گزارش «دنیای‌اقتصاد» از ۴ تغییر در مسیر رشد هزینه مسکن؛ تورم اجاره تورم خوراکی را جا گذاشت
فاکتور داغ سبد خانوار
آیا تب بالای اجارهبها «تنها» با «کاهش تورم عمومی» فروکش می‌‌‌کند یا حتما «بهبود قدرت خرید مسکن» هم باید رخ دهد؟
اجارهبهای مسکن، نیمه زمستان امسال، به داغترین فاکتور سبد هزینه خانوارها تبدیل شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، نرخ رشد نقطهای اجارهبهای مسکن که پیش‌تر از تورم خوراکیها همواره کمتر بود، در بهمن ماه جلو زد. این در حالی است که فاصله تورم اجاره از تورم عمومی در بهمن به بیشترین مقدار تاریخی خودش رسید. این فاصله در میانه زمستان امسال 1.15 برابر شد.
تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجارهبهای مسکن در کشور، از 4 تغییر در مسیر رشد هزینه مسکن در شهرها خبر می‌‌‌دهد و اجارهبها را به عنوان فاکتور داغ سبد هزینه‌‌‌ای خانوارها معرفی می‌‌‌کند.
براساس تازه‌‌‌ترین گزارش رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، درباره تغییرات شاخص اجارهبهای مسکن در کشور، تورم ماهانه اجاره مسکن شهرها در بهمن ماه امسال برای سومین ماه متوالی کاهش یافت و به زیر 3درصد یعنی 2.8درصد رسید. این میزان تورم ماهانه اجاره نسبت به نرخ دی (3.1درصد) و نسبت به میانگین آن در سال‌جاری (3درصد) به میزان بسیار خفیف کمتر است؛ هر چند این میزان سرعت رشد ماهانه، همچنان تورم بالا در این بازار را نشان می‌‌‌دهد و بیانگر شرایط تب تورمی اجاره مسکن است.
با این حال، به دلیل آنکه اکثر قریب به اتفاق قراردادهای اجاره مسکن در کشور یکساله است، بررسی تغییرات نقطه به نقطه اجارهبها (تورم نقطه به نقطه)، از اهمیت بیشتری در مقایسه با تورم ماهانه برخوردار است. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن کشور در بهمن ماه، افزایش یافت و در حالی که این میزان در دی 40.9درصد بود در بهمن به 41.4درصد رسید. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن بهمن ماه، از میانگین آن در سال‌جاری (39درصد) هم بالاتر است. بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد از بروز 4 تغییر یا چهار ویژگی مهم در مسیر رشد هزینه مسکن از ناحیه هزینه اجاره واحدهای مسکونی خبر می‌‌‌دهد.
تب اجاره همچنان بالا
اولین تغییر مربوط به «پایداری وضعیت تب بالا در بازار اجاره به لحاظ تغییرات ماهانه سطح اجارهبها در شهرهای کشور» است. در حالی که میانگین رشد ماهانه اجارهبهای مسکن از ابتدای سال‌جاری معادل 3درصد بود، این میزان در بهمن ماه به 2.8درصد رسید و به میزانی بسیار خفیف کاهش یافت. اما نکته مهم آن است که تب اجارهبها همچنان بالاست. برای نزدیک شدن به شرایط نرمال باید تورم ماهانه اجاره مسکن کشور از سطح 2.8درصد به حدود 1.6 تا 1.7درصد برسد تا در یکسال شاهد افزایش زیر 25درصد اجارهبها در کشور باشیم. تثبیت تب بالای تورمی در بازار اجاره مسکن کشور دست کم در یکسال اخیر، اولین تغییر یا ویژگی مهم این بازار است که در بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد رصد شد. تغییر دوم مربوط به «رکورد جدید تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ماه امسال» است. در حالی که تغییرات نقطه به نقطه ملاک اصلی مستاجرها و موجرها برای تعیین اجارهبها در قراردادهای جدید است، بررسی وضعیت تورم نقطه به نقطه اجاره بهمن از ثبت بالاترین نرخ رشد نقطهای اجارهبها در بهمن ماه امسال نسبت به همه ماه‌‌‌های سپری شده از سال‌جاری خبر می‌‌‌دهد. تورم نقطه به نقطه 41.4درصدی اجاره مسکن در بهمن ماه امسال، علاوه بر آنکه بالاترین تورم نقطه به نقطه از ابتدای سال تاکنون است، دو برابر نرخ رشد نقطهای اجارهبها در وضعیت نرمال است. این سطح تورمی نشان می‌‌‌دهد، نرخ رشد اجارهبها در پایان امسال می‌تواند بالاتر از سال قبل رقم بخورد.
تب بالای تورمی در بازار اجاره مسکن کشور 1402 در حالی تثبیت شده است که علاوه بر تبعیت اجارهبها از تورم مسکن و تورم عمومی، مسائل مهم دیگری نیز در این زمینه مداخله دارد. از سال 97 به دلیل جهش شدید قیمت، بخش زیادی از تقاضای خرید آپارتمان به اجبار و به دلیل ضعف بنیه مالی و عدم‌کفایت قدرت خرید به بازار اجاره تحمیل شد. در واقع در سال‌‌‌های اخیر بازار اجاره بخشی از بار بازار خرید را متحمل شده است و همین افزایش اجباری تقاضا برای اجاره‌‌‌نشینی فشار تورمی بر این بازار را افزایش داده است. ضمن اینکه بازار اجاره هم‌‌‌اکنون از تورم مصرف صاحبخانهها نیز تاثیرپذیری قابل‌توجهی دارد.
سومین تغییر مربوط به «افزایش محسوس فاصله تورم اجاره از تورم عمومی» است. در حالی که در سال‌‌‌های قبل از جهش قیمت مسکن و اجارهبها، همواره تورم اجاره عقب‌‌‌تر و کمتر از تورم عمومی بود اما بعد از جهش، این فاصله کم و کمتر شد تا جایی که در ماه‌‌‌های اخیر تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت و در این سبقت افزایش سرعت هم داشت. هم‌‌‌اکنون فاصله تورم اجاره از تورم عمومی به 1.15 برابر رسیده است که بیشترین مقدار تاریخی آن محسوب می‌شود. این افزایش تاریخی فاصله تورم اجاره با تورم عمومی را می‌توان به یک ویژگی مهم بازار مسکن نسبت داد. در حالی که سیاستگذار می‌تواند با اقدامات مختلف از جمله استفاده از روش واردات، افزایش عرضه و... سرعت رشد قیمت برخی کالاها را مدیریت کند و آن را کاهش دهد، اما تورم اجاره به دلیل ماهیت خاص بازار مسکن نه از طریق واردات ونه هیچ اقدام دیگری در کوتاه‌‌‌مدت قابل کنترل نیست. به همین علت است که در ماهی که سرعت رشد بهای کالاها و خدمات از 38.5درصد در دی ماه سه واحد‌درصد کاهش یافته و به 35.8درصد (در بهمن) رسیده است اما تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در این ماه روند صعودی داشته است.
بهمن ماه امسال، همچنین «تورم اجاره»، «تورم خوراکی» را جا گذاشت و از آن سبقت گرفت. این موضوع را می‌توان به عنوان چهارمین تغییر زمستانی در این بازار مورد بررسی قرار داد. به شکلی تقریبا تاریخی، لااقل در حدود دو سال گذشته، رشد هزینه خوراکیها با فاصله زیادی بالاتر از رشد اجارهبها قرار داشت. اما در بهمن ماه، تورم اجاره از تورم خوراکیها سبقت گرفت. تا جایی که می‌توان داغترین فاکتور در سبد هزینه بهمن ماه خانوارها را «اجارهبها» معرفی کرد. بهمن سال گذشته، تورم نقطه به نقطه خوراکیها 71درصد اعلام شد و در اسفند نیز این میزان 77درصد بود. در هر دو ماه اما تورم نقطه به نقطه اجاره 42درصد بود. هم‌‌‌اکنون تورم اجاره مسکن کشور براساس تغییرات شاخص اجارهبها در حالی 41.4درصد گزارش شده است که تورم خوراکیها 32درصد است.
نجات اجاره با احیای قدرت خرید
بررسی‌‌‌های دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌دهد آنچه می‌تواند در کوتاه‌‌‌مدت و میان مدت تورم اجاره بالای 40درصدی را به شکل چشمگیری کاهش دهد، «افت تقاضای اجاره از طریق احیای قدرت خرید مسکن» است. اگر در ماه‌‌‌های آینده انتظارات تورمی در بیرون بازار مسکن کاهش یابد و مسکن در مسیر کاهش قیمت حرکت کند می‌توان امیدوار بود که بخشی از تقاضای مصرفی منتظر در حاشیه بازار از بازار اجاره خارج شده و اقدام به خرید آپارتمان با انگیزه سکونت کنند. این رخداد می‌تواند بخشی از فشار مضاعف بر بازار اجاره را کاهش داده و بر سرعت رشد اجارهبها نیز اثر کاهنده داشته باشد. در بلند‌مدت اما لازم است برنامه افزایش عرضه مسکن دنبال شود. در کشور به طور متوسط در هر سال حدود 500هزار ازدواج و تشکیل خانواده جدید رخ می‌‌‌دهد که به دلیل ضعف قدرت خرید خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، جهش قیمت مسکن و نبود عرضه کافی، بخش عمده این خانوارهای جدید به بازار اجاره روانه می‌‌‌شوند. افزایش عرضه مسکن می‌تواند سرعت ورود تقاضای جدید به این بازار را کاهش داده و موجودی مسکن اجاره‌‌‌ای را هم افزایش دهد.
بازار اجاره چگونه برخواهد گشت؟
غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصادی و تحلیلگر ارشد بازار مسکن درباره روند رشد اجارهبها و رخداد بهمن معتقد است، تب بالای اجاره از یکسو به «افزایش مداوم تقاضا در بازار اجارهنشینها» و از سوی دیگر به «افت عرضه آپارتمان اجاره‌‌‌ای از دو محل» مربوط می‌شود.
این صاحب‌نظر در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» در تحلیل عامل سمت تقاضا اعلام کرد، طی سال‌‌‌های اخیر و به‌ویژه از زمان جهش قیمت مسکن یعنی از سال 97 به بعد، بخش قابل‌توجهی از زوج‌‌‌های جدید مستاجر شدند در حالی که پیش‌تر، معمولا گروهی از خانوارهای جدید در هر سال، قدرت خرید خانه داشتند و حجم ورودی به بازار تقاضای اجاره یا همان مستاجراولی هیچ زمان شبیه دو سه سال گذشته نبود. بنابراین، بازار اجارهنشینها نه تنها در تهران که در همه شهرهای کشور در این سال‌ها و همچنین سال‌جاری شاهد «رشد چشمگیر تقاضای جدید» بوده است. این عامل اگر نتواند از سمت مقابل یعنی عرضه جدید واحد مسکونی اجاره‌‌‌ای به تعادل برسد، نتیجه‌‌‌اش رشد سنگین اجارهبهای مسکن و رکوردزنی تورم اجاره خواهد بود؛ اتفاقی که الان در آمار رسمی مرکز آمار خود را به صورت ثبت سطح جدید نرخ رشد شاخص اجارهبها نشان داده است.
سلامی در تحلیل دو عاملی که در سمت عرضه باعث شده تب بالای تورم اجاره مسکن تثبیت شود نیز چنین گفت: در سال‌‌‌های اخیر بازار مسکن شاهد رکود نسبی ساختوساز و کم‌‌‌سازی سازنده‌‌‌ها به دلایل مختلف بود. سازنده‌‌‌ها با رشد هزینه ساخت و تولید مسکن در این سال‌ها روبه‌رو بودند و در نتیجه آمار صدور پروانه ساختمانی و حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی کاهش پیدا کرد؛ به تبع، کاهش ساختوساز یعنی کاهش عرضه مسکن جدید هم در بازار فروش و هم در بازار اجاره. از طرفی، یکسال پس‌‌‌از شیوع کرونا، مقرراتی از سمت دولت برای به اصطلاح تنظیم بازار اجاره مسکن وضع شد که امکان پایان دادن به قرارداد یکساله اجاره مسکن برای موجرها را سلب کرد. ردپای آن مصوبه هنوز در بازار اجاره مسکن باعث ترس کسانی شده است که آپارتمان برای اجاره‌‌‌دادن در مالکیت خود دارند اما ریسک اجاره‌‌‌داری را بالا می‌‌‌‌‌‌دانند و از عرضه واحد خود به بازار اجاره پرهیز می‌‌‌کنند. در نتیجه، بازار امروز اجاره مسکن شاهد کاهش نسبی عرضه است.
سلامی در عین حال نسبت به اوضاع بازار اجاره مسکن در 1403 هم هشدار داد و گفت، براساس لایحه‌‌‌ای که برای اصلاح قانون مالیات‌‌‌های مستقیم تدوین شده، صحبت از لغو کامل معافیت مالکان آپارتمان‌‌‌های اجاره‌‌‌ای از مالیات اجاره است در حالی که فعلا براساس متراژ آپارتمان‌‌‌های اجاره‌‌‌ای، بخشی از صاحبخانهها معاف از مالیات اجاره هستند. ممکن است سیاستگذار این‌طور برای خود تحلیل کند که «رقم مالیات اجاره» عددی نیست که موجر نتواند از پس آن بربیاید اما درآمد آن برای دولت می‌تواند قابل‌توجه باشد و سپس با همین دست‌‌‌فرمان معافیت مالیات اجاره را لغو کند اما خطر این تصمیم آن خواهد بود که همان اندک موجرهای موجود در بازار اجاره مسکن نیز به خاطر «دردسرهای خاص مواجهه با مالیات‌‌‌ستانی» و مراجعات سنتی و صدور مفاصاحساب، مشکلات احتمالی رویه جدید در 1403 را با «خروج از بازار اجاره‌‌‌داری» برای خود حل کنند که در این صورت پیامد منفی آن، «تشدید کمبود عرضه» در بازار اجاره مسکن خواهد بود.
سلامی در پاسخ به «دنیای‌اقتصاد» درباره اینکه شرط اول افت تب تورم اجاره مسکن چه خواهد بود؟ نیز گفت: باید قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و به‌ویژه خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها احیا شود تا «تب تقاضای اجاره‌‌‌نشینی» ابتدا کم شود و بعد از آن بتوان انتظار داشت «تورم اجاره مسکن به سطح تورم عمومی مثل گذشته برسد و حتی پایین‌‌‌تر از آن قرار بگیرد.» البته در این مسیر، افزایش چشمگیر عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای اثر مثبتی در کاهش تورم اجاره خواهد گذاشت اما نکته مهم آن است که «رونق ساخت مسکن با تاخیر دو تا سه ساله» خود را به شکل افزایش عرضه مسکن جدید در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن نشان می‌‌‌دهد و ملک مثل خوراکی نیست که دولت در زمان کم بتواند با واردات، عرضه آن را در برابر تقاضا برای مدتی تنظیم کند.
