مسکن 97 در دو سناریو

سال آینده انتظار می‌رود بازار ملک ادامه «رونق» خرید و فروش آپارتمان را که از اواخر پاییز امسال شروع شد تجربه کند که این تحرک بازار، میزان اثرپذیری متغیرهای درونی همچون سطح قیمت و حجم معاملات را از متغیرهای بیرونی افزایش می‌دهد. حضور تمام قد «تقاضای مصرفی» در بازار مسکن، مهم‌ترین‌ نشانه از تداوم رونق معاملات در سال جدید است. بهار ۹۷ حتی احتمال می‌رود حجم معاملات مسکن در مقایسه با بهار امسال از رشد قابل توجهی برخوردار شود. بهار امسال جو روانی ناشی از برگزاری «انتخابات»، به صبر و انتظار دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک و در نتیجه خروج محسوس از صحنه معاملات منجر شد. اما با توجه به اینکه معدل فروش واحد مسکونی در ماه‌های اخیر دست کم ۱۵ درصد نسبت به بهار ۹۶ افزایش یافته است، «رشد طبیعی» معاملات در بهار سال آینده نسبت به زمستان امسال باعث خواهد شد ابعاد بازار معاملات ملک بزرگ‌تر شود.

با این حال، شدت رونق معاملات مسکن ۹۷ که پیش بینی می‌شود تقاضای مصرفی بازیگر اصلی آن باشد، به تغییرات قیمت مسکن وابسته است. کارنامه این بازار طی نیمه دوم امسال به‌خصوص روند پلکانی تغییرات ماهانه حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران مشخص کرد، خریداران مصرفی در هر ماه نسبت به افزایش قیمت در ماه قبل، واکنش منفی نشان دادند به‌طوری‌که احتیاط ناشی از ضعف قدرت خرید این گروه از متقاضیان باعث شد خریداران برای تطبیق دادن شرایط مالی خود با سطح رو به افزایش قیمت، سرعت معاملات را کاهش دهند. بنابراین، در سال جدید چنانچه شیب رشد قیمت مسکن، شدید باشد دمای معاملات کاهش پیدا خواهد کرد. البته در این میان، رفتار تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی نیز در کیفیت و ابعاد رونق معاملات اثرگذار است.

تقاضای سرمایه‌ای در دو ماه اول زمستان، بخش قابل توجهی از معاملات خرید مسکن را شکل داد. این گروه از خریداران ملک به‌واسطه دو اتفاق –کاهش نرخ سود بانکی و همچنین التهاب بازار ارز- فعال شدند و اقدام به خرید زمین، آپارتمان‌های نقلی (متراژ کوچک) و همچنین واحدهای بزرگ متراژ کردند. ورود این نوع از تقاضا به بازار معاملات مسکن، یکی از عوامل اوج‌گیری تورم مسکن در بهمن ۹۶ گزارش شد. ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران ۵ درصد نسبت به دی افزایش یافت که بیشترین رشد ماهانه طی دست کم یکسال اخیر بوده است. در حال حاضر بررسی‌ها درباره چشم انداز بازار معاملات مسکن و سطح قیمت‌ها در سال ۹۷ نشان می‌دهد، آینده این بازار را می‌توان در دو سناریو پیش بینی کرد. در این بررسی، اثر چهار متغیر بیرونی شامل نرخ تورم عمومی، نرخ سود بانکی، میزان عرضه واحد مسکونی و همچنین نرخ ارز به‌عنوان مولفه‌های پرنقش بر آینده ملک، لحاظ شده است. با توجه به اینکه صاحب‌نظران اقتصادی چشم انداز نرخ تورم را فراتر از سطح ۱۰ درصد کنونی (حول و حوش ۱۱ تا ۱۳ درصد برای سال جدید) می‌دانند، بنابراین این متغیر برای هر دو سناریو، افزایشی در نظر گرفته شده است.

در سناریوی اول، اگر بازار ارز با تنظیم درست از سوی سیاست گذار، از التهاب ماه‌های اخیر فاصله بگیرد و به جهش‌های ناگهانی دچار نشود و همچنین سطح نرخ سود بانکی بتواند برای سپرده گذاران با لحاظ «سطح کنونی تورم انتظاری»، جذاب باشد، در این صورت معاملات خرید مسکن در سال ۹۷ از ورود سفته بازها در امان خواهد بود و روند رشد معاملات تحت تاثیر تقاضای مصرفی جلو می‌رود. در این سناریو، کارشناسان معتقدند قیمت مسکن با شیب مثبت و تا حدودی بالاتر از سطح تورم (۳ تا ۵ واحد درصد بیشتر) نوسان خواهد کرد. پیش بینی کارشناسان از قیمت مسکن برای سال جاری، نوسان در حول و حوش تورم بود که از ابتدای امسال تا اوایل زمستان، همین شد. نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن تا قبل از آذر ماه، همواره کمتر از ۱۰ درصد بود و در آذر، ۳ واحد درصد بیشتر از تورم شد. اما سناریوی دوم، فرجام بی عملی سیاست گذار در بازار پول را نشان می‌دهد به‌طوری‌که تکرار التهاب ارزی از یکسو و مناسب نبودن سطح نرخ سود بانکی برای سپرده‌گذاران از سوی دیگر، دو دسته تقاضای سرمایه‌ای سرگردان را روانه بازار ملک خواهد کرد. با توجه به کمبود عرضه مسکن ناشی از رکود ساختمانی سال‌های اخیر، رشد جهشی تقاضای خرید در این سناریو می‌تواند به التهاب قیمت مسکن و ضربه خوردن رونق مصرفی معاملات ملک منجر شود.