راهکارهای پنج‌گانه

ابتدا نیاز است تا خط قرمزهای دولت در حوزه اقدامات در بخش مسکن مورد بررسی قرار گیرد. در این بخش نکته مهم آن است که دولت نباید به هیچ وجه بخش مسکن را به‌عنوان موضوعی برای جمع‌آوری و خرید رای در بازار سیاست تلقی کند. این بدترین اتفاقی بوده که در گذشته رخ داده و منجر به شکل‌گیری معاملات کم سود و پرهزینه در بازار مسکن شده است. تلقی اینکه همه مسائل اقتصادی کشور و سطح پایین رونق در بازار از طریق بخش مسکن حل می‌شود، یک خطای استراتژیک برای دولت است.

ورود دولت به‌عنوان کارگزار و متصدی در بازار مسکن دومین خطایی است که می‌تواند از سوی دولت رخ دهد. بلکه دولت باید در نقش یک رگولاتور، سیاست گذار و تسهیل‌گر عمل کند. سیاست‌گذاری که با مانیتورینگ و پایش دائم و آینده نگری سعی می‌کند از بروز اختلالات کارکردی در این بخش جلوگیری کند. به تعبیر دیگر سیاستمداران در دولت و مجلس نگاه خود را به بازار مسکن از منبع مهم تامین رای در بازار سیاست یا موتور محرک رشد و رونق اقتصادی و حل مشکلات کار و تولید و فعالیت، به عرصه‌ای برای بهبود شاخص‌های رفاه و ضرورت پایش و رگولاتوری و بهبود کیفیت نهادی اصلاح کند.

در مقابل متولی بخش مسکن برای ساماندهی بازار باید در پنج مسیر اصلی گام بردارد. از آنجاکه در حال حاضر بازار مسکن با یک نااطمینانی و هزینه‌های مبادلاتی بزرگ مواجه است که بیش از همه ناشی از فقدان اطلاعات مناسب، ارزان و در دسترس برای همه است؛ مهم‌ترین اقدام دولت برای کمک به بازار، ایجاد مسیری مناسب برای ارائه اطلاعات به تمامی فعالان بازار اعم از سازندگان، فروشندگان، متقاضیان و مشاوران املاک است تا تمامی اضلاع بازیگر این بازار بتوانند از منافع دسترسی به اطلاعات کامل و جامع استفاده کنند. چراکه دسترسی کامل به اطلاعات مربوط به بازار مسکن ابتدا منجر به کاهش هزینه‌های مبادلاتی و در نهایت منجر به رشد غیرواقعی قیمت‌ها خواهد شد. گام دوم دولت در بازار مسکن، قدرتمندسازی تشکل‌های طرف عرضه و تقاضا است. طی سال‌های گذشته تشکل‌های بازار مسکن مورد بی توجهی نهاد سیاست گذار قرار گرفته‌اند و همین موضوع سبب شد تا تشکل‌های هر دو طرف از ضعف شدید رنج ببرند و در نهایت بسیار آسیب پذیر شوند. اگرچه در میان تشکل‌های دو سمت عرضه و تقاضا، تشکل‌های سمت عرضه در وضعیت بهتری به سر می‌برند، اما تشکل‌های بخش تقاضا یعنی جایی که تعاونی‌های مسکن وجود دارد، تشکل‌های با فقدان توانمندی، دانش و مهارت مناسب و فساد گسترده مواجه هستند. از این رو بخش زیادی از شهروندان به دلیل کارنامه نامناسب و نه چندان درخشان کارکرد تعاونی‌های بخش مسکن عملا از ورود به آنها امتناع می‌کنند. بخش زیادی از شهروندانی که از طریق تعاونی‌های مسکن اقدام به ورود به بازار مسکن کردند، به دلیل ضعف‌های بزرگ کارکرد آنها گرفتار دعاوی حقوقی شده‌اند. از این رو به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در مناسب‌سازی ساختار این تعاونی‌ها می‌تواند، از یکسو به حل و فصل دعاوی حقوقی مربوط به این تشکل‌ها کمک کند و از سوی دیگر می‌تواند به بازسازی ساختاری تشکل‌های هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن بینجامد.

گام سومی که وزارت راه و شهرسازی در این مرحله باید بردارد؛ حل و فصل سریع باقی مانده طرح مسکن مهر است. در روند اجرای این طرح نیز، بخش بزرگی از مسائل و مشکلات شکل گرفته به تعاونی‌های مسکن مهر مربوط می‌شود. همین‌طور پیش‌بینی هزینه پایین ساخت وساز برای واحدهای مسکونی مسکن مهر بدون لحاظ رشد نرخ تورم و محاسبه سطح پایین اقساط تسهیلات بانکی مربوط به این طرح سبب شد تا از یکسو برای بانک عامل هزینه جمع‌آوری اقساط پرهزینه شود و از سوی دیگر به دلیل نبود تضامین مناسب، بخشی از متقاضیان از پرداخت اقساط خود طفره روند. بنابراین متولی بخش مسکن می‌تواند در این دوره این استخوان لای زخم را خارج کند و علاوه بر رفع مشکلات مربوط به تعاونی ها، سازوکارهای مناسبی برای دریافت اقساط تسهیلات مسکن مهر از سوی بانک عامل دست پیدا کند.

گام چهارم که به نظر می‌رسد متولی بخش مسکن باید به سرعت به آن ورود کند آن است که دولت سازوکار مناسبی برای جبران کاهش قدرت خرید متقاضیان و سپرده‌گذاران صندوق پس انداز مسکن یکم در برابر تورم ملکی ماه‌های اخیر به کار ببندد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه شکل گرفته در بازار مسکن پایتخت در نیمه پاییز امسال به بیش از ۹۰ درصد رسیده و همین تورم ملکی سبب شده تا قدرت خرید وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم از حدود ۴۰ درصد در سال ۹۶ به حدود ۲۰ درصد در سال جاری کاهش پیدا کند. از این رو انتظار می‌رود دولت سازوکاری برای جبران کاهش قدرت خرید سپرده‌گذاران خانه اولی مسکن یکم ایجاد کند تا از این طریق از یکسو به رونق معاملات بازار مسکن و از سوی دیگر بازگشت امید و اعتماد به سپرده‌گذاران کمک کند. افزایش قدرت خرید سپرده‌گذاران صندوق پس انداز مسکن یکم می‌تواند دست کم به رونق معاملاتی واحدهای کوچک متراژ به ویژه در محدوده واحدهای مسکونی نوسازی شده در هسته فرسوده شهرها منجر شود.

آخرین اقدامی که انتظار می‌رود سیاست گذار جدید بخش مسکن با توجه به وضعیت کنونی این بازار انجام دهد؛ بازگشت موثر وزارت راه و شهرسازی به موضوع ساماندهی اسکان غیررسمی نواحی مختلف کشور به ویژه در کلان‌شهرها است. آمار و اطلاعات نشان می‌دهد در طول ۲۰ سال گذشته ابعاد سکونتگاه‌های غیررسمی حاشیه شهرها به لحاظ جمعیت و مساحت دست‌کم دو برابر شده است. اتفاق بدتر آنکه گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی در حاشیه شهرهای بزرگ به‌عنوان یک تهدید جدی اقتصادی، امنیتی و اجتماعی محسوب می‌شود. به همین منظور نیاز است تا از طریق تشکیل یک کمیته سه جانبه با حضور نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، حضور فعال نماینده وزارت تعاون و همین‌طور وزارت اقتصاد و دارایی برای کاهش معضلات ناشی از سکونتگاه‌های غیررسمی به ویژه در محدوده حاشیه شهرهای بزرگ چاره اندیشی شود.

در کنار این پنج اقدام، توجه ویژه به جریان نوسازی هسته قدیمی شهرهای کشور ضروری است. اما یک نکته درخصوص روش انتخابی برای نوسازی بافت فرسوده شهرهای بزرگ کشور باید مدنظر دولت و متولی بخش مسکن قرار گیرد. پیش از این وزارت راه و شهرسازی برای نوسازی بافت‌های فرسوده از رویکرد تجمیعی با حفظ هویت محله‌ای به نتایج خوبی دست پیدا کرده اما به نظر می‌رسد در مقطع کنونی انتخاب دولت رویکرد انبوه‌سازی در بافت فرسوده است. اگرچه استفاده از این روش در برخی از محلات شهرهای بزرگ برای نوسازی بافت فرسوده لازم است، اما در بسیاری دیگر از محلات قدیمی شهرها استفاده از این روش نه لازم و نه ممکن است چراکه پیامدهای مخرب استفاده از این روش پیش از این نیز در سال‌های گذشته در برخی از شهرها مشاهده شده است. به‌عنوان مثال در بخشی از بافت فرسوده محله هرندی در پایتخت چاره‌ای جز نوسازی بلوکی با حضور سرمایه گذار قدرتمند وجود ندارد، چراکه سرمایه اجتماعی موجود در این محلات برای نوسازی کافی نیست اما تجربه نوسازی محدوده اراضی اطراف حرم امام رضا(ع) در مشهد نمونه نامناسب استفاده از این روش است که منجر به به‌هم ریختگی بافت شهری در سطح گسترده شده است. به این ترتیب می‌توان گفت الزاما در همه محلات با انبوه‌سازی و نوسازی گسترده بلوکی نمی‌توان به نتایج مناسبی دست پیدا کرد.از این رو به قطع باید گفت استفاده از یک فرمول یکسان برای تمامی محلات فرسوده شهر جواب نمی‌دهد، بلکه باید متناسب با ویژگی‌های هر محله، الگوی مناسب نوسازی آن را انتخاب کرد.