«دنیایاقتصاد» از نقشه جهانی شاخص «دسترسی به مسکن» رمزگشایی میکند؛ چرا آمریکا ۴.۵سال اما چین ۳۴ سال؟
راز سفر طولانی تا خانه اول
- رنکینگ ۱۸۱کشور با شاخص «نسبت میانگین قیمت واحدمسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوارها در ۲۰۲۳»
- حد «دسترسناپذیری» خانهاول چند سال است؟
- نقش ۴ فاکتور اقتصادی در نوسان «توان درآمدی برای صاحبخانه شدن» در کشورها
نیلوفر ادیبنیا: دفتر اسکان بشر ملل متحد با تهیه یک نقشه از «فاصله زمانی شهروندان 181 کشور تا کلید مسکن»، مسافتنرمال برای دسترسی به خانهاول را مشخص کرد. جزئیات این نقشه که به تازگی منتشر شده اما ارقام آن برای سال 2023 است، نشان میدهد: زوجها در جهان بهطور متوسط بعد از 11 سال و 2ماه، میتوانند با درآمد سالانهشان صاحب مسکن شوند. در عین حال، وضعیت مطلوب این شاخص، یعنی شاخص «دسترسی به مسکن»، زیر 10 و حداکثر 10سال است.
براساس درآمد سالانه شهروندان کشورهای مختلف در سال2023 و همچنین متوسط قیمت مسکن در شهرهای اصلی کشورهای منتخب در این نقشه برای همان سال، «مسافت لازم برای خانهدارشدن در آمریکا 4.5سال» است؛ اما در ایران (شهر تهران) 24سال و در چین 34سال. این اختلاف، «اولین معمای نقشه زمانی دسترسی به خانهاول» است که پاسخ آن میتواند گره مربوط به «عدم دسترسی مزمن به یکی از نیازهای اصلی خانوار» در کشورهای دچار به این بحران را باز کند. این نقشه فقط دادههای مربوط به «نسبت میانگین قیمت واحدمسکونی 100مترمربعی به درآمد سالانه» در هر کشور را منتشر کرده است و تحلیلی درباره علت اختلاف شدید «سطح دسترسی به مسکن» بین کشورهای مختلف و حتی بهترین و بدترین نقاط جهان برای خانهدار شدن، عربستان سعودی و سوریه، ندارد.
راز «خانهدار شدن در 3 سال»
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از پشتصحنه نقشه جهانی «سطح دسترسی زوجها به اولین مسکن» حاکی است، «هبیتات» از دو شاخص برای تشخیص سطح رفاه خانوارها از بابت توان تصرف مسکن اول استفاده میکند. اولین شاخص، «دسترسی به مسکن» است که قدرت خرید کل درآمد سالانه خانوار را مورد سنجش قرار میدهد؛ یعنی همین شاخص. و دومی نیز شاخص «مدت زمان انتظار تا مسکناول» است که قدرت خرید «پسانداز سالانه» را محک میزند. این شاخص میگوید: افراد با پسانداز نرمال معادل حدود 30درصد درآمدشان در سال، بعد از چه مدت میتوانند صاحب یک خانه متعارف دو خواب شوند.
اگر کشوری دارای شرایط مناسب اقتصادی به لحاظ «تورم پایین» و «رشد اقتصادی بالا» باشد و در عین حال سیاستهای حوزه مسکن در آن کشور بر مدار «یارانههای هدفمند برای کمدرآمد، عدم مداخله در بازار، نظام تامین مالی مسکن مکفی و تسهیل سرمایهگذاران ساختمانی و در عین حال بازدارندگی سفتهبازی ملکی» حرکت کند، شهروندان آن کشور زمانی مناسب، حداکثر 5سال با درآمد کامل و حداکثر 15سال با پسانداز نرمال، میتوانند صاحبخانه شوند. کشورهای برتر در این لیست، عمدتا تورمهای به مراتب کمتر از 5درصد و رشدهای اقتصادی حداقل 3درصدی دارند.
در عین حال، کشورهای با تورم بالا و رشد اقتصادی پایین، در مسیری قرار میگیرند که خانهاولیها از دو جا در مسیر دسترسی به مسکن ضربه میخورند. ضربه اول، درآمد سرانه پایین توام به جهش قیمت مسکن ناشی از تورم بالا است که این خود باعث طولانیشدن مسافت دسترسی میشود. ضربه دوم نیز از خریدهای سرمایهای افراد برای حفظ ارزش واقعی داراییشان برابر تورم، به تقاضای مصرفی وارد میشود، آن هم به شکل تحریک قیمت.
برخی کشورها مثل چین نیز چون سیاستهای اقتصادی به سمتی میرود که ملاکی در سطح وسیعی از جامعه به یک رویه تبدیل میشود، بازار مسکن از حالت مصرف به مسیر خریدهای غیرمصرفی منحرف میشود که این خود باعث بزرگشدن سطح قیمت مسکن در برابر درآمد خانوارها میشود. در چین هم دسترسی به خانهاول بسیار طولانی است و هم بهخاطر تقاضای سرمایهای و سوداگرانه ملکی، نسبت P به R در آن بسیار بالا است؛ عدد 60 که حدود سهبرابر این نسبت در بازار مسکن تهران است.
در مقابل سیاستهای محرک سفتهبازی ملکی، در برخی کشورها از جمله آمریکا و عمده کشورهای اروپایی، سیاستگذار با نوعی از مالیات تحت عنوان مالیات سالانه محلی، جلوی «سفتهبازی» و بلااستفاده نگهداشتن خانه توسط چندخانهای را میگیرد تا عرضههای مسکونی دستکم به بازار اجاره تزریق شود. در کنار تورم، رشد و سیاستهای اقتصادی، محرک چهارمی هم برای «تغییر بعد مسافت زوجها تا خانهاول» در کشورها وجود دارد و آن، ضوابط ساختوساز است. برخی تصمیمات بعضا در کشورها موجب رشدهای نامتعارف قیمت زمین میشود؛ بهعنوان مثال در بازار مسکن تهران، طی اواسط دهه 80 تا دهه 90شمسی، سیاست «برجباغ»ها و فروش تراکم روی روند رشد قیمت زمین و مسکن اثر مثبت داشت.
پیچیدهترین چالش اقتصادی خانوارها
بحران دسترسی به مسکن، امروز به یکی از پیچیدهترین چالشهای اقتصادی در سراسر جهان تبدیل شده است. با این حال، شکاف میان «قیمت خانه» و «درآمد خانوارها» در نقاط مختلف کره زمین، بسیار متضادتر از آن چیزی است که در نگاه نخست به نظر میرسد. براساس دادههای سال۲۰۲۳ که در گزارش «شهرهای جهان» سازمان ملل در سال۲۰۲۶ منتشر شده است، ارزیابی شاخص «نسبت قیمت میانگین مسکن به درآمد سالانه خانوار» در ۱۸۱کشور، تصویر روشنی از جغرافیای توان خرید مسکن در جهان ارائه میدهد؛ تصویری که نشان میدهد رویای خانهدار شدن در کدام کشورها دستیافتنیتر است و در کدام نقاط جهان به آرزویی دور از دسترس برای مردم تبدیل شده است. شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد نشان میدهد یک خانوار با درآمد متوسط، در صورتی که تمام درآمد سالانه خود را پسانداز کند، چند سال زمان نیاز دارد تا بتواند ارزش یک خانه با قیمت متوسط را تامین کند. هرچه این نسبت پایینتر باشد، بازار مسکن از نظر توان خرید، مقرونبهصرفهتر ارزیابی میشود؛ هرچند این شاخص عواملی مانند نرخ بهره وام مسکن، هزینههای نگهداری و سایر مخارج مرتبط با مالکیت خانه را در نظر نمیگیرد.
بهشتهای مقرونبهصرفه مسکن
بر اساس این گزارش، عربستان سعودی و امارات متحده عربی با ثبت نسبت۳، آسانترین و مقرونبهصرفهترین بازارهای مسکن جهان را در اختیار دارند. در کشورهای حوزه خلیجفارس، ترکیب درآمدهای بالا و برنامههای حمایتی دولتها، مسیر خانهدار شدن را برای شهروندان هموار کرده است. در میان قدرتهای اقتصادی، ایالات متحده آمریکا با نسبت 4.5در جایگاه هفتم جهان قرار گرفته است. توان خرید مسکن در آمریکا بهمراتب بهتر از سایر کشورهای همتراز مانند کانادا (9.4)، انگلستان (8.3) و استرالیا (7.5) است. اگرچه افزایش نرخ بهره وامهای رهن و محدودیت عرضه طی سالهای اخیر توان خرید آمریکاییها را کاهش داده، اما ارزش ملک در این کشور در مقایسه با سطح درآمد خانوارها، همچنان منطقیتر از بسیاری از نقاط جهان ارزیابی میشود. این در حالیاست که کشور ما، ایران با ثبت عدد 25.1 در رتبه 173 از میان 181 کشور ایستاده است.
سختترین نقاط جهان برای خرید خانه
در آن سوی این رتبهبندی، کشورهایی قرار دارند که خرید خانه در آنها به یک فشار مالی طاقتفرسا یا حتی غیرممکن تبدیل شده است. سوریه با ثبت عدد باورنکردنی 86.7در صدر این جدول ایستاده و سختترین بازار مسکن جهان را دارد. پس از آن، سریلانکا (40.8) و چین (34.6) در رتبههای بعدی جای گرفتهاند. در شرق آسیا نیز کشورهایی نظیر کرهجنوبی، تایلند، ویتنام و فیلیپین بیشترین فشار اقتصادی را بر متقاضیان مسکن وارد میکنند. اگرچه بازار مسکن چین در سالهای اخیر از تبوتاب افتاده، اما قیمتها همچنان در مقایسه با درآمد مردم بسیار بالاست؛ وضعیتی که حاصل چند دهه شتاب در شهرنشینی، رشد بیرویه قیمتها و نگاه سرمایهگذارانه به بازار املاک است.
اروپا نیز از این بحران برکنار نمانده است. کشورهایی مانند پرتغال (12.6) فرانسه (11.8)، لوکزامبورگ (11.5) و آلمان (10.7) فاصلهای چشمگیر با آمریکا دارند؛ آماری که نشان میدهد حتی پیشرفتهترین اقتصادهای اروپایی با وجود داشتن سطوح بالای درآمد، با بحران جدی توان خرید مسکن دستوپنجره نرم میکنند. تحلیل دادههای سازمان ملل یک پیام اصلی دارد و آن این است که توان خرید مسکن بیش از آنکه به میزان ثروت یک کشور وابسته باشد، به تناسب میان قیمت ملک و سطح درآمد مردم بستگی دارد.
بر اساس این گزارش، زمانی که رشد قیمت مسکن از سرعت رشد دستمزدها پیشی میگیرد، حتی ثروتمندترین جوامع نیز با بحران مسکن مواجه میشوند. در مقابل، برخی اقتصادهای نوظهور توانستهاند با تعادلبخشی میان درآمد و قیمت ملک، توان خرید شهروندان خود را حفظ کنند. با این حال، حقیقت تلخ جهانی این است که در حال حاضر حدود سهمیلیارد نفر در سراسر جهان همچنان از دسترسی به مسکن مناسب و مقرونبهصرفه محروم هستند.
