یکم: ناکارآمدی طرح جامع مسکن؛ در طرح جامع مسکن مشابه قبل جمع‌آوری مدارک و مطالعات پراکنده است. دست کم انتظار می‌رفت در حوزه برنامه‌ریزی و نهادسازی در چارچوب طرح جامع تحول اساسی صورت پذیرد و روال قبلی مجددا با مدیریت و متدولوژی قبل تکرار نشود. به دو نمونه کوچک در این خصوص بسنده می‌شود. مشابه سند قبلی که مولود آن مسکن مهر بوده است، اکنون درصدد است تجربه ناموفق دیگری را تکرار کند؛ مسکن اجتماعی. تجربه ناموفق مسکن اجتماعی در بسیاری از کشورهای جهان و نیز در برنامه سوم بخش مسکن ایران آزموده شد که نسخه اصلاح‌شده آن به شکل مسکن استیجاری در آمد. از برنامه سوم توسعه تاکنون و در دو طرح جامع مسکن بحث تحول ساختار مالیاتی بخش مسکن به‌عنوان اساسی‌ترین ابزار مدیریت بخش مسکن مطرح شد. متاسفانه ساختار نظری و عملیاتی و اصول و مبانی تحول مالیات‌های بخش مسکن از مبانی علمی، تجارب جهانی و همچنین ظرفیت‌های کارشناسی داخل کشور بهره نگرفته و گام عملی در این زمینه برداشته نشده است. حداقل انتظار از طرح جامع مسکن آن است؛ ایراداتی را که موجب شد مالیات عایدی سرمایه از مجلس به دولت برگردانده شود مرتفع و در شکل لایحه جامع و کامل به مجلس تقدیم شود.

دوم: برنامه‌ریزی بر پایه مفاهیم اشتباه در بخش مسکن؛ اساسی‌ترین مفهوم طرح جامع مسکن تعریف رکود و رونق بخش مسکن و سیاست فعال اقتصادی در این زمینه است و مشاهده می‌شود این برداشت اشتباه از ادبیات اقتصاد مسکن از سوی سیاست‌گذاران بخش مسکن مثل قبل به‌قوت خود باقی است؛ به گونه‌ای که افزایش قیمت، تعداد معاملات و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده مبنای تعیین رونق و رکود قرار می‌گیرد و این اشتباه راهبردی مبنای تمامی برنامه‌ها و سیاست‌های بخش مسکن است. به‌عنوان مثال طی ماه‌های اخیر بیش از نیمی از معاملات خرید مسکن در تهران به آپارتمان‌های بالای ۵ سال ساخت تعلق داشته است که در این صورت، رشد معاملات که برخی از آن به رونق تعبیر می‌کنند، عمدتا متوجه خرید و فروش واحدهای مسکونی چندسال ساخت بوده است، نه فروش واحدهای نوساز که بتوان آن را افزایش ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی نامید. در اقتصاد کلان معاملات قدیمی در محاسبه تولید و رشد اقتصادی لحاظ نمی‌شود ولی سیاست‌گذاران اقتصاد مسکن این معاملات را در محاسبه رشد و رونق ملاک عمل قرار می‌دهند. در این میان، تخریب ساختمان‌های کم‌سن نیز معضل بازار مسکن شهرهای بزرگ است. متولی بخش مسکن چه اقدام عملی یا گام موثری در جهت جلوگیری از تخریب سرمایه‌های ملی صورت داده است؟ ملاک تعیین رونق ارزش افزوده دوره تولید و بهره‌برداری است نه قیمت و تعداد معاملات. سیاست‌گذاران بخش مسکن نباید رشد قیمت مسکن را به مثابه رونق بخش مسکن تلقی کنند بلکه باید در اندیشه کنترل جهش‌های قیمت مسکن و کمک به تامین مسکن گروه‌های هدف و ارتقای قدرت خرید آنها باشند.

سوم: مشکلات اساسی بخش مسکن؛ مشکلات اساسی بخش مسکن از جمله رشد اجاره‌ها و جهش قیمت مسکن در سه دهه اخیر و عدم اجرای اقدام موثر از سوی سیاست‌گذاران اقتصاد مسکن، تامین مسکن جوانان به‌عنوان اساسی‌ترین معضل تشکیل خانواده، تامین مسکن کم درآمدها و کاهش شدید قدرت خرید آنها در اثر ناکارآمدی سیاست‌های بخش مسکن و جهش قیمت‌ها در سه دهه اخیر، مقررات ساختمان و ناکارآمدی نظام اجرا و ساختمان به‌رغم وجود سود قابل توجه در تولید ساختمان همچنان به قوت خود باقی است و مشکل غامض دیگری به آن اضافه شده است. واحدهای مسکونی خالی و شبه‌خالی به ۱۰ درصد رسیده و منابع مالی کشور در مقیاس بسیار وسیع و گسترده حبس شده که در چهار دهه اخیر بی‌سابقه است. صحبت از افزایش تولید مسکن تکرار می‌شود در حالی که قبل از تولید واحدهای مسکونی جدید باید واحدهای مسکونی خالی به‌فروش برسد. در این خصوص لازم است وزارت راه و شهرسازی ضمن اتخاذ تدابیر علمی و تجربی درخصوص کنترل جهش قیمت مسکن، مقدمات تشکیل نهادهای موثر از سوی سازندگان مسکن و اتخاذ راهکارهای تامین مالی و فروش اقساطی و بلندمدت از سوی آنها را فراهم آورد تا سرمایه‌های ملی به‌رغم وجود تقاضا راکد نماند.

چهارم: نهادسازی و تقویت ساختار اقتصاد مسکن؛ تشکیل نهاد و صنف، حمایت از خریداران و صنف مستاجران مشکلات ساختاری را که این دو گروه با آن مواجه هستند مرتفع کرده و به کارآیی بازار کمک می‌کند. چنانچه تولیدکننده خود را در مقابل اتحادیه یا صنف خریداران مسکن احساس کند، تمامی معیارها و اصول فنی و قیمت‌گذاری منصفانه را رعایت خواهد کرد چون نفع خود را در این امر می‌داند. اکنون به‌جای نهادسازی و تشکیل نهادهای حمایت‌کننده از خریداران مسکن، مستاجران و نهادهای ناظر بر ساخت، حمایت از عرضه‌کنندگان و تولیدکنندگانی است که همواره از سود بسیار بالا در اقتصاد کشور برخوردار بوده و همین امر موجب شده است ظرفیت‌های اقتصادی را بیش از اندازه نیاز و ظرفیت جذب به بخش مسکن انتقال داده و تنها دغدغه افزایش سقف وام آن هم به میزان ناچیز وجود دارد که با کوچک‌ترین افزایش قیمت مسکن اثر آن بر ارتقای قدرت خرید خنثی خواهد شد و تدبیری درخصوص کنترل و مدیریت بازار و جلوگیری از شوک‌های ادواری بخش مسکن اندیشیده نمی‌شود. تنها تاکید بر نظام تامین مالی مسکن صورت گرفته که موثر نبوده ضمن اینکه این کار در صورت عدم توجه به سیاست‌های مکمل دارای تبعات است.  در کدام کشور با وجود ۲۰ درصد خانه‌های خالی و شبه خالی افزایش قیمت مسکن صورت می‌پذیرد؟ در این میان آیا نباید متولی بخش مسکن به وظایف خود درخصوص تامین مسکن اقشار کم‌درآمد مطابق اصول قانون اساسی اقدام کند؟

پنجم: توصیه‌ها؛ دغدغه و نگرانی همیشگی دلسوزان و متخصصان حرفه‌ای اقتصاد مسکن عبارت است از: مدیریت جامع و کلان بخش مسکن، اهتمام جدی به اصلاح قوانین و مقررات مالیاتی(تدوین و اجرای مالیات منفعت سرمایه، اصلاح سایر سرفصل‌های مالیات مسکن از جمله مالیات ارزش افزوده، مالیات مستغلات و... به‌منظور کنترل سوداگری و افزایش درآمدهای مالیاتی و کمک به سیاست‌گذاری و تحقق اهداف بخش مسکن)، نظارت بر ساخت، عدم استفاده ابزاری از زمین در جهت کسب درآمد و ایجاد اختلال در بازار مسکن، عدم ایجاد اختلال ادواری در بازار مسکن در اشکال ناکارآمد و زیانبار ذیل مسکن استیجاری، مسکن مهر و اخیرا مسکن اجتماعی به‌عنوان تجربه ناموفق جهانی دولت‌های قبلی و سایر کشورها. مطالبات اصلی و مهم مردم از سیاست‌گذاران مسکن دولت دوازدهم عبارتند از: اهتمام جدی درخصوص رفع معضل و بیماری‌های مزمن بخش مسکن به‌ویژه تامین مسکن گروه‌های هدف، نوسازی بافت فرسوده، مقاوم‌سازی مسکن روستایی، جلوگیری از افزایش اجاره بها (با استفاده از سیاست‌های درآمدی و قراردادهای چندساله)، کنترل قیمت مسکن در اثر سوداگری و دلال‌بازی در بازار مسکن(با به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی و سیاست‌های درآمدی) با وجود خانه‌های خالی در سطح گسترده. افزایش شدید قیمت مسکن علاوه بر تشدید مشکل تامین مسکن گروه‌های جوان، کم‌درآمد و میان‌درآمد و گروه‌های خاص، تمامی هزینه‌هایی را که اقتصاد کشور و ملت ایران در ۵ سال اخیر برای کنترل تورم پرداخته‌اند غیرکارآمد و غیرموثر می‌سازد و اثرات بخش مسکن بر تشدید تورم ظاهر شده و انتقال سرمایه‌ها به این بخش مانع جدی رشد تولید و اشتغال صنعتی و خدماتی خواهد شد.

اخبار مرتبط