گارانتی «برج» بورسی‌ساز

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در سال‌های گذشته توسعه شهرهای جدید بر اساس خام‌فروشی زمین‌های دولتی و حتی بدون آماده‌سازی و خدمات شهری با قیمت نازل و با هدف بارگذاری مسکونی واگذار شده است. بنابراین ارزش افزوده زمین‌های دولتی به جای اینکه از طریق دولت در خدمت شهر قرار گیرد، به گروه‌های خاصی که خریدار این زمین‌ها بودند، منتقل می‌شد. این در حالی است که تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان برای ساخت‌وساز در این زمین‌ها سبب می‌شود منفعت اراضی مذکور به عموم شهروندان به ویژه ساکنان شهرهای جدید برسد. از سوی دیگر در گذشته ساخت‌وساز در اراضی شهرهای جدید از سوی دولت نیز با مشارکت یک یا چند سرمایه‌گذار کلان صورت می‌گرفت و در نتیجه منفعت آن عاید عده معدودی می‌شد. اما با تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان برای ساخت‌وساز در اراضی شهرهای جدید، سرمایه‌های خرد عموم شهروندان برای ساخت تجهیز می‌شود و با این مدل تامین مالی، عموم مردم از ارزش افزوده پروژه منتفع می‌شوند. از دیگر مزایای این ایده می‌توان به رفع چالش کمبود منابع مالی در دولت‌ها و مشکلات اعتباری بانک‌ها در تسهیلات‌دهی برای تبدیل اراضی خام دولتی به پروژه‌های ساختمانی اشاره کرد. با استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان به راحتی می‌توان از طریق بازار سرمایه نسبت به تجهیز منابع اقدام کرد.

در این میان مشکلاتی پیش روی عملیاتی شدن تشکیل صندوق زمین و ساختمان در اراضی دولتی وجود دارد که رفع آنها از کانال دولت و مجلس، ماموریت وزیر راه‌وشهرسازی است. یکی از مشکلات این است که تنها پروژه‌هایی قابلیت عرضه در بازار سرمایه را دارد که زمین آنها دارای سند تک‌برگ باشد، این در حالی است که اغلب اراضی دولتی به‌ویژه در زمین‌های دولتی فاقد این ویژگی بوده و سند تفکیکی برای آنها وجود ندارد. از سوی دیگر دستگاه‌های نظارتی نیز نسبت به فروش زمین‌های دولتی حساسیت‌های ویژه‌ای دارند. این در حالی است که اگر قرار باشد صندوقی برای ساخت‌وساز در این اراضی شکل بگیرد، قاعدتا مساله انتقال پیش می‌آید که با مقررات حاکم بر دستگاه‌های نظارتی مغایر بوده و لازم است این ضوابط قدیمی متناسب با شرایط ابزارهای نوین مالی به‌روز شود. در صورتی که این مشکل حل شود، حدود ۳ هزار هکتار زمین در شهرهای پرند و پردیس که وسعت آنها تقریبا با بافت فرسوده تهران برابر است، قابلیت ساخت‌وساز از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان را پیدا می‌کنند.

مجتمع مسکونی نسیم به ‌عنوان اولین محصول حاصل از تشکیل اولین صندوق زمین و ساختمان در کشور روز گذشته در حالی افتتاح شد که طی سه سال اخیر مجموعا چهار صندوق از این نوع تشکیل و در مجموع هزار واحد مسکونی با ارزش کل کمتر از ۴۰۰ میلیارد تومان تامین مالی شده است. این میزان در نسبت با ارزش کل بازار سرمایه حدود ۱/ ۰ درصد است و این در حالی است که عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در مراسم افتتاح این پروژه بر ضرورت قابل رقابت بودن این مدل سرمایه‌گذاری با سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه تاکید کرد و گفت: در سایر کشورها تا ۲۵ درصد از بازار سرمایه به صندوق‌های زمین و ساختمان اختصاص دارد و بخش بزرگی از سرمایه‌گذاری‌ها را به خود اختصاص داده است. البته تشکیل این صندوق‌ها در ایران اقدام نوپایی است که تازه شروع شده و باید توسعه یابد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، افتتاح اولین پروژه ساختمانی محصول اولین صندوق زمین و ساختمان که دیروز در غرب تهران صورت گرفت، نشان داد سازنده‌های مسکونی از طریق بازار سرمایه می‌توانند واحدهای مسکونی را برای خریداران دست‌کم به مدت پنج سال گارانتی کنند.

خانه‌های صندوق‌های زمین و ساختمان واجد چند ویژگی مثبت است که یکی از آنها، قیمت‌گذاری این واحدها برای فروش در یک فضای شفاف و کارشناسی است؛ چراکه مقررات حاکم بر بازار سرمایه طوری تنظیم شده که هزینه ساخت، قیمت زمین‌، سود سازنده و نظایر آن کاملا شفاف بوده و اعلام عمومی می‌شود؛ ضمن اینکه تمام منابع تجهیز شده برای اجرای پروژه تحت نظارت عالیه در همان پروژه هزینه می‌شود. این مدل قیمت‌گذاری که به گفته محمدهاشم بت‌شکن، مدیرعامل بانک مسکن بر اساس حسابرسی‌های کامل اسناد مالی صورت می‌گیرد، با فضای اغلب ملتهب قیمت‌گذاری بازار مسکن کاملا متفاوت است. در بازار مسکن وزن سلیقه و نظر سازنده‌ها و فروشنده‌ها در تعیین قیمت پیشنهادی ملک بسیار بالا بوده و اگرچه شرایط بازار نیز در قیمت نهایی موثر است، اما میل فروشنده نیز نقش پررنگی دارد.از مهم‌ترین محاسن صندوق سرمایه‌گذاری نسیم و دیگر پروژه‌هایی که از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری و در بازار سرمایه تامین مالی می‌شود، گارانتی پنج ساله واحدهای تکمیل شده است؛ چراکه فرآیند تامین مالی در بازار سرمایه به نحوی تعریف شده که برخورداری از بیمه کیفیت ساختمان برای پروژه در زمره شروط الزامی است. درنتیجه کیفیت ساخت به حدی است که گارانتی مدت‌دار تضمین کیفیت بهره‌برداری نیز روی واحدهای مسکونی که از این طریق ساخته شده‌اند، عرضه می‌شود.

برنامه توسعه آتی صندوق‌ها به این ترتیب تنظیم شده که قرار است بانک عامل بخش مسکن که پیشگام راه‌اندازی این صندوق‌ها بوده، در سال ۱۴۰۰ مجموعا ۱۰ هزار واحد مسکونی را از طریق تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان تامین مالی کند. این در حالی است که اگر پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی و مصطفی ازگلی، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن درباره احیای بافت‌های فرسوده به واسطه تشکیل این صندوق‌ها عملیاتی شود، قابلیت افزایش تامین مالی مسکن از این طریق به ۱۰۰ هزار واحد مسکونی نیز وجود دارد. این میزان معادل ۱۰ درصد از کل واحدهای مسکونی است که قرار است طی چهار سال آتی توسط بانک عامل بخش مسکن تامین مالی شود. آخوندی در این رابطه با تاکید بر اینکه باید رویه‌های گذشته را تغییر داده و این رویکرد را دنبال کنیم که مسکن را از حواشی شهرها به مرکز شهر منتقل کنیم، گفت: قاعدتا عملیاتی شدن این ایده نیازمند ابزارهای نوین خواهد بود که صندوق‌های زمین و ساختمان می‌تواند یکی از همین ابزارها باشد. وی در این رابطه توضیح داد: در بیرون از شهر زمین بزرگ، کارفرمای بزرگ و تامین‌کننده مالی بزرگ وجود دارد؛ اما وقتی وارد بافت فرسوده می‌شویم، با صدها مالک روبه‌رو هستیم که باید پلاک‌های متعلق به آنها تجمیع شود و رویه کار با زمین خام حاشیه شهر کاملا متفاوت است.

بنابراین ما نیازمند نهادهای مالی دیگری هستیم که امکان مشارکت مالکان بافت‌های فرسوده را فراهم کنند.ازگلی نیز از نوسازی بافت‌های فرسوده به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های کنونی کشور و شخص رئیس‌جمهور یاد و تاکید کرد: چنانچه شهرداری‌ها همت کنند و مجموعه پلاک‌هایی را آزاد و تجمیع کنند و البته پروانه مناسبی هم برای آنها صادر کنند، صندوق زمین و ساختمان بهترین مدل برای تامین مالی ساخت پروژه‌های مسکونی و احیای محله‌های فرسوده خواهد بود؛ البته این موضوع تنها مشروط به مشارکت شهرداری به ثمر می‌نشیند.به گزارش «دنیای اقتصاد» محاسباتی که روز گذشته از سوی مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن صورت گرفت حاکی از بازدهی حدود ۳۰ درصدی یونیت‌داران صندوق نسیم در بازه زمانی سه سال اخیر است. به این ترتیب که از مجموع ۴۸ میلیارد تومان فروش، ۱۲ میلیارد تومان سود عاید سرمایه‌گذاران خواهد شد.