دو امتیاز تازه به وجود آمده در بازار وام اوراق مسکن، علامت جدیدی به متقاضیان مصرفی قطعی ملک در سال ۹۷ نشان داد. بازار وام اوراق مسکن در روزهای پایانی سال جاری به سه دلیل دچار تغییرات جدیدی شده که نتیجه آن به وجود آمدن دو امتیاز برای آن دسته از خریداران مصرفی مسکن است که بنا دارند در سال آینده وارد بازار شده و از مسیر خرید وام ۱۴۰ میلیون تومانی اوراق، صاحبخانه شوند. از این رو با توجه به شرایط جدید بازار با یک «پیش حرکت» ریسک و هزینه خرید اوراق خود را کاهش دهند. به گزارش «دنیای اقتصاد» تغییر چندین فاکتور منجر به شکل‌گیری دو امتیاز ویژه در بازار وام اوراق مسکن شده است. فاکتور اول به تغییرات قیمتی وام اوراق مسکن بازمی‌گردد. قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی مسکن از ابتدای سال جاری تا قبل از انتشار گواهی سپرده با سود ۲۰ درصد در بانک‌ها(قبل از دست‌کم یک هفته اخیر) به‌طور متوسط ۷۵هزار تومان بود. به‌طوری‌که نوسانات قیمت اوراق مسکن تا قبل از یک هفته اخیر در کانال ۷۰ هزار تومان در گردش بود؛ اما در دوسه روز اخیر قیمت اوراق مسکن با ریزش ۱۳درصدی به کانال ۶۰ هزار تومان وارد و قیمت هر فقره اوراق به حدود ۶۵ هزار تومان رسید. قیمتی که از دیدگاه کارشناسان و فعالان بازار مسکن برای خریداران مصرفی ملک مناسب ارزیابی می‌شود و به‌عنوان امتیاز ویژه برای آنها محسوب می‌شود.

اما فاکتور دیگری که بر روند دسترسی به وام اوراق مسکن تاثیرگذار است پروسه ۴۵ روزه تشکیل پرونده و خرید اوراق در شعب بانک است. در حال حاضر اگرچه بسیاری از خریداران مسکن دسترسی به وام اوراق مسکن را به‌عنوان یک وام آنی و زوددسترس تلقی می‌کنند؛ اما بررسی‌ها نشان می‌دهد از زمان مراجعه به شعب برای تشکیل پرونده و خرید اوراق حدود ۴۵ روز زمان برای دستیابی به وام اوراق مسکن نیاز است. در کنار پروسه زمانبر دستیابی به این وام، رفتار دوگانه برخی شعب در خصوص راهنمایی خریدار برای مراجعه به کارگزاری برای خرید اوراق مسکن نیز قابل تامل است. در حالی‌که بانک عامل بخش مسکن به خریداران مسکن تاکید دارند خرید اوراق خود را از شعب بانک انجام دهند، اما برخی از شعب به خریداران پیشنهاد می‌دهند خرید اوراق از کارگزاری از نظر زمان‌بندی به نفع آنها خواهد بود. از سوی دیگر بوروکراسی سخت و پیچیده تشکیل پرونده منجر به تلف شدن زمان زیادی از خریداران مسکن می‌شود.

در حال حاضر وام اوراق زوجین رقمی معادل ۱۴۰ میلیون تومان است که ۱۲۰ میلیون تومان از محل خرید ۲۴۰ فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی و ۲۰ میلیون تومان آن به صورت وام بدون سپرده به خریدار پرداخت می‌شود. به این ترتیب با قیمت کنونی اوراق، هزینه خرید اوراق ۱۲۰ میلیون تومانی حدود ۱۶ میلیون تومان برآورد می‌شود. اما نکته مهم در پرداخت این نوع وام وجود یک وام ۲۰ میلیون تومانی نامرئی برای پرداخت به خریداران است. تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد از مجموع ۱۴۰ میلیون تومان وام، ۲۰ میلیون تومان به صورت بدون سپرده و بدون نیاز به خرید اوراق می‌تواند در اختیار خریدار قرار گیرد، اما به‌دلیل محدودیت منابع، برخی از شعب تمایلی به پرداخت این نوع وام ندارند از این رو ترجیح می‌دهند به متقاضی دریافت وام این نوع وام را معرفی نکنند.

با توجه به شرایط کنونی بازار، خریداران مسکن در سال ۹۷ که به صورت قطعی قصد خرید ملک در سال آینده را دارند می‌توانند با توجه شرایط فعلی در بازار وام اوراق مسکن، هم‌اکنون اقدام به خرید اوراقی که دارای اعتبار دو ساله است، کنند. این اقدام دو امتیاز برای خریدار به ارمغان می‌آورد. نخست آنکه ریسک پروسه ۴۵ روزه دسترسی به وام اوراق را کاهش می‌دهد و خریدار با خیال آسوده می‌تواند پس از خرید مسکن به تشکیل پرونده اقدام کند. دومین امتیاز قیمت پایین وام اوراق مسکن در شرایط کنونی است که سبب می‌شود به‌دلیل هزینه کمتر خریدار برای خرید اوراق، مبلغ بیشتری از وام در اختیار وی قرار گیرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه پذیرش کاهش قیمت اوراق مسکن برای فعالان بازار دشوار است، اما هم‌اکنون سه عامل در کاهش ۱۳ درصدی قیمت اوراق تاثیرگذار بوده است. دشواری پذیرش کاهش قیمت اوراق از سوی فعالان بازار به علت تجربه دوره‌های گذشته است که همزمان با رونق معاملات قیمت اوراق نیز روند افزایشی را طی می‌کرد. به‌عنوان مثال در سال‌های ۹۲ و ۹۳ که بازار در وضعیت پایان دوره رونق قرار گرفت قیمت اوراق تا مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید، اما اکنون سه عامل سبب شده که با وجود ایجاد تحرک اساسی در معاملات مسکن، قیمت اوراق نیز کاهش پیدا کرد.

در این میان یک سوء برداشت نیز میان فعالان بازار مسکن وجود دارد که اگرچه خرید و فروش املاک افزایش پیدا کرده است، اما حجم تقاضا برای استفاده از وام ۱۴۰ میلیون تومانی اوراق مسکن زیاد نیست. اما آمار‌های رسمی در پاسخ به این سوءبرداشت نشان می‌دهد: تعداد افرادی که با وام اوراق مسکن در ۱۰ ماه  نخست امسال در کل کشور ملک خریداری کرده‌اند در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، ۱۵ درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر آمار رسمی نشان می‌دهد میزان استفاده از وام اوراق مسکن، ۱۵ درصد در ۱۰ ماه  نخست امسال بیشتر شده است. براساس آمار در ۱۰ ماهه امسال ۸۵ هزار فقره وام مسکن به خریداران مسکن پرداخت شده است.

در عین حال سه عامل در کاهش قیمت اوراق مسکن موثر بوده است. عامل نخست افزایش قابل توجه حجم عرضه اوراق جدید به بازار مبادله امتیاز وام اوراق مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد میزان انتشار و عرضه اوراق مسکن ناشی از منابع حساب ممتاز امسال بین ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. به عبارت دیگر درحالی‌که عرضه اوراق بین ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده، میزان استفاده از وام اوراق مسکن در ۱۰ ماه نخست امسال ۱۵ درصد رشد کرده است. دومین عامل به متنوع شدن سبد تسهیلات مسکن در سال جاری باز می‌گردد. به عبارت دیگر، تا قبل از امسال فقط وام اوراق مسکن در اختیار خریداران ملک بود اما در حال حاضر بخشی از تقاضا در جریان خرید مسکن از نیازهای تسهیلاتی خود را از مسیر وام صندوق مسکن یکم و... تامین می‌کنند.

آمار رسمی در این حوزه که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته نشان می‌دهد در حال حاضر فقط ۶۰ درصد کل وام‌های خرید مسکن پرداختی به متقاضیان از سوی بانک عامل بخش مسکن مربوط به وام اوراق است. به عبارت دیگر ۴۰ درصد دیگر خریداران از سایر تسهیلاتی بانک عامل بخش مسکن همچون وام صندوق مسکن یکم و... استفاده می‌کنند. سومین عاملی که منجر به ریزش قیمت اوراق مسکن در چند روز اخیر شده است به ماجرای نرخ سود بانکی بازمی‌گردد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: عامل مهمی که باعث شده قیمت اوراق کاهش پیدا کند، افزایش میل به فروش اوراق از سوی سرمایه‌گذاران بازار اوراق بوده است. در بازار اوراق، سمت تقاضا خریداران مسکن و سمت عرضه سرمایه‌گذارانی هستند که به قصد کسب سود، این اوراق را خریداری می‌کنند اما طی چند روز گذشته با انتشار گواهی سپرده بانکی با نرخ سود ۲۰ درصد، بسیاری از سرمایه‌گذاران این بازار به سمت بازار جدید گواهی سپرده سوق پیدا کرده‌اند.

یکی از نکات مهمی که از سوی کارشناسان به خریداران مصرفی مسکن سال آینده برای خرید اوراق در روزهای پایانی سال جاری توصیه می‌شود باز هم قیمت پایین این اوراق در این بازه زمانی است. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند قیمت تمام شده منابع بانک‌ها در سال آینده به خاطر سود ۲۰درصدی گواهی سپرده، تغییر صعودی داشته باشد و با توجه به آنکه منابع بانک محدود است ممکن است حجم عرضه و انتشار اوراق نیز کاهش پیدا کند یا آنکه حداقل افزایش پیدا نکند این در حالی است که مطابق با پیش‌‌بینی‌ها معاملات خرید و فروش مسکن روندی صعودی را طی خواهد کرد. در نتیجه ممکن است در سال آتی قیمت اوراق با تغییرات صعودی مواجه شود. به این ترتیب، کارشناسان با توجه به رفتار معمول متقاضیان خرید مسکن در بازار که ابتدا اقدام به خرید ملک می‌کنند، سپس به خرید اوراق اقدام می‌کنند توصیه می‌کنند در شرایط موجود در صورتی که خرید ملک آنها در سال آینده قطعی است و اعتبار اوراق مسکن نیز دو ساله است، این رفتار را تغییر دهند و پیش حرکت خود را برای خرید اوراق مسکن در روزهای پایانی سال آغاز کنند.

 

07-01

اخبار مرتبط