برنامه ویدئویی خانهاول «دنیایاقتصاد» در گفتوگو با معاون مسکن بررسی کرد
اقتصاد سیاسی بحران اجاره
- جای خالی «مسکناجارهای حمایتی» در بازار پساز ۲۸ سال «تکالیف قانونی» دولتها برطرف میشود؟
- چرا سهم عرضه اجاره در طرحهای «مسکنمهر» و «مسکنملی» صفر بود؟
- جزئیات «نحوه فیلتر و پالایش» متقاضیان مسکناجارهای دولتی
فرید قدیری: چکاپ «التهاب» در بازار اجارهنشینی معمولا با ذرهبین مربوط به «متغیرهای کلان اقتصادی» انجام شده است و شاید نپرداختن به این بحران از طریق آزمایشهای تکمیلی، خود عاملی برای «تشدید عدم استطاعت اجاره مسکن» در کشور طی سالهای اخیر شده است. از اواخر دهه۹۰ به بعد، نه تنها «خرید خانهاول» برای جمعیت قابلتوجهی از دهکهای متوسط و متوسط رو به بالا در مسیر جدایی از «استطاعت مالی خانوارها» قرار گرفت که قدرت اجاره مسکن نیز در برابر تورم مدام تبخیر شد؛ بهطوریکه در ابتدای دهه۱۴۰۰ تقریبا برای اولینبار، این بازار شاهد «مهاجرت مستاجرها» از مرکز به حومه و جابهجاییهای درونشهری خانوارهای اجارهنشین از مناطق باکیفیت به نقاط ضعیف پایتخت و کلانشهرها شد.
اکنون نتایج یک آزمایش جدید برای کشف «ریشه» یا «ریشههای» التهاب اجارهبها و آسیب اقتصادی مستاجرها از این التهاب نشان میدهد، «دستکم دو دهه انحراف سیاستهای بخش مسکن» پیامد وضعیت نامناسب متغیرهای اقتصادی بیرونی این بخش را برای خانوارها به شکل تصاعدی افزایش داده است. این آزمایش با ذرهبین «سیاستی» انجام شده است؛ اقتصاد سیاسی بحران بازار اجاره به «سادهسازی مسائل پیچیده بخش مسکن» توسط سیاستگذار در سالهای دهه ۸۰ و همچنین مقاطعی از دهه ۹۰ برمیگردد. شیوههای «تامین مسکن برای اقشار ضعیف و نیازمند حمایت و همچنین سایر گروههای جامعه» در ۴سطح دستهبندی میشود که فقط یکی از آنها «مسکن 99ساله» است. شکل دیگری از حمایت، «عرضه مسکن اجارهای» و در عین اشکال دیگر «پشتیبانی دولتها از تقاضای مسکن» در مدلهایی همچون «یارانه اجاره» و «وام مسکن کارآمد» است.
از دهه ۸۰ به بعد اما تنها سیاست دولتها در مواجهه با تقاضای ضعیفشده به لحاظ اقتصادی در بازار مسکن، «توزیع زمین ۹۹ساله برای ساخت مسکن ملکی» بود که آن هم در بدترین شکل اجرایی، به جای واگذاری مسوولیت ساخت به بخشخصوصی، توسط دولت در قالب نقشه سراسری غیرمنعطف با وضعیت تقاضای مسکن هر شهر یا استان اجرا شد. از طرف دیگر، از سال۷۷ تاکنون، ۳قانون مصوب مجلس و یک طرح جامع برای «عرضه مسکناجارهای حمایتی» به تصویب رسید؛ اما در حال حاضر «سهم آپارتمان اجارهای حمایتی» از کل موجودی مسکن در کشور «صفر» است. سانسور در اجرای قوانین مربوط به «سیاست مسکن اجارهای» از سوی متولیان بخش مسکن در این سالها بهدلیل «اثر روانی مثبت وعده خانه ارزان در جامعه» و «مقبولیت مسوولان از این طریق» بوده که نتیجهاش امروز به شکل «آسیبپذیرتر شدن مستاجرها در برابر تورم و شرایط سخت اقتصادی» بروز پیدا کرده است.
اخیرا قانون «خاکخورده» و بکر مربوط به عرضه مسکن اجارهای عمومی یا همان حمایتی، روی میز سیاستگذار قرار گرفت و با بهروزرسانی تکالیف اجرانشده و در عین حال قدیمی دولت در این بخش، متناسب با شرایط فعلی اقتصاد و منابع در دسترس دولت، در نهایت فاز اول عرضه این آپارتمانها در تعدادی از استانها شروع شد. برنامه ویدئویی «خانهاول»، محصول گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیایاقتصاد» برای بررسی ابعاد بازار جدید «مسکن اجارهای» و در عین حال دلایل پانگرفتن این بازار در دورههای گذشته، با معاون مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی گفتوگو کرده است. حبیباله طاهرخانی در این برنامه، ضمن تشریح پیامدهای «عدم توجه به مسکن اجارهای حمایتی در سالهای گذشته»، به ریشههای موانع تولید مسکن در بازار فعالیتهای بخشخصوصی نیز پرداخته است.
ابزار دولت برای حمایت از مستاجرها
معاون مسکن وزارت راهوشهرسازی در این گفتوگو با بیان اینکه، یکی از خلأهای مدیریت بازار مسکن در ایران، «عرضه مسکن اجارهای» عمومی بوده است، بحث را اینگونه آغاز کرد: قانون سال ۱۳۷۷، با عنوان «تشویق احداث و عرضه مسکن اجارهای» در آن سال تکلیف میکند که دولت باید سالانه ۱۰درصد از عرضه مسکن براساس نیازسنجی برنامههای ۵ ساله را از طریق تامین تسهیلات لازم برای ساخت توسط وزارت مسکن وقت، به صورت استیجار یا اجارهبهشرط تملیک تامین کند؛ طوریکه نیمی از تسهیلات توسط دولت در بودجه و نیمی دیگر از طریق تسهیلات بانکی تامیناعتبار شود. سیاستگذار در آن مقطع به جمعبندی رسیده بود که یکی از طبقات مربوط به تامین امنیت سکونت بهخصوص برای طبقات کمدرآمد، مسکناجارهای عمومی است. ضمن آنکه در همه اقتصادها همواره سهمی از عرضه مسکن، «مسکناجارهای عمومی» است که اغلب توسط بخشخصوصی و نهادهای عمومی انجام میشود.
در «دنیایاقتصاد» هم اخیرا خواندم که کشورهای اروپایی حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از عرضه مسکن را به همین نوع خانهها اختصاص دادهاند. تامین مسکناجارهای حمایتی، تکلیف قانون مصوب سال۱۳۸۷ تحت عنوان ساماندهی بازار مسکن هم بود و در طرح جامع مسکن مصوب دهه۸۰ هم مجددا این سیاست به دولت یادآوری شد. در سال۱۴۰۳ نیز در قانون جدیدی تحت عنوان ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، برای بار چهارم «تکلیف دولت در عرضه حمایتی مسکن اجارهای» قید شد؛ اما دولتها بهخاطر دشواری ورود به این سیاست و بعضا بهخاطر استدلال «عدم اقبال عمومی» وارد این حوزه نشدند و بازار مسکن را از ظرفیت بزرگی محروم کردند. دولتمردان تمایل به سادهسازی مساله دارند و به راهحلهای ساده میپردازند. این راهحلهای ساده اتفاقا با اقبال عمومی هم مواجه میشود. فرض هم عدم اشراف به پیچیدگیهای این بازار است.
معاون مسکن و ساختمان در بخش دیگری از گفتوگو درباره تفاوت نگاه سادهانگارانه و جامعنگر به بازار مسکن افزود: مشکلات عدم دسترسی به مسکن مناسب، «یک راهحل» ندارد. دولت متناسب با مسائل باید پیش برود. در همین مقطع که ما سیاست مسکناجارهای را شروع کردهایم، ما اصلا نمیگوییم مسکن ۹۹ ساله کنار برود. آن هم یک طبقه سیاستی در مقیاس و شرایط خودش است. در شهرهای کوچک و روستاها نیز هیچ اشکالی ندارد که طرح مسکن یا زمین ۹۹ساله اجرایی شود. در این مناطق چون موضوع اصلی، اجاره نیست و همچنین با توجه به مقیاس جمعیت آنجا، میشود تامین مسکن خانوارها را با تامین مالی محدود و تدریجی امکان خانهدار شدن را با اراضی دولت به شکل اجارهبلندمدت زمین پیش برد؛ اما اینکه تصور شود صرفا با تولید مسکن آن هم هر نوع خانهای میشود مساله را حل کرد، اشتباه محض سیاستگذاری است.
نتیجه «انحراف سیاستی» در مسکن
تحلیل وضعیت بازار اجارهنشینها در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی مشخص میکند، در حال حاضر از لحاظ شاخص نسبت تعداد خانوار به تعداد واحد مسکونی، «کمبود مسکن» در کشور وجود ندارد؛ اما انحراف سیاستی در سالهای گذشته باعث شده دسترسی مستاجرها به مسکن بسیار سختتر از حالتی شود که اگر «عرضه مسکن اجارهای حمایتی» در این سالها اتفاق افتاد بود، برای آنها پیش میآمد. به بیان دیگر، در حال حاضر موجودی مسکن با مقایسه تعداد خانوارها، مناسب است، اما مشکلات ناشی از تورم و اوضاع کلان چگونه در بخش مسکن تشدید شد؟ مسکن وجود دارد؛ اما قیمت آن بالاتر از توان خرید است؛ از طرف دیگر امکانی هم در بازار اجاره وجود ندارد که مستاجرهای مشمول حمایت بتوانند حمایت شوند. دولت در این بازار حضور نداشته، حمایتی نکرده و برنامهای هم نبوده است. در نتیجه، مستاجر کمتوان یا باید بخرد یا اجاره کند یا در مسکنملکی حمایتی ثبتنام کند که خودش بهخاطر هزینهها از توان دهکهای نیازمند حمایت خارج بوده است. این واقعیت یعنی آنکه «دسترسی به بازار مسکن توسط بخشی از جامعه دشوار شده و سیستمی هم برای پاسخگویی نبوده و فشار به اقتصاد خانوار وارد شده است.»
معاون مسکن در ادامه گفت: این انحراف در بخش مسکن جدی است. همه منابع را بردیم به سمت عرضه مسکنملکی و تنوع در سیاست مسکن را فراموش کردیم. شاید یک جایی نیاز باشد کمک هزینه مسکن بپردازیم. یک جاهایی اصلا نیاز به مداخله نداریم. در همه اقتصادهای دنیا اگر میزان اجاره به درآمد خانوار از 30درصد یا از 40درصد بالاتر برود، دولت مداخله میکند. اما در کشور ما در شهرها یا مناطقی که این عبور اتفاق نیفتاده، دولت مداخله کرده است؛ در شهری که 80درصد ساکنان مالک هستند و 20 درصد اجارهنشین هستند و سهم کمی از آن 20درصد مشکل دارند، دولت وارد ساخت حجم زیادی مسکنملکی 99ساله شد. این مدل خودش باعث اتلاف منابع شد؛ چون در کلانشهرهای بحران زده با نبود منابع برای حمایت از مستاجرهای کمدرآمد روبهرو میشود.
این همان انحراف سیاست اجرایی در سطح ملی است؛ به این معنا که هم «سبدی از سیاستهای حمایتی» شکل نگرفته و هم همان سیاست 99ساله در اجرا باز منحرف شد. در طرح جامع مسکن، سیاست عرضه 99ساله دیده شده بود؛ اما در حد فقط 50هزار واحد مسکونی اما ناگهان تیراژ آن چندمیلیونی شد و در شهرهایی که مشکل مسکن نبود یا کم بود و امکان پاسخگویی با طرحهای دیگری وجود داشت هم از این مسکنها ساختند و منابع محدود درست در جغرافیای تقاضای مسکن توزیع نشد. دولت در اجرای این طرح هم مداخله کرد؛ درحالیکه تمرکز کار ساخت و عرضه باید در اختیار بخشخصوصی و شهرداریها باشد. در این مقطع، هم نمایندگان مجلس و هم دولت معتقد به «توان بخشخصوصی» برای پیشبرد سیاستهای مسکن حتی مسکنحمایتی است. الان نمایندهها هم اعلام میکنند که اصلا هدف قانون جهش تولید مسکن این نبوده که دولت خودش وارد ساخت شود.
فیلترهای پالایش متقاضیان مسکناجارهای
بخش دیگری از گفتوگوی برنامه «خانهاول» با معاون مسکن، به طرح مسکناجارهای به عنوان خلأ چندین ساله در برنامههای حمایتی اختصاص پیدا کرد. طاهرخانی در این باره گفت: تمرکز ما استفاده از ظرفیت بخشخصوصی است تا با اهرم کردن زمینهای وزارت راهوشهرسازی، تسهیلات ساخت که در حال هماهنگی با بانکمرکزی هستیم و همچنین یکسری قوانین مالیاتی پشتیبان داریم، عرضه را شروع و تقویت کنیم. این طرح با ظرفیت کلی 85 هزار واحد مسکونی طی سه سال، سه بخش دارد که بخش اول آن یکسری واحدهای مسکونی در اختیار وزارتخانه و بخش دوم واحدهای مربوط به نهادهای مرتبط با بخش مسکن از جمله بنیاد مسکن در قالب تهاتر املاک و مستغلاتشان با دولت است. بخشسوم نیز به «ساخت مسکناجارهای توسط بخشخصوصی و شهرداریها روی زمینهای دولتی با شرایط خاص تشویقی» است.
در حال حاضر، 4200 واحد مسکونی تامین و ثبتنام از مستاجرها در 9 استان شروع شده است. در فاز اول، یعنی عرضه مسکناجارهای در سال جاری، ظرفیت 10 هزار واحدی مدنظر است که برای تهران بیش از یک هزار واحد مسکونی در حال تدارک هستیم و تا قبل از نیمه تابستان برنامه «شروع ثبتنام از تهرانیها» را تدارک دیدهایم. به شکل کلی، تمرکز طرح مسکناجارهای در پایتخت و کلانشهرها است. سیستم ثبتنام هم بهصورت پالایش آنلاین است و صف درست نمیشود. در طرحهای قبلی همه اجازه داشتند ثبتنام کنند و صف طویل درست میشد و پساز آن ماهها عملیات ارزیابی پالایش صورت میگرفت. اما الان سامانه ثبتنام، به بانکهای اطلاعاتی مختلف متصل است و مثلا اگر در همان ابتدای ورود به سامانه، فرد متاهل نباشد، نمیتواند به ثبتنام خود ادامه دهد. اگر ساکن شهر درخواستی نباشد یا مدت زمان ازدواج او از کف 5ساله کمتر باشد یا در دهکهای 1 تا 6 نباشد، اجازه ثبتنام پیدا نمیکند.
بانک اطلاعات رفاه ایرانیان و یک سامانه مکمل تحت عنوان استطاعتسنجی که داراییهای افراد همچون خودرو، سهام و گردش مالی را کنترل میکند، در خدمت پالایش آنلاین متقاضیان کمک میکند. این بانکها برای جلوگیری از انحراف در اصابت طرح به متقاضیان واقعی است. البته انحراف در این طرح بسیار پایینتر از مسکنملکی است که دولتها قبلا اجرا کردند و اتفاقات خاصی را رقم زد. این موضوع نیازمند تحلیل است که از سیاست مسکنمهر تا اقدام ملی چه اتفاقاتی افتاد.
معاون مسکن درباره ضرورت ورود شهرداریها به عرضه مسکن اجارهای حمایتی تاکید کرد، مسکن کالای محلی است؛ دولت میتواند سیاستهای کلی اتخاذ کند اما اگر برنامههای اجرایی ملی ریختید دچار انحراف میشوید. لذا کار اجرا باید دست شهرداریها باشد. ما برای شهرداریها زمین تامین میکنیم؛ مشروط به اینکه حداقل 10سال برای مسکناستیجاری استفاده کنند و پساز آن اگر خواستند از این بازار خارج شوند، بهای زمین را باید به دولت بپردازند.
طاهرخانی با تاکید بر اینکه، طی سالهای گذشته اقتصاد کشور شرایطی همچون کرونا و جنگ را تجربه کرد، افزود: در شرایط اضطراری لازم است دولت به نفع اجارهنشینها در بازار مداخله کند؛ هرچند به «مداخله چکشی» معتقد نیستم و مداخله در شرایط معمول را به زیان «سرمایهگذاری بلندمدت موجرها در این بازار» میدانم. اما در حال حاضر که شرایط ویژهای در یکسال گذشته رقم خورد، یک ابزار اصلی برای تنظیم نرخهای اجاره را ما نداشتیم. در کشورها برای تعیین نرخ رشد اجارهبها، از همین مسکنهای اجارهای حمایتی استفاده میشود.
معاون مسکن در عین حال اظهار امیدواری کرد، کار ساخت مسکناجارهای در ماههای آینده پساز تعیین تکلیف «وام ساخت» مخصوص این طرح در مذاکراتی که با بانک مرکزی در جریان است، شروع شود. طاهرخانی البته معتقد است، در آینده شیب تورم اجاره مسکن که در ماههای گذشته کمتر از تورم عمومی بوده، افزایش پیدا نمیکند؛ چون توان مستاجرها برای پذیرش رشد شدید اجارهبها محدود است و جابهجاییها در نهایت صاحبخانهها را به سمت مشارکت و همراهی برای گذار از این دوره تورمی خواهد برد.
با اسکن کیوآرکد ویدئوی گفتوگو را در کانال تلگرام «رصدخانه بازار مسکن» ببینید
معاون سردبیر و دبیر گروه های مسکن، شهری و گردشگری روزنامه دنیای اقتصاد
شکار هر فرصتی برای "تحلیل تازه ترین داده ها و اطلاعات درباره بازار مسکن"، "ورزش منظم"، "تفریح و بازی با کسری، پسرم و زندگی با همسرم"
