بساز و بفروش‌ها در باتلاق رکورد 9 ساله کمترین تیراژ ماهانه ساخت

اگرچه مطابق با عرف چندین و چند ساله بازار ساخت‌وساز پایتخت، اردیبهشت ماه، نقطه شروع برای بخش عمده پروژه‌های ساختمانی است به‌طوری که حتی در سال‌های رونق ساخت‌وساز، تیراژ صدور پروانه ساختمانی در میانه بهار حداکثر ۱۰ تا ۱۵ درصد بیش از این ماه است اما در اردیبهشت‌ماه امسال، رکورد ۹ ساله کمترین تیراژ صدور پروانه ساختمانی در ماه‌های اردیبهشت ثبت شد. آمار و اطلاعات استخراج شده از حجم صدور پروانه‌های ساختمانی از سوی شهرداری تهران در دو ماه نخست امسال نشان می‌دهد: حجم پروانه‌های ساختمانی که در اردیبهشت ماه امسال برای ساخت واحد مسکونی در مجموع مناطق ۲۲گانه پایتخت صادر شده در مقایسه با ماه‌های اردیبهشت سال‌های ۸۹ تاکنون، در پایین‌ترین سطح قرار داشته است.

این آمار نشان می‌دهد در تمامی اردیبهشت ماه‌های سال‌های ۸۹ تاکنون، تیراژ صدور پروانه ساختمانی همواره بیش از ۶ هزار و ۷۰۰ فقره بوده است. این حجم صدور پروانه ساختمانی برای بخش زیادی از ماه‌های اردیبهشت این سال‌ها رقمی بیش از این ثبت شده است. به‌عنوان مثال در سال‌های ۹۰ تا ۹۴ که در بخشی از آن بازار ساخت‌وساز در یک رکود نسبتا عمیق قرار داشته، تیراژ صدور پروانه ساختمانی در ماه‌های اردیبهشت به بیش از ۱۰ هزار فقره رسیده و در اوج رونق ساختمانی یعنی سال‌های ۹۱ تا ۹۲، حجم صدور پروانه ساختمانی در این ماه به بیش از ۲۵هزار واحد مسکونی رسیده است. اما جدیدترین آمار از نبض عرضه مسکن پایتخت که براساس اطلاعات پروانه‌های ساختمانی ثبت شده در شهرداری تهران به دست آمده حاکی از آن است، در اردیبهشت‌ماه امسال فقط برای ساخت ۶ هزار و ۵۳۰ واحد مسکونی جدید پروانه صادر شده است. مقایسه این آمار با مدت مشابه سال گذشته نشان می‌دهد: تیراژ ساخت‌وساز مسکونی در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته ۲۳ درصد کاهش داشته است. این میزان کاهش برای دو ماهه ابتدایی امسال بیشتر می‌شود. به‌طوری که در مجموع دو ماه فروردین و اردیبهشت امسال برای ساخت کمتر از ۹ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شده که نسبت به دو ماه ابتدایی سال گذشته ۳۱درصد افت داشته است. جالب آنکه شدت رکود ساختمانی در دوماه ابتدایی امسال بیش از رکود معاملاتی بوده است. آمار رسمی از حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی طی فروردین و اردیبهشت نشان دهنده افت ۳۰ درصدی خرید و فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال ۹۷ بوده است.

بررسی‌ها از عوامل شکل‌دهنده پایین‌ترین حجم ساخت‌وساز در اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به میانه ۹ سال گذشته نشان می‌دهد: سه عامل به‌عنوان اضلاع یک مثلث بازدارنده جریان سرمایه‌گذاری بازار بسازو‌بفروشی در شهر تهران را به پرریسک‌ترین حالت ممکن در مقایسه با سال‌های گذشته تبدیل کرده است. بخش زیادی از سازنده‌هایی که طی سال‌های گذشته سابقه فعالیت گسترده در بازار ساخت‌وساز پایتخت را دارند، وضعیت کنونی بازار را به پرریسک‌ترین حالت برای آغاز فعالیت‌های ساختمانی طی سال‌های گذشته تعبیر می‌کنند. از دیدگاه آنها اگرچه تیراژ ساخت‌وسازهای مسکونی همزمان با شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود با نوسان همراه می‌شود اما در مقطع کنونی درجه نااطمینانی نسبت به آینده بازار ساخت‌وساز بیش از سال‌های گذشته افزایش پیدا کرده است.

به گفته سازنده‌های بازار پایتخت، مثلث شکل‌دهنده پرریسک‌ترین بازار ساخت‌وساز در مقطع فعلی شامل سه ضلع «وضعیت اجزا و هزینه‌های مربوط به قیمت تمام شده مسکن»، «زمین و حاشیه سود ساخت‌وساز» و «وضعیت مبهم و غیرقابل پیش‌بینی سیاست بین‌الملل» می‌شود. بسازوبفروش‌ها عنوان می‌کنند تاثیرگذاری این عامل بر روند پروژه‌های ساختمانی ممکن است بازار ساخت‌وساز پایتخت را به یک باتلاق برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال جاری تبدیل کند چراکه به دلیل امکان‌پذیر نبودن آغاز پروژه‌های ساختمانی جدید، امکان فروش واحدهای تکمیل شده را ندارند و از این رو بخش زیادی از سرمایه‌های آنها در پروژه‌های ساختمانی متوقف خواهد شد. سازنده‌ها، وضعیت اجزا و هزینه‌های مربوط به قیمت تمام‌شده مسکن را ‌پارامتر نخست تاثیرگذار بر افزایش ریسک سرمایه‌گذاری ساختمانی می‌دانند. آنها عنوان می‌کنند اگرچه سال گذشته، یک سال سخت برای تامین مصالح ساختمانی به دلیل افزایش دو برابری قیمت و نایاب شدن آن بود اما در سال جاری علاوه بر ترس تکرار وضعیت بازار مصالح ساختمانی، شوک دیگری نیز در بخش هزینه‌های تولید مسکن به وجود آمده است. به گفته آنها از ابتدای امسال، شوک افزایش دستمزد کارگران ساختمانی به فاکتوری هزینه‌ساز برای پروژه‌های ساختمانی بدل شده است. به‌طوری‌که کارگران اتباع خارجی درخواست افزایش دستمزد خود تا ۸۰ درصد را از کارفرمایان دارند و از آنجاکه سازنده‌ها قادر به پاسخگویی به این مطالبه کارگران نیستند ممکن است تحت تاثیر همین فاکتور، احتمال نیمه‌تمام ماندن پروژه‌های ساختمانی در سال جاری افزایش پیدا کند.

در این میان برخی سازنده‌ها، افزایش بهای عوارض ساختمانی در سال جاری را نیز یک فاکتور تاثیرگذار بر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز می‌دانند. مطابق با تصمیم شورای شهر تهران، میانگین بهای عوارض ساختمانی در شهر تهران معادل ۷۰ درصد نسبت به سال ۹۳ افزایش پیدا کرده است. براساس این تصمیم، میانگین بهای عوارض ساختمانی برای مناطق یک تا ۸ معادل ۹۹ درصد، برای مناطق ۹ تا ۱۵ معادل ۷۰ درصد و برای مناطق ۱۵ تا ۲۲ معادل ۵۷ درصد نسبت به سال ۹۳ افزایش داشته است. البته به گفته کارشناسان اقتصادی همچنان میزان رشد عوارض ساخت‌وساز به مراتب کمتر از حاشیه سود خواص ساختمانی از محل رشد قیمت مسکن است.

عامل دیگر شکل‌دهنده مثلث پرریسک بازار فعالیت‌های ساختمانی، به وضعیت قیمت زمین و حاشیه سود ساخت‌وسازها بازمی‌گردد. بررسی روند فعالیت سازنده‌ها طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد در سال‌های قبل، تامین حاشیه سود حدود ۳۰ درصدی برای دو سال فعالیت و حتی قرارگیری قیمت خرید و تامین زمین با قیمت فروش در نقطه سربه‌سر سبب می‌شد تا سازندگان به آغاز عملیات ساختمانی ترغیب شوند اما هم اکنون طبق گفته سازنده‌ها، قیمت زمین به ۶/ ۱ برابر قیمت فروش واحد مسکونی در پایتخت رسیده است. در چنین وضعیتی تضمین تامین حاشیه سود حداقلی برای سازنده‌ها وجود ندارد و به همین دلیل آنها احتمال آنکه از ساخت‌وساز امسال عایدی مناسب کسب کنند را ضعیف می‌دانند.

سومین ضلع این مثلث نیز، وضعیت غیرقابل پیش‌بینی سیاست بین‌الملل است. از آنجاکه بازار سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های ساختمانی زمانی دو ساله نیاز دارد و در مقطع کنونی ممکن است متغیرهای بیرونی اثرگذار بر عایدی و حاشیه سود این بازار، روزانه نوسان و تغییر جهت داشته باشند، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز که حداقل زمانی دو ساله است افزایش پیدا می‌کند. به گفته سازنده‌ها روند و شرایط کلی سایر بخش‌ها در حال تغییر روزانه است و همین موضوع، امکان سرمایه‌گذاری و برنامه‌ریزی بلندمدت در این بازار را از سازنده‌ها سلب می‌کند. آن هم در شرایطی که قیمت تمام شده ساخت مسکن در بالاترین سطح قرار دارد و تقاضای مسکن ظرفیت پذیرش سطح بالاتر قیمت فروش آپارتمان را ندارد.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند مجموعه این پارامترها سبب شده تا بازار مسکن پایتخت در پرریسک‌ترین وضعیت طی ۹ سال گذشته برای سرمایه‌گذاری ساختمانی و آغاز پروژه‌های ساخت‌وساز قرار گیرد. در چنین وضعیتی نیز که بازار در بالاترین سطح ریسک طی سال‌های گذشته قرار دارد، سازنده‌ها رغبتی به آغاز عملیات ساختمانی در سال جاری ندارند. همین موضوع نیز تمایل و امکان فروش واحدهای تکمیل شده را از سازنده‌ها سلب می‌کند چراکه امکان سرمایه‌گذاری مجدد برای آنها وجود ندارد. به تعبیر دیگر فروش واحدهای تازه‌ساز در اولویت سازنده‌ها قرار ندارد چراکه گزینه‌ای برای تبدیل سود حاصل از فروش به پروژه جدید ساختمانی ندارند و بازار ساخت‌وساز در سال جاری را جایگزینی برای تبدیل دارایی به سرمایه‌گذاری مناسب نمی‌دانند. برخی سازنده‌ها عنوان می‌کنند در وضعیت کنونی که بازار ساخت‌وساز در مرحله ورود به یک دوره رکود قرار دارد، بخش زیادی از سازنده‌ها نگهداری دارایی به شکل سپرده‌گذاری در شبکه بانکی را به آغاز سرمایه‌گذاری در یک پروژه ساختمانی جدید ترجیح می‌دهند. از سوی دیگر عدم تمایل سازنده‌ها به آغاز پروژه جدید ساختمانی سبب شده تا فروش نوسازها در بازار متوقف شود.

کارشناسان مسکن این وضعیت را برای سازنده‌ها به گیر افتادن در باتلاق تشبیه می‌کنند.