هشدار شورای عالی شهرسازی درباره «اتمام توان اکولوژیک پایتخت» در پی دو تصمیم مدیریتشهری
کمآبی تهران تشدید میشود؟
«دنیایاقتصاد» بررسی میکند؛ چرا «تعقیبوگریز» دولت و شهرداری برسر «توسعه فیزیکی» تهران پایان نمیگیرد؟
فرید قدیری: شورای عالی شهرسازی و معماری کشور باز هم یک «عملیات نجات» برای تهران را شروع کرده و اینبار برای محافظت از «تصمیمی که سال گذشته در ارتباط با کنترل بحران کمآبی پایتخت» به تصویب رساند، به دنبال توقف «واگذاری تراکمهای ساختمانی اضافه» است. بارگذاریهای ساختمانی در شهر تهران از سال گذشته تاکنون، تحتتاثیر دو «محرک طبقاتی» قرار گرفت؛ از یکسو توسط مدیریتشهری مصوب شده امکان افزایش طبقات در ساختمانهای جدید واقع در کوچههای باریک شهر، معبر کمتر از ۱۲متر، توسط شهرداران فراهم شود و از سوی دیگر امتیاز ۱ تا ۲طبقه «تراکم بیشتر از سقف طرحتفصیلی تهران» مختص ساختمانهای آسیبدیده از جنگهای ۱۲روزه و ۴۰روزه «قابل تسری» به سایر پروژههای ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران شد.
این دو تصمیم اما «جمعیتپذیری تهران» را از «سقف طرح جامع شهر تهران» که خود براساس «حد توان اکولوژیک پایتخت» تعیین شده است، فراتر میبرد و میتواند به بیآبتر شدن شهر در سالهای آتی منجر شود. شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به صراحت «فروش تراکمساختمانی بیشاز سقف مجاز طرح تفصیلی و جامع شهر تهران» را یک تهدیدبزرگ برای «آینده منابع طبیعی باقیمانده برای زندگی در تهران» اعلام کرده است.
آیا تهدید جدی است؟
توان اکولوژیک شهر به معنای «آستانه» آب در دسترس، هوای سالم در دسترس، موجودی مناسب زمین برای ساخت مسکن و خدمات سکونتی و همچنین انرژی قابل توزیع پایدار به ساکنان آن شهر است؛ بهطوریکه اگر تعادل لازم بین بارگذاری جمعیتی و این «آستانه دسترسی به منابع طبیعی» از بین برود، آن شهر دیگر قابلیت زندگی باکیفیت را نخواهد داشت. بررسیهای «دنیایاقتصاد» درباره هشدار شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نسبت به «تهدید توان اکولوژیک تهران» در پی روند فعلی ساختوسازها در پایتخت نشان میدهد: سقف آبی بارگذاریهای ساختمانی تعریفشده برای سال ۱۴۰۵ با استناد به یک «خطکش معتبر جمعیتی» در تهران، حدود ۲سال پیش پر شد و هر آنچه طی این مدت مجوز ساختوساز صادر شده «بیشاز توان اکولوژیک قیدشده در طرح جامع شهر تهران» بوده است.
در طرح جامع شهر تهران مصوب نیمه دهه۸۰ آمده است که «ظرفیت منابع آبشرب در اختیار و در دسترس شهر تهران در حدی است که کفاف جمعیتی معادل ۹.۲میلیون نفر بهعنوان جمعیت ساکن شب برای سال ۱۴۰۵ را میدهد و نه بیشتر». معنای این قیدگذاری جمعیتی در طرح جامع تهران آن بود که «رگولاتور بازار ساختوسازهای مسکونی شهر تهران بهگونهای در روند صدور پروانهساختمانی رگولاتوری کند که جمعیت پایتخت طی ۲۰سال حداکثر به ۹میلیون و ۲۰۰ هزار نفر برسد.» این در حالی است که این حد بارگذاری جمعیتی، خیلی پیشتر در پایتخت تکمیل شد و الان عملا تهران دچار «سرریز جمعیتی از ظرف آبی» شده است. به این ترتیب، تهدید آبی تهران و هشدار مرتبط با آن توسط شورای عالی شهرسازی جدی است.
پایانکار «خطقرمز» دولت برای «تامین آب تهران»؟
روال فعلی ساختوسازها در تهران از «خطقرمز» ترسیمشده در شورای عالی شهرسازی و همینطور هیاتدولت عبور کرده است. زمستان سال گذشته بعداز نامه وزیر نیرو به کمیسیون اقتصادی دولت مبنیبر «خطر از کنترل خارجشدن مدیریت تامین آبشرب تهران با ادامه ساختوسازها»، شورای عالی شهرسازی ۴محدودیت برای بارگذاریهای آتی هم در تهران و هم در البرز تصویب کرد. علت اعمال محدودیت بارگذاری ساختمانی و جمعیتی برای البرز، «اثر ثانویه شلوغتر شدن استان همسایه بر سنگینتر شدن حجم جمعیت روز تهران» بود. براساس محدودیتهای مصوب سال۱۴۰۴، مقرر شده بود «هر نوع ساختوساز فراتر از سقف طرح تفصیلی، با هدف کنترل ابعاد کمآبی تهران ممنوع شود.»
اکنون یک تصمیم که در قالب تراکم یک تا دو طبقه بیشتر و تصمیم دیگر که در مغایرت با بند ۳-۷ کتابچه طرح تفصیلی تهران (تراکم بیشتر در کوچههای باریک) اتخاذ شد، همان ساختوسازهای فراتر از سقف است. از نگاه کارشناسان معاونت شهرسازی و معماری وزارت راهوشهرسازی، عمده کوچههای با عرض کمتر از ۱۲متر در مناطق مرکزی و جنوبی تهران و همچنین در هستههای قدیمی سایر مناطق شهر قرار دارند که تا قبلاز بارگذاری اضافهتر از طرح تفصیلی، این محلهها با فقر سرانههای خدماتی و عدم تناسب معابر با ترافیک محلی دست به گریبان هستند. بنابراین تراکم بیشاز حد معقول میتواند مشکلات زندگی در این کوچهها را تشدید کند.
ریشه آشکار «تعقیبوگریز» دولت و شهرداری
دعوا و اختلاف بر سر «بارگذاری جمعیتی و ساختمانی در تهران»، دستکم برای دومین بار طی ۱.۵دهه گذشته، بالا گرفته است. اوایل دهه۹۰ برای دعوا برعکس بود؛ شورای عالی شهرسازی و معماری در دولت وقت با تغییر یکسری از پهنههای تجاری به مسکونی در نسخه جدید طرح تفصیلی تهران بین یک تا دو طبقه تراکم اضافه به اصل طرح بار کرد. سپس در نیمه دهه۹۰ با تغییر دولت، ترکیب جدید شورای عالی شهرسازی تلاش کرد همه آنچه را که دولت قبل به «سقف جمعیتی پایتخت» بار کرده بود، با ابطال مصوبات قبلی شورا، تخلیه کند؛ اما تقریبا ناموفق ماند بهطوریکه بخشی از همین «سرریز جمعیتی از ظرف آبی ۹.۲میلیون نفری» نتیجه همان دوره است. اکنون نیز شبیه همان اتفاقات اما بهگونهای دیگر در حال رخ دادن است.
آثار اولیه تراکم اضافه ساختمانی از سال گذشته تاکنون را میتوان در محتوای پروانههای ساختمانی صادرشده در سال گذشته مشاهده کرد. تعداد واحدهای مسکونی در پروانههایی که طی ۹ماه اول سال۱۴۰۴ صادر شد در مقایسه با سالهای قبل از آن از حدود ۹واحد به بالای ۱۳واحد افزایش پیدا کرد. این، یعنی شوک مثبت به جمعیتپذیری شهر. تعقیب و گریز دولت و شهرداری در همه سالهای گذشته برای «تنظیم» جریان بارگذاری جمعیتی در پایتخت یک پرسش بهوجود میآورد و آن اینکه «چرا مدیریت شهری نسبت به تصمیمات شورای عالی شهرسازی و معماری کشور که مرجع هماهنگ کردن برنامههای شهری در شهرهای ایران برای ایجاد محیطزیست مطلوب شهروندان است، به نوعی بیتفاوت بوده یا مغایر آن عمل میکند؟»
بررسیهای «دنیایاقتصاد» درباره این پرسش نشان میدهد، چالش موجود برسر «نحوه توسعه فیزیکی شهر تهران» یک ریشه آشکار دارد و یک ریشه پنهان. ریشه آشکار اختلافات به «استناد شهرداری به قانون مصوب سال ۱۳۵۱ شورای عالی شهرسازی و معماری کشور» برمیگردد. در آن قانون، همه شهرداریهای شهرهای ایران مکلف شدند برای تصویب و اجرای طرح تفصیلی ذیل تصمیمات شورای عالی عمل کنند و در برابر آن شورا نظارتپذیر باشند به غیر از شهر تهران که از این قاعده معاف و مستثنی است.
مدیریت شهری تهران در این سالها با استناد به همان معافیت پایتخت، برای هر نوع تصمیم نسبت به کموزیاد کردن تراکمساختمانی یا تغییر کاربری، به نوعی «خودمختار» عمل کرده است. این در حالی است که همین قانون مصوب دهه۵۰، در نیمه دهه۶۰ اصلاح شد و براساس اصلاحیه قانون شورای عالی، «معافیت شهر تهران از نظارت شورای عالی شهرسازی» لغو شد. اکنون یک اختلاف حقوقی بین دولت و شهرداری بر سر «نظارتپذیری تهران در برابر تصمیمات شورای عالی شهرسازی» یا «عدم نیاز به نظارتپذیری» است.
یک صندلی، ۲ ماموریت؛ ریشه پنهان اختلاف بر سر «آینده تهران»
اما ریشه اصلی «پایبندنبودن نظام صدور مجوزهای ساختمانی در تهران» به «خطوطقرمز و قواعد مدنظر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور»، عمیقتر از ریشه ظاهری است و به «ترکیب کمیسیون ماده ۵» برمیگردد. کمیسیون ماده۵ شهر تهران که طبق همان ماده۵ قانون شورای عالی شهرسازی، از سال۶۵ شکل گرفت و تا امروز نیز فعال است، دچار یک «تعارضمنافع» کاملا آشکار در یکی از صندلیها است؛ صندلی ریاست کمیسیون یک جایگاه است با ۲ماموریت کاملا متضاد یا غیرهمجهت. قانونگذار، ریاست کمیسیون ماده۵ شهر تهران را به شهردار تهران سپرده است.
این کمیسیون طبق همان قانون، وظیفه دارد در صورت لزوم یا نیاز شهر، «تغییراتی در طرح تفصیلی شهر انجام دهد». تغییر طرح تفصیلی یعنی همان «درخواستهای کم و زیاد و متنوع ساختمانسازها برای دریافت مجوزهایی فراتر از حد و حدود طرح تفصیلی». شهردار اما همزمان مسوولیت «حفاظت از خطوطقرمز و محدودیتها و ممنوعیتهای طرح تفصیلی تهران» را برعهده دارد و در عین حال باید از «حقوق شهروندان در برابر تجاوزهای احتمالی از طرح تفصیلی» نگهبانی کند. به این ترتیب، ماموریت اصلی شهردار تهران کاملا خلافجهت ماموریت محولشده به او در جایگاه رئیس کمیسیون ماده۵ است. کمیسیون ماده۵ شهر تهران طی دو سه دهه گذشته از نگاه کارشناسان شهری شبیه به اتاق «تصویب امتیازهای طلایی به نفع ساختوسازهای فراتر از حد مجاز طرح تفصیلی» بوده است.
ریشه پنهان اختلافات موجود نیز «ادامه تعارضمنافع در کارکرد کمیسیون ماده۵» است که از یکسو ماموریت و فعالیت آن قانونی است و از سوی دیگر دولت آن را غیرقانونی میداند. شورای عالی شهرسازی یا مرجع قانونگذاری باید یکبار برای همیشه با اصلاح قانون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، به این تعارضمنافع خاتمه دهند. در عین حال، «چسب درآمدی شهرداریها به عوارض حاصل از فروش تراکم» خود عاملی برای تبدیل مصوبات شورای عالی شهرسازی به آرشیو شهرداریها در شهرهای مختلف شده است. شهرداران برای تامین مالی اداره شهر، موتور درآمدی را بر پایه «عواض ساختوساز» تعریف کردهاند چون دلیلی برای شیفت به «درآمد پایدار و سالم» نمیبینند. در شهرهای بزرگ جهان، بخش قابلتوجهی از منابع مالی شهرداری از «مالیاتهای شهری و بهای خدمات شهری» نشأت میگیرد. در تهران اما همه چیز برعکس است.
پیگیری خطقرمز آبی تهران
روز گذشته دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور درباره «نحوه تعیینتکلیف تصمیمات مربوط به تراکم اضافه در تهران» به «دنیایاقتصاد» اعلام کرد: مکاتباتی را با شهرداری انجام دادهایم و از آنها خواستهایم جزئیات مربوط به «توزیع تراکم اضافهتر از طرح تفصیلی تهران در یکسال و نیم گذشته را براساس موقعیت پلاکها» به دبیرخانه شورای عالی ارائه دهند تا مشخص شود عبور از محدودیتهای مصوب مربوط به بحران آبشرب تهران تا چه میزان اتفاق افتاده است. در یک مورد، تاکنون ۴مرتبه مکاتبه صورت گرفته است و همچنان هم ادامه دارد.
معاون سردبیر و دبیر گروه های مسکن، شهری و گردشگری روزنامه دنیای اقتصاد
شکار هر فرصتی برای "تحلیل تازه ترین داده ها و اطلاعات درباره بازار مسکن"، "ورزش منظم"، "تفریح و بازی با کسری، پسرم و زندگی با همسرم"
