ایده تکرار اکباتان روی زمینهای حکومتی در تهران؛ نیاز مسکن دهکهای متوسط روبهبالا چگونه قابل تامین است؟
نقشه مسکن خانهاولیها
- غلامرضا سلامی طرح «شهرکسازی از طریق واگذاری زمینهای دولت و نهادها به توسعهدهندههای ساختمانی» را در همایش چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵ مطرح کرد
- این طرح ایده کاهش ۳۰ تا ۵۰درصدی قیمت دسترسی به خانهاول را دنبال میکند
بخش مسکن و صنعت ساختمان با رکودی کمسابقه مواجه هستند. در چنین شرایطی دسترسی بخش قابل توجهی از شهروندان در دهکهای پایین و متوسط به خانه مِلکی از میان رفته است. غلامرضا سلامی، صاحبنظر ارشد مسکن و ساختمان، در نشست تخصصی «چشمانداز بازار مسکن در همایش چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵» به ارائه راهکار شهرکسازی روی زمینهای دولتی و نهادهای عمومی و تامین هزینه زمین از طریق کاربری تجاری و اداری در این شهرکها با هدف کاهش ۳۰ تا ۵۰درصدی هزینه تمامشده تولید مسکن برای اقشار متوسط فاقد خانه ملکی تاکید کرد. این پیشنهاد قابلیت نوسازی بافت فرسوده را به همراه دارد. درحالیکه این ایده به کمک دهکهای متوسط برای خانهدار شدن میآید، باید نیاز گروههای کمدرآمد به مسکن از طریق مسکن استیجاری تا زمان توانمند شدن خانوادهها تامین شود. در این همایش فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، و رضا دژآگاه، مدیرعامل گروه سرمایهگذاری و ساختمانی لوتوس، نیز حضور داشتند و با تاکید بر ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن بر لزوم استفاده از توسعهگران بخش خصوصی برای بهبود کیفیت مسکن تاکید کردند.
مسکن حمایتی برای متوسطها، مسکن اجتماعی برای اقشار کمدرآمد
غلامرضا سلامی، صاحبنظر ارشد مسکن و ساختمان، در نشست تخصصی «چشمانداز بازار مسکن در همایش چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵» راهکاری برای خانهدار شدن قشر متوسط ارائه کرد. وی تاکید کرد که حمایت از اقشار ضعیف جامعه در مسیر تامین سرپناه باید در گام ابتدایی بر تامین مسکن استیجاری متمرکز باشد و حمایت از قشر متوسط میتواند بر کاهش قیمت خرید مسکن تکیه کند. سلامی متقاضیان مسکن را به سه گروه تقسیم کرد: دهکهای بالای درآمدی، دهکهای متوسط و دهکهای کمدرآمد. به اعتقاد او، سیاستهای حمایتی باید بر دو گروه متوسط و کمدرآمد متمرکز شود؛ بهطوریکه برای طبقه متوسط «مسکن حمایتی» و برای اقشار کمدرآمد «مسکن اجتماعی» در نظر گرفته شود.
سلامی در ادامه بر مزیت «اراضی خالی» در دورن کلانشهرها برای ساخت مسکن حمایتی برای اقشار متوسط تاکید کرد و گفت: در شرایط کنونی اقشار متوسط جامعه نیز دیگر توان خرید خانه را ندارد. در این شرایط دولت میتواند با تکیه بر زمینهای خالی درون شهرها متعلق به نهادهای دولتی و عمومی و استفاده از توان توسعهگران بخش خصوصی، امکان خرید خانه اول حمایتی را برای دهکهای متوسط فراهم آورد. درواقع آزادسازی زمینهای در اختیار دولت و نهادهای عمومی بهخصوص در کلانشهرها با سازوکاری مشخص در راستای تامین مسکن حمایتی میتواند در کاهش قیمت مسکن اثرگذار شود. در شرایط کنونی قیمت زمین ۳۰ تا ۵۰درصد قیمت تمامشده آپارتمان در تهران و سایر کلانشهرها را به خود اختصاص داده است. اگر بتوان با سازوکاری سهم زمین را هزینه تولید مسکن حذف کرد، مسکن برای خانهاولیهای قشر متوسط در استطاعات خواهد شد.
درواقع پیشنهاد این اقتصاددان این است که نهادهای عمومی و دولتی اراضی خالی درونشهری خود را به توسعهگران بخش خصوصی واگذار کنند. اگر نهاد عمومی به زمین نیاز داشت، دولت باید به ازای زمین واگذارشده، زمینی معادل به نهاد مورد نظر در حاشیه شهرها واگذار کند، توسعهگر در گام ابتدایی هزینه زمین را میپردازد، اما به جای دریافت هزینه زمین از خریدار «خانهاولیهای دهکهای متوسط»، آن را با دریافت مجوز ساخت ترکیبی از واحدهای مسکونی، تجاری و اداری و سود ساخت واحد اداری و تجاری نسبت به واحد مسکونی و معافیت از پرداخت هزینه مجوزهای دولتی تامین میکند. درواقع در پروژههای بزرگمقیاس، درآمد حاصل از واحدهای تجاری و کاربریهای مکمل میتواند بخش قابلتوجهی از هزینه زمین، آمادهسازی و خدمات را پوشش دهد.
البته آزادسازی زمینهای واقع در سطح کلانشهرها موضوعی است که ظرف دو دهه اخیر بارها بر آن تاکید شده و هرگز اجرایی نشده است. این در حالی است که زمینداری نهادهای عمومی و دولتی یکی از عوامل رشد بهای زمین بهخصوص در تهران و سایر کلانشهرها است. در شرایط کنونی اجرای کامل قانون جهش تولید مسکن و اخذ مالیات از زمینهای خالی که در آن ساختوسازی انجام نمیشود، میتواند واگذاری زمینهای نهادهای دولتی و عمومی را تسریع کند.
مطابق قانون اراضی با کاربری مسکونی، اداری و تجاری در محدوده شهرکها و شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت درصورتیکه به مدت دو سال بلااستفاده در این وضعیت مانده و تعیین تکلیف نشده باشد، مشمول عوارض میشوند. این عوارص در سال اول و دوم پس از عدم بهرهبرداری معادل ۲درصد ارزش روز زمین به ازای هر سال در زمان اخذ خواهد بود. عوارض برای سال سوم و چهارم معادل ۴درصد ارزش روز زمین به ازای هر سال در زمان اخذ محاسبه میشود. برای سال پنجم به بعد، عوارض معادل ۶درصد ارزش روز زمین به ازای هر سال اخذ خواهد شد.
سلامی تاکید کرد: بدون حل مساله زمین در سطح کل حکمرانی، اجرای سیاستهای مسکن با دشواری جدی روبهرو خواهد بود. با وجود واگذاریهای گسترده در سالهای گذشته، همچنان زمینهای قابلتوجهی در اختیار دولت و نهادهای عمومی قرار دارد که میتواند برای اجرای برنامههای مسکن مورد استفاده قرار گیرد. براساس برآوردهای انجامشده توسط این اقتصاددان، زمین در اختیار نهادهای عمومی و دولتی میتواند کفاف تولید مسکن حمایتی درونشهرها تا 10 سال را بدهد.
سلامی یکی دیگر از ضعفهای ساختاری بازار مسکن را نبود شرکتهای بزرگ توسعهگر (دولوپر) دانست. وی با تاکید بر ضرورت تقویت شرکتهای توسعهگر بزرگ، گفت اجرای پروژههای گسترده مسکن نیازمند حضور بنگاههای حرفهای است؛ شرکتهایی که بتوانند مجتمعهای بزرگ و یکپارچهای مشابه شهرک اکباتان را توسعه دهند. به گفته او، شهرک اکباتان که پیش از انقلاب ساخته شده، همچنان یکی از نمونههای موفق و شاخص توسعه مسکن در ایران به شمار میرود. وی افزود در بسیاری از کشورهای توسعهیافته چنین شرکتهایی نقش مهمی در تولید انبوه مسکن دارند؛ اما در ایران فرصت رشد کافی برای آنها فراهم نشده است. او با اشاره به تجربه شهرک اکباتان گفت در پروژههای بزرگمقیاس، درآمد حاصل از واحدهای تجاری و کاربریهای مکمل میتواند بخش قابلتوجهی از هزینه زمین، آمادهسازی و خدمات را پوشش دهد. به باور او، این الگو در بلندمدت میتواند سهم زمین را از قیمت تمامشده واحدهای مسکونی کاهش دهد و دسترسی خانوارها به مسکن را تسهیل کند.
ساخت مسکن حمایتی در بافت فرسوده
پیشنهاد غلامرضا سلامی برای ساخت مسکن حمایتی در اراضی بایر دورنشهرها قابلیت نوسازی بافت فرسوده را نیز دارد. میتوان همین ایده را برای نوسازی بافت فرسوده نیز اجرایی کرد. طبعا کاربریهای اداری و تجاری و حذف هزینه مجوزها و عوارض میتواند رقم هزینه زمین در این محلات را جبران کند. البته در شرایط کنونی هزینه ساختوساز نیز به شدت جهش داشته و این موضوع یکی از عوامل رکود در صنعت ساختوساز است. از سویی تسهیلات ساخت مطابق با هزینه ساخت نبوده و بانکها نیز بهدلیل محدودیت منابع امکان جهش سقف نرخ تسهیلات را ندارند و از سوی دیگر اگر تسهیلات بانکی نیز رشد یابد، بخش قابلتوجهی از مردم در گروههای درآمدی متوسط از پس هزینه بازپرداخت برنمیآیند.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از مدل تامین مالی پروژه اکباتان نشان میدهد که تامین مالی پروژه اکباتان از طریق راهاندازی شرکت پسانداز وام مسکن اکباتان انجام شد؛ بهنحویکه این شرکت به هر فرد پیشخریدکننده خانه در اکباتان وامی اعطا میکرد، البته این وام به حساب شرکت سازنده منتقل میشد و خریدار اقساط آن را میپرداخت. به این ترتیب شرکت سازنده هیچگاه در تامین مالی دچار چالش نبود و روند ساختوساز را از محل به موقع منابع تسهیلات بانکی تامین میکرد. میزان تسهیلات اعطایی معادل حدود 70درصد هزینه خرید واحدها بود.
در شرایط کنونی میتوان تامین مالی این پروژهها را از طریق راهاندازی صندوق پسانداز برای ساخت مسکن در محلی مشخص پیش برد. طبیعتا سود پرداختی این صندوق باید بالاتر از سود اعطایی بانکها باشد تا برای سپردهگذار جذاب باشد و سرمایهگذاری در این صندوق مزیتی برای خرید خانه در پروژه مذکور به همراه داشته باشد. بنابراین پیشنهاد این اقتصاددان مبنی بر «شهرکسازی از طریق واگذاری زمینهای دولت و نهادها به توسعهدهندههای ساختمانی» و اجرای این طرح در بافت فرسوده از سویی بخش مهمی از چالش تامین مسکن برای خانهاولیهای دهکهای متوسط را حل کرده و از سوی دیگر با رشد عرضه مسکن در کاهش قیمتها موثر واقع میشود.
غلامرضا سلامی در بخش دیگری از صحبتهای خود بر حمایت از اقشار ضعیف (دهک یک تا 3) و حتی دهک 4 و 5 با ایجاد مسکن استیجاری تا زمان توانمندی خانوادهها تاکید کرد و گفت: زندگی در خانههای استیجاری با نرخ حمایتی میتواند فرصت پسانداز و بهبود دهک درآمدی را برای اقشار ضعیف درآمدی جامعه فراهم کند. سلامی معتقد است این سازوکار میتواند بدون نیاز به پرداخت مستقیم منابع گسترده از سوی دولت، انگیزه لازم را برای حضور توسعهگران ایجاد کند. همچنین با بهرهگیری از منابع بازار سرمایه، تسهیلات بانکی و پیشفروش، امکان گسترش فعالیت شرکتهای توسعهگر و افزایش تولید مسکن فراهم خواهد شد.
ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن
فردین یزدانی در این نشست با اشاره به ضعف شدید قدرت خرید خانوارها، رکود فعلی بازار مسکن را ناشی از کاهش توان پسانداز و خرید دانست. به گفته او، حدود ۸۰درصد هزینه خانوارها صرف خوراک و مسکن میشود و در نتیجه امکان خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه از بین رفته است. کاهش نرخ رشد جمعیت نیز چشمانداز تقاضای آتی مسکن را تضعیف کرده است. وی با استناد به نسبت قیمت زمین و مسکن و سایر شاخصها، رکود بازار را قطعی توصیف کرد و گفت: افت نقدشوندگی، سازندگان را با مشکلات جدی مواجه کرده است. سهم بخش ساختمان از سرمایهگذاری نیز از ۱۲درصد به ۷درصد کاهش یافته و بخشی از سازندگان به شهرهای کوچکتر مهاجرت کردهاند.
یزدانی همچنین نظام تامین مالی مسکن را ناکارآمد دانست و تاکید کرد بیش از ۵۷درصد تسهیلات این بخش به کسبوکارها و ابتدای زنجیره ساخت اختصاص یافته، درحالیکه باید صرف تقویت قدرت خرید متقاضیان شود. کاهش توان خرید باعث افزایش سهم معاملات واحدهای قدیمی و فرسوده شده است. وی تغییر رفتار سازندگان به سمت پروژههای بزرگمقیاس را مورد توجه قرار داد و گفت: ۷۳درصد پروانههای ساختمانی سال گذشته در این مقیاس صادر شده است. به اعتقاد وی، در شرایط کنونی پارادایم همکاری دولت و بخش خصوصی باید تغییر کند؛ موضوعی که با تعلیق تفاهمها و توافقهای اخیر، اهمیت بیشتری یافته است.
کیفیت مسکن نتیجه ورود توسعهگران خصوصی
رضا دژآگاه مدیرعامل گروه سرمایهگذاری و ساختمانی لوتوس با انتقاد از تجربه مسکن مهر، آن را نمونهای ناموفق از مداخله دولت در بازار مسکن دانست و گفت ساخت واحدها در مکانهای نامناسب و بدون زیرساختهای کافی، کیفیت زندگی ساکنان را کاهش داده و هزینههای پنهان زیادی به آنها تحمیل کرده است. وی معتقد است رویکردهای دولتی و متمرکز در حوزه مسکن کارآیی لازم را نداشتهاند و باید جای خود را به توسعهگری حرفهای بخش خصوصی بدهند. او همچنین با اشاره به نبود جایگاه مشخص برای «توسعهگر» در نظام اداری و مالی کشور، تاکید کرد که شرکتهای توسعهگر خصوصی میتوانند کیفیت ساختوساز را ارتقا دهند؛ اما برای اجرای پروژههای بزرگمقیاس به منابع مالی و سازوکارهای تامین مالی مناسب نیاز دارند. گزارش کامل صحبتهای مدیرعامل گروه سرمایهگذاری و ساختمانی لوتوس در صفحه صنعت ساختمان روزنامه «دنیایاقتصاد» در روز یکشنبه چهارم مرداد منتشر خواهد شد.
