نقشه نجات خانه اولی‌ها در این شرایط که روز گذشته در همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران مطرح شد، از دل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری عبور می‌کند و این بافت‌ها می‌توانند به یک نقطه امید برای خانه‌دار شدن خانه اولی‌ها تبدیل شوند. تجهیز منابع برای پرداخت تسهیلات ساخت ارزان قیمت و بدون سپرده که کارشناسان روز گذشته پیشنهاد دادند در صورت همراهی دولت با این نقشه از سه مسیر میسر است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ابوالفضل اکرمی، مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی در پنل تخصصی روش‌های نوین تامین مالی بخش مسکن که روز گذشته در جریان هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن برگزار شد، همچون دیگر کارشناسان حاضر در این پنل به تخلیه قدرت خرید وام مسکن اذعان کرد. در حال حاضر قدرت خرید وام مسکن به حد سال ۹۲ که تسهیلات در پایین‌ترین سطح قدرت خرید قرار داشت، تنزل پیدا کرده است. در سال ۹۲ به دلیل اینکه طی سال‌های پیاپی با وجود رشد قیمت مسکن، سقف تسهیلات در حد ۲۰ میلیون تومان ثابت مانده بود، عملا وام ملکی از کار افتاده بود و اکنون نیز همین وضعیت در بخش مسکن حاکم شده است؛ به این ترتیب اثر وام مسکن شبکه بانکی بر تامین مالی متقاضیان مسکن تقریبا صفر شده و دیگر ابزار تسهیلاتی برای خانه‌دار شدن قابل استفاده نیست، چراکه پوشش آن از قیمت کل مسکن به حدی کاهش پیدا کرده که عملا قابلیت استفاده برای خانه اولی‌ها را از دست داده است. شاهد عینی این گزاره را می‌توان در تنزل قیمت اوراق در روزهای اخیر نیز جست‌وجو کرد چراکه تحت تاثیر بی‌اثر شدن وام مسکن، اوراق تسهیلات بدون نوبت و بدون سپرده شبکه بانکی نیز با کاهش شدید تقاضا و در نتیجه افت قیمت روبه‌رو شده است.

در سال ۹۴ هزینه خرید یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران حدود ۲۰۰ میلیون تومان بود که وام ۶۰ میلیون تومانی از محل اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن معادل ۳۰ درصد و وام ۸۰ میلیون تومانی انفرادی صندوق یکم نیز ۴۰ درصد از قیمت مسکن را پوشش می‌داد. این در حالی است که اکنون با توجه به میانگین قیمتی ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومانی هر مترمربع مسکن، میزان پوشش وام اوراق برای خرید آپارتمان با همین متراژ در تهران به ۱۵ درصد و پوشش وام یکم به ۷/ ۱۹ درصد تنزل یافته است. حتی برای خرید آپارتمان ۷۰ مترمربعی با وام زوجین از محل اوراق نیز سطح پوشش تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق یکم زیر ۳۰ درصد (معادل ۲۸ درصد) است.

کارشناسان برای ارائه راهکار به‌منظور برون‌رفت از وضعیت فعلی و شارژ مجدد خانه اولی‌ها دیروز به بحث و تبادل نظر پیرامون پیشنهادهای قابل طرح پرداختند. بررسی‌های کارشناسی در همایش سیاست‌های توسعه‌ای مسکن نشان داد یک پیشنهاد برای کمک به متقاضیان مصرفی مسکن، افزایش سقف تسهیلات است، اما به دلیل ملاحظه‌ای که سیاست‌گذار پولی در این خصوص دارد، به نظر می‌رسد این ایده دست‌کم در شرایط کنونی قابلیت اجرا ندارد. ملاحظه سیاست‌گذار پولی، آن‌گونه که اکرمی در این همایش عنوان کرد، این است که افزایش سقف تسهیلات در شرایط اقتصادی بی‌ثبات فعلی به رشد قیمت مسکن دامن بزند.

طبیعی است در مقطعی که با وجود جهش بیش از ۷۰ درصدی قیمت مسکن و افت شدید معاملات توام با افت آمار ساخت‌و‌ساز، چشم‌انداز بازار مسکن رکودی است، احتیاط‌های لازم در سیاست‌گذاری اعتباری باید مد نظر قرار گیرد و هرگونه تغییر در این حوزه به نحوی عملیاتی شود که به افزایش بیش از پیش قیمت مسکن منجر نشود. از طرفی کارشناسان نیز درباره افزایش سقف تسهیلات مسکن دغدغه‌هایی دارند که قابل تامل است. دغدغه آنها این است که اگر سقف وام مسکن افزایش پیدا کند، در شرایطی که درآمد خانوارها کاهش پیدا کرده و نرخ تورم عمومی افزایش داشته است، عملا وام مسکن دیگر به‌عنوان یک «تسهیلات در استطاعت» قابل استفاده نخواهد بود، چراکه بازپرداخت اقساط آن از عهده خانوار خارج می‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد دست‌کم در شرایط فعلی افزایش سقف وام نتواند در بازار مسکن مشکل‌گشا باشد. راهکار پیشنهادی برای شارژ مجدد قدرت خرید خانه اولی‌ها و متقاضیان مصرفی که کارشناسان، دولت و سیاست‌گذار پولی درباره آن اتفاق نظر دارند این است که در محدوده‌های مشخصی از شهرها که طبقه متوسط کم‌درآمد امکان خرید دارد، عرضه و تقاضا به شکل توامان تحریک شود و تسهیلات بدون سپرده ساخت و خرید در این مناطق شهری پرداخت شود.

این محدوده‌ها همان بافت‌های فرسوده و ناکارآمدی هستند که احیا و بازآفرینی آنها همواره از اولویت‌های برنامه‌ای دولت بوده است. به این ترتیب تسهیلات مسکن چه در بخش خرید و چه در بخش ساخت تنها در بافت‌های فرسوده شارژ خواهد شد تا احتیاطی که لازم است، درباره سیاست‌های اعتباری جدید لحاظ شود.

محمدهاشم بت‌شکن، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز در این فضای همگرایی ایده‌ها برای به کار انداختن دوباره وام ملکی و کمک به خانه‌دار شدن خانه اولی‌ها در شرایط نابسامان بازار مسکن کنونی، بسته پیشنهادی را به‌عنوان نقشه راه حرکت به سمت احیای بافت‌های فرسوده مطرح کرده است. منابع مالی لازم که باید برای اجرای این بسته تجهیز شود از سه محل شامل: وجوه اداره شده از محل صندوق توسعه ملی، خط اعتباری بانک مرکزی و انتشار اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلاتی که بانک عامل بخش مسکن تاکنون پرداخت کرده و بازپرداخت آنها طبق روال و به شکل تدریجی در حال انجام است، قابل تامین خواهد بود. بانک عامل بخش مسکن تاکنون بیش از ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده که در بلندمدت و به شکل تدریجی بازخواهد گشت، اما اگر به پشتوانه این مطالبات، اوراق رهن ثانویه منتشر شود، می‌توان منابع قابل توجهی را به چرخه منابع قابل وام‌دهی شبکه بانکی در بخش مسکن بازگرداند.

اما مشکل اینجاست که نرخ سود اوراق رهنی دست‌کم در شرایط کنونی اندک بوده و با چشم‌انداز سود حاصل از سرمایه‌گذاری بازارهای موازی همچون سکه و ارز و حتی نرخ سود سپرده‌های سرمایه‌گذاری بانک‌ها قابل رقابت نیست. پیشنهاد بت‌شکن این است که بانک‌ها بخشی از سپرده قانونی را که باید نزد بانک مرکزی سپرده‌گذاری کنند با مجوز بانک مرکزی صرف خرید اوراق رهن ثانویه کنند و به این ترتیب شبکه بانکی را در تامین مالی بخش مسکن کمک کنند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگر سه راهکار تامین مالی که به آنها اشاره شد با همراهی دولت و بانک مرکزی محقق شود، یک بسته اعتباری ۱۰ هزار میلیارد تومانی برای اجرای طرح پیشنهادی مشاور وزیر راه و شهرسازی تجهیز خواهد شد که می‌توان با نیمی از آن ۵۰ هزار فقره تسهیلات ساخت ۱۰۰ میلیون تومانی با نرخ سود جذاب ۹ درصد و بدون نیاز به سپرده‌گذاری به سازنده‌ها پرداخت کرد و با نیم دیگر نیز ۵۰ هزار فقره تسهیلات خرید در اختیار متقاضیان مسکن که قصد تملک آپارتمان در بافت فرسوده را دارند، قرار داد.

این برنامه برای شارژ بلندمدت بخش مسکن آن‌هم به شکل هدفمند در محدوده‌ای از شهر که نیاز به احیا دارد، از طریق تحریک توام عرضه و تقاضا طراحی شده است. مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی روز گذشته به چالش جدی در بخش عرضه نیز اشاره کرد که به مشکلات خانه اولی‌ها در بازار دامن زده است. فقدان عرضه کافی در متراژ مناسب خانه اولی‌ها در کنار افت اثر وام مسکن سبب شده خانه‌دار شدن در بازار کنونی بسیار دشوار باشد. به‌طور کلی سه روش تامین منابع در بانک‌های تخصصی و توسعه‌ای کشورهای مختلف دنیا متداول است. تامین منابع متکی بر سپرده، تامین مالی از طریق عرضه اوراق و نیز تامین مالی از طریق سپرده‌های اجباری، تسهیلات بانک مرکزی و منابع مالی دولتی سه شیوه متداول است، اما در ایران عمدتا تکیه بر سپرده‌های بانکی رایج است و از شیوه‌های دیگر تامین مالی استفاده نمی‌شود و در نتیجه اجرای طرح‌های جدید تامین مالی دشوار است.

از طرفی بررسی‌های کارشناسان که در همایش سیاست‌های توسعه‌ای بخش مسکن تشریح شد، نشان می‌دهد نظام تامین مالی مسکن در ایران همچون بسیاری از کشورهای در حال توسعه دچار مشکلاتی است که مسیر اجرای طرح‌های موثر را دشوار کرده و دولت باید درصدد رفع این مشکلات باشد. کوچک بودن مقیاس بازار تسهیلات رهنی در ایران در مقایسه با بسیاری از کشورها یکی از همین مشکلات است. نسبت تسهیلات پرداختی بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی، شاخصی است که به‌عنوان مقیاس کارآمدی و ابعاد بازار رهنی در کشورها به شمار می‌آید. کل تسهیلات بانکی در ایران حدود ۳ درصد و در روسیه و ترکیه نیز به ترتیب ۹/ ۴ و ۶ درصد است که در زمره پایین‌ترین نرخ‌های این نسبت است.

این در حالی است که این نرخ در کشورهای غرب آسیا عمدتا به بیش از ۵۰ درصد می‌رسد و در آمریکا بیش از ۶۰ درصد است. از سوی دیگر در ایران بازار مسکن از شوک‌های بیرونی به شدت آسیب‌پذیر است، کما اینکه در ماه‌های اخیر نوسانات نرخ ارز به شدت بر قیمت مسکن اثر گذاشت. کمبود عرضه متناسب با تقاضا در بازار مسکن، رقابت مخرب بازارهای سفته‌بازانه با جذب منابع مالی بلندمدت برای بخش مسکن و اثر شدید تورم ملکی بر کاهش میل به پس‌انداز متقاضیان مسکن از دیگر مشکلات پیش‌روی نظام تامین مالی مسکن در ایران است. در ماه‌های اخیر به دلیل از کار افتادن اثر وام ملکی، تمایل به پس‌انداز در صندوق پس‌انداز مسکن یکم که ویژه خانه اولی‌ها طراحی شده است، روند نزولی داشته است و این موضوع می‌تواند در صورت بی‌عملی برای برون‌رفت از مشکلات فعلی متقاضیان مسکن ادامه داشته باشد و کارآیی پیشین ابزار صندوق یکم را از بین ببرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، ابوالفضل اکرمی، مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی از سخنرانان پنل تخصصی روز گذشته بود که با اشاره به رشد ۶/ ۱۱ درصدی معاملات مسکن در سال۹۶ در مقایسه با سال ۹۵ اظهار کرد: این رشد در شرایطی رخ داد که قیمت مسکن نیز در سال گذشته ۵/ ۱۱ درصد افزایش داشته است. به گفته وی، شرایط حاکم بر بازار مسکن در حال حاضر اما تغییراتی دارد که مخاطراتی را در بخش مسکن رقم زده است. آن‌گونه که اکرمی توضیح داد: افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن در نیمه اول سال جاری به شدت از قدرت خرید متقاضیان مسکن کاسته و در نتیجه این وضعیت با افت تقاضای خرید روبه‌رو هستیم. از طرفی افزایش توامان نرخ ارز و بهای مصالح ساختمانی به رشد چشمگیر هزینه‌های ساخت و ساز انجامیده و چشم‌انداز حاشیه سود بخش مسکن را مبهم کرده است. در نتیجه روند نزولی تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز محتمل است. به این ترتیب با کاهش توام عرضه و تقاضا در بخش مسکن، چشم‌انداز رکودی دور از ذهن نیست و این دوره رونق بخش مسکن بر خلاف دوره‌های گذشته کوتاه‌مدت خواهد بود.

وی با بیان اینکه بروز برخی نااطمینانی‌ها متاثر از خروج یکجانبه آمریکا از برجام و بازگشت مجدد تحریم‌ها، آثار خود را در افزایش شدید نرخ ارز نشان داده است، گفت: این وضعیت عامل نوسانات قیمتی شدید در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن در سال جاری بود، طوری که متوسط قیمت مسکن در تهران به مترمربعی ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده و در نتیجه روند کاهش معاملات با وجود این سطح قیمت‌ها از چند ماه قبل آغاز شده است. این مقام مسوول در بانک مرکزی با اشاره به اینکه پس از چند سال پیاپی تنزل آمار صدور پروانه ساختمانی در تهران، این رقم از تابستان سال گذشته مثبت شده بود، خاطرنشان کرد: با این حال این وضعیت نیز پایدار نماند و از خرداد امسال رشد صدور پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته منفی شد. از دیدگاه اکرمی، این آمار نشان‌دهنده کاهش عرضه در طول دو سال آینده در بخش مسکن خواهد بود و به‌نظر می‌رسد مشکل عرضه در سال‌های پیش‌رو جدی است.

مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی بر این باور است در شرایط کنونی که قیمت‌ها در بازار مسکن از رشد قابل‌توجهی برخوردار است، تامل و احتیاط در اتخاذ سیاست‌های تسهیل اعتباری بخش مسکن توسط نظام بانکی ضروری بوده و تنها با اجرای این رویکرد، افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تشدید نخواهد شد. به اعتقاد وی، تمرکز سیاست‌های حمایتی بخش مسکن بر تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و احیای بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری بهترین راهکاری است که با لحاظ احتیاط‌های لازم، در شرایط فعلی می‌توان برای شارژ قدرت خرید مسکن به آن متوسل شد.

راهکار استفاده مولد از نقدینگی در بخش مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز در این همایش ضمن تشریح جزئیات بسته پیشنهادی برای استفاده مولد از نقدینگی موجود در کشور به منظور نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، خاطرنشان کرد: اکنون مساله اصلی اقتصاد کشور نقدینگی غیرمولد است. مهم‌ترین عامل ایجاد نقدینگی فعلی، پایه پولی و مهم‌ترین جزء پایه پولی، بدهی بانک‌ها است. به گفته بت‌شکن، حجم بدهی بانک‌ها از حدود ۷۹ هزار میلیارد تومان در سال ۹۲ به ۱۳۶ هزار میلیارد تومان در اوایل سال ۹۶ رسیده و به‌نظر می‌رسد این میزان اکنون در حدود ۲۰۰ هزار میلیارد تومان باشد. نکته مهم و جالب‌توجه این است که در طول این سال‌ها میزان بدهی بانک‌های دولتی از ۴۵ به ۳۳ درصد کاهش یافته است اما بدهی بانک‌های خصوصی به بانک مرکزی با افزایش قابل‌توجهی روبه‌رو بوده است.

وی با بیان این مقدمات به طرح پیشنهاد خود در حوزه تامین مالی مسکن پرداخت و گفت: در شرایطی که کشور در حال پرداخت هزینه‌های سنگین اقتصادی از بابت نرخ بالای تورم ناشی از نقدینگی و پایه پولی است و عمده پایه پولی ناشی از بدهی بانک‌های خصوصی به بانک مرکزی است، چرا این نقدینگی در اختیار بانک‌های دولتی توسعه‌ای و تخصصی نظیر بانک مسکن قرار نمی‌گیرد تا بتوان از آن به شکل مولد بهره جست؟ مدل مالی که این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن طراحی کرده، برای نوسازی سالانه ۵۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده با حداقل تسهیلات پرداختی ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد است که مدت زمان بازپرداخت آن ۱۰ ساله با نرخ سود ۹ درصد خواهد بود. به گفته وی، با اجرای این طرح طی چهار سال در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ سالانه ۵۰ هزار واحد مسکونی از تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی بافت فرسوده استفاده می‌کنند و به این ترتیب تا افق ۱۴۰۰ مجموعا ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نوسازی می‌شود. این بسته پیشنهادی در اولویت بررسی قرار دارد و سرنوشت آن در آینده نه‌چندان دور مشخص خواهد شد.

 


 

نشانه توزیع ناعادلانه درآمد در بازار مسکن
 

دنیای اقتصاد: معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن اظهار کرد: وجود جمعیت ۱۹ میلیونی افراد بدمسکن در کنار وجود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کنار ۲ میلیون واحد مسکونی دوم در کشور نشان‌دهنده دو ضعف اساسی و همچنین شکست سیاست‌های توسعه مسکن در ایران طی سال‌ها و دهه‌های اخیر بوده است. به گفته پروانه اصلانی، این وضعیت در وهله اول پیامد توزیع ناعادلانه درآمد بین گروه‌ها و اقشار مختلف و همچنین تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای به جای کالایی مصرفی است. وی وضعیت فعلی را ناشی از نابسامانی در مجموعه اقتصاد کشور و به خصوص بروز بیماری هلندی در برخی از مقاطع زمانی عنوان و خاطرنشان کرد: از آنجا که روند ارزش افزوده بخش مسکن در ماه‌های گذشته از سال ۹۷ مثبت بوده، نمی‌توان به‌طور قاطع اعلام کرد که به واسطه کاهش حجم معاملات مسکن به فاصله سه یا چهار ماه این بازار وارد فاز رکود شده است؛ چراکه رشد ۱۸ درصدی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در فصل اول سال ۹۷ نشان‌دهنده این مطلب است که هنوز هم بخش مسکن برای سرمایه‌گذاران و سازندگان جاذبه دارد.