یک تیر و دو نشان در بافت فرسوده

اما در این میان نکته‌ای که حائز اهمیت است به الگوی مداخله و نحوه ورود دولت به این عرصه برمی‌گردد. به گونه‌ای که تجربیات دولت‌های گذشته در این عرصه بیانگر این موضوع است که مداخله بدون برنامه و از نوع اقتدارگرایانه دولت در قالب طرح‌ها و پروژه‌های بزرگ مقیاس نه تنها باری از دوش معضلات این بافت‌ها برنداشته، بلکه در برخی موارد صدمات جبران ناپذیری را به این محدوده از شهرها تحمیل کرده است. بنابراین در این خصوص یکی از مدل‌های موفق در ورود و مداخله به عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده و به نوبه آن تولید و عرضه مسکن در این محدوده‌ها، سیاست‌گذاری دولت در ایجاد ابزارهای کارآمد حمایتی جهت جلب مشارکت بخش خصوصی و ساکنان این بافت‌ها است. چنانچه در سال‌های اخیر دولت بر این بوده است تا با استفاده از ابزارهای تامین مالی مسکن، نظیر اعطای تسهیلات بانکی با دوره بازپرداخت بلندمدت و سود پایین، اقدام به حمایت از تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده کرده و این رویکرد را در اولویت اقدامات خود در بخش مسکن قرار دهد.

در واقع دولت بر پایه نظرات کارشناسان بخش مسکن تنها راهکار برون‌رفت از رکود این بخش را تحریک تقاضای بازار مسکن از طریق اعطای تسهیلات بانکی می‌داند. اما در سال‌های اخیر به دلیل سیاست‌های پولی ضد تورمی در اختصاص اعتبارات مصوب، اجرای برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه خروج از رکود بخش مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده را با بن‌بست مواجه ساخته و دولت عملا نتوانسته به اهداف خود درخصوص رونق و تحریک تقاضای بازار مسکن دست یابد. چنانچه به دلیل عدم همسویی نظام بانکی در تامین مالی بخش مسکن، اجرای برنامه‌های مدون در این حوزه نظیر «طرح مسکن اجتماعی» را به‌رغم وجود پشتوانه قانونی اجرای این برنامه‌ها (قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و قانون برنامه ششم توسعه) با مشکل مواجه ساخته است.

بنابراین رونق ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده نیز از این قاعده مستثنی نبوده و با وجود حمایت شهرداری‌ها به‌خصوص شهرداری کلانشهرها از نوسازی بافت‌های فرسوده در قالب اعطای بسته‌های تشویقی و تخفیف عوارض مختلف، عدم اعطای تسهیلات بانکی موجب کاهش انگیزه مشارکت سازند‌گان و ساکنان در نوسازی این بافت‌ها شده است. اخیرا در همایش سیاست‌های توسعه مسکن، نتایج یک مطالعه نشان داد، تسهیلات نوسازی بافت فرسوده به دلیل اشکالات و نواقصی که در مسیر پرداخت آن وجود داشته، حداکثر یک درصد در بازدهی‌بخشی به پروژه‌های نوسازی و جلب انگیزه سرمایه‌گذاران و مالکان، تاثیر داشته است.

از طرفی، تجربه مداخله‌های بزرگ مقیاس در بافت فرسوده به شکل تجمیع گسترده پلاک‌های فرسوده –بیش از ۵ پلاک- مطابق تحقیق دیگری که یک شهرساز در این همایش ارائه کرد، نشان می‌دهد: این قبیل اقدامات، اثر معکوس در بهبود چهره اجتماعی محله‌های فرسوده دارد. مطابق این تحقیق، نوسازی بزرگ مقیاس چون که مشارکت واقعی مالکان بافت فرسوده را موجب نمی‌شود و اغلب باعث خروج همیشگی ساکنان قدیمی بافت می‌شود، در نهایت به بهبود پایدار اوضاع فقرای شهری ختم نخواهد شد.  با تمامی این اوصاف نوسازی بافت‌های فرسوده نیازمند وجود یک عزم جدی در بین دولت و سایر متولیان بخش مسکن بوده و وزارت راه و شهرسازی نیز به پشتوانه برنامه‌ها و سیاست‌گذاری‌های شکل گرفته در دولت قبل، نوسازی بافت‌های فرسوده را جزو مهمترین اولویت‌ها و اصلی‌ترین برنامه وزارتخانه در عرصه تولید و عرضه مسکن قرار داده است.

نکته دیگری که بیش از پیش حائز اهمیت است، توجه دولت به جلب مشارکت بخش خصوصی، انبوه‌سازان و مهم‌تر از همه ساکنین بافت‌های فرسوده است. چنانچه با عدم مشارکت بخش خصوصی و ساکنان بافت‌های فرسوده، اجرای برنامه‌های توسعه مسکن در این بافت‌ها با بن بست مواجه خواهد شد. با وجود تمامی مشکلات و معضلات کالبدی و اجتماعی حاصل از وجود بافت‌های فرسوده در شهرها، نوسازی این بافت‌ها برای دولت در حکم یک تیر و دونشان است. چنانچه با نوسازی این بافت‌ها از یک طرف مشکلاتی از قبیل کمبود خدمات، فرسودگی زیرساخت‌های شهری، معضلات زیست محیطی، خطرات ناشی از حوادث غیرمترقبه و... مرتفع خواهد شد و از طرف دیگر با استفاده از ظرفیت وجود زیرساخت‌های شهری اولیه در این محدوده‌ها، فرصتی استثنایی برای دولت جهت تولید و عرضه مسکن ارزان قیمت، خروج از رکود بازار مسکن، رونق صنعت ساختمان و به نوبه خود اشتغال در این بخش فراهم خواهد آمد.

تجربه ساخت و سازهای مسکونی انبوه در گذشته در خارج از شهرها نشان می‌دهد: قیمت تمام شده این نوع ساخت و ساز به دلیل فراهم نبودن امکانات روبنایی و خدمات زیربنایی در خارج از محدوده شهرها، به مراتب بیشتر از نوسازی محدوده فرسوده درون شهرها خواهد بود. در بافت فرسوده، با مدل مشارکتی می‌توان همراهی مالکان در فرآیند نوسازی بافت را سبب شد و در عین حال، با متمرکز کردن تسهیلات و همه نوع حمایت‌های مالی ممکن از سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده، انگیزه ساخت و سازهای مسکونی مورد نیاز جامعه هدف را در بافت، تقویت کرد.