معمای ارزش آفرینی در بخش ساختمان
عبدالرضا آصفی - عضو هیات موسس انجمن صنعت ساختمان
یکی از این پیشه‌ها که به نسبت فعالیت‌های متداول صنعتی و خدماتی به کار گرفته‌شده در صنعت ساختمان بسیار نوظهورتر و البته در کشورهای پیشرفته نام‌آشناتر است، از ترجمه تحت‌الفظی کلمه Developer از زبان انگلیسی به عنوان توسعه‌گر شناخته می‌شود که اگرچه در نگاه اول می‌تواند برگردانی دقیق از زبان مبدا به فارسی باشد، اما در عمل چندان دقیق جلوه نمی‌کند.
در کشورهای پیشرفته، دولوپر به کسی گفته می‌شود که با ارائه طرح ذهنی بر اساس خلاقیت و شناخت دقیق از فرصت‌ها، هزینه‌ها و درآمدهای احتمالی به راه‌اندازی و پیشبرد طرح‌های ساختمانی اقدام می‌کند. چنین امری به آن معنی است که یک دولوپر در هر سه مرحله پیش‌تولید، تولید و پساتولید (که همان کسب درآمد از فعالیت انجام‌شده است)، دو اقدام مهم انجام می‌دهد که همانا پذیرش ریسک و تلاش برای خلق ارزش است. این درحالی‌است که یک سازنده یا Builder نیز ممکن است در فرآیند پروژه، قطعه زمینی را توسعه دهد و از این بابت آن ها را می توان نسخه تولیه دولوپرها دانست.
در تعریف و تمایز بین این دو فعالیت، نکته مهم این است که دولوپر در تمامی فرآیندهای کاری خود در حکم شخص حقوقی و کارفرما، تمامی فعالیت‌های مربوط‌به ارزش‌آفرینی در یک ملک، اعم از تامین مالی و ارزیابی‌های امکان‌سنجی اقتصادی (اقتصادسنجی) را در کنار تمامی ارزیابی‌های مربوط‌به بخش فروش انجام می‌دهد. دولوپر همچنین با طراحان و معماران و اشخاصی سر و کار دارد که لزوما در مسیر ساختوساز با یک سازنده رو در رو نمی‌شوند. مسئله حائز اهمیت در بازشناسی جایگاه این ارزش‌آفرینان حوزه املاک این است که آنها برخلاف سازندگان یا اصطلاحا بساز و بفروش‌ها، تمامی فرآیندهای ارزیابی را به‌صورت کاملا دقیق و بر اساس استنتاج و روش‌های علمی انجام می‌دهند، نه با شناخت شهودی خود از یک طرح اقتصادی. همین مسئله سبب می‌شود تا با وجود شباهت‌های فراوان، این دو مقوله با هم کاملا متفاوت باشند. به عبارت دیگر دولوپری در حوزه املاک و مستغلات یک مسئله کاملا تخصصی است و فراتر از تجربه، به درک پیچیدگی‌های قانونی، اقتصادی و اهلیت حرفه‌ای و حقوقی برای انجام پروژه‌ها در مقیاس وسیع نیاز دارد.
بنابراین آنچه که دولوپر در این فرآیند به پیش می‌برد، به‌طور خلاصه تشخیص فرصت‌های موجود به منظور خلق ارزش است. همچنین ذکر یک نکته ضروری است که در ساز و کاری که از سوی دولوپر ایجاد می‌شود، ممکن است لزوما واحد مسکونی اداری یا تجاری جدیدی ساخته نشود. دولوپر می‌تواند بعضاً با تغییر کاربری و ایجاد فرصت‌های جدید به توسعه‌گری اقدام کند یا با شناخت فرصت‌های منطقه‌ای، تغییر کاربری در ملک را به مجالی برای کسب سود و اثرگذاری بر زیست اقتصادی و اجتماعی شهری بدل کند. مسئله کلیدی در کار دولوپرها توانایی آنها در مدیریت تمامی این مسیر از زمان مطالعه تا به پایان رسیدن اجرا است. اینکه یک فعالیت ارزش‌آفرینانه در یک ملک با توان مدیریتی دولوپر ترکیب شود، عاملی است که می‌تواند موفقیت یا شکست یک پروژه را تعیین کند. با توجه به اینکه وظیفه تامین مالی پروژه‌ها نیز بر عهده دولوپر است. باید به خاطر داشت که مدیریت تنها به بخش فنی محدود نمی‌شود. آنچه دولوپر در تمام این تصویر کلی انجام می‌دهد، کنترل دقیق زمانبندی هزینه‌ها و چگونگی اجرا است که می‌تواند سودآور بودن یا نبودن پروژه را مشخص کند. در حال حاضر فعالیت دولوپر حتی شامل بهره‌برداری به نفع مشتری نیز می‌شود که خود می تواند تفاوت عمده دیگر دولوپر با سازنده باشد که عمدتا فعالیت سازنده به فروش ختم می شود و خریداران تا پایان مسیر همراهی نمی کنند.
امروزه در دنیا فعالیت دولوپری بیش از پیش پیچیده شده و خود رنگ و بوی تخصصی دارد. برای مثال برخی توسعه‌گران ممکن است صرفاً در فعالیت‌های صنعتی مشارکت کنند، در حالی‌که برخی دیگر به ساخت منازل مسکونی در حاشیه شهرها اقدام می‌کنند ( به طور مثال آسیای میانه)، ممکن است برخی از دولوپرها بلند‌مرتبه‌سازی مسکونی را در پیش بگیرند (به طور مثال حاشیه خلیج فارس)، در حالی‌که برخی دیگر صرفاً در زمینه‌های خاصی نظیر فناوری اطلاعات یا صنایع خاص اشتغال ورزند (به طور مثال آمریکا و اروپا).
به طور خلاصه می توان تفاوت های کلیدی Developer با Builder را به چهار دسته عمده به شرح ذیل بیان نمود:
۱- نقش و و مسئولیت:
دولوپر: وظیفه اصلی دولوپر مدیریت کل پروژه از ابتدا تا انتها است. دولوپر پروژه را از مرحله تهیه زمین، ایده پردازی، دریافت مجوزها، تأمین مالی، برنامه ریزی و طراحی، تا بازاریابی و فروش پیش می برد. او ممکن است برای ساخت و ساز، یک یا چند پیمانکار و سازنده را استخدام کند
سازنده: سازنده مسئولیت ساخت و ساز را به عهده دارد. کار اصلی او اجرای پروژه طبق نقشه ها و برنامه های از پیش تعریف شده است. سازنده معمولاً تنها در مرحله ساخت وارد می شود و پس از اتمام ساخت، نقش او نیز به پایان می رسد.
۲- مالکیت و ریسک مالی:
دولوپر: دولوپر معمولاً مالک یا سرمایه گذار پروژه است و ریسک های مالی را نیز بر عهده دارد. او باید منابع مالی پروژه را تأمین کند و سود و زیان حاصل از توفیق یا شکست پروژه متوجه اوست.
سازنده: نقش سازنده در امور مالی بسیار شبیه پیمانکار است و معمولاً در ازای خدمات ساخت دستمزد دریافت می کند. ریسک مالی عمدتاً متوجه سازنده نیست مگر در پروژه هایی که شرایط خاصی برای مشارکت یا همکاری مالی بین دولوپر و سازنده وجود داشته باشد.
۳- طراحی و برنامه ریزی:
دولوپر: دولوپر بانی و ایجاد کننده فرآیند طراحی و برنامه ریزی است و تصمیمات او بر روی طراحی، نوع ساختمان و حتی جزئیات مربوط به فروش و بازاریابی تأثیر گذار است.
سازنده: سازنده معمولاً نقشی در طراحی و برنامه ریزی کلان پروژه ندارد و تنها بر اساس نقشه ها و مشخصات فنی ارائه شده توسط تیم طراحی و دولوپر کار می کند.
۴- بازاریابی و فروش:
دولوپر: پس از اتمام پروژه دولوپر مسئولیت بازاریابی و فروش یا اجاره واحدها را بر عهده دارد.
سازنده: معمولاً هیچ نقشی در بازاریابی و فروش ندارد و وظیفه او به اجرای پروژه محدود می شود.
در ایران اما نبود شناخت کافی نسبت‌به فعالیت دولوپری در کنار نگاه سنتی به فعالیت ساختوساز سبب شده تا پیچیدگی‌های عمیق و تخصصی بودن این مسئله مورد توجه قرار نگیرد و در قانون‌گذاری نیز چندان به آن توجه نشود. در چنین شرایطی وجود دیدگاه جنبی بودن فعالیت ساختوساز در فرهنگ ما می‌تواند به روح قوانین نیز رسوخ کند و آینده حرفه‌ای این کسب‌‌وکار را در خطر قرار دهد. ما در ایران به ارائه یک تعریف قانونی درست و سنجیده که در برگیرنده منافع ملی و صنفی باشد، نیاز جدی داریم. این مسئله می‌تواند عرضه ساختمان را در ایران افزایش دهد.
توجه به چهارچوب‌های قانونی حاکم بر فعالیت ساختوساز یکی از عواملی است که می‌تواند بر عرضه و تقاضای مسکن در کشور بسیار اثر بگذارد. در دهه‌های گذشته به شکل سنتی مسیر کلی قوانین فعالان بخش ساختمان به سمت فعالیت انفرادی افراد حقیقی سوق یافته و سبب شده تا آنها تمایل چندانی به فعالیت در قالب شرکت نداشته باشند. این مسئله باعث شده تا آنها ارتباط تنگاتنگی با شبکه مالی برقرار نکنند و از این طریق در کسب تسهیلات از بازار پول یا سرمایه ناکام باشند. چنین وضعیتی در شرایطی رخ داده که در تمامی کشورهای جهان، ساختار قوانین، فعالان اقتصادی را به‌سمت فعالیت در چهارچوب شرکت سوق می‌دهد و آنها را به سمتی می‌برد که بتوانند در یک همکاری تنگاتنگ، ضمن تامین مالی طرح‌های خود، زمینه بزرگتر شدن حجم شرکت‌های دولوپر و در نتیجه توان پذیرش پروژه‌های بزرگتر در مقیاس ملی را فراهم کنند. فقدان این وضعیت سبب شده تا با نبود بازوی مناسب در بخش خصوصی بسیاری از طرح‌های کلان حوزه ساختوساز در سال‌های گذشته با شکست مواجه شود و جای خالی قوانین درست بر قیمت مسکن و مهم‌تر از آن نحوه تولید این نهاد مهم اقتصادی سایه بیفکند. البته این امید وجود دارد که با شناخت درست و ریزبینانه فعالیت‌های توسعه‌گرانه و دولوپری در ایران، مسیر پیش رو برای بخش مسکن در اقتصاد ایران مسیری شکوفا باشد که با استفاده از روش‌های نو، راه را برای مدرن شدن بازار املاک و مستغلات در ایران باز کند.
