آلترناتیو وام در بازار مسکن
سازنده‌های مسکن با تاسیس و راه‌اندازی «صندوق زمین و ساختمان» به‌عنوان نهاد مالی در بازار سرمایه، منابع مورد نیاز برای پوشش هزینه ساخت را از طریق مشارکت متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک –در قالب خرید واحدهای سرمایه‌گذاری یا همان یونیت از سوی متقاضیان- تامین می‌کنند. در این صندوق‌ها که طی سه سال گذشته از صدور مجوز اولیه کمتر از ۴ پروژه ساختمانی از آن بهره برده است، مالک پروژه در پایان ساخت‌و‌ساز، براساس نظام شفاف قیمت‌گذاری ناشی از نظارت‌های بورسی بر پروژه، اقدام به محاسبه قیمت تمام شده و قیمت فروش واحدها کرده و سود و اصل مبالغ سرمایه‌گذاری یونیت‌دارها پرداخت می‌شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن، مدل تامین مالی پروژه‌های ساختمانی با صندوق زمین و ساختمان را نوعی پیش‌خرید مدرن با تضامین کافی برای پیش‌خریدار عنوان می‌کنند با این تفاوت که در پیش‌فروش‌های سنتی در بازار مسکن، پیش‌خریدار بدون اینکه در سود یا زیان پروژه شریک شود، واحد مسکونی مورد نظر را با «قیمت مقطوع» پیش‌خرید می‌کند و در دوره‌های زمانی مشخص مکلف به پرداخت مبالغ قابل توجه مبلغ معامله خواهد شد که در قالب موارد، این مبالغ از توان مالی پیش‌خریدار خارج است. اما در مدل صندوق زمین و ساختمان، هر متقاضی سرمایه‌گذاری در بازار ملک – چه خریدار مصرفی و چه تقاضای سرمایه‌ای - شریک سازنده محسوب می‌شود؛ بنابراین نوسانات افزایشی قیمت مسکن به‌دلیل آنکه فاصله قیمت تمام شده تا قیمت فروش را همزمان برای دو طرف تقویت می‌کند، خریداران یونیت در برابر سود سازنده، متحمل زیان نخواهند شد.
مزیت دیگر ورود متقاضیان خرید مسکن به صندوق‌های زمین و ساختمان که در عمل باعث میل سازنده‌ها به استفاده از این مدل به‌عنوان آلترناتیو وام ساخت خواهد شد، «امکان سرمایه‌گذاری و مشارکت در ساخت‌و‌ساز با هر میزان آورده نقدی» است. در صندوق زمین و ساختمان، افراد با بنیه‌های مالی مختلف و متنوع (مبالغ ریز و درشت) می‌توانند به شکل خرید یونیت معادل متراژی از یک واحد مسکونی، سرمایه‌گذاری کنند. در اولین صندوق زمین و ساختمان که مهر سال ۹۳ تاسیس و اخیراً برج مسکونی تامین مالی شده ازسوی آن به بهره‌برداری رسید، ارزش هر یونیت معادل کسری از یک مترمربع بنای مسکونی بود که برای سایر پروژه‌ها نیز این فرمول قابل تکرار است.
تاکنون «نبود چشم انداز بازدهی مثبت در بازار مسکن» نوعی دافعه در سمت تقاضا برای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها ایجاد کرده بود که بالطبع، سازنده‌ها و شرکت‌های تامین سرمایه نیز رغبتی به تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از این مسیر بورسی نداشتند؛ اما با توجه به پایان رکود معاملات مسکن و پیش‌بینی بازدهی در بازار ساخت‌و‌ساز، برنامه افزایش صعودی تعداد صندوق‌های زمین و ساختمان قابل‌تحقق است. قرار است ابعاد صندوق‌های زمین و ساختمان براساس تعداد واحدمسکونی تعریف شده در پروژه‌های ساختمانی از ۱۰۰۰ واحد فعلی به حداقل ۱۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۰ افزایش پیدا کند. اگر برنامه دولت برای ساخت‌و‌ساز انبوه روی اراضی دولت در شهرهای جدید – توسعه متفاوت شهرهای جدید برای متوازن‌سازی طبقات اجتماعی ساکن- نیز از مسیر تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان پیش رود، این برنامه تا ۱۰۰ هزار واحد در سال قابل‌افزایش است.
فقط پروژه‌های «بزرگ مقیاس» به‌وسیله صندوق زمین و ساختمان قابل تامین است به این معنا که هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین) باید حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد. هرچند سازنده‌ها با توجه به متوسط مقیاس بودن غالب ساخت‌و‌سازها، نقد جدی به این کف ریالی دارند، اما گفته می‌شود پروژه‌های با ابعاد کمتر از این، به لحاظ ساختار تعریف شده برای صندوق، فاقد توجیه اقتصادی برای تامین مالی از این مسیر خواهد بود. در حال حاضر بانک‌ها پرداخت وام بدون سپرده ساخت مسکن را متوقف کرده‌اند و سازنده‌ها برای اخذ تسهیلات مجبور به انتظار (سپرده‌گذاری) حداقل یکساله هستند. در این شرایط، صندوق زمین و ساختمان می‌تواند بهترین آلترناتیو باشد؛ چراکه پرداخت سود بابت تامین مالی از این مسیر، منوط به میزان بازدهی پروژه خواهد بود.
ارسال نظر