وعده «مسکنمیلیونی» به بریتانیا رسید؛
مسکن حمایتی یا خانه انتخاباتی؟
- «اکونومیست» طرح مسکن میلیونی نخستوزیر جدید بریتانیا را به چالش کشید؛ تخصیص نادرست ناشی از انحراف سیاست مسکنحمایتی در چند دهه گذشته باعث شده امروز ۴۰درصد از خانوارهای مرفه انگلیسی در «خانههای اجارهای زیرقیمت» سکونت کنند
- «دنیایاقتصاد» مسکن حمایتی اجارهای در ایران را با مدل انگلیسی طرح محک زد
نیلوفر ادیبنیا: حمایت از اقشار کمدرآمد و دهکهای آسیبپذیر جامعه، همواره یکی از اصول پذیرفتهشده در نظامهای اجتماعی گوناگون بوده است؛ با این حال، چالش اساسی نه در اصل لزوم حمایت، بلکه در نوع سیاستگذاری، شیوه اجرا و میزان اثربخشی عملی این تدابیر نهفته است. تجارب جهانی نشان میدهد که مرز ظریف میان موفقیت و ناکارآمدی سیاستهای حمایتی، بیش از آنکه به ماهیت اهداف اولیه بستگی داشته باشد، به کیفیت طراحی و نحوه پیادهسازی آنها وابسته است. در بخش مسکن نیز طی سالهای اخیر، بسیاری از سیاستمداران کوشیدهاند با دادن وعدههایی چون ساخت مسکن اجتماعی، افزایش عرضه، مهار اجارهبها و حمایت از حقوق مستاجران، به بحران فزاینده هزینههای معیشتی پاسخ دهند.
در انگلستان، اندی برنهام در جریان مبارزات انتخاباتی و تلاش برای ارتقای جایگاه سیاسی خود، توسعه مسکن اجتماعی و تقویت نقش دولت در تامین سرپناه را از محورهای کلیدی برنامههای خود قرار داد. او با اشاره به کمبود انباشتشده مسکن اجتماعی و برآورد نیاز به ایجاد نزدیک به 1.5میلیون واحد مسکونی جدید برای پر کردن این خلأ، متعهد شد تا با ساخت گسترده خانههای اجتماعی و افزایش عرضه واحدهای مقرونبهصرفه، بار سنگین بازار اجاره را سبکتر کند. برنامههای او بر محورهایی همچون تقویت نقش نهادهای محلی، سرمایهگذاری در زیرساختهای شهری و تدوین سازوکارهایی برای مهار و کنترل رشد اجارهبها متمرکز بود. برنهام تنها چهرهای نیست که با چنین رویکردی گام به عرصه قدرت گذاشته است؛ در نیویورک، زهران ممدانی با تکیه بر شعار کنترل اجارهبها و حمایت از مستاجران توانست جایگاه سیاسی خود را ارتقا دهد و به شهرداری نیویورک برسد.
در انگلستان نیز نیز جرمی کوربین در جریان انتخابات سراسری سال۲۰۱۷، طرحهایی نظیر ساخت گسترده مسکن اجتماعی، تنظیم بازار اجاره و حمایت همهجانبه از مستاجران را به عنوان یکی از جدیترین برنامههای خود مطرح ساخت. علاوه بر این موارد، آدا کولائو در سال ۲۰۱۵ با وعده افزایش مسکن حمایتی، مهار اجارهبها، مقابله با اخراج مستاجران و تخصیص خانههای خالی به نیازمندان، وارد کارزار شد و به مقام شهرداری بارسلونا دست یافت. این نمونهها نشان میدهد که بحران مسکن با توجه به اهمیت آن امروزه به یکی از اصلیترین میدانهای رقابت سیاسی تبدیل شده است؛ با این همه، اما پرسش اصلی همچنان پابرجا است: کدام الگوی حمایتی میتواند بدون ایجاد ناکارآمدیهای ساختاری و بلندمدت در بازار، دسترسی اقشار محروم رابه مسکن مناسب تضمین کند؟
ابروعده نخستوزیر جدید برای «خانهدار کردن» مردم؛ تیراژ میلیونی، هزینه میلیارد پوندی
جستوجو در پلتفرمهای آنلاین بازار واحدهای مسکونی حمایتی در انگلستان، ممکن است شما را با پیشنهادهایی چنان وسوسهانگیز روبهرو کند که در نگاه اول باورنکردنی به نظر برسند. برای نمونه، خانههای سهخوابهای در محلههای سرسبز و خوشنشین لندن با اجارهبهایی کمتر از ۸۰۰ پوند (حدود ۱۰۷۰ دلار) در ماه آگهی شدهاند؛ درحالیکه بهای اجاره واحدهای مشابه در بازار آزاد، معمولا بیش از سهبرابر این رقم است. با این حال، این نرخهای ترجیحی برای همگان دسترسپذیر نیست. این خانهها در واقع بخشی از ساختار «مسکن حمایتی» بریتانیا به شمار میروند که از سوی دولت یا نهادهای عمومی با قیمتی بسیار پایینتر از بازار به خانوارهای واجد شرایط واگذار شدهاند. از همین رو، وبسایتهای یادشده نیز صرفا به مستاجران فعلی این بخش اجازه میدهند خانههای خود را با یکدیگر معاوضه کنند؛ در نتیجه، عموم مردمی که در بازار آزاد اجارهنشین هستند، عملا راهی برای بهرهمندی از این فرصتهای کمنظیر ندارند.
براساس گزارشی از نشریه اکونومیست، بسیاری از مستاجران بازار آزاد مسکن در انگلستان که به طور معمول حدود یکسوم از درآمد پیش از کسر مالیات خود را بابت اجارهبها میپردازند، با غبطه به ساکنان «مسکن حمایتی» مینگرند؛ واحدهایی متعلق به شوراهای محلی یا نهادهای خیریه که با قیمتی بسیار پایینتر از نرخ رایج بازار به خانوارهای واجد شرایط واگذار میشوند. هرچند انگلستان یکی از گستردهترین نظامهای مسکن حمایتی را در سراسر اروپا دارد، با این حال بیش از یکمیلیون و 300هزار خانوار همچنان در صف انتظار دریافت این واحدها به سر میبرند. این کمبود چشمگیر سبب شده است که توسعه این بخش دگرباره به یکی از دغدغههای جدی در فضای سیاسی بریتانیا تبدیل شود؛ تا آنجا که «اندی برنهام»، از نخستوزیر جدید بریتانیا در ایام تبلیغات انتخاباتیاش، ساخت گسترده خانههای تحت مالکیت شوراهای محلی را به یکی از ارکان اصلی برنامههای خود تبدیل کرده است.
اما این رویکرد با دو چالش اساسی روبهرو است؛ نخست آنکه بسیار هزینهبر خواهد بود؛ بهطوریکه برآوردهای اکونومیست نشان میدهد اجرای آن ممکن است سالانه تا ۱۰میلیارد پوند هزینه روی دست دولت این کشور بگذارد. دوم اینکه، این طرح ساختار ناکارآمد فعلی در نظام حمایتی مسکن انگلستان را دستنخورده باقی میگذارد؛ نظامی که بر دو پایه موازی از یارانههای همپوشان استوار است. در یک سو، «مسکن حمایتی» قرار دارد که به بیش از ۴میلیون خانوار (حدود ۱۶ درصد از کل خانوادهها) امکان میدهد با اجارهبهایی بسیار پایینتر از نرخ بازار زندگی کنند. در سوی دیگر، طرح «کمکهزینههای رفاهی متناسب با درآمد» تعریف شده است که به افراد کمدرآمد یا جویای کار، یارانه نقدی پرداخت میکند تا تمام یا بخشی از هزینه مسکن خود را پوشش دهند. نکته قابلتوجه این است که حدود دوسوم از مستاجران مسکن حمایتی، به طور همزمان از هر دو نوع حمایت بهره میبرند و از کمک نقدی دولت برای کاهش هرچه بیشتر اجارهبهای پرداختی خود استفاده میکنند. علاوه بر این، بیش از یکمیلیون خانوار ساکن در بخش خصوصی (نزدیک به ۲۴ درصد از کل مستاجران این بازار) نیز صرفا همین کمکهزینههای نقدی را دریافت میکنند.
بهشت «مسکنحمایتی» برای فقرا یا ثروتمندان؟
براساس این گزارش، در این میان، ثروتمندترین مستاجران مسکن حمایتی بیشترین بهره را از آشفتگی و پیچیدگی این نظام حمایتی میبرند. گرچه متقاضیان اولیه مسکن حمایتی معمولا در تنگنای مالی به سر میبرند؛ اما از آنجا که اغلب این قراردادها مادامالعمر و دائمی است، بهبود وضعیت مالی افراد در سالهای بعد نیز مانع از سلب این امتیاز از آنها نمیشود. بهعنوان نمونه، مادری جوان و فاقد شغل را در نظر بگیرید که در ابتدا با فرزند خود وارد این خانهها میشود؛ او ممکن است سالها بعد به درآمدی سرشار دست یابد و فرزندانش نیز خانه را ترک کرده باشند، اما وی همچنان همان خانه را با اجارهبهایی ناچیز در تصرف خود نگه میدارد. فراتر از آن، در برخی موارد حتی فرزندان او نیز میتوانند حق سکونت در این خانه را به ارث ببرند. امروزه حدود ۱۱درصد از واحدهای مسکن حمایتی در اختیار ۴۰درصد از خانوارهای مرفه جامعه انگلستان قرار دارد.
از سوی دیگر، نزدیک به یکمیلیون و 400هزار نفر از این مستاجران هیچگونه کمکهزینه معیشتی مربوط به مسکن دریافت نمیکنند؛ چراکه درآمد سالانه آنها فراتر از حد مجاز برای دریافت این حمایتهاست. این نابرابریها هر از گاهی خشم رسانهها را نیز برمیانگیزد؛ بهویژه زمانی که پای موارد استثنایی در میان باشد؛ از رهبران اتحادیههای کارگری با درآمدهای سالانه چندصد هزار پوندی گرفته تا همسر رئیسجمهور سیرالئون، همگی در زمره کسانی بودهاند که از مزایای مسکن حمایتی بهره بردهاند. در سراسر انگلستان، بهای اجاره مسکن حمایتی معمولا نیمی از بهای رایج در بازار آزاد است، اما این شکاف قیمتی در لندن به مراتب عمیقتر میشود. به عنوان مثال، در منطقه اعیاننشین «کنزینگتون و چلسی»، واحدهای مسکن حمایتی که در سالهای ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ به مستاجران جدید واگذار شدند، تنها با پرداخت ۲۱درصد از نرخ واقعی بازار اجاره داده شدند؛ مابهالتفاوتی که به معنای تخفیف سالانه حدود ۳۲هزار پوند برای هر خانوار است.
مقایسهای ساده میان میانگین اجاره مسکن حمایتی و بازار خصوصی حاکی از آن است که دولت انگلستان سالانه یارانهای غیرمستقیم به ارزش نزدیک به ۲۰میلیارد پوند به این بخش تزریق میکند. گرچه ممکن است این رقم به دلیل کیفیت ساخت و جذابیت کمتر خانههای حمایتی در مقایسه با بخش خصوصی، کمی فراتر از واقعیت ملموس باشد، اما با این وجود، به خوبی نشان میدهد که حجم این حمایتهای مالی تا چه حد سنگین و چشمگیر است. وقتی دولت محافظهکار بریتانیا در سال ۲۰۱۵ تلاش کرد از مستاجران پردرآمد مسکن حمایتی اجارهای معادل نرخ بازار دریافت کند، در برابر موج شدید مخالفتها عقبنشینی کرد. اما استدلالهای مخالفان چندان قانعکننده نبود. برخی مستاجران میگفتند یارانهای دریافت نمیکنند؛ زیرا اجارهای که میپردازند هزینه نگهداری ملک را پوشش میدهد. با این حال، این استدلال هزینه فرصت را نادیده میگیرد؛ یعنی دولت مالک داراییای است که میتواند آن را با اجارهای بسیار بالاتر واگذار کند و درآمد اضافی را صرف امور ضروریتری مانند کاهش بیخانمانی کند.
برخی دیگر نگران بودند که اگر مستاجران پردرآمد از مسکن حمایتی خارج شوند، این مناطق به محلههایی فقیرنشین و منزوی تبدیل شوند. اما هدف این طرح هرگز بیرون کردن مستاجران نبود، بلکه فقط این بود که از افراد پردرآمد اجارهای متناسب با نرخ بازار گرفته شود. البته افزایش ناگهانی اجاره برای این افراد میتوانست دشوار باشد و باید بهتدریج اجرا میشد. در مقابل، هزینه فرصت این سیاست همچنان بسیار بالاست. کمکهزینههای مسکن برای مستاجران بازار خصوصی بسیار محدود است؛ بهگونهایکه در برخی مناطق، این کمکها تنها اجاره کمتر از ۵درصد از خانههای موجود را بهطور کامل پوشش میدهد و بسیاری از مستاجران را ناچار میکند برای پرداخت اجاره، از هزینههای ضروری مانند غذا یا گرمایش خانه بکاهند. بنابراین، در اولویت قرار دادن یارانه برای مستاجران ثروتمند مسکن حمایتی، به جای حمایت از این گروه، منطقی به نظر نمیرسد.
برنده و بازنده «مسکن حمایتی افراطی»
به باور اکونومیست، این نظام همچنین به رشد اقتصادی آسیب میزند. یارانههای مسکن آنقدر سخاوتمندانه هستند که بسیاری از افراد را از نقلمکان به شهرهای دیگر برای یافتن شغلهای پردرآمدتر بازمیدارند. از سوی دیگر، برخی افراد با وجود نداشتن شغل (بیش از نیمی از ساکنان مسکن حمایتی شاغل نیستند)، انگیزه دارند خانههای خود را در مرکز شهرها حفظ کنند، زیرا اجاره بسیار پایینی میپردازند. این مشکل در لندن شدیدتر است؛ جایی که جابهجایی مستاجران مسکن حمایتی بسیار اندک و حدود ۳ درصد در سال است که یکی از دلایل آن یارانههای بالای مسکن در این شهر است.
از آنجا که در برخی مناطق مرکزی لندن، مانند ایزلینگتون، نزدیک به ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی را مسکن حمایتی تشکیل میدهد، نتیجه این وضعیت تخصیص ناکارآمد بخش بزرگی از مسکن پایتخت است. اندی برنهام استدلال میکند که ساخت خانههای جدید متعلق به شوراهای محلی، هزینههای دولت برای پرداخت کمکهزینههای مسکن را کاهش خواهد داد. اما این ادعا تنها در صورتی درست است که این خانهها به افرادی واگذار شوند که در غیر این صورت مجبور بودند در بازار خصوصی اجارهنشین باشند یا بیخانمان شده و در پناهگاههای اضطراری زندگی کنند.
در سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵، کمتر از نیمی از مستاجران جدید مسکن حمایتی چنین شرایطی داشتند. حدود یکچهارم آنان پیش از آن با خانواده یا دوستان خود زندگی میکردند. هرچند فراهم کردن مسکن برای این افراد اقدامی حمایتگرانه است، اما اگر باعث شود آنها واجد دریافت کمکهزینههای جدید شوند، هزینه دولت افزایش خواهد یافت، نه کاهش. بهطور کلی، نظام یارانههای مسکن در بریتانیا مانند لولهای سوراخ است که منابع مالی را به سمت افرادی هدایت میکند که لزوما به آن نیاز ندارند. به جای آنکه با ساخت خانههای بیشتر فشار این نظام را افزایش دهد، بهتر است دولت ابتدا ایرادهای اساسی و اتلاف منابع در این ساختار را برطرف کند.
