اصرار دولتها بر ۲ سیاست افراطی «تامین مسکن» چگونه به محرومیت بازار عرضه خانه از «منابع و تسهیلات» منجر میشود؟
چاه ویل مسکن ۹۹ ساله
- جیرهبندی وام «ترمیمشده» ساخت مسکن؛ فقط برای «مسکنملی» و صرفا برای ۱۷۰ هزار واحد
- ۴ پیامد انتخاب نادرست «راه تامین مسکن»؛ چه کسانی در نهایت هزینه طرحهای ناکارآمد را میپردازند؟
فرید قدیری: تقریبا همه «امکانات و منابع» در دسترس دولت و شبکهبانکی، به اجبار برای تامین «هزینههای نامحدود» یک طرح دولتی ساخت مسکن بسیج شده تا وعده ۵ سال پیش «یکمیلیون خانه برای یکمیلیون محروم در سال» تحقق پیدا کند، اما ایرادات طرح به قدری زیاد است که همین حمایتهای بیدریغ هم کفاف مخارج کل طرح را نمیدهد.
شبکه بانکی اخیرا وام ساخت مسکن را در حد ۲۰۰میلیون تومان افزایش داد و مشمولان این تسهیلات ترمیمشده را فقط «پیمانکاران استخدامی روی زمین ۹۹ساله» اعلام کرد. آن هم نه همه این سازندهها بلکه فقط آنهایی میتوانند به این وام ۸۵۰میلیون تومانی دسترسی پیدا کنند که پروژه ساختمانیشان بالای ۶۵درصد پیشرفتفیزیکی داشته باشد. به این ترتیب، با «جیرهبندی» وام تازهمصوب تولید مسکن که خودش تنها هزینه کمتر از ۳۰ مترمربع بنا را پوشش میدهد، عملا طیف گستردهای از عاملان عرضه خانه در بازار، از این تسهیلات محروم میمانند؛ از سرمایهگذاران ساختمانی در بافتهای فرسوده درونشهرها به عنوان «گروه بهینه مشمول تسهیلات تولید مسکن» گرفته تا بخشخصوصی آمادهبهکار برای تولید مسکناجارهای و در عین حال سایر سازندگان بخشخصوصی در شهرها که این روزها در مواجهه با تورم تولید، به حداقل اعتبار بانکی برای پیشخرید مصالحساختمانی احتیاج فوری دارند.
دولت کجای «سیاستگذاری مسکن» اشتباه کرد؟
«جیرهبندی» وام ترمیمی ساخت مسکن در قالب «پرداخت فقط به مسکنملی» و همچنین «دسترسی بخشی از پیمانکاران مسکنملی» را باید ناشی از «تصمیم روز اول» سیاستگذار و متولی تامین مسکن دانست. آنچه امروز بهعنوان «محرومیت بخشخصوصی از تسهیلات تولید مسکن» سر باز کرده است، ریشه ۵ ساله دارد. سال ۱۴۰۰ وعده داده شد «۴میلیون مسکنملکی روی زمینهای ۹۹ساله به مدت ۴ سال» برای اقشار ضعیف جامعه که بَدمسکن هستند، ساخته میشود. از آن سال تاکنون اما تنها حدود ۶۰۰ هزار «مسکن۹۹ساله» در قالب همان طرح دولتی مسکنسازی، موسوم به «مسکنملی» در دست ساخت پیمانکاران استخدامی دولت قرار دارد. این کارنامه «مسکن ۹۹ساله» که طی این سالها تبعات مختلفی برای محرومان، منابع بانکی، ذخایر ملکی روز مبادای دولت، بودجه کشور و بخشخصوصی مسکنساز در پی داشته، بهخاطر اشتباهاتی بوده که سیاستگذار وقت مرتکب شد.
دولتها طی سالهای قبل، در مواجهه با «دسترسی ساخت کمدرآمدها به مسکن»، ۲ اشتباه بزرگ مرتکب شدند. اشتباه اول، افراط در نوع سیاست انتخابی بود؛ درحالیکه دستکم ۴ دهک اول جامعه اصلا قادر به پرداخت «آورده نقدی» و «قسط وام» برای صاحبخانه شدن نیست، راهاندازی طرح «مسکن ملکی روی زمین ۹۹ساله» باعث شد اولا جمعیت زیادی از این افراد واقعا نیازمند حمایت، وارد طرح نشوند و آنهایی که وارد شدند نتوانند به موقع «پرداختیهای اولیه و مرحلهبندیشده» خود را به پروژهها تزریق کنند. در این مسیر، سیاست «تامین هزینه اجاره مسکن» بهعنوان گام اول حمایت از کمدرآمدها برای دسترسی مناسب به خانه، زیر زمینهای ۹۹ساله دفن شد. اشتباه دوم دولتها در ادامه کجروی اول، طراحی «بادکنکی» همان طرح نادرست بود. تعریف تیراژ میلیونی در ساخت مسکنملکی آن هم نه توسط سازنده سرمایهگذار بلکه توسط پیمانکار باعث شد «منابع و امکانات محدود» در سطح گستردهای از پروژهها پخش شود و در نتیجه «میزان تخصیص» در هر پروژه تقلیل پیدا کند.
در این میان، سایه سنگین دولت بر این پروژهها، همان آفت ویرانگر «اقتصاد دولتی» را اینجا هم نشر داد؛ «گران تمامشدن مسکن» و «دیر تمامشدن پروژه» بهطوریکه امروز پساز گذشت بیشاز ۵ سال از شروع «مسکن ملی» یا همان «مسکنملکی ۹۹ساله»، فقط حدود ۳۰درصد از واحدهای در حال ساخت از مرحله ۶۵ درصد پیشرفتفیزیکی، یعنی پایان سفتکاری عبور کردهاند و هنوز حدود ۳۰ درصد پروژهها «زیر ۲۰ درصد پیشرفت ساخت» هستند. شاید لازم است «انحراف منابع» در طرح دولتی مسکنسازی را هم به عنوان یکی دیگر از عوامل شکلدهنده «جیرهبندی امروز تسهیلات بانکی» نام برد.
طی سالهای اخیر، «توزیع زمین 99ساله» در برخی استانها با «واقعیت نیاز به مسکن» در آن استانها همخوانی نداشته است. این نشاندهنده آن است که چون دولت در نقش سازنده مسکن ظاهر میشود بهخاطر اختیار کاملی که به منابع و امکانات در مقایسه با بخشخصوصی دارد، «تخصیص بهینه» به «توزیع امتیاز» میبازد. اشتباه در انتخاب مسیر «تامین مسکن مناسب» از سوی دولتها، «مسکنملکی» پرهزینه و ناسازگار با شرایط اقتصادی کمدرآمدها به جای «مسکناجارهای» کمهزینه و سازگار، دومینویی بود که سرمایهگذار را پیمانکار کرد، بانک عامل تامینمالی مسکن را به شعبه دولت تبدیل کرد، مستاجرهای ضعیف را بیپناه گذاشت و امکان اثرگذاری منابع محدود را از بین برد.
قطار بازندگان «مسکن 99ساله»؛ جیرهبندی وام «نوک کوهیخ» است
خطای سیاستی متولی مسکن در سالهای گذشته، امروز به صورت «وام جیرهبندیشده برای تولید مسکن» مشاهده میشود؛ اما این «نوک کوه یخ» است، نه همه آسیبهای بخش مسکن و ساختمان. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد، کانالیزهشدن امکانات دولت و منابع بانکی برای «تکمیل سریع مسکن 99ساله»، در کوتاهمدت و میانمدت 4پیامد برای کل بخش مسکنوساختمان در پی دارد.
اولا فقط وام ساخت 850میلیون تومانی نیست که «فقط در خدمت پروژههای از قبل مانده مسکندولتی 99ساله» درآمده است، دولت در این دوره علاوه بر اینکه یکبار «زمین دولتی رایگان» برای ساخت مسکنملی اختصاص پیدا کرد، برای بار دوم «ذخایر ملکی در اختیار وزارت راهوشهرسازی» را نیز پشتوانه همان پروژههای دیربازده گذاشته است. زمینهای این وزارتخانه در حال تهاتر با پیمانکاران مسکنملی، برای پوشش هزینههای ساخت است تا بعد از تکمیل واحدها، ریال این املاک واگذارشده در قالب اقساط از صاحبخانهها دریافت شود. به این ترتیب، برای یک طرح تامین مسکن، دوبار «تزریق زمین دولتی» صورت میگیرد. این کار ذخایر ملکی مورد نیاز «تامین مسکن آیندگان» را محدود و محدودتر خواهد کرد؛ ضمن آنکه ارزش واقعی املاک در طول دوره بازپرداخت ریالی، بهخاطر تورم ملک، تقریبا کامل تبخیر خواهد شد و امکان اهرمسازی مجدد از بین میرود. بنابراین اولین پیامد بیراهه تامین مسکن با مسکنملکی، از دست دادن بازوی تامین مسکن در آینده است.
پیامد دوم که شاید اهمیت آن دستکمی از اولی ندارد، «محرومیت طرح مسکناجارهای» از تخصیص منابع محدود است. از سال گذشته، ساخت 75هزار واحدمسکونی اجارهای توسط بخشخصوصی، در دستور کار دولت قرار گرفت. در قالب این طرح قرار است «زمین دولتی مرغوب» به همراه «وام ساخت» در اختیار بخشخصوصی سرمایهگذار قرار بگیرد تا با ترکیب تسهیلات و سرمایه سازنده، عرضه مسکناجارهای حمایتی برای دهکهای پایین درآمدی تحقق پیدا کند. اما چاه ویل «مسکن 99ساله» که هم در حال بلعیدن نامحدود تسهیلات بانکی است و هم به تزریق چندباره زمین دولتی احتیاج دارد، عرصه را برای طرح جدید یعنی مسکناجارهای محدود کرده است. دولت در این دوره، اولویت را بر تکمیل مسکن ملی گذاشته است. در عین حال، مستاجرهای کمدرآمد به مسکناجارهای حمایتی نیاز دارند. سومین بازنده «مسکن 99ساله»، بافتهای فرسوده است. سازندهها در بافتفرسوده اجازه دسترسی به وام 850میلیون تومانی 18 درصدی را ندارند. شبکه بانکی برای ساخت مسکن در بافتفرسوده، 221میلیون تومان وام پرداخت میکند.
در عین حال سقف پرداخت تسهیلات نوسازی بافتفرسوده در شرایطی که سازنده اقدام به خرید اوراق کند، 500میلیون تومان است؛ آن هم بهصورت اسمی بهطوریکه 20 درصد این مبلغ بابت خرید اوراق باید هزینه شود. در عین حال، وام نوسازی بافتفرسوده با نرخ سود 23درصد و به صورت 12 تا 15ساله است. بافتفرسوده در مقایسه با «زمین 99ساله»، هزینه ساخت مسکن را دستکم مترمربعی 5میلیون تومان کاهش میدهد؛ چون اینجا آب و برق و گاز و خدمات زیربنایی وجود دارد اما در زمینهای 99ساله، «نه». از طرفی، تقاضای مسکن، داخل شهر را به خانهدارشدن در بیرون از شهر ترجیح میدهد.
بهرغم این همه مزایا، وام ساخت جدید به بافتفرسوده تعلق نمیگیرد. و اما آخرین بازنده مسکندولتی، فعالان بازار غیردولتی ساختوساز هستند. سازندگان بخشخصوصی در شهرها طی سالهای گذشته بهخاطر هزینههای نامتعارفی که مسکنملکی دولتی داشت و بخشی از آن به شبکه بانکی منتقل شد، از «دسترسی مناسب» به تسهیلات ساخت محروم بودند. در همین بهار امسال، رشد واقعی پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، منفی 17.5درصد شد. همچنین سقف وام ساخت مسکن در دسترس بخشخصوصی نیز همان 500میلیون تومان اسمی است. سازندهها اخیرا درخواست دادند با توجه به نیمهتمام ماندن 300هزار واحد مسکونی در حال ساخت در شهرها، «وام تکمیل» توسط شبکه بانکی پرداخت شد. به نظر میرسد شرایط مسکن 99ساله اما به گونهای است که احتمال رسیدگی به این خواسته بسیار پایین ارزیابی میشود.
معاون سردبیر و دبیر گروه های مسکن، شهری و گردشگری روزنامه دنیای اقتصاد
شکار هر فرصتی برای "تحلیل تازه ترین داده ها و اطلاعات درباره بازار مسکن"، "ورزش منظم"، "تفریح و بازی با کسری، پسرم و زندگی با همسرم"
