گزارش «دنیایاقتصاد» از دو نبض اجارهبها در تهران؛ چرا موجرها پیشنهادهای کاهشی میدهند؟
راز اصلاح نرخ در بازار اجاره
- تحلیل اقتصادی «افت ۵درصدی در اجارهبهای پیشنهادی»
- هزینه اجاره مسکن در اولین ماه تابستان به چه سطحی رسید؟
راضیه احقاقی: شاخص «اجارهبهای پیشنهادی دنیای اقتصاد» در تیر ماه نسبت به خرداد با کاهش 3درصدی مواجه شد. این شاخص نسبت به تیر سال قبل 31درصد زیاد شده است. البته رقم قطعی قراردادهای اجاره برای تیر نسبت به خرداد 4درصد زیاد شده است؛ اما عقبگرد موجران از اعلام قیمتهای بالاتر برای آپارتمانهای خود را میتوان اتفاقی خوب در بازار اجاره تعبیر کرد.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» حکایت از آن دارد که موجران برای حفظ مستاجر خوب و قدیمی حاضرند تا آپارتمان خود را با رقمی کمتر از نرخ بازار اجاره دهند و همین موضوع در فروکش تورم اجاره اثرگذار بوده است. در عین حال واهمه از خالی ماندن واحد برای چند ماه تا یافتن مستاجر مناسب نیز مزید بر علت میشود تا موجران در هنگام تمدید قرارداد اجاره با مستاجر، کنار بیایند. بررسیهای میدانی از بازار اجاره از رشد ۲۵ تا ۴۰درصدی رقم اجارهبها در قراردادهای امسال نسبت به سال قبل حکایت دارد، اگرچه این رشد برای مستاجر نیز قابلتوجه است، اما با توجه به تورم عمومی و مسکن، نسبتا منطقی به نظر رسیده و اغلب مستاجران در صورتی که بتوانند رقم اجاره را تامین کنند، به این رشد راضی هستند.
عقبگرد رقم اجارهبهای پیشنهادی
شاخص «اجارهبهای پیشنهادی دنیایاقتصاد» که میانگینی از متوسط اجارهبهای پیشنهادی موجران برای واحدهای میانمتراژ ۸۰ تا ۱۰۰ عمر با عمر بنای نوساز تا ۱۰سال ساخت در محلات شاخص مناطق ۲۲گانه پایتخت است در تیر ماه با ثبت رشد ۳۱درصدی نسبت به تیر سال گذشته به ۶۰۰هزار تومان به ازای هر مترمربع رسید. این در حالی بود که تورم ماهانه اجاره پیشنهادی در تیر نسبت به خرداد منفی ۳درصد شده است؛ به این معنی که متوسط رقم پیشنهادی موجران در شهر تهران در خرداد نسبت به تیر ۳درصد کاهش داشت.
براساس بررسیهای انجامشده چند عامل کلیدی در عقبگرد ماهانه رقم پیشنهادی اجارهبها دخیل است. اول آنکه آغاز مذاکره و احتمال بازگشت شرایط کشور به روال عادی طی خرداد امسال باعث شد تا بخشی از موجران فرصتی برای رشد رقم اجارهبها بیابند. بنابراین این موضوع باعث شد تا تورم ماهانه اجاره پیشنهادی طی خرداد یکباره زیاد شود. در چنین شرایطی عقبگرد رقم اجارهبهای پیشنهادی در تیر بهدلیل عدم پذیرش از سوی گروه زیادی از مستاجران قابل پیشبینی بود. دوم آنکه به شکل سنتی خرداد و تیر زمان اصلی جابهجایی مستاجران است و عمده رشد ماهانه اجارهبها در خرداد رقم خورده و تعدیل رقم پیشنهادی موجران در تیر ماه برای ایجاد تعادل در این بازار رویهای معمول است.
از فروردین تا خرداد، میانگین قیمت پیشنهادی موجران بهطور متوسط ماهانه رشدی ۸درصدی داشت، در چنین شرایطی عقبگرد ۳درصدی رقم اجارهبهای پیشنهادی در تیرماه بهنوعی اصلاحی ضروری در این بازار بود. درواقع به نظر میرسد که انتظار موجران از رشد رقم اجارهبها در تیر نسبت به ماه قبل اندکی تعدیل شد و با واقعیتهای این بازار مبنی بر عدم کشش مستاجران تطابق یافت. البته به گفته فعالان بازار مسکن، در شرایط کنونی قراردادهای جدید اجاره با رشد ۲۵ تا ۴۰درصدی نسبت به پارسال منعقد میشوند که اگرچه افزایشی قابلتوجه برای مستاجر بهشمار میرود، اما در قیاس با تورم عمومی و تورم مسکن منصفانه است.
رشد 4درصدی رقم اجارهبهای قطعی
متوسط قیمت اجاره هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در تیر ماه با ثبت رشد ماهانه حدود 4 درصدی به 480هزار تومان رسید. این رقم بر اساس کل قراردادهای ثبتشده در سامانههای رسمی اخذ شده است. برای تیر ماه میان متوسط رقم اجارهبهای قطعی هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران با متوسط رقم اجارهبهای پیشنهادی «دنیایاقتصاد» فاصله حدود 25درصدی وجود دارد. این فاصله ناشی از دو عامل است، اول آنکه «شاخص دنیایاقتصاد» برای فایلهای نوساز تا 10 سال ساخت بوده، اما رقم قطعی همه معاملات با هر عمر بنایی را شامل میشود و طبعا باید پایینتر باشد. دوم آنکه به شکل سنتی موجران، رقم اجارهبهای مدنظر را بالاتر اعلام میکنند و قراردادها با چانهزنی به نتیجه میرسد.
چرا اجاره از تورم عمومی و مسکن جا ماند؟
به شکل معمول تورم اجاره تابع تورم عمومی و تورم مسکن است؛ اما درحالیکه تورم عمومی به بالاتر از 80درصد رسیده و تورم سالانه مسکن نیز در همین حدود قرار دارد، تورم اجاره پیشنهادی در تیر نسبت به تیر سال قبل 31درصد افزایش یافته است. طی یک سال اخیر تورم اجاره از تورم عمومی و تورم مسکن به شکل محسوسی جامانده است. کارشناسان اقتصادی جا ماندن تورم اجاره از تورم عمومی و تورم مسکن را پیشبینی میکردند و چند عامل را در بروز این موضوع دخیل میدانستند. مهمترین این عوامل عبارتند از: عدم پذیرش اجارهبهای بیشتر از سوی مستاجران بهدلیل جهش هزینه کالاهای ضروری، تکیه مالکان بر تامین عادی از افزایش قیمت ملک، عرضه مناسب واحد اجارهای، انعطاف در تقاضا به مفهوم امکان جابهجایی به شهرهای حاشیه با نرخ کمتر اجارهبها و تمایل موجران به حفظ مستاجر خوب، ریسک خالی ماندن خانه برای چند ماه.
دکتر حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان، معتقد است آنچه بر روی نرخ اجاره تاثیر میگذارد وضعیت اقتصاد ملی، وضعیت اقتصاد منطقه، محل و استقرار ملک، شرایط و وضعیت ملک، ترس از دستدادن مستاجر (بهویژه مستاجر خوب)، تورم و نرخ سود بانکی است. برخی از این عوامل روشن میکند که چرا در ایران نرخ اجاره کندتر از قیمت مسکن افزایش یافته است. اول آنکه عایدات سرمایهای (افزایش قیمت ملک) بالا بوده و این موضوع جاماندن تورم اجاره از تورم عمومی را جبران کرده است. دومین عامل موثر کشش عرضه بیشتر در بازار اجاره است که سدی در مقابل رشد بیشتر اجارهبها است؛ اگر تقاضای بیشتری برای اجاره وجود داشت، این امکان وجود داشت که مالکان درصدد تعویض مستاجر با رقم بالاتر برآیند.
سومین عامل را باید در تقاضای کشش قیمتی بیشتری برای اجاره جستوجو کرد. اگر در تهران اجاره افزایش یابد، ممکن است طبقه ضعیفتر به خارج از شهر بروند تا بتوانند اجاره را تحمل کنند. مستاجران نسبت به قیمت حساستر هستند، اما انعطاف درجابهجایی در صورت ضرورت مانع جهش بیشتر نرخ اجارهبها شده است.
حبیباله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، نیز پیش از این در گفتوگویی با «دنیایاقتصاد» جا ماندن تورم اجاره از تورم عمومی و حتی عقبگرد تورم ماهانه اجاره را پیشبینی کرده بود. به عقیده وی، موجران برای حفظ مستاجر خوب حاضر به تمدید قرارداد اجاره با رشد نرخ منطقی شدهاند، در عین حال تعویض مستاجر به امید انعقاد قرارداد با رقمی بالاتر ریسک خالی ماندن آپارتمان برای ماههای متوالی را دارد.
میثم هاشمخانی، اقتصاددان، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» در خصوص چرایی جا ماندن تورم اجاره از تورم عمومی و مسکن گفت: فشار ستون فقرات هزینهای بر سبد هزینه خانوار باعث میشود که تورم اجاره از تورم ملک جا بماند. در عین حال امسال تورم اجاره کمتر از تورم سبد کالاهای مصرفی ضروری شامل مواد غذایی خواهد بود؛ چراکه با توجه به جهش هزینه کالاهای ضروری نظیر خواربار، مواد شوینده و... خانوار امکان پذیرش اجارهبهای به مراتب بیشتر را ندارد.
کف بازار اجاره
بررسی بازار اجاره واحدهای مسکونی در شهر تهران در گفتوگو با واسطههای ملکی کف رشد قیمت در قراردادهای تمدیدی را 20درصد نسبت به رقم اجاره در سال قبل برآورد میکند؛ برخی موجران به دنبال رشد تا 45درصدی رقم اجارهبها نیز هستند، اما عمده قراردادها با رشد 25 تا 40درصدی منعقد میشود. به گفته واسطههای ملکی، اگرچه رشد 40درصدی رقم اجارهبها با توجه به شرایط تورم عمومی برای اغلب مستاجران قابلتوجه است، اما بخش عمدهای از آنها، تمدید با همین رقم را نسبت به جابهجایی ترجیح میدهند. البته اگر مستاجر مجرد یا زوج باشد، میتواند به کاهش متراژ برای کاهش قیمت روی آورد؛ اما کار برای مستاجران دارای فرزند سختتر است و اگر از پس تامین رشد مبلغ اجارهبها برنیایند، عموما باید به تغییر محله فکر کنند.
اگرچه رشد 25 تا 40درصدی برای مستاجران قابلتوجه است، اما بخش قابلتوجهی از موجران را افرادی تشکیل میدهند که بخش عمده هزینههای روزمره خود را با مبلغ اجاره ماهانه تامین میکنند، برای این افراد افزایش 25 تا 40 درصدی مبلغ اجاره با توجه به تورم عمومی بیش از 80 درصدی به مفهوم کاهش درآمد نسبت به سبد هزینه خانوار است.
