سیاست‌گذار کجا اشتباه کرد؟

در این میان «قیمت مسکن» و «نرخ برابری دلار به ریال در بازار آزاد» از جمله متغیرهایی بودند که تحولاتشان بیشتر به چشم آمد. قیمت دلار اگرچه به‌طور مصنوعی و با تلاش سیاست‌گذار نرخ رشد پایینی را در چند سال اخیر تجربه کرده بود و این امر مورد انتقاد بسیاری از اقتصاددانان قرار می‌گرفت، اما نوع افزایش پرشتاب آن در دی‌ماه نیز مورد تأیید و مطلوب نبود. افزایش نرخ ارز اگر به مرور و بر اساس سیاستی مشخص و شفاف و بدون ایجاد شوک اتفاق می‌افتاد نه تنها مذموم نبود که برای رشد اقتصادی و تقویت تولید داخلی نیز مفید بود. اما رشد ۵/ ۸ درصدی آن در طول یک ماه، بیشتر درماندگی سیاست‌گذار ارزی در بازار افسارگسیخته را یادآور ‌شد. از یک طرف حجم بالای نقدینگی موجود در اقتصاد (که به تازگی از ارزش تولید ناخالص داخلی سالانه هم فراتر رفته) پتانسیل افزایش تقاضا در اکثر بازارها از جمله بازار ارز را به وجود آورد، نااطمینانی‌ها از آینده برجام هراس افت منابع ارزی در آینده را تقویت کرد و از طرف دیگر انتظارات و پیش‌بینی‌های افزایش قیمت دلار خود به محقق شدن آن پیش‌بینی‌ها کمک ‌کرد.

این ماهیت متغیرهایی است که تغییر در آنها به رفتار انسان‌ها وابسته است. به این معنا که پیشگویی می‌تواند عاملی برای محقق شدن خودش باشد. مجموع این عوامل باعث شد نرخ دلار نوسانات شدید و افزایش قیمت قابل توجهی را به خصوص در دی ماه تجربه کند. بازار مسکن هم بعد از رکود تقریبا عمیق و طولانی، از پاییز امسال به نوعی وارد فاز رونق شد. به‌طور کلی دوره‌های رونق و رکود در این بازار به‌صورت متناوب اتفاق می‌افتد. ماهیت مسکن به‌عنوان کالایی بادوام، غیرقابل تجارت و دارای عرضه کم کشش، شکل‌گیری چرخه‌های رونق و رکود در این بازار را اجتناب ناپذیر می‌کند. افزایش قیمت‌ طبیعتا کاهش قدرت خرید را به همراه دارد که بخشی از متقاضیان را مجبور به خروج از بازار می‌کند. در این مرحله از یک طرف تقاضا کاهش پیدا کرده و از طرف دیگر به مرور با تکمیل واحدهای مسکونی نوسازی که در دوران جهش قیمت‌ها شروع به ساخت شده بودند، عرضه افزایش پیدا می‌کند.

با نمایان شدن این علایم، سرمایه‌گذاران و به خصوص سفته‌بازان نیز ترجیح می‌دهند هر چه سریع‌تر از بازار خارج شوند بنابراین به افت بیشتر تقاضا کمک می‌کنند. به این ترتیب عرضه از تقاضای بالفعل سبقت گرفته و خود را ابتدا در کاهش تعداد معاملات و سپس کاهش رشد قیمت‌های اسمی نشان می‌دهد که معمولا کاهش قیمت حقیقی و در مواردی حتی کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی را نیز به همراه دارد. این امر به معنای پدیدار شدن وضعیت رکود است. اتفاقی که از اواسط سال ۱۳۹۲ شروع شد و تقریبا تا اوایل سال ۱۳۹۶ ادامه داشت. معمولا پس از گذشت یک دوره رکود و کاهش نسبی قیمت، دوران رونق به آرامی شروع شده و ابتدا در شهرهای بزرگ و به دنبال آن در سایر مناطق تقاضای مصرفی تشدید می‌شود. اتفاقی که اواسط سال ۱۳۹۶ شروع شده است. 

بنابراین چرخه‌های تجاری بازار مسکن انتظار شروع دوره رونق را داشت و عواملی مثل وجود حجم بالای نقدینگی در کنار کاهش دستوری نرخ سود بانکی به وقوع آن کمک کرد. در آذر ماه امسال، تعداد معاملات ثبت شده شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل بیش از ۵۰ درصد افزایش داشت و در دی ماه به بیش از ۵/ ۱۷ هزار معامله رسید که نشان‌دهنده گرم شدن بازار است. در چنین شرایطی سبقت گرفتن نرخ تورم قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی کاملا قابل انتظار بود و ادامه روند آن تا انتهای امسال و سال آینده نیز کاملا محتمل است.  شاید بتوان گفت دی ماه امسال مقطع زمانی مهمی برای اقتصاد کشور و سیاست‌گذار محسوب می‌شود. بازارهای مختلف نشان دادند که پتانسیل ناآرامی و تلاطم را دارند و تحولات آنها زنگ خطری بود که لزوم تسریع اصلاحات ساختاری در اقتصاد کشور را یادآور شد.