مسکن استیجاری؛ سرپناهی برای روزهای سخت اجارهنشینی
عبور از مالکیتمحوری
«داشتن سرپناه لزوماً به معنای مالکیت نیست»؛ عبارتی از جانب وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم که در ظاهر ساده، اما در بطن خود حامل یک تغییر رویکرد مهم است. طی دهههای گذشته، تقریباً همه سیاستهای رسمی مسکن در ایران (از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن) بر مالککردن خانوارها استوار بوده است. اما جهشهای قیمتی، تورم مزمن و کاهش قدرت خرید سبب شد این الگو عملاً از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج شود.
حالا طرح مسکن استیجاری دقیقاً از همین نقطه آغاز میشود: پذیرش این واقعیت که برای بخشی از جامعه، مالکیت در کوتاهمدت دستنیافتنی است و باید ابتدا ثبات سکونتی ایجاد شود. مدلی از تأمین سرپناه که در آن دولت، واحدهای ملکی را در اختیار خانوارهای فاقد توان خرید قرار میدهد تا با اجارهای کمتر از نرخ بازار، برای مدتی معین در آن ساکن شوند، بدون آنکه نیازمند آورده سنگین یا اقساط طولانی باشند. در این طرح، دولت واحدهای آماده یا در حال ساخت را تملک میکند و برای دورهای یک تا پنجساله با اجاره مناسب، در اختیار زوجهای جوان و دهکهای پایین قرار میدهد؛ تغییر نگاهی که گرچه میتواند واقعگرایانه باشد، اما به همان اندازه با ریسکهای جدی همراه است.
اولویت با کلانشهرها؛ تمرکز درست یا تعمیق نابرابری؟
تهران، اصفهان، خراسان رضوی و فارس از استانهایی هستند که بر طبق گزارشهای موجود، مستأجران آنها بیش از دیگر مناطق دچار فقر اقتصادی شدهاند؛ استانهایی که طی سالهای اخیر، بزرگترین جهش قیمت مسکن در مراکز آنها رخ داده است. بر اساس آخرین آمار رسمی که توسط مرکز پژوهشهای مجلس درباره جمعیت ایران منتشر شده، ۲۶ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار در کشور سکونت دارند که ۷۳ درصد آنها مالک و ۱۹ درصد نیز مستأجر هستند و مابقی انواع دیگر سکونت (زندگی در خانههای سازمانی و...) را دارند.
طبق این گزارش، استان تهران محل اصلی تجمع مستأجران فقیر است؛ به این معنا که بیشترین تعداد این گروه جمعیتی (یعنی ۶۲۰ هزار خانوار) در این استان سکونت دارند. با این حال نرخ فقر مستأجران در این استان ۴۳ درصد است که از برخی استانهای دیگر از جمله اصفهان (با ۴۶ درصد) کمتر اعلام شده است. اصفهان، استانی است که در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ با کاهش معاملات، رشد نسبی قیمتها و افزایش شدید اجارهبها مواجه شده؛ نمونهای واضح از رکود تورمی که بیشترین فشار را بر خانوارهای متوسط و مستأجران وارد کرده است.
وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که به دلیل محدودیت زمین و ملاحظات آمایش سرزمینی، اولویت اجرای طرح با کلانشهرهاست. این تصمیم از یک منظر منطقی است؛ زیرا بیشترین فشار اجاره در همان شهرهای بزرگی متمرکز شده که نرخ فقر مستأجران در آنها به مرزهای نگرانکنندهای رسیده است. اما از سوی دیگر، دیدگاه عدهای بر آن است که تمرکز صرف بر کلانشهرها میتواند به تعمیق شکاف میان شهرهای بزرگ و کوچک بینجامد و فشار جدیدی بر بازارهای محلی ایجاد کند.
از ریسک ورود دولت تا تأمین بودجه
بر اساس اعلام رسمی، دولت قصد دارد تا پایان سال جاری ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را واگذار کند و در افق سهساله، این رقم را به حدود ۷۵ هزار واحد برساند؛ اعدادی که در مقیاس بحران مسکن ایران، چندان بزرگ نیست. با این وجود، دولت این هدفگذاری را نوعی «ریلگذاری» میداند تا زمینه برای ورود شهرداریها، انبوهسازان و بخش خصوصی فراهم شود. اما اگر بار اصلی همچنان بر دوش دولت باقی بماند، ظرفیت اجرایی و مالی محدود آن میتواند طرح را به پروژهای کوچک و کماثر تقلیل دهد.
تجربههای گذشته در ایران نشان میدهد هرگاه دولت بهطور کامل متولی ساخت و مدیریت مسکن شده، پروژهها با مشکلاتی نظیر کمبود بودجه، تأخیر در تکمیل و ضعف نگهداری مواجه شدهاند. اجرای گسترده مسکن استیجاری مستلزم منابع مالی قابل توجهی است و در شرایطی که بودجه عمومی با محدودیت شدید روبهروست، این پرسش مطرح میشود که آیا دولت میتواند در بلندمدت از عهده این بار مالی برآید؟ چالشهایی که به گفته کارشناسان، بهتر است قبل از اجرایی شدن طرح، با شفافیت کامل بررسی و اعلام گردند.
گام نخستین
طرح مسکن استیجاری در ذات خود، پاسخی واقعبینانه به بحران استطاعت مسکن است. اما موفقیت این طرح به چند شرط اساسی وابسته است: تأمین مالی پایدار، مشارکت واقعی تعاونیها و بخش خصوصی، تعیین معیار عادلانه برای اجارهبها و نظارت مؤثر برای جلوگیری از انحراف واحدها به بازار آزاد.
اگر دولت بتواند از تجربههای جهانی درس بگیرد و از تمرکزگرایی افراطی پرهیز کند، این سیاست میتواند گام نخستین شکلگیری یک بازار اجاره عمومی و پایدار در ایران باشد؛ بازاری که امنیت سکونتی را جایگزین بیثباتی سالانه و کوچهای اجباری کند و مسیر آینده بازار مسکن را برای سالها تعیین نماید.
