مسیرهای تامین مسکن حمایتی
در میزگرد گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» با حضور رئیس سازمان نوسازی شهر تهران و عضو هیات موسس انجمن صنعت ساختمان بررسی شد
این در حالی است که نماینده‌‌های مجلس در سال ۱۴۰۰ مصوب کرده بودند باید هر سال یک میلیون مسکن حمایتی یا مسکن ارزان ساخته شود و به متقاضیان واجد شرایط واگذار شود. این یعنی دو میلیون واحد مسکونی طی دو سال گذشته؛ اما فقط یک درصد این طرح محقق شد.
البته در همین دو سال گذشته پنج میلیون خانوار فاقد مسکن در طرح مسکن ملی ثبت‌‌نام کرده‌‌اند و اتفاقا مشمول طرح هم شدند اما به دلیل ناتوانی مالی در پیش پرداخت، آن هم به میزان ۴۰ میلیون تومان آورده نقدی در فاز اول، عملا از قطار مسکن‌‌دار شدن جا ماندند و کمتر از یک میلیون نفر از این افراد در حال حاضر در این صف قرار دارند. چه اتفاقی رخ داد که متقاضیان مسکن امکان ورود به صف مسکن حمایتی را نداشتند؟ دولت چهاردهم در مواجهه با این ابرمعضل چه اقداماتی را باید در حوزه تامین مالی بخش مسکن و ساختمان انجام دهد و البته از چه کارهایی پرهیز کند؟
محمد خدادادی، عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان و مهدی هدایت، رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با حضور در میزگرد گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» که در استودیوی «اکوایران» برگزار شد، این پرسش‌ها را مورد بحث و بررسی قرار دادند.
سوال : آقای هدایت شما در مسکن مهر هم حضور داشتید؛ از اوایل دهه ۹۰ که تقریبا ابتدای کار مسکن مهر بود. آیا در آن زمان از فاصله ثبت‌‌نام تا ورود به مسکن مهر، این حجم ریزش از سمت متقاضیان وجود داشت ؟
در موضوع مسکن مهر، در آن مقطع ، هم قدرت مالی مردم بیشتر از اکنون بود و هم ظرفیتهایی که در بخش‌‌های مختلف مثل بانک‌‌ها و دولت وجود داشت، باعث شده بود که آورده مردم نسبتا پایین باشد و به تبع، ما شاهد ریزش‌‌های بسیار کمتری بودیم. به عنوان مثال در پردیس با پنج میلیون تومان آورده نقدی و ۲۵ میلیون تومان وام ساخت، واحدها تحویل داده شد. یعنی قیمت تمام شده مسکن مهر در ابتدا حدود ۳۰ میلیون تومان بود که با شرایط امروز قابل مقایسه نیست به همین دلیل شاهد ریزش‌‌های بسیار کمتر بودیم. در آن زمان نسبتا هم قیمت ساخت و هم وامی که پرداخت می‌‌شد متعادل بود و بعضا همان تسهیلات ساخت، ۸۰ درصد قیمت ساخت را پوشش می‌‌داد. این در حالی است که اکنون وام، یک سوم قیمت ساخت را هم پوشش نمی‌‌دهد. بازپرداخت وام مسکن مهر نیز با بازپرداخت وام مسکن ملی قابل مقایسه نیست. اینها موانعی هستند که باعت ناتوانی مردم و افزایش ریزش‌‌ها در این طرح شده است.
سوال : اگر آن زمان ۳۰ میلیون تومان قیمت تمام شده مسکن مهر و ۵ میلیون تومان آورده نقدی افراد بوده، در این صورت می‌‌توانیم بگوییم بانک‌‌ها با تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی، بالای ۸۰ درصد از قیمت تمام شده را تامین می‌‌کردند. اما امروز قیمت تمام شده مسکن ملی حدود یک میلیارد و ۲۰۰ تا یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان است و تسهیلات تا این لحظه ۵۵۰ میلیون تومان است که کمتر از ۵۰ درصد قیمت ساخت را پوشش می‌‌دهد و بسیار کمتر از قبل است. این به آن معناست که در حال حاضر هم از سمت بانک با محدودیت منابع روبرو هستیم و هم از طرف مردم که توان مالی‌شان تضعیف شده است.
مهدی هدایت: معتقدم در موضوع نهضت ملی که فعلا آخرین مدل ساخت مسکن حمایتی است اگر با این ساز و کارها پیش برویم قطعا با شکست مواجه می‌‌شویم. به عبارتی باید بازتعریف جدیدی از نحوه ساخت و بارگذاری‌‌هایی که انجام میشود صورت بگیرد. چراکه با توجه به شرایط مالی مردم و با توجه به وضعیت دولت در بخش زیرساختها و عدم حمایت بانک‌‌ها و همچنین سقف وام، اقساط بالا و نرخ سودی که دارد، قطعا طرح نهضت ملی مسکن به آن هدفی که برای خود ترسیم کرده است، نمی‌‌رسد و ادامه طرح با این شرایط اقدام اشتباهی است.
اکنون دولت فعلی باید برای تحویل همان ۷۰۰ هزار واحدی که مردم پول واریز کرده‌‌اند و تعهد داده شده است، تلاش شبانه‌‌روزی کند و بانک‌‌ها هم با افزایش رقم تسهیلات از این اقدام حمایت کنند و دولت هم در بخش زیرساختها به تعهدات خود عمل کند تا شاید بتوان در اواخر دولت فعلی این ۷۰۰ هزار واحد را تحویل مردم داد. موضوع زیرساخت بسیار مهم است به طوریکه در آن زمان که کلی بابت فراهم شدن زیرساختها به وزارتخانه‌‌های زیرساختی، منابع از محل اعتبارات مسکن مهر پرداخت می‌‌شد، باز هم چندین سال طول کشید تا زیرساخت‌‌های طرح مسکن مهر فراهم شود.
بنابراین در موضوع نهضت ملی اینکه بگوییم برای ۲.۵ میلیون مسکن زمین تهیه شده است، مهم نیست، چرا که جانمایی این زمینها و فراهم بودن یا نبودن زیرساختها در این زمینها اصل موضوع است.
سوال : آقای خدادادی فقط دهک‌‌های کم‌‌درآمد نیستند که امروز توان پرداخت هزینه مسکن را از دست داده‌‌اند و حتی نمی‌‌توانند در مسکن حمایتی هم شرکت کنند. دهک‌‌های متوسط هم امروز بر اساس آمار رسمی بالای ۵۰ درصد از هزینه ماهانه زندگی‌‌اشان را خرج اجارهبها می-کنند و وقتی که چنین وضعیتی برای هزینه اجاره‌‌نشینی وجود دارد، عملا قدرت پس‌‌اندازی هم ندارند که بخواهند در سال‌‌های آینده خانهدار شوند. بنابراین اگر دولت‌‌های گذشته فقط با دو دهک یا حداکثر سه دهک مواجه بودند که وظیفه داشتند برای آنها مسکن تامین کنند، امروز حداقل ۷۰ درصد از جامعه خانه‌‌ندار منتظر هستند دولت برای آنها حرکتی انجام دهد. فکر می-کنید این حرکت چگونه باید صورت بگیرد؟
قدرت خرید در حال حاضر نسبت به سال ۸۸ تقریبا به نصف رسیده است و این ناشی از عدم برنامه‌‌ریری صحیح چند ده ساله است. اگر این روند ادامه پیدا کند این شکاف ، عمیق‌‌تر خواهد شد .
مسکن درسبد کالای مردم نقش اساسی دارد و تقریبا ۸۵ درصد دارایی جامعه ایرانی درهر خانواده-ای چه سطح بالا و چه سطح پایین مربوط به ملک است، بنابراین به آن توجه می‌‌کنند و برایشان مهم است. در واقع دارا بودن مسکن در جامعه امروزی ما میتواند بسیاری از دغدغه‌‌های یک خانواده را کم کند به طوریکه داشتن مسکن خط رفاه و نداشتن آن خط فقر است چرا که حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد درآمد خانوار ایرانی صرف هزینه مسکن میشود.
امروز تعداد دهک‌هایی که مطالبات مسکن آنها جدی شده، افزایش پیدا کرده است. دهک برخوردار جامعه که آن هم در سال‌‌های اخیر قدرت خریدش کم شده است، حدود ۱۵ درصد جامعه هستند. حدود ۳۰ درصد جمعیت کشور هم اقشار کم‌‌درآمد ضعیف هستند. در حال حاضر طول زمانی تحقق رویای خانهدار شدن در این قشر برای خرید یک آپارتمان ۶۰ تا ۷۰ متر مربعی در تهران به حدود ۵۰ تا ۶۰ سال رسیده است که که در یک روال طبیعی دست نیافتنی به نظر می‌‌رسد.
قشر وسطی هم داریم که ۲۰ تا ۳۰ درصد جامعه را تشکیل می‌‌دهند. اگر روند تورم ادامه یابد و این شکاف عمیق درآمدی وجود داشته باشد، این قشر هم سوق داده می‌‌شوند به سمت پایین. این قشر توانایی خرید مسکن دارند ولی به دلیل بودجه محدود حق انتخاب ندارند. در واقع این افراد براساس بودجه‌‌ای که دارند نمی‌‌توانند مطالبات خودشان را از مسکنی که مناسب زندگی‌‌اشان باشد تامین کنند.
به طور کلی در جامعه چند گروه دهک طالب مسکن داریم. دهک برخوردار بالا ، دهک زیر برخوردار که حدود ۳۰ درصد جامعه را تشکیل می‌‌دهند و می‌‌توانند مطالبات مسکن خود را تامین کنند و سه چهار دهک پایین که دهک‌‌های کم درآمد جامعه هستند و باید برای آنها چاره‌‌ای اندیشید.
سوال : آقای هدایت درمان وضع موجود به چه شکل میتواند باشد؟ شما اشاره کردید که امکان دوام مسکن ملی در تیراژ ۴ میلیونی نیست و دولت باید آنچه که در دولت قبل کلنگ‌زنی شده به اتمام برساند و این طرح را کنار بگذارد. اما پرسش اینجاست که برای این ۵ میلیون خانه نداری که در طرح مسکن ملی ثبت‌‌نام کرده اند و برای همه زوج‌‌های جدید که سالانه و ماهانه وارد بازار مسکن می‌‌شوند و چون نمی‌‌توانند مسکن بخرند وارد بازار اجاره می‌‌شوند، سیاستگذار چه فکری باید بکند؟ کجای این بازار این ظرفیت وجود دارد که دولت به شکل تنظیم گری ورود کند و از ظرفیتهایی که وجود دارد هزینه مسکن را پایین بیاورد؟
در گام نخست کار تولید مسکن را باید بدهیم به دست بخش خصوصی. دولت هم بی‌‌کیفیت میسازد و هم طولانی و هم گران. اگر این کار را به بخش خصوصی بسپاریم هر سه مشکل حل میشود.
دوم اینکه ما فرصت‌‌های بسیار بزرگی داخل شهرها به ویژه کلان شهرها داریم به نام بافت‌‌های فرسوده و ناکارآمد که اکنون تهدیدهای کلان شهرهای ما هستند اما می‌‌توان این تهدید را با دست بخش خصوصی و مداخله هوشمندانه دولت و بانک‌‌ها تبدیل به فرصت کرد.
در سازمان نوسازی شهر تهران برآورد کردیم که هزینه تمام شده ساخت یک مترمربع بنای مسکونی با احتساب هزینههای آب ، برق ، انتقال گاز و تمام هزینههای زیربنایی و روبنایی ، در حریم شهرها یعنی محل‌‌هایی که خارج از محدوده اصلی شهر قرار می‌‌گیرند ، حدود ۵۰ میلیون تومان است.
در شهر تهران در محدوده‌‌های بافت فرسوده که به نوعی تهدید برای تهران به حساب می‌‌آیند ، ظرفیت تولید بیش از ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکن وجود دارد. انتظار مردم و سازندگان بخش خصوصی از دولت و شهرداری برای ساخت مسکن در این محدودهها این است که فقط در بخش خدمات و پرداخت تسهیلات بانکی همراهی کنند. به عبارتی نظام تامین تسهیلات در این محدودهها ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت ساخت مسکن را به بخش خصوصی تسهیلات بدهد. اقساط آن هم به صورتی باشد که توان پرداخت آن وجود داشته باشد.
بافت تاریخی تهران در حال تبدیل شدن به مخروبه است. هزاران معضل اجتماعی در این محدودهها وجود دارد که مدیریت شهری با آن مواجه است. کلی فضاهای رها شده در تهران داریم؛ نصف منطقه ۱۶ خالی شده است و تمام آن انبارهایی است که در واقع کاربردی ندارند و این زمینها را رها کردیم و رفتیم در خارج از شهر دنبال مسکن‌سازی. در مسکن مهر موفق‌‌ترین بخشی که داشتیم بخش وام‌‌های خودمالکی بود. در بخش مسکن شهری هر جا کار را به بخش خصوصی دادیم و از آن حمایت کردیم در آن موفق بودیم.
دولت باید تسهیلات بانکی و مشوق‌‌ها را در بافت‌‌های فرسوده بیشتر کند. همین واحدهای مسکونی که تعهد داده برای تامین ، با دست بخش بخش خصوصی به نحو احسن تامین کند و اگر ما بتوانیم در عرضه مسکن نقشی ایفا کنیم به طور یقین در تنظیم قیمت هم می‌‌توانیم نقشی که لازم است ایفا کنیم.
موضوع دیگر ، سازمان اجاره‌‌داری حرفه‌ای است که ایجاد آن برای کلان‌شهرها یک ضرورت است. چرا که افرادی داریم که ممکن است صاحب خانه کردن آنها بسیار سخت باشد و در دوره‌‌ای باید این افراد مستاجر باشند. لایحه این طرح را به شورای شهر پیشنهاد داده ایم که البته باید با همراهی دولت صورت بگیرد. به این ترتیب می‌‌توانیم برای مقاطعی این گروه هدف را حمایت کنیم تا در آینده بتوانیم این افراد را هم صاحب‌خانه کنیم.
در کشور ما امروز به هیچ عنوان تولید یک میلیون مسکن با این شرایط و توسط دولت امکان پذیر نیست.
سوال : آقای خدادادی، آقای هدایت معتقدند که دولت و شهرداری حمایت کنند و برای ساخت مسکن مشوق بدهند و البته موانع را هم بردارند. به نظر شما اولویت این است که مشوق بدهند یا اولویت این است که موانع را از جلوی راه بخش خصوصی بردارند ؟
دو تا سه عامل وجود دارد که باعث بحران کنونی در وضعیت مسکن شده است. عامل اصلی این است که بر اثر تورم هزینههای ساخت و ساز، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا کرده است. عامل دوم افزایش عوارض دولتی و هزینههای صدور مجوز در شهرداری‌ها است. به طوری که شاهد هستیم هزینههای این دستگاه‌‌ها هر سال به طور افسارگسیخته‌‌ای افزایش پیدا میکند. این عوامل بر قیمت مسکن تاثیر می‌‌گذارد. اثر این عوامل به ویژه در محلی که شما برای دهک‌‌های پایین جامعه می‌خواهید مسکن ایجاد کنید، بیشتر است.
به طور کلی بحث پروانه در شهرداری به گلوگاهی برای پول گرفتن از بخش خصوصی تبدیل شده است . این موارد، سازنده‌‌ها را دلسرد میکند. بنابراین عواملی وجود دارد که با اینکه مسکن ۸۵ درصد نیاز خانواده‌هاست و درآمدزاست و سود بالایی دارد ولی تیراژ ساخت کم شده است. چون جذابیت خود را نزد سرمایه‌‌گذار از دست داده است.
عامل سوم عدم برنامه‌‌ریزی چند ده ساله است. اینکه اکنون مردم توانایی خرید خانه ندارند مربوط به یک روز و دو روز نیست. این روند اگر ادامه داشته باشد ، این شکاف عمیق‌‌تر میشود و تمام اینها عواقب و تبعات دارد. کسی که صاحب خانه نباشد هزار و یک داستان برایش پیش می‌‌آید. کسی که توانایی پرداخت اجارهبها نداشته باشد با هزار مسئله دیگر مواجه می-شود.
در مورد درمان باید بگویم که دولت باید کمک کند. برنامه‌‌ریزی وقتی درست نباشد همین میشود که خانواده‌‌ها حتی توان پرداخت اجارهبها هم ندارند چه برسد به خرید خانه. ما قشر متوسطی در کشور داریم که قسمت اعظم جامعه را تشکیل می‌‌دهند شامل معلم‌‌ها ، بازنشسته‌‌ها ، کارگران و ... . اینها توانایی خرید خانه ندارند ، حتی بعضا توانایی پرداخت اجاره بها هم ندارند. باید دلایل این موضوع ریشه‌‌یابی و حل شود. چون اثرات بسیار نامطلوبی بر جامعه خواهد داشت.
سوال : آقای هدایت با توجه به نکته‌ای که آقای خدادادی اشاره کردند درباره عوارض ساخت و ساز درشهر تهران، فکر می‌‌کنید در بحث عوارض ساخت و ساز چه کمکی می‌‌توان به بخش خصوصی کرد برای برون رفت از رکود تولید مسکن ؟
من معتقدم باید نحوه ساز و کار ساخت مسکن لوکس را از مسکن حمایتی جدا کنیم. اگر ما بتوانیم قیمت ساخت مسکن را در محدوده بافت‌‌های فرسوده یا ناکارآمد یا در پهنه جنوب تهران کم کنیم و سود مورد انتظار سازنده‌‌ها در این مناطق تامین شود، قطعا سازنده‌‌هایی که ما دنبال آنها هستیم وارد محدوده‌‌های بافت می‌‌شوند و این هم منجر به نوسازی بافت‌‌های فرسوده میشود و هم منجر به تولید مسکن استطاعت پذیر. به عنوان مثال می‌‌توانیم هزینه نظام مهندسی، هزینه تامین اجتماعی و عوارض را در این محدودهها به حداقل و حمایت‌‌ها را به حداکثر برسانیم. آن زمان بخش خصوصی ورود میکند و ده‌ها اتفاق خوب در کنار این اقدامات رقم می‌خورد.
سوال : آقای خدادای شما با این پیشنهاد موافقید؟
این هم راهکاری است. وقتی کار کارشناسی صورت بگیرد به راهکار می‌‌رسیم. کاملا با این پیشنهاد موافقم. از راهکارهایی است که میتواند سازنده‌‌ها را به سمت بافت‌‌های فرسوده سوق بدهد. اگر دولت کمک کند بخش خصوصی قادر به انجام اقدامات خوبی است. همین الان هم ۸۵ درصد مسکن کشور را بخش خصوصی میسازد.
سوال : آقای خدادای آیا اعضای انجمن و فعالان ساختمانی عضو انجمن صنعت ساختمان توانایی و آمادگی این را دارند که مشروط بر اینکه شهرداری و دولت این عوارض و مجوزهای هزینه‌‌زا و هزینه‌‌ساز را تعدیل کنند، تامین مسکن ارزان، مسکن حمایتی یا مسکن مناسب را دست کم در شهر تهران بر عهده بگیرند؟
انجمن صنعت ساختمان فی نفسه غیرانتفاعی است. یعنی انجمنی است که مشکلات صنعت ساختمان را فعلا در سطح استان تهران بررسی میکند. با دوایر دولتی رایزنی میکند که مسیر هموارتر شود، هزینه‌‌ها کمتر شود تا صنعت ساختمان به سرمنزل مقصود برسد. چون صنعت ساختمان هم مانند صنعت نفت یا پتروشیمی یکی از صنایع بزرگ این مملکت است، حدود ۳۰ درصد گردش مالی کشور مربوط به بخش ساختمان است. بنابراین مسیر برای آن باید هموار باشد. رسالت انجمن صنعت ساختمان در مرحله اول بررسی مشکلات، پژوهش و کارشناسی است که راهکار درست برای کم کردن مشکلات زنجیره صنعت ساختمان شامل مصرف کننده ، تامین کننده ، سازنده ، معماران و ... را پیدا کند.
بنابراین در پاسخ به پرسش شما باید بگویم که بله انجمن صنعت ساختمان حاضر به ساخت مسکن حمایتی است. کما اینکه اکنون چند نفر از اعضای انجمن در حال ساخت مسکن اقتصادی در مناطق محروم شهر هستند. انجمن صنعت ساختمان به طور کلی حاضر است این اقدام را انجام بدهد به یک شرط و آن اینکه آیا متصدی و متولی این امر حاضر است از حق خودش بگذرد که هزینه ساخت مسکن پایین بیاید؟ و هزینه اضافی به سازنده تحمیل نکند؟ بخش خصوصی دلسوز مملکت است. انجمن صنعت ساختمان نه وام میخواهد، نه زمین، نه رانت، به عنوان رسالت خودش حاضر به انجام این کار است به شرطی که مسئول و متولی امر نسبت به تعدیل هزینه‌هایی که تحت عناوین مختلف از تولیدکننده مسکن و ساختمان دریافت میکند اقدام نماید و مانع ایجاد نکند تا بخش خصوصی شرایط را مناسب ارزیابی کند. در واقع رسالت اجتماعی انجمن صنعت ساختمان این است که به حل همه مشکلات مربوط به صنعت ساختمان کمک کند.
