جهش کشوری قیمت ملک در بهار ۹۸ چه تاثیری بر تیراژ عرضه مسکن گذاشت؟
عقبگرد در بازار ساخت‌وساز
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نبض ساخت مسکن در ۳۱ استان
تازه‌ترین روایت رسمی از وضعیت ساخت وسازهای کشوری مسکن از عقب‌نشینی سازندهها از بازار ساخت واحدهای مسکونی حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار ساخت وساز مسکن که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران برای مقطع زمانی بهار ۹۸ منتشر شده نشان می‌دهد در اولین فصل از سال ۹۸ تحت‌تاثیر جهش قیمت در معاملات خرید آپارتمان، سازنده‌های گرفتار در باتلاق فروش نرفتن واحدهای آماده عرضه، نه‌تنها فعالیت‌های ساختمانی خود برای اجرای پروژه‌های جدید نسبت به یک فصل قبل از آن –زمستان ۹۷-را کاهش دادند بلکه تحولات نقطه‌ای بازار ساخت وساز مسکن در ۳۱ استان نیز با کاهش شیب رشد حجم ساخت وساز مواجه شده است.
به این ترتیب عقب‌نشینی سازندهها از بازار ساخت‌وساز در بهار امسال را از دو زاویه چه به لحاظ تحولات فصلی و چه از نظر تحولات نقطه‌ای-بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷-می‌توان توضیح داد؛ بهار امسال عملیات ساخت نزدیک به ۹۶ هزار واحد مسکونی در کشور آغاز شد؛ به این معنا که در ۳۱ استان کشور برای ساخت حدود ۹۶ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت(پروانه ساختمانی)صادر شد؛ حجم ساخت وسازهای جدید در ۳۱ استان کشور در این بازه زمانی-بهار ۹۸-در مقایسه با یک فصل قبل –زمستان ۹۷-تحت‌تاثیر عقب‌نشینی سازندهها از بازار ساخت و ساز ۱۶ درصد کاهش یافت.شروع عملیات ساختمانی در پروژه‌های جدید برای احداث واحدهای مسکونی اگر چه در بهار امسال در مقایسه با بهار ۹۷ معادل ۶ درصد رشد مثبت را تجربه کرد اما از آنجا که در تمام فصل‌های سال ۹۷ حجم ساخت‌وسازهای جدید در مقایسه با فصول مشابه سال ۹۶ همواره رشد بیش از ۱۰ درصدی را تجربه کرد، کاهش شیب رشد ساخت وساز کشوری مسکن به کمتر از ۱۰ درصد در بهار امسال، در واقع به نوعی، عقب‌نشینی فعالان ساختمانی از بازار ساخت وساز محسوب می‌شود.
به این معنا که اگر چه حجم ساخت وسازها در بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷ معادل ۶ درصد افزایش یافت اما میزان افزایش حجم ساخت و سازها در محاسبات مربوط به تحولات نقطه‌ای ساخت وسازهای کشوری دستکم در چهار فصل قبل از فصل بهار ۹۸ همواره بیش از دو برابر نرخ رشد ۶ درصدی بهار امسال بوده است. زمستان ۹۷ حجم ساخت وسازهای کشوری نسبت به ساخت وسازهایی که در زمستان ۹۶ مجوز دریافت کردند ۱۹ درصد افزایش یافت.این میزان افزایش در پاییز ۹۷ در مقایسه با پاییز ۹۶ برابر ۱۴ درصد و در تابستان ۹۷ در مقایسه با تابستان ۹۶ معادل ۱۵ درصد بود؛ ساخت مسکن در ۳۱ استان کشور همچنین در بهار ۹۷ در مقایسه با بهار ۹۶ معادل ۱۳ درصد افزایش یافت. آمارها نشان می‌دهد شیب رشد حجم ساخت‌وسازهای کشوری در بهار امسال در مقایسه با چهار فصل قبل از آن افت کرده است و این کاهش شیب رشد نیز به نوعی نشان‌دهنده عقب‌نشینی سازندهها از بازار ساخت مسکن است.
به‌عبارت دیگر شیب تغییرات نقطه‌ای تیراژ عرضه مسکن که در طول چهار فصل سال ۹۷ همواره بیش از ۱۰ درصد بود در بهار ۹۸ به حدود ۶ درصد کاهش یافت؛ از این رو می‌توان گفت بازار کشوری ساخت مسکن در بهار امسال هم به لحاظ تحولات فصلی و هم از نظر تغییرات نقطه‌ای با عقب‌نشینی سازندهها از این بازار مواجه شده است. بررسی‌ها حاکی است عقب‌نشینی سراسری سازندهها از بازار ساخت مسکن در بهار امسال به نوعی طبیعی و واکنش قابل پیش‌بینی سمت عرضه در برابر جهش قیمتی مسکن و سپس رکود معاملاتی املاک مسکونی است؛ در بهار امسال میانگین قیمت مسکن در ۳۰ استان کشور(بدون محاسبه تهران) ۴۵ درصد در مقایسه با بهار ۹۷ افزایش یافت؛ با محاسبه تحولات قیمتی تهران در تغییرات کشوری قیمت مسکن این میزان رشد به مراتب بیش از ۴۵ درصد خواهد بود.
در یک سال ۹۷ نیز در ۳۰ استان کشور بدون محاسبه تهران میانگین قیمت مسکن ۲۷ درصد رشد کرد؛ این میزان افزایش قیمت مسکن در سال ۹۷ اگر چه قابل توجه بود اما از آنجا که جهش قیمتی محسوب نمی‌شد، در ابتدا منجر به افزایش حجم ساخت و سازها به واسطه رونق معاملات خرید مسکن، فروش بخش قابل توجهی از واحدهای آماده عرضه سازندهها به بازار و ترغیب سازندهها به شروع عملیات ساختمانی جدید شد.همین موضوع منجر به افزایش ۱۵ درصدی حجم ساخت وساز در کشور در سال ۹۷ در مقایسه با سال ۹۶ شد.به عبارت دیگر در سال ۹۷ رشد آرام قیمت مسکن، رونق معاملات خرید واحدهای مسکونی و افزایش حجم فروش واحدهای مسکونی سازندهها در بازار کشوری مسکن انگیزه آنها را برای افزایش فعالیت در بازار ساخت وساز افزایش داد اما در سال ۹۸ که شیب رشد قیمت مسکن در استان‌ها تند شد، قدرت خرید متقاضیان به واسطه افزایش قیمت مسکن و ناکارآمدی وام بانکی خرید مسکن کاهش یافت و سطح معاملات خرید مسکن با افت قابل ملاحظه مواجه شد، به دلیل گرفتار شدن سازندهها در باتلاق فروش نرفتن واحدهای آماده عرضه، فعالیت‌های ساختمانی جدید تحت تاثیر قرار گرفته وکاهش یافت.
در واقع جهش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها منجر به سخت شدن فرآیند فروش واحدهای آماده سازندهها و در نتیجه کاهش شروع پروژه‌های جدید ساختمانی در بهار ۹۸ شد. در بهار امسال حجم فروش مسکن در معاملات کشوری واحدهای مسکونی در مقایسه با بهار سال قبل ۳۰ درصد کاهش یافت. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از شرایط بازار ساخت وساز مسکن با استناد به آمارهای رسمی ساخت‌وساز مربوط به مقطع زمانی بهار ۹۸ نشان می‌دهد تحت تاثیر افت فصلی ساخت وساز و کم شدن شیب رشد نقطه‌ای ساخت واحدهای مسکونی در کشور انتظار می‌رود شیب رشد نقطه‌ای ساخت‌وسازهای کشوری، باز هم کاهش پیدا کند.
در صورت ادامه وضعیتی که در بهار امسال در بازار ساخت وساز مسکن کشور تجربه شد (در صورت ادامه کاهش تیراژ فصلی ساخت مسکن)، همچنان عرضه جدید واحدهای مسکونی برای ششمین سال پیاپی کمتر از ۴۰۰ هزار واحد خواهد شد. این میزان دستکم معادل ساخت ۲۵۰ هزار واحد مسکونی کمتر از کف بحرانی ساخت واحدهای مسکونی در کشور طی یک سال است. از سال ۹۳ تا ۹۷ ساخت وساز در کشور در هر سال کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است؛ در سال ۹۶ این میزان به کمترین حد خود طی بازه زمانی اعلام شده یعنی ۳۳۰ هزار واحد مسکونی تنزل یافت.
اما این میزان با ۱۵ درصد افزایش در سال ۹۷ به ۳۸۰ هزار واحد رسید. براساس نیازسنجی انجام شده در طرح جامع مسکن برای پاسخ به نیاز مسکن کل کشور در هر سال ساخت حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی مورد نیاز است تا از این طریق تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی برقرار شود. با این حال کف بحرانی ساخت وساز در طرح جامع معادل ۵۵۰ هزار واحد مسکونی تعریف و اعلام شده است. به این معنا که در صورت کاهش تعداد ساخت وساز در کشور به کمتر از این میزان در هر سال، نه تنها امکان برقراری تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن وجود نخواهد داشت بلکه عدم تعادل موجود بین عرضه وتقاضا به حداکثر خواهد رسید و بازار قادر به پاسخگویی به حداقل تقاضای موجود مسکن نیز نخواهد بود.
مهم‌ترین اثر این بی تعادلی، کمبود شدید عرضه مسکن، اثر آن بر سطح قیمت‌ها و تورم ملکی و در نهایت کاهش مجدد حجم ساخت وسازها به واسطه نبود قدرت خرید در بازار مسکن و فروش نرفتن آپارتمان‌های آماده عرضه خواهد شد. این نارسایی به‌صورت یک فرآیند و یک چرخه معیوب ادامه خواهد یافت و مشکلات موجود در بازار مسکن را دامن زده و افزایش می‌دهد.
عقب‌نشینی عمیق‌تر در تهران
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی نشان می‌دهد عقب‌نشینی سازندهها از بازار ساخت وساز مسکن در تهران به مراتب بیشتر از عقب‌نشینی سازندهها از بازار کشوری ساخت وساز است. در بهار ۹۸ مجموعا حدود ۱۵ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان ساخت وساز در مقایسه با ساخت وسازهای زمستان ۹۷ معادل ۲۵ درصد کاهش یافت. این میزان در بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷ نیز با افت ۲۳ درصدی مواجه شد.
این موضوع نشان می‌دهد عقب‌نشینی ساخت‌وساز در تهران به مراتب بیشتر از عقب‌نشینی ساخت‌وسازهای کشوری بوده است. در حالی که ساخت‌وسازهای کشوری مسکن در بهار ۹۸ نسبت به زمستان ۹۷ معادل ۱۶ درصد کاهش یافت این میزان کاهش در ساخت‌وسازهای تهران در همین بازه زمانی ۲۵ درصد گزارش شده است؛ همچنین در حالی که حجم ساخت‌وسازهای کشوری مسکن در بهار ۹۸ نسبت به بهار ۹۷ با رشد ۶ درصدی مواجه شد اما در تهران حجم ساخت‌و‌سازها در این بازه زمانی ۲۳ درصد افت کرد.
این موضوع ناشی از بیشتر بودن عمق رکود و جهش قیمت در بازار معاملات واحدهای مسکونی تهران در مقایسه با معاملات کشوری مسکن بوده است. بنابراین اثر این رویداد بر بازار ساخت‌وساز تهران نیز به مراتب بیش از اثری است که رکود و افزایش قیمت مسکن بر بازار ساخت وساز در سایر استان‌ها بر جای گذاشته است. به عبارت دیگر ضربه‌ای که ساخت‌وسازهای تهران از جهش شدید قیمت و سپس رکود عمیق در بازار معاملات مسکن دریافت کرد به مراتب بیشتر از ضربه‌ای است که بر بازار ساخت و ساز مسکن در ۳۰ استان دیگر تحت تاثیر این موضوع وارد شد.
تغییرات استانی ساخت و سازهای مسکن کشور در بهار ۹۸ نشان می‌دهد ۳۱ استان کشور را به لحاظ تحولات نقطه‌ای ساخت‌وساز می‌توان به چهار گروه طبقه‌بندی کرد. در گروه اول استان‌هایی قرار دارند که حجم ساخت‌وساز مسکن در آنها در بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷ تا سقف ۵۰ درصد افزایش یافته است؛ در این گروه ۱۳ استان یعنی استان‌های اردبیل، اصفهان، بوشهر، خراسان‌جنوبی، خراسان شمالی، خوزستان، سیستان و بلوچستان، فارس، قم، کهگیلویه و بویر احمد، مازندران، هرمزگان و همدان قرار دارند.
همچنین در گروه دوم یعنی استان‌هایی که تیراژ ساختمانی در آنها در بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷ بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش داشته است ۷ استان آذربایجان‌شرقی، چهارمحال و بختیاری، سمنان، کردستان، گلستان، گیلان و لرستان هستند. در دو استان یعنی استان‌های آذربایجان‌غربی و البرز نیز در بهار ۹۸ حجم ساخت وسازها در مقایسه با بهار ۹۷ بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. با این حال حجم ساخت وساز مسکن در بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷ در سایر استان‌ها همچون استان‌های یزد، مرکزی، کرمانشاه، کرمان، قزوین، زنجان، خراسان رضوی، تهران و ایلام کاهش یافته است؛ در این استان‌ها حجم ساخت‌وسازهای مسکن در بهار ۹۸ در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال قبل-بهار ۹۷-بین ۵ تا ۶۱ درصد افت کرده است.
بیشترین میزان افزایش حجم ساخت و ساز مسکن در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته مربوط به استان آذربایجان‌غربی با رشد ۱۲۳ درصدی شروع پروژه‌های جدید ساختمانی و سپس استان البرز با رشد ۱۰۸ درصدی حجم صدور پروانه برای احداث واحدهای مسکونی بوده است. همچنین بیشترین میزان افت ساخت مسکن در این بازه زمانی مربوط به استان کرمانشاه با کاهش ۶۱ درصدی حجم شروع پروژه‌های جدید ساختمانی و سپس استان خراسان رضوی با افت ۵۱ درصدی حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث واحدهای مسکونی در بهار ۹۸ بوده است. در استان تهران نیز حجم شروع پروژه‌های ساختمانی جدید در بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷ معادل ۱۰ درصد کاهش یافته است؛ این میزان کاهش در شهر تهران در این بازه زمانی معادل ۲۳ درصد بوده است.
