چرا هزینههای حاشیهای تولید مسکن جهش کرد؟
موتور «مزاحمت» در صنعت ساختمان
سازندگان زیر فشار نهادها
فعالان صنعت ساختمان در مسیر تولید خانه با چالشهای متعددی مواجه هستند که از سویی روند تولید و عرضه مسکن را طولانی کرده و از سوی دیگر بر هزینههای ساخت مسکن در کشور به شکل فزایندهای اضافه میکند. البته بخشی از فعالان صنعت ساختمان بر این باورند که عمده این چالشها از سوی سیاستگذار اصلی بخش مسکن یعنی وزارت راه و شهرسازی رقم نمیخورد، بلکه نتیجه مصوبات و اقدامات سایر نهادهای بالادستی است؛ مزاحمان سرمایهگذاری بخش خصوصی در بازار ساختوساز در جایی خارج از وزارت راه و شهرسازی است. اما سازندگان بر این باورند که شورای عالی مسکن میتواند با برنامهریزی، بخشی از مشکلات موجود را مرتفع کند.
حبیباله طاهرخانی معاون مسکن وزارت راهوشهرسازی در برنامه «خانه اول» محصول ویدئویی از گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد»، با اشاره به چالشهای بخش مسکن، تاکید کرد: ما در وزارت راه و شهرسازی تلاش کردهایم در چارچوب اختیارات و مسوولیتهای خود، حداکثر انعطاف و بستر لازم را برای حضور و فعالیت بخش خصوصی در حوزه مسکن فراهم کنیم. با این حال، واقعیت آن است که بخشی از چالشهای صنعت ساختمان فراتر از حوزه اختیارات این وزارتخانه است و تنها با همکاری سایر دستگاهها قابل حل خواهد بود.
بازار مسکن یکی از رقابتیترین بازارهای کشور است. برخلاف بسیاری از بخشهای اقتصادی که در آنها حدی از انحصار یا حضور دولت به چشم میخورد، بازار مسکن کاملا رقابتی است. اما همین ویژگی باعث شده این بازار در معرض تحمیل هزینههای مختلف از سوی نهادهای گوناگون قرار گیرد. در بسیاری از موارد، مشکلات مالی یا ساختاری سایر بخشها از طریق افزایش هزینههای تحمیلی به صنعت ساختمان جبران میشود؛ نمونهای از این مورد در دریافت حق بیمه کارگران ساختمانی توسط تامین اجتماعی دیده میشود، همچنین شرکتهای عرضهکننده انرژی که با قیمتگذاری دستوری در فروش برق آب و گاز مواجه هستند، سعی میکنند بخشی از زیان خود را با دریافت حق انشعاب قابلتوجه از سازنده پوشش دهند.
حتی شهرداریها نیز از قاعده تحمیل هزینه به سازنده معاف نیستند، درحالیکه در بسیاری از کشورهای دنیا، اداره شهرها از طریق درآمدهای پایدار و دریافت عوارض و شارژهای شهری انجام میشود، در کشور ما بخشی از منابع مالی مورد نیاز شهرداریها از مسیر تحمیل هزینه به ساختوساز تامین میشود. نتیجه این رویکرد، افزایش هزینه تمامشده مسکن و محدود شدن فعالیت سازندگان حرفهای است.
طاهرخانی ادامه داد: برای رسیدگی به این مسائل، در شورای عالی مسکن «کارگروه رفع موانع تولید و عرضه مسکن» را تشکیل دادهایم. در این کارگروه بهصورت مستمر با تشکلها و فعالان بخش خصوصی جلسه برگزار میکنیم و تلاش داریم چالشهای موجود را شناسایی و رفع کنیم. به عنوان مثال، بخشی از مشکلات میان سازندگان و سازمان نظام مهندسی بررسی و تا حد زیادی حلوفصل شده است. البته رابطه خوب میان وزارت راه و سازمان مهندسی در حل این چالشها موثر بود. علاوه بر این، برنامههایی همچون توسعه روشهای «طرح و ساخت» را دنبال میکنیم که میتواند ضمن افزایش سرعت اجرا، کیفیت ساختوساز را نیز ارتقا دهد.
طاهرخانی در ادامه تاکید کرد: صنعت ساختمان در کشور با یکسری چالشها از ناحیه نهادههای عمده مواجه هست، همزمان ظرفیتهایی نیز دارد، در این زمینه ۷چالش اصلی و ظرفیتهای پیشرو شناسایی شدهاند. این چالشها در بخش زمین، مصالح، منابع مالی، مجوزها، قوانین حاکم، نیروی انسانی و خدمات زیربنایی وجود دارد.
یکی از مهمترین چالشها نیز به حوزه تامین مالی بازمیگردد. ابزارهای مالی موجود با نیازهای واقعی بخش مسکن تطابق کافی ندارند و نظام تامین مالی کشور همچنان بانکمحور است. در حال حاضر حدود ۲۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور وجود دارد که بین ۵۰ تا ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند اما به دلیل کمبود منابع مالی متوقف شدهاند. اگر بتوان برای این پروژهها تسهیلات موثر و متناسب تامین کرد، بخش قابلتوجهی از سرمایهگذاریهای انجامشده به مرحله بهرهبرداری و عرضه به بازار خواهد رسید. البته در شرایط کنونی با اقدامات انجام شده امکان پرداخت تسهیلات بانکی برای تکمیل این واحدها تامین شده، اما مبالغ نسبت به هزینه مورد نیاز برای تکمیل پروژهها به شدت محدود بوده و همین موضوع باعث شده تا سازنده به سراغ این تسهیلات نیاید. در چنین شرایطی تنوعبخشی به نظام مالی بخش مسکن ضروری است. همزمان ضروری است که امکان دریافت تسهیلات با زمان بازگشت سرمایه متنوع وجود داشته باشد.
طاهرخانی نسبت به تضعیف نظام پسانداز مسکن در کشور انتقاد کرد و گفت: نباید اجازه میدادیم نظام پسانداز مسکن در کشور تضعیف شود. سالها این تصور شکل گرفت که نیازی به پسانداز نیست و متقاضیان هر زمان که بخواهند میتوانند از تسهیلات بانکی استفاده کنند، اما این مدل در عمل پایداری لازم را نداشت. امروز باید نظامهای پسانداز مسکن و ابزارهای متنوع تامین مالی دوباره احیا شوند.
همچنین لازم است تسهیلات متنوعی با نرخها و دورههای بازپرداخت متفاوت طراحی شود. بخشی از فعالان صنعت ساختمان به سرمایه در گردش برای خرید مصالح و تامین هزینههای جاری نیاز دارند، اما ابزارهای موجود پاسخگوی این نیاز نیست. برای مثال، اوراق گام اگرچه ظرفیتهایی دارد، اما با نیازهای روز صنعت ساختمان تطابق کامل ندارد.
معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد: یکی از رویکردهای نادرست در کشور این است که به جای تشویق صنعتیسازی و انبوهسازی حرفهای، عملا برای فعالیت شرکتهای تخصصی هزینه بیشتری ایجاد میکنیم. در بسیاری از کشورهای دنیا، ساختوساز توسط شرکتهای معتبر و دارای صلاحیت تشویق میشود، اما در کشور ما شرایط به گونهای است که یک فرد حقیقی که بهصورت محدود ساختوساز انجام میدهد، هزینههای کمتری پرداخت میکند؛ درحالیکه یک شرکت ساختمانی علاوه بر حق بیمه تامین اجتماعی، باید مالیات شرکتی، مالیات ساخت و فروش و در برخی موارد هزینههای مرتبط با تامین زیرساختهای عمومی مانند مدرسه را نیز بپردازد. ادامه این روند مانع شکلگیری یک نظام پایدار برای تولید و عرضه مسکن خواهد شد. این در حالی است که موضوع تنها ساخت تعداد بیشتری واحد مسکونی نیست؛ کیفیت ساخت نیز اهمیت بالایی دارد. در شرایط بروز حوادث طبیعی یا بحرانها، باید اطمینان داشته باشیم که ساختمانها از استانداردهای لازم برخوردارند. بخشی از این موضوع به کیفیت فرآیندها، مسوولیتپذیری و پاسخگویی سازندگان بازمیگردد. در حال حاضر مسوولیتها میان نهادهای مختلف پراکنده شده و همین موضوع مدیریت کیفیت ساخت مسکن را دشوار کرده است. سیاستگذاری در بخش مسکن باید همزمان بر کمیت و کیفیت عرضه تمرکز داشته باشد. کاهش هزینه تمامشده، افزایش سرعت ساخت، توسعه صنعتیسازی و کوتاه شدن دوره اجرای پروژهها، علاوه بر بهبود کیفیت، موجب افزایش گردش سرمایه نیز خواهد شد. هرچه زمان ساخت کاهش یابد و واحدهای مسکونی سریعتر به بازار عرضه شوند، منابع مالی و بانکی نیز با کارآیی بیشتری در چرخه تولید مسکن به گردش درمیآیند.
ماموریت چهارم سیاستگذار مسکن
بخش عمدهای از مشکلات فعلی صنعت ساختمان در کشور نتیجه تمرکز دو دهه اخیر سیاستگذار بر ساخت دولتی در طرحهایی نظیر مسکن مهر و مسکن ملی طی دو دهه اخیر بود، این در حالی است که انتظار میرفت سیاستگذار به جای ورود مستقیم به ساخت مسکن بر حل چالشهای این بخش و رفع موانع پیشروی تولید مسکن توسط بخش خصوصی متمرکز شود.
طاهرخانی در پاسخ به ایراد وارد شده گفت: در حال حاضر همچنان عمده توان معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی صرف تکمیل پروژههای مسکن مهر و مسکن ملی است اما در کنار این ماموریتها، البته در این دوره دو ماموریت جدید تامین «مسکن اجارهای» و «رفع موانع پیشروی تولیدکنندگان» نیز تعریف شد.
جهش هزینههای جانبی ساخت
هزینه خرید انشعابات در پروژههای ساخت مسکونی در شهرها نسبت به ۲سال گذشته ۵۵۰درصد افزایش یافته است. در تهران رقمی که انبوهسازان فقط برای خرید حقانشعاب برق در یک پروژه مسکونی پرداخت میکنند معادل ۲برابر «کل سرمایه مورد نیاز برای ساخت شبیه همان پروژه در سال ۹۹» است که نشاندهنده «ابعاد رشد» هزینههای حاشیهای تولید مسکن است. این رقم برای حق انشعاب آب نیز تا هزینه کامل ساخت یک پروژه مسکونی افزایش یافته است. دستگاه دولتی در برخی شهرها به برخی سازندهها اعلام میکند، در صورتی که مقیاس پروژه مسکنسازی بیشاز ۵۰واحد باشد، کل هزینه تامین برق آن با سرمایهگذار است.
دولت فرمول دریافت مالیات از فروش سازندههای مسکن را مطابق آنچه تشکلهای ساختمانی اعلام میکنند، به شکل چراغخاموش تغییر داده است. تا پیشاز این، مالیات بر ساخت و فروش مسکن به صورت «رقم مقطوع» محاسبه و دریافت میشد؛ اما امسال مالیاتستانی براساس «مالیات معادل ۲۵درصد سود سازنده در پروژه ساختمانی» محاسبه و انجام میشود. «خطای دید» در این فرمول، «حسابکردن تورم زمین و تورم ساخت» بهعنوان «سود تولید» است. سازندهها با اشاره به «روند رشد قیمت زمین در طول حدود ۲سال ساختوساز» و همچنین «رشد هزینه ساخت»، معتقدند: آنچه بهعنوان مابهالتفاوت ارزش نهایی ساختمان ساختهشده و رقم اولیه سرمایهگذاری توسط عوامل مالیاتی بهعنوان عایدی سازنده مسکن محاسبه میشود، ترکیبی از تورم و حاشیهسود واقعی است و با این مدل مالیاتگیری، سرمایهگذار ساختمانی عملا دو بار متحمل پرداخت هزینههای «تورم» میشود.
سازندهها براساس اجرای نادرست قانون مربوط به «حق بیمه کارگر ساختمانی»، باید معادل ۲۷.۵درصد کل پولی را که به شهرداری برای دریافت پروانه ساختمانی پرداخت میکنند بهصورت نقد به تامیناجتماعی بپردازند تا مجوز نهایی تولید مسکن را بتوانند دریافت کنند. نکته طنز «پرداختی سازندههای مسکن به تامین اجتماعی»، فاصله نجومی «حق بیمه کارگر ساختمانی» بین بالاشهر و پایینشهر است. چون «حقبیمه» ضریبی از عوارض فروش تراکم و تغییر کاربری (عوارضهای شهرداری) است و چون این عوارض در مناطق گران شهرها با ضریب بیشتری نسبت به مناطق ارزان از سرمایهگذاران ساختمانی دریافت میشود، در نتیجه «حق بیمه کارگر» نیز برای پروژه مسکونی در شمال تهران ۱۶برابر جنوب شهر است.
