این درحالی‌است که سازمان بورس و مسوولان مربوطه پس از گذشت ۶ ماه سازوکارهای اساسی و لازم برای سرمایه‌گذاری در صندوق‌‌‌‌‌ املاک و مستغلات را اعلام نکرده‌اند و دنبال آغاز پذیره‌‌‌‌‌نویسی صندوق‌های جدید املاک و مستغلات هستند. پیش از پذیره‌نویسی لازم است که شرایط سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها مشخص شود که هر فرد با چه میزان سرمایه‌گذاری به ملک دست پیدا می‌کند یا چگونه می‌تواند با شرکای خود کنار بیاید.

 در حال‌حاضر افزایش تورم و فشارهای اقتصادی باعث‌شده که سرمایه‌گذاری در بازار املاک به یکی از سخت‌ترین نوع سرمایه‌گذاری‌‌‌‌‌ها تبدیل شود؛ چراکه شاهد رکوردشکنی در این بازار هستیم و خرید خانه در تهران برای بخش عمده‌‌‌‌‌ای از جامعه تبدیل به آرزو شده‌است، یعنی فردی با حداقل هزینه سه‌میلیارد‌تومان به سختی می‌تواند یک خانه بسیار کوچک در حاشیه شهر تهران خریداری کند. خانه‌‌‌‌‌دار‌شدن در شهری بزرگ همانند تهران رویاست و ممکن است هر فردی به‌راحتی نتواند یک متر خانه بخرد و شاید با پس‌‌‌‌‌انداز چند ۱۰‌ساله و دریافت وام‌های سنگین بتوان چند متر خانه در مناطق پایین و کم‌برخوردار تهران خرید. با وجود این شرایط سخت می‌توان راهی آسان‌‌‌‌‌تر برای خرید ملک یا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن پیدا کرد.

صندوق املاک چیست؟

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا REIT یک ابزار مالی برای جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌‌‌‌‌گذاران خرد و کلان است. این صندوق به تمامی سرمایه‌‌‌‌‌گذاران خرد و کلان کمک می‌کند که از سود سرمایه‌گذاری در بازار املاک بهره ببرند یا اینکه ملک یا املاک خود را مدیریت کنند. در اصل REITها به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در‌برابر تورم به‌شمار می‌آیند.

برای استفاده از صندوق‌های املاک و مستغلات فرقی ندارد که میزان سرمایه فرد چقدر باشد؛ مهم این است که سرمایه فرد صرف خرید املاک و مستغلات متنوع شده‌است و در نهایت سرمایه‌‌‌‌‌گذاران می‌توانند از سود حاصل یا املاک خریداری‌شده‌استفاده کنند.  هر فرد می‌تواند با استفاده از صندوق املاک در پروژه‌های متنوعی سرمایه‌گذاری کند و هیچ‌‌‌‌‌گونه محدودیتی برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد؛ اما با توجه به اینکه هنوز اطلاعات جامعی از این صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات منتشر نشده، به‌نظر می‌رسد که سرمایه‌گذاری متنوع سرمایه و مدیریت فرد را تا حدودی دچار مشکل کند. برای نمونه اگر فردی کمتر از یک دنگ در ملک مسکونی و یک‌چهارم دنگ در یک ملک تجاری شریک باشد، در نهایت این تنوع سود چندانی برای وی نخواهد داشت و نکته قابل‌توجه اینجاست که به‌واسطه این آشفتگی فرد سرمایه‌‌‌‌‌گذار توان مدیریت ملک خود را نخواهد داشت.

مزایا و معایب صندوق املاک و مستغلات

هر سرمایه‌گذاری مزایا و معایب خاص خود را دارد که این مزایا و معایب نحوه سرمایه‌گذاری در این بازار را تا حدود زیادی تغییر می‌دهد.

از جمله مزایای مهم این صندوق را می‌توان معافیت از مالیات بودن آن دانست. در حال حاضر تمام بازارها با مالیات‌‌‌‌‌های سنگین درگیر هستند؛ اما این صندوق و سود آن معاف از مالیات است که این معافیت می‌تواند بورس را در رقابت با سایر بازارها برنده کند و سرمایه‌های بیشتری جذب بازار سهام و صندوق املاک شود.  درحال‌حاضر به علت افزایش قیمت‌ها بخش عمده‌‌‌‌‌ای از بازار مسکن راکد و بدون مشتری است؛ این صندوق برخلاف بازار مسکن از نقدشوندگی بسیار بالایی برخوردار است و همین موضوع به ورود نقدینگی و افزایش سرمایه‌گذاری کمک شایانی خواهد کرد.  تنوع در سرمایه‌گذاری یکی دیگر از مزایای صندوق املاک و مستغلات به‌حساب می‌آید، یعنی سرمایه‌گذاری در مستغلات غیرمسکونی از جمله هتل‌‌‌‌‌ها، مراکز خرید، ساختمان‌‌‌‌‌های تجاری و صنعتی و... به‌راحتی انجام می‌شود و تنها سرمایه‌‌‌‌‌گذار باید صندوق مدنظر خود را انتخاب کند، همین تنوع باعث ‌شده است که میزان ریسک سرمایه‌گذاری تا حدود زیادی کاهش یابد. همچنین از دیگر مزایای آن می‌توان به مدیریت حرفه‌‌‌‌‌ای، توزیع سود منظم، دسترسی به بازار بزرگ املاک اشاره کرد. به‌طور کلی این صندوق با توجه به سرمایه‌گذاری‌های متنوع می‌تواند میزان ریسک و سود متنوعی داشته باشد و به‌نوعی گزینه بسیار مناسبی برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک به‌حساب می‌آید. اما همه‌چیز مزیت نیست و این صندوق معایبی نیز دارد، مهم‌ترین عیب آن را باید عدم‌شفافیت دانست که این عیب هم ناشی از اطلاع‌رسانی درست و به‌‌‌‌‌موقع است. از آبان ماه سال‌گذشته که از این صندوق رونمایی شد تا به امروز هنوز اطلاعات دقیقی از آن منتشر نشده است و هیچ نهادی به‌درستی پاسخگوی ابهامات نیست. 

مهم‌ترین مشکل اینجاست که هنوز سازوکار خرید مسکن مشخص نشده‌است، یعنی در هر پذیره‌نویسی مشخص نیست که فرد از کدام منطقه و ناحیه املاک مسکونی یا املاک غیرمسکونی را خریداری می‌کند. اگر یک فرد بخواهد ملک خریداری‌شده خود را مدیریت کند با چند نفر شریک می‌شود و به‌نوعی چه شرایطی دارد؟ مهم‌ترین مساله اینجاست شاید یک ملک مسکونی چندین سرمایه‌‌‌‌‌گذار داشته باشد، چگونه این افراد می‌توانند در کنار یکدیگر از ملک و سود حاصل آن استفاده کنند؟ این سوالات پس از گذشت ۶ماه هنوز برای سهامداران سوال است و مسوولان مربوطه نتوانسته‌اند پاسخ درستی بدهند. در اصل سازمان بورس و ارکان بازار سرمایه باید پاسخگوی این شرایط باشند و اعلام کنند که اگر ۱۰ سرمایه‌‌‌‌‌گذار در خرید یک ملک مسکونی مشارکت داشته باشند و همه این افراد با سهمی ‌برابر یعنی ۶/ ۰دانگ بخواهند در خانه ساکن شوند شرایط چگونه خواهد بود و این طرفین را چه کسانی به توافق می‌رساند.  لازمه افزایش سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات، تعیین و اعلام زیرساخت و قوانین لازم برای خرید و استفاده از این صندوق‌ها است. انتشار اطلاعات درست و به‌موقع درخصوص صندوق املاک و مستغلات در وهله اول به خانه‌‌‌‌‌دار‌شدن مردم کمک کند و پس از افزایش نقدینگی میزان سرمایه‌گذاری در بورس و تامین مالی در صندوق‌های املاک را افزایش دهد.