مسکن «پیشران» می‌شود؟
فردین یزدانی - صاحب‌نظر بخش مسکن و حمید قاضی عضو هیات موسس انجمن صنعت ساختمان پاسخ می‌دهند
چالش اول تورم بالای تولید ساختمان و مسکن به شکل رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی و رشد شدیدتر قیمت زمین است که امکان سرمایه‌گذاری را از سازنده‌ها سلب کرده است. چالش دوم بازمی‌گردد به قطع کامل حلقه آخر از زنجیره صنعت ساختمان، به طوری که سازنده‌ها امکان فروش را تقریبا از دست داده‌اند ، به این دلیل که امکان خرید از سمت تقاضا سال‌هاست سلب شده است. در چنین وضعیتی آیا بخش خواب‌آلود و رکودزده صنعت ساختمان، خودش می‌تواند محرک اقتصادی شود؟
گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» برای بررسی و پاسخ این پرسش با فردین یزدانی، صاحب‌نظر بخش مسکن و همچنین مهندس حمید قاضی، عضو موسس و عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان گفت‌وگو کرده است؛ ویدئوی این گفت‌وگو در سایت «اکوایران» منتشر شده و متن میزگرد نیز در زیر آمده است:
سوال: آقای یزدانی اقتصاد ایران طی دهه ۹۰ یکی از بدترین دوره‌ها را تجربه کرد؛ رشد اقتصادی نزدیک به صفر، افت سرمایه گذاری واقعی در بخش‌های مختلف به وِیژه بخش مسکن و ساختمان، کاهش درآمد سرانه ، کاهش رفاه و افزایش فقر. به نظر شما این بخش از خریداران مصرفی خانه گرفته تا سرمایه گذاران ساختمانی چه آسیبی از این دوره متحمل شدند؟
دهه ۹۰ را می توانیم به زیردوره‌ها و بخش‌های مختلفی تقسیم کنیم. تا سال ۹۲ یک جریانی در اقتصاد کشور حاکم بود. بعد از سال ۹۲ ، با بحث برجام و گشایش‌هایی که اتفاق افتاد تا اواخر سال ۹۶ شرایط دیگری حاکم بود و از سال ۹۷ تاکنون شرایط به گونه‌ای دیگر بوده است.
اگر بخواهیم به طور کلی در رابطه با سرمایه‌گذاران بخش ساختمان و مستغلات بحث کنیم که چه مشکلاتی داشته‌اند ، بهتر است تمرکز ما به سال ۹۷ تا کنون باشد. اتفاقی که در این دوره افتاد این بود که از اول سال ۹۷ تحریم‌های اقتصادی شدیدی وضع شد و تنگناهایی بین ارتباط اقتصاد کشور با اقتصاد بین الملل صورت گرفت. این به معنی این بود که فعالیت بخش مبادله‌ای اقتصاد به مشکل برخورد کرد.
بخش های اقتصادی به دو بخش مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای تقسیم می‌شود. بخش‌های مبادله‌ای بخش‌هایی هستند که محصولشان قابلیت تجارت دارد و می‌تواند کشور را در زنجیره تولید جهانی قرار دهد و اصولا هم این بخش‌ها مازاد اقتصادی را برای کشور ایجاد می‌کنند. اتفاقی که در این دوره افتاد این بود که تحریم‌های اقتصادی وضع شد. این اتفاق به معنی بسته شدن نسبی راه بخش‌های مبادله‌ای بود. همزمان بنا به دلایل مختلف ، تزریق نقدینگی به منظور تامین کسری بودجه دولت و مسایل دیگری که به دنبال داشت باعث افزایش تورم شد. در نتیجه گرایش به حفظ ارزش پول از طریق تقاضای دارایی‌ها افزایش پیدا کرد.
این افزایش گرایش به معنای این بود که با افزایش قیمت زمین و هجوم نقدینگی‌ها برای خرید املاک مواجه شویم؛ چه مسکونی و چه غیرمسکونی تا از این طریق و با خرید این املاک تا حدی بتوان حفظ ارزش دارایی انجام داد. در کنار این موضوع ، شاهد یک جریان تورمی هم در هزینه تولید مسکن شدیم و همچنین رشد منفی اقتصادی که سفره خانوار را هر روز کوچکتر می‌کرد. سفره خانوار به گونه‌ای کوچک شده است که مردم اکنون در ضروریات زندگی مثل خوراک ، دارو و بهداشت با تنگناهای اساسی روبرو هستند چه برسد به مسکن.
برآیند این اتفاقات کاهش تقاضای موثر مصرفی مسکن شد. این کاهش تقاضای موثر در بعد مصرفی به معنی این است که هر روز تعداد خانوارهای بیشتری از بازار ملکی به سمت بازار استیجاری حرکت میکردند و این کماکان ادامه دارد.
نقصان تقاضای موثر باعث شد که تولیدکننده و سرمایه‌گذار ساختمانی نتواند متناسب با افزایش هزینه تمام شده قیمت را افزایش بدهد. در این حال ، یا دوره انتظار برای فروش افزایش پیدا می‌کند یا سطح افزایش قیمت متناسب با آن نیست. این یک روندی را صورت داد که نرخ جذابیت اقتصادی با نرخ سود اقتصادی سرمایه‌گذاری در ساختمان به‌رغم افزایش‌های شدید قیمت ، کاهش پیدا کرد و همین مساله باعث شد شاهد باشیم روند سرمایه‌گذاری واقعی در بخش مسکن طی این سالها اکثرا منفی بود به جز مثلا سال گذشته که به دلیل تزریق منابع مالی در طرح‌های ساخت دولتی تا حدی چهره مثبت گرفت.
این یعنی قفل شدگی کل بازار. البته فاکتورهای دیگر مثل نرخ تشکیل خانوار و بحث‌های اجتماعی هم مطرح است که می‌توانیم به این موضوعات هم بپردازیم.
سوال: آقای مهندس قاضی ، سازنده‌ها براساس نکاتی که آقای یزدانی گفتند و واقعیت اقتصاد مسکن و ساختمان است ، هم شاهد تورم تولید بودند و هم شاهد افت شدید قدرت خرید. پرسشی که پیش می آید این است که آیا خرابی‌ها و ویرانی‌های این دوره یعنی از سال ۹۷ تاکنون برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی فقط به همین دو فاکتور محدود می‌شود، یا آسیب‌های دیگری وجود دارد؟
سوال تکمیلی اینکه با این شرایط وقتی نگاه میکنیم سرمایه‌گذاری ساختمانی رشد واقعی اش منفی بوده ، تیراژ ساخت نصف شده و فروش شما به ۳۰ درصد نیمه اول دهه ۹۰ رسیده، پس چرا سازنده‌های ساختمانی هنوز در بازار حضور دارند ؟ این فعالیت های محدود ساختمانی بر چه اساسی صورت می‌گیرد؟
در مورد موضوعی که شما اشاره کردید ، علاوه بر نکاتی که جناب آقای یزدانی اشاره کردند تخریب‌های دیگری که رخ داده و ما به شدت نگران این موارد هستیم ، برمی‌گردد به بقیه فعالان در زنجیره ساختمان .
همانطور که می‌دانید ما در انجمن صنعت ساختمان ذینفعان را همه زنجیره تلقی میکنیم. یعنی معماران ، مهندسان ، پیمانکاران ، تامین کنندگان کالا و خدمات و سازندگان به عنوان بخشی از ذینفعان. وقتی راجع به کاهش نقدینگی صحبت میکنیم ، کاهش نقدینگی ساختمان به عنوان یک محصول ، سازنده را تهدید می‌کند ولی عدم سرمایه‌گذاری به غیر از سازنده همه زنجیره را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
یکی از اصلی‌ترین نگرانی‌هایی که با آن روبرو هستیم، عدم تاب‌آوری پیمانکاران است. به خصوص آنهایی که هم کالا و هم خدمات ارائه می‌دهند. به ویژه پیمانکارانی که سهم هزینه‌هایشان در پرداخت دستمزد نیروی انسانی از کالا بیشتر است. این پیمانکاران فروششان کاهش پیدا کرده است.
تعداد پیمانکاران ساختمانی که هزینه دستمزد نیروی انسانی آنها بیشتر از کالا است، زیاد است. مثلا افرادی که در حوزه اجرای تاسیسات فعالیت می‌کنند به خاطر حفظ نیروی انسانی، هزینه دستمزد نیروی انسانی به شدت بالایی دارند. یا پیمانکارانی که در بخش اجرای نما فعالیت می‌کنند. نیروی انسانی که این پیمانکاران از آنها بهره می‌گیرند ، نیروی انسانی‌ایی نیست که ظرف دو سال یا ۱۰ سال به این مهارت دست پیدا کرده باشند ، یک دوره طولانی را پشت سر گذاشته و امروز صاحب مهارتی است که می‌تواند کار کند. از دست دادن این نیروی انسانی برای پیمانکار خیلی گران تمام می‌شود. اما اکنون حفظ کردن این نیروی انسانی به دلیل مهاجرت دچار مشکل است.
بعضی از نیروهای انسانی که صاحب مهارت‌های برجسته‌ای هستند در کشورهای همجوار کار می‌کنند و آنهایی که این تقاضا برای مهارتشان وجود ندارد در همین کشور خودمان شغل عوض می‌کنند. اما در هر حال بعد از رکود برگرداندنشان کار ساده‌ای نخواهد بود.
جبران نیروی انسانی ماهر به راحتی امکان‌پذیر نیست. این یکی از مواردی است که ما نسبت به آن به شدت نگرانیم علاوه برهمه موضوعاتی که جناب آقای یزدانی به آنها اشاره کردند.
در این سالها تورم زمین و تورم ساخت به سازنده‌ها تحمیل شد ولی یکی از مواردی که اضافه شده هزینه‌هایی است که فعالان صنعت ساختمان باید برای نهادهای دولتی ذینفع در صنعت ساختمان متقبل شوند. واقعیت این است که به هرحال ما همه در یک فضا تنفس میکنیم، یعنی همان مقدار که تورم دارد ما را به عنوان بخش خصوصی تحت تاثیر قرار می‌دهد، خود نهادهای حاکمیتی را هم دارد تحت تاثیر قرار می‌دهد. آنها هم هزینه دارند ، حقوق و دستمزد باید پرداخت کنند و هزینه‌های جاری دارند. وقتی دولت نمی‌تواند از محل بودجه عمومی‌اش این هزینه‌ها را تامین کند ، می‌سپارد به بازاری که در آن جضور دارد و از فعالان آن بازار هزینه‌اش را تامین می‌کند و کجا بهتر از بازار ملک و ساختمان!
دولت به معنای عام با مجوزهایی که برای ساخت‌وساز صادر می‌کند هزینه‌هایش را از این مجل تامین و جبران می‌کند.
در صنعت ساختمان با توجه به اینکه زمان به عنوان یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های تعیین کننده قیمت نقش آفرینی می‌کند، موقعی که سازنده با چنینن تقاضایی از سمت حاکمیت به معنای دستگاه‌های صادرکننده مجوز فعالیت از جمله جواز ساخت و سرمایه‌گذاری مواجه می‌شود، نهایتا به آن تن می‌دهد به خاطر اینکه زیان ناشی از طولانی شدن توافق با حاکمیت خیلی بیشتر از هزینه‌هایی است که دستگاه‌ها طلب می‌کنند.
سوال : آقای یزدانی این طرحی که الان مطرح است که بخش مسکن و ساختمان محرک رشد اقتصادی شود تا باعث رشد و رونق بقیه بخش‌ها و زیربخش‌های اقتصادی شود ، با این وضعیت که شما تصویر کردید و آقای مهندس قاضی به عنوان فعال ساختمانی و عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان از درون بازار ساخت و ساز ارایه کردند، آیا اصلا چنین طرحی امکان تحقق دارد؟
برای اینکه بگوییم که بخشی پیشران اقتصاد می‌شود یا نمی‌شود باید تعریفی از پیشران داشته باشیم. در ادبیات اقتصادی بخشی می‌تواند پیشران اقتصاد باشد که مستقل از شرایط داخلی آن زیرمجموعه بتواند حرکتی در زنجیره ایجاد کند.
این حرکت مستقل از کریدور افزایش تقاضا امکان‌پذیر نیست. در واقع تقویت بنیه تقاضا در دستور کار باید باشد. اکنون مشکل اصلی این است که تقاضای موثر نیست و امکان خرید وجود ندارد.
نکته بعدی این است که زمانی ما می‌گوییم یک بخشی بسیار مهم است و می‌تواند اثرگذار باشد صرفنظر از اینکه پیشران است یا نیست. موقع دیگری می‌گوییم بخشی پیشران است ، بخش پیشران یک مازاد اقتصادی ایجاد می‌کند که این مازاد ، شرایط را برای انباشت بیشتر و بیشتر سرمایه و رشد اقتصادی فراهم کند. این مازاد اقتصادی چگونه ایجاد می‌شود؟ در واقع باید به یک نوعی از منبعی مثل تجارت و صادرات این مازاد صورت بگیرد و توزیع شود بین خانوارها، تا خانوارها با تقاضایشان وارد بازار شوند و بخش مسکن که راه افتاد، زنجیره حرکت می‌کند.
اگر بخواهیم خیلی آماری صحبت کنیم، ابزاری داریم به نام روابط پسین و پیشین یا جدول داده و ستانده که روابط بین بخش‌ها را بررسی می‌کند. مرکز آمار ، اقتصاد را به ۱۲۰ بخش تقسیم کرده است. در این ۱۲۰ بخش ، بخش ساختمان رتبه ۲۲ را دارد. یعنی الزاما بهترین حرکت را نمی‌تواند بکند. علی‌رغم اینکه بخش ساختمان در اقتصاد وزن بالایی دارد و سهم آن از سرمایه‌گذاری نسبتا قابل توجه است. همچنین ۱۰ درصد اشتغال مستقیم کشور در بخش ساختمان است و این بخش با حدود ۴۲ رشته اقتصادی از ۱۲۰ رشته‌ای که مرکز آمار تعریف کرده ، ارتباط دارد. به طوری که یک واحد افزایش ارزش افزوده در بخش ساختمان می‌تواند حدود سه واحد تولید ناخالص داخلی را تغییر بدهد اما چون تقاضا در آن، وابسته به وجود یک مازاد اقتصادی است که این مازاد از بخش‌های مبادله‌ای باید به جیب خانوارها بیاید ، پس در حال حاضر نمی‌تواند پیشران باشد. فی‌نفسه نمی‌تواند حرکت کند .
اگر دوره‌های رونق بخش ساختمان را مرور تاریخی کنیم، مشخص می‌شود در سال رونق ساختمان در دهه ۷۰، مثلا در سالهای ۷۵ و ۷۶ تولید ناخالص داخلی در کشور در پایین‌ترین حد بوده است. الزاما رشد بخش مسکن و ساختمان به رشد اقتصادی منجر نمی‌شود. ولی رشد اقتصادی در بخش‌های مبادله‌ای حتما رشد بخش مسکن را به همراه خواهد داشت.
بنابراین در این شرایط من فکر می‌کنم اگر بخواهیم چشم‌اندازی ترسیم کنیم که آیا می‌تواند پیشران باشد ، پاسخ من منفی است. ساختمان نمی‌تواند پیشران باشد. بلکه پیشران بخش‌های دیگری هستند. البته شاید بگویید که آن بخش‌ها هم وضعیتشان خوب نیست. به هرحال مراجع سیاستگذاری باید به بهبود و اصلاح راهکارهای سیاسی به ویژه سیاست خارجی که بتواند راه را برای کاهش تورم و رشد اقتصادی بیشتر باز کند، بپردازند.
موضوع دیگر نیاز بالقوه در مسکن است؛ در حال حاضر نرخ تشکیل خانواده به شکل بنیادی در حال کاهش است. اوایل دهه ۹۰ و سال ۹۱ ، حدود ۸۵۰ هزار خانوار در سال تشکیل میشد ، اکنون آخرین داده‌ها حکایت از تشکیل ۳۹۰ هزار خانوار در سال می‌کند. بنابراین سطح نیاز هم به شکل قبل نیست.
شاید یک استراتژی پیشنهادی برای صنعت ساختمان این باید باشد که صنعت ساختمان بتواند مازاد تولید را مانند بخش‌های مبادله‌ای جذب کند. مازاد چیست؟ یکی صدور خدمات فنی مهندسی است؛ مشابه تجربه شرکت‌های ساختمانی ترکیه‌ای که درآمدهای ارزی بسیار بالایی دارند و این حرکت را ایجاد کردند. فعالیت شرکت‌های پیمانکاری و ساختمانی در خارج از مرزهای کشور می‌تواند صنایع مصالح ساختمانی ایران را به حرکت دربیاورد. در واقع اگر به عنوان یک استراتژی برد-برد ، ماهیت بخش ساختمان را از ماهیت غیرمبادله‌ای تا حدی به ماهیت مبادله‌ای نزدیک کنیم ، می‌توانیم انتظار داشته باشیم این بخش پیشران شود.
راه دیگر تجربه کانادا است؛ در سالهای اخیر در این کشور هم قیمت املاک افزایش پیدا کرده و هم سرمایه‌گذاری. چون جذابیت سکونتی برای مثلا چینی ها و مهاجران داشته است.
بنابراین در شرایط فعلی امکان تغییر سریع نیست ولی تعدیلاتی در این بخش قابل انجام است که به بخش ساختمان کمک کند. یا حداقل مانع منفی شدن سرمایه‌گذاری در این بخش شود.
سوال : آقای قاضی، سرمایه گذاران ساختمانی طرحی دارند که این بخش رونق بگیرد و محصول آن که گرانترین کالای مصرفی خانوار است در دسترس خانوارها قرار بگیرد و تولیدات صنعتی رشد پیدا کند. با نکته ای که آقای یزدانی به آن اشاره کردند و شما هم تایید می‌کنید ، که اکنون امکان خرید برای محصولات شما که همان خانه و آپارتمان هست ، فراهم نیست و تا زمانیکه این امکان فراهم نباشد ، این بخش نمی‌تواند پیشران شود . در این صورت آیا طرح برای این مشکل جوابی دارد؟
بهتر است پاسخ به این سوال را در همین قابی که جناب یزدانی ترسیم کردند بدهم که فهم موضوع راحت‌تر باشد. در واقع روی مولفه‌های موثر هیچ اختلاف نظری وجود ندارد و در این زمینه کاملا با هم همدل هستیم. اما در مورد نکته اول که آقای یزدانی به آن اشاره کردند مبنی بر اینکه مسکن بهترین صنعت به عنوان پیشران اقتصادی نمی‌تواند باشد و در رتبه ۲۲ قرارد دارد ، لازم است یک توضیح بدهم. به یاد دارم زمانی که برجام در حال نهایی شدن بود، در موسسه نیاوران که در آن زمان اقتصاددانان برجسته ما حضور داشتند و به دولت مشورت می‌دادند، طرحی مطرح شد که پیگیری آن را هم دنیای اقتصاد رهبری می‌کرد. یکی از مولفه‌های این طرح رشد اقتصادی بود و یکی دیگر از مولفه‌های این طرح اشتغال پایدار و وسیع برای همه گروه‌های اجتماعی فراهم کند و مولفه‌های مختلفی را در برمی گرفت. آن زمان هم همین پرسش مطرح شد که اگر فضای سیاسی گشایش پیدا کند، کدام صنعت را به عنوان پیشران انتخاب کنیم، که بیشترین تاثیر را برای کشور به همراه داشته باشد. اقتصاددانان مختلف در این باره اظهار نظر کردند و در نهایت صنعت گردشگری انتخاب شد، اما تحقق پیدا نکرد.
من در مورد ۲۱ صنعت دیگری که در رتبه بالاتر از مسکن قرار دارند، ایده‌ای ندارم ولی باید دید کدام صنعت برای پیشران شدن عملیاتی است.
به هر حال صاحبنظران حوزه اقتصادی به دنبال این بودند که به دولت مشورت بدهند و مسیر را در آن جایی که بیشترین راندمان را خواهد داشت تسهیل کنند. یعنی ظرفیت‌هایی ایجاد کنند که آنجا که بیشترین استعداد را داریم بتوانیم خلق ارزش کنیم، ولی محقق نشد.
اکنون هم انجمن صنعت ساختمان این پیشنهاد را می‌دهد، شاید در ظاهر اینطور به نظر برسد که چون انجمن صنعت ساختمان است، با یک نگاه بخشی به صنعت ساختمان فکر می‌کند، ولی اتفاقا ما در این پیشنهاد چنین چیزی را دنبال نمی‌کنیم ، بحث ما این است که در حال حاضر در کشور در شرایطی که در انزوا قرار گرفته‌ایم و هم تحریم‌ها و هم اف ای تی اف برای اقتصاد مزاحمت ایجاد می‌کند ، از مسیر ارتباط با جهان ارزش چندانی برای کشور خلق نمی‌شود.
ما ظرفیتهای محدودی داریم که باید از این ظرفیت‌ها به درستی استفاده کنیم. یکی از این ظرفیت‌ها مسکن است. اتفاقا بیشترین توجه ما به اشتغال است ، به دلیل اینکه با گروهی کار میکنیم که از دست دادننشان به راحتی قابل جبران نیست. تقاضایی که وجود دارد، تقاضای داخل کشور است و بنا نیست ما محصولی تولید کنیم و با هیچ کجای دنیا مبادله کنیم. در همین کشور خودمان باید عرضه شود.
در ادامه بحث جناب یزدانی در مورد تشکیل خانوار به این نکته اشاره کنم که امروز یکی از دغدغه‌های کشور این است که چرا ازدواج و فرزندآوری اتفاق نمی‌افتد ، بدون اینکه احتیاجی به هیچ مرکزی برای تولید آمار داشته باشیم، هر کدام از ما در خانواده‌های خودمان جوان‌هایی که در سن ازدواج هستند مخاطب قرار بدهیم که چرا ازدواج نمی‌کنید ، قطعا دغدغه اصلی این افراد مسکن است. در واقع ما برای یک بار هم شده باید فکر کنیم که نرخ تشکیل خانوار چه اثری بر روی مسکن دارد و موضوع مسکن را حل کنیم که آمار ازدواج افزایش پیدا کند. حتی افرادی که از سن ازدواج گذر کرده اند هم احتیاج به مسکن دارند. این موضوعی است که می‌توان در مورد آن فکری کرد. در همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان در نظر داریم راجع به همین موضوع صحبت‌های زیادی کنیم.
در این قسمت هم حاکمیت می‌تواند نقش‌آفرینی کند و هم تولیدکننده مسکن می‌تواند نقش‌آفرینی کند. طبیعتا باید الگوها تغییر کنند، به نحوی که این مسکنی که امروزه از دسترس خارج شده و دیگر کسی به آن به عنوان دارایی فکر نمی‌کند، با تغییر الگوی سرمایه‌گذاری و الگوی خرید و مصرف و هم الگوی تامین مالی دوباره در دسترس قرار بگیرد. اینها مقدوراتی است که درکشور وجود دارد و باید از آن به بهترین نحو ممکن استفاده کنیم.
هدف ما این است با همین ظرفیت موجود به بیشترین بخش از نیازهای کشور پاسخ بدهیم بدون اینکه تحریم یا اف ای تی اف مانعی برای ما باشد. به طبع اگر این موارد بر طرف شوند حتما گزینه‌های فوق العاده دیگری هم وجود خواهد داشت که اگر وضعیت آنها بهبود یابد به طور اتوماتیک بخش مسکن رونق پیدا می‌کند.
فردین یزدانی : اینکه ما تغییر الگو بدهیم و الگوهای کوچکتر مسکونی با تیپ‌های مختلف بسازیم، کاملا بحث درستی است و می‌تواند به بازار کمک کند ، در این شکی نیست. ولی اینکه بگوییم مسکن پیشران اقتصاد باشد، کلمه پیشران بار معنایی خاص خودش را دارد. این پیشران اتفاق نخواهد افتاد. چرا که ما در شرایطی صحبت میکنیم که ۵۰ درصد خانوارها اصولا پولی در بساط برای خورد و خوراک و استفاده از خدمات بهداشتی و درمانی و غیره ندارند ، چه برسه به اینکه بخواهند حتی الگوهای خاص مسکن را استفاده کنند. بنابراین نمی‌تواند بخش مسکن را راه‌اندازی بکند. می‌توانیم تنها خوشبین باشیم که بتوانیم رشد منفی را در این بخش از بین ببریم، ولی نه به عنوان پیشران .
مطلب بعدی در مورد تشکیل خانوار ، تمام ارقام و آمار و تحلیل‌هایی که در بحث‌های جمعیتی و اجتماعی شده، نشان می‌دهد بخش عمده تغییر الگوی ازدواج و تشکیل خانوار اول ناشی از شرایط اقتصادی به ویژه نبود شغل مناسب است و نه الزاما مسکن. به طوری که چشم‌انداز درآمدی امیدوارکننده‌ای وجود ندارد. سهم نیروی کار از درآمد ایجاد شده در جامعه بسیار پایین است. بنابراین طبیعی است که حتی اگر مسکن مجانی هم به این افراد بدهید به دلیل اینکه قادر به تامین بقیه هزینه ها نیستند، دنبال ازدواج نمی‌روند.
عامل دوم هم تغییر سبک زندگی و اجتماعی است.
بنابراین اینکه ما بگوییم الزاما خانه بسازیم که ازدواج زیاد شود، تجربه نشان داده است که چنین اتفاقی نخواهد افتاد.
