های ساختمانی را تشکیل داد. حساب صندوق پس‌انداز مسکن نیز در دوره‌های قبل شکل گرفت و در این دوره به شکل بهینه تکمیل شد. بانک رهنی اهدافی همچون ایفای نقش در سیاستگذاری بخش مسکن، اعطای اعتبار به سازنده‌ها، پرداخت تسهیلات به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، احداث خانه‌های ارزان‌قیمت ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن، اعطای تسهیلات خرید و ایجاد کارخانه‌های مصالح ساختمانی را مدنظر داشت.
سال ۵۸ بانک رهنی و بانک ساختمان و شرکت‌های ساختمانی بانک‌ها و ۱۶ شرکت پس‌انداز مسکن ادغام شدند و بانک مسکن شکل گرفت. در ابتدا ارائه همان محصولات بانک رهنی توسط بانک مسکن ادامه پیدا کرد تا اینکه در سال‌های بعد شکل کار و خدمات بانک مسکن تغییر کرد، شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در بانک مسکن شکل گرفت، صندوق‌های زمین و ساختمان ایجاد شد و به تدریج انواع حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن، حساب جوانان، اوراق حق تقدم آمد و صندوق یکم به محصولات بانک مسکن اضافه شد. در حقیقت محصولات بانک مسکن امروز متناسب با تغییر و دگرگونی ساختار عرضه و تقاضا در بازار مسکن، مدرن و متحول شده و براساس تقاضای مشتری، از ظرفیت بازار سرمایه استفاده کردیم. ما در حال حاضر تنها بانکی هستیم که به پشتوانه این سپرده‌ها، در بازار بین بانکی حضور داریم و حتی در مقاطعی از فعالیت بانک ۴ درصد نرخ سپرده قطعی به مردم پرداخت کرده‌ایم. نقش پرداخت تسهیلات بانک نسبت به آن موقع فرق کرده است. بانک مسکن در مسکن مهر، مسکن روستایی، بافت فرسوده و پرداخت تسهیلات به اقشار مختلف، نقش محوری و موثر دارد. راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، ایجاد شرکت‌های تخصصی ساخت و عرضه مسکن در زیرمجموعه بانک مسکن، فعالیت گسترده در بهسازی و نوسازی بافت فرسوده، حمایت از ساخت‌وساز واحدهای روستایی، فعال‌سازی ابزارهای نوین از طریق بازار سرمایه، ایجاد حساب سپرده‌گذاری برای افرادی که تمایل به سپرده‌گذاری دارند، خدمات شرکت سرمایه-گذاری مسکن، خدمات گروه مالی بانک مسکن و هر دستاوردی که امروز شاهد آن هستیم اگرچه ریشه‌اش به گذشته بانک برمی‌گردد اما وجه تمایز بانک مسکن با بانک رهنی محسوب می‌شود.
مدتی است پیشنهاد تبدیل خط اعتباری مسکن مهر به افزایش سرمایه بانک مسکن از طرف کارشناسان اقتصادی، سیاستگذار بخش مسکن و البته مدیران بانک مسکن مطرح است. تحقق این موضوع چه تحولی در سبد تسهیلات مسکن به وجود می‌آورد؟
رقم دقیق خط اعتباری مسکن مهر در حال حاضر نزد بانک مرکزی براساس مبلغی که در ترازنامه بانک آمده است معادل ۳۹ هزار و ۴۶۶ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان است. آغاز دوره بازپرداخت خط اعتباری از سوی بانک مسکن به بانک مرکزی نیز از سال ۱۴۰۱ است. حال اگر این خط به افزایش سرمایه تبدیل شود، ۸ مزیت برای نظام تامین مالی مسکن بروز می‌کند که اولین آن بهبود وضعیت حقوق صاحبان سهام بانک است. شاخص سلامت بانک مسکن یا همان نسبت کفایت سرمایه بانک نیز تقویت می‌شود و می‌تواند گام مهمی در راستای تجهیز منابع مالی بانک برای پرداخت تسهیلات بیشتر به دو سمت عرضه و تقاضا باشد و منجر به افزایش قدرت تسهیلات‌دهی بانک مسکن شود. از طرفی دایره عمل بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات گسترده‌تر می‌شود و بانک می‌تواند با دست بازتر کارهای بزرگتر انجام دهد. یکی از انتظارات دولت از بانک مسکن ایفای نقش بیشتر در این حوزه است. ما هم معتقدیم مسکن می‌تواند موتور محرکه اقتصاد کشور باشد چراکه وقتی این بخش به کما می‌رود بخش‌های مختلف اقتصادی نیز وارد رکود و کم‌کاری ناشی از نبود تقاضای تولید می‌شوند. در پایان سال ۹۶ با یک تحرک کوتاه در بخش مسکن، صنعت ساختمان جان گرفت و بالغ بر ۲۰۰ رشته تولیدی به تکاپو و رونق تولید افتاد بنابراین محرز است که بخش مسکن لکوموتیو اقتصاد است. بنابراین افزایش سرمایه بانک مسکن توان بانک را برای تحرک بخشی به بخش پیشران افزایش می‌دهد. بانک مسکن می‌تواند به سیاست کلیدی دولت در بازآفرینی شهرها کمک ویژه کند. بازوی مالی اجرای این طرح، بانک مسکن است بنابراین برای کارآیی بیشتر این بازو، باید منابع مالی لازم از طریق افزایش سرمایه بانک، فراهم شود.
ارسال نظر