بازار خرید و فروش «فضای سبز» در تهران علنی شد
نبض قیمت زمینهای ممنوعه
برنده معاملات اراضی سبز پایتخت؛ خریدار یا فروشنده؟
بازار خرید و فروش «فضای سبز» و «باغات» شهر تهران علنی شد. جزئیات قیمت‌گذاری این اراضی به‌عنوان «زمینهای ممنوعه» پایتخت برای متقاضیان خرید آنها معرفی شده است. زمینهای ممنوعه گروهی از اراضی سبز و مشجر شهر تهران هستند که مطابق با ضوابط فرادست شهری امکان تغییر کاربری و ساخت و ساز در آنها وجود ندارد و جزو ذخائر سبز شهر محسوب می‌شوند. به گزارش «دنیای اقتصاد» طی روزهای اخیر در بازار مسکن آگهی فروش فایل‌هایی با «کاربری خاص» در برخی مناطق شهر تهران منتشر شده است. اطلاعات منتشر شده مربوط به این فایل‌ها نشان می‌دهد کاربری اراضی قابل فروش در برخی مناطق شهر تهران «فضای سبز» و «باغ» مشخص شده است.
این دو کاربری جزو کاربری‌های ارزشمند و به نوعی ذخایر شهر محسوب می‌شوند که مدیریت شهری پایتخت ملزم به تثبیت و حفظ آنها جهت افزایش سرانه‌های خدماتی هفت‌گانه است. از این رو در گروه «زمینهای ممنوعه» که کاربری‌های آنها باید تثبیت شود و قابل تغییر کاربری با هدف ساخت و ساز نیست در اسناد فرادست شهری تعیین شده‌اند با این حال به نظر می‌رسد مدیریت شهری پایتخت حفظ و تثبیت باغات و اراضی سبز و مشجر شهر را در لیست دغدغه‌های اول خود قرار نداده است. این در حالی است که ایجاد فضای سبز مطلوب راه حلی برای بسیاری از مشکلات حاد شهری است که علاوه بر ارتقای کیفیت منظر شهر می‌تواند از آلودگی هوا پیشگیری کند. در این بین، تهران که روزانه به تعداد مردم و خودروهایش اضافه می‌شود چند سالی هست که با مشکل بزرگ آلودگی هوا دست و پنجه نرم می‌کند.
معضلی که گرچه در طول سال‌های اخیر با توسعه وسایل حمل و نقل عمومی سعی شده از میزان آن کاسته شود، اما هنوز هم پایتخت‌نشینان را درگیر خود کرده است. به همین دلیل هم بسیاری از کارشناسان معتقد بوده و هستند که افزایش سرانه فضای سبز شهری می‌تواند کمک شایانی به کاهش آلودگی هوا کند. در این مسیر مدیریت شهری پایتخت در دوره جدید وعده داده است که هیچ یک از باغات یا اراضی مشجر شهر به قصد ساخت و ساز و کسب درآمد از محل تغییر کاربری آنها تخریب نخواهد شد. در این راستا نیز در ابتدای شکل‌گیری این دوره از مدیریت شهری با ابطال طرحی موسوم به «برج-باغ» از تصمیم خود برای مبارزه با باغ‌کشی رونمایی کرد. تصمیمی که به دلیل تاخیر و تعلل مدیریت شهری در ارائه لایحه جایگزین منجر به بروز چالش‌هایی در راه توقف باغ‌کشی در پایتخت شد. هم‌اکنون نیز انتشار اطلاعات برخی اراضی با کاربری «باغ» یا «فضای سبز» در برخی مناطق شهر تهران نشان می‌دهد که مسیر خرید و فروش و احتمال تغییر کاربری این اراضی همچنان وجود دارد.
اگرچه مطابق با قانون خرید و فروش اراضی با کاربری‌های خاص(باغ یا فضای سبز) از سوی مالکان آنها فاقد اشکال است و مالک اختیار فروش ملک یا اراضی خود را البته بدون تغییر کاربری دارد اما از منظر حقوق شهر و شهروندی، فروش این اراضی دارای اشکال است. به این معنا که اگر مدیریت شهری درخصوص نظارت بر تثبیت کاربری این اراضی درنگ و تعلل کند و از مسیرهای مختلف همچون تملک برای حفظ آنها اقدام نکند می‌توان گفت شهرداری در مسیر حفظ باغات و اراضی سبز که جزو ذخایر شهر محسوب می‌شوند نمره قابل قبولی نخواهد داشت.
در این میان یکی از استدلال‌های مدیران شهری در شکل مواجهه با باغات و اراضی سبز شهری که برای خرید و فروش عرضه شده‌اند و اقدامی برای حفظ و تملک آنها از سوی شهرداری صورت نمی‌گیرد، کمبود منابع مالی موردنیاز است. با این حال به نظر می‌رسد مدیریت شهری در برخورد با موضوعات مختلف شهری رفتاری دوگانه از خود بروز می‌دهد. به‌عنوان مثال در زمان اجرای پروژه‌های عمرانی در شهر همچون ساخت پل یا زیرگذر در بسیاری از مواقع مشاهده می‌شود که برای تملک املاک واقع در طرح، مدیریت شهری از مسیرهای مختلف برای تملک و خروج ساکنان از ملک اقدام می‌کند تا به هر ترتیب رضایت طرف مقابل را جلب کند اما عملکرد واقعی مدیریت شهری طی مدت اخیر این‌طور نشان می‌دهد که تعیین تکلیف زمینهای ممنوعه(اراضی که کاربری آنها جزو سرانه‌های هفت‌گانه خدماتی تثبیت شده قرار دارد) در لیست اولویت‌ها و دغدغه‌های مدیریت شهری قرار ندارد. در حالی که کارشناسان شهری و محیط زیست با اشاره به چالش‌های پایتخت از جمله آلودگی هوا، افزایش سرانه فضای سبز و گردشگری و رفاه شهری را جزو مهم‌ترین ماموریت مدیریت شهری طی دوره فعلی عنوان می‌کنند تا از این طریق فقر سرانه‌های خدماتی در مناطق مختلف شهر از بین رود.
نکته مهم دیگر آنکه حفظ و افزایش سرانه فضای سبز در شرایطی جزو اولویت‌های اصلی مدیریت شهری در عمل قرار ندارد که تحقیقات کارشناسان نشان می‌دهد: امروزه گسترش فضای باز شهری که فضای سبز قسمت اعظم آن را در برمی‌گیرد به‌عنوان یکی از عناصر بافت شهر در جهت کاهش آسیب‌پذیری شهر و افزایش کارآیی بافت شهری در برابر زلزله مورد توجه است. در بخش زیادی از شهرهای کشور در طرح‌های توسعه شهری (طرح‌های هادی و جامع) هر چند به حفظ فضای سبز موجود شهری توجه می‌شود، ولی اجرای این طرح‌ها عملا موجب تخریب بخشی از فضای سبز طبیعی شهر می‌شود. عملا توسعه فیزیکی شهرهای ایران، بر خلاف کشورهای پیشرفته، همواره با تخریب فضای سبز موجود توام بوده است. جزئیات اطلاعات منتشر شده از زمینهای ممنوعه عرضه شده در بازار نشان می‌دهد: از جمله ویژگی اراضی ممنوعه عرضه شده در بازار آن است که هر قطعه فضای سبز عرضه شده برای فروش بیش از یک هزار مترمربع و هر قطعه باغی بیش از یک هکتار وسعت دارند. قیمت هر مترمربع فضای سبز قابل فروش در برخی مناطق شهر تهران بین یک تا ۲ میلیون تومان تعیین شده است. البته قیمت پیشنهادی این اراضی بسته به آنکه در کدام یک از مناطق شهر تهران واقع شده‌اند متفاوت است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع فضای سبز حدود یک‌سوم قیمت زمین مسکونی یا ملک کلنگی در آن منطقه تعیین شده است. نکته جالب آنکه قیمت پیشنهادی برای زمینهای با کاربری باغ از قیمت میانگین منطقه بالاتر است. به نظرمی‌رسد یکی از دلایل تعیین قیمت بالاتر برای اراضی باغی آن است که طی سال‌های گذشته افرادی که در این نوع اراضی مجوز ساخت و ساز دریافت کرده‌اند به دلیل امکان افزایش تراکم ساختمانی، حاشیه سود بیشتری نسبت به سایر پروژه‌های ساختمانی که در یک زمین با کاربری ساختمانی انجام می‌شد کسب می‌کردند.
به تعبیر دیگر امتیاز برج-باغ ارزش افزوده قابل توجهی به هر مترمربع بنای مسکونی می‌بخشد. از این رو قیمت‌های پیشنهادی برای اراضی باغی نسبت به سایر اراضی سبز بیشتر تعیین می‌شود. علاوه بر قیمت این اراضی، نکته مهم درخصوص خرید و فروش زمینهای ممنوعه پایتخت آن است که خریدار این اراضی برنده این معامله محسوب می‌شود یا بازنده؟
به نظر می‌رسد پاسخ به این سوال با قطعیت امکان‌پذیر نیست. چراکه در ابتدا و در ظاهر این‌طور به نظر می‌رسد که به دلیل قیمت‌گذاری مناسب این اراضی نسبت به میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در هر منطقه شهری، به دلیل ارزش افزوده احتمالی که پس از خرید نصیب خریدار خواهد شد، بنابراین خریدار برنده این معامله می‌شود.
به این معنا که اگر خریدار پس از خرید زمین، امکان تغییر کاربری و ساخت و ساز در آن را داشته باشد؛ ارزش افزوده قابل توجهی نصیب آن خواهد شد. هر چند این انتظار وجود دارد که شهرداری تهران در این دوره تحت هیچ شرایطی حتی اگر تبصره، امضای طلایی و تفاسیر مختلفی برای ضوابط اسناد بالادست شهری وجود دارد، اقدام به مصالحه، مذاکره و توافق با مالک جدید نکند و از خط قرمزی که در این دوره از مدیریت شهری در قالب سخنرانی‌ها و برنامه‌های ارائه شده تعیین کرده است عبور نکند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد ظاهرا یک کانال در سیستم شهرداری برای تبدیل زمینهای ممنوعه به زمینهای مجاز برای ساخت و ساز همچنان وجود دارد. هرچند گذر از این کانال سخت شده اما به نظر می‌رسد این کانال هنوز به‌صورت کامل برای جلوگیری از تخلف و عبور از خطوط قرمز اسناد بالادست شهری مسدود نشده است.
به‌طور معمول در سیستم مدیریت شهری شکل مواجهه مدیران با مالکان زمینهای ممنوعه به این صورت است که مالک پس از ارائه درخواست به شهرداری برای اخذ مجوز تغییر کاربری و احتمالا ساخت و ساز با مخالفت شهرداری و پیشنهاد حفظ فضای سبز مواجه می‌شود اما به دلیل اصرار و پیگیری مالک زمین، در نهایت مدیریت شهری به این جمع‌بندی می‌رسد که می‌توان از یک مسیر جایگزین همزمان با صدور مجوز تغییر کاربری برای مالک، سرانه فضای سبز را در همان وضعیت فعلی حفظ کرد. به این معنا که با صدور مجوز تغییر کاربری، فضای دیگری غیر از پلاک موردنظر را برای ایجاد فضای سبز درنظر می‌گیرد. همین جمع‌بندی نیز امکان عبور مالک از کانال خطوط قرمز اسناد فرادست شهری را فراهم می‌کند.
نکته مهم آنکه پس از توافق صورت گرفته میان مالک و مدیریت شهری، مالک برای تغییر کاربری و عبور از این کانال ناگزیر به پرداخت مبالغ سنگینی برای عوارض تغییر کاربری خواهد بود و پس از آن با موافقت کمیسیون ماده ۵ از این کانال به‌طور کامل عبور خواهد کرد. به‌طور معمول در این فرآیند شهرداری به مجموعه مدیریت شهری این قول را خواهد داد که با بخشی از درآمد حاصل از عوارض تغییر کاربری، به ایجاد و افزایش سرانه فضای سبز در مناطقی که با فقر سرانه‌های خدماتی مواجه هستند اقدام کند اما اینکه چنین وعده‌ای پس از انجام این توافق به سرانجام می‌رسد یا خیر، قابل پیگیری نیست.
به این ترتیب در جریان این معامله یک طرف یعنی فروشنده زمینهای ممنوعه به دلیل آنکه احتمال تمایل یا امکان ورود به کانال تغییر کاربری این اراضی را نداشته و زمین خود را به فروش می‌رساند برنده است، در طرف دیگر نیز خریدار این اراضی مشروط به آنکه بتواند از این کانال عبور کند برنده این معامله خواهد شد. اما سوال اینجاست که آیا مدیریت شهری مدل جایگزینی برای حفظ و تثبیت سرانه فضای سبز در شهر تهران دارد؟
نکته دیگری که برای ایجاد فضای سبز در پلاک دیگر باید مورد توجه قرار گیرد آن است که مطابق با تحقیقات مکان‌یابی فضای سبز از اهمیت زیادی برخوردار است.
جین جکوب، منتقد شهر‌سازی معاصر معتقد است پارک باید در جایی باشد که زندگی در آن موج می‌زند، جایی که در آن فرهنگ و فعالیت‌های بازرگانی و مسکونی است. تعدادی از بخش‌های شهری دارای چنین نقاط کانونی ارزشمندی از زندگی هستند که برای ایجاد پارک‌های محلی یا میادین عمومی، مناسب به نظر می‌رسد. بر این اساس مکان‌یابی فضای سبز باید از اصولی چون سلسله مراتب و دسترسی، تبعیت کند. مرکزیت فضای سبز به این مفهوم است که فضای سیز حتی‌المقدور در مرکز محله، ناحیه یا منطقه شهری مکان‌یابی شود. همچنین فضای سبز در مقیاس‌های متفاوت اعم از پارک محله‌ای، منطقه‌ای و امثال آنها باید با ساختار کالبدی متناظر خود، انطباق داشته باشد. به‌عنوان مثال پارک منطقه‌ای در محدوده منطقه پیشنهاد شود.
تحقیقات نشان می‌دهد: توزیع نامتعادل سرانه‌های خدماتی و کاربری‌های رفاهی در مناطق ۲۲ گانه تهران، باعث تفاوت معنادار در میزان برخورداری ساکنان محله‌های مختلف پایتخت از سرانه‌های شهری شده و به «فرصت نابرابر» شهروندان در استفاده از امکانات دامن زده است. تحقیقات یک تیم دانشگاهی درباره نوع و نحوه دسترسی پایتخت‌نشینان به امکانات و خدمات پراکنده در سطح شهر که براساس سنجش ۳۲ شاخص اقتصادی، اجتماعی، تفریحی و... انجام شده است، نشان می‌دهد فقط ۲۳ درصد از جمعیت تهران در محله‌های توسعه‌یافته زندگی می‌کنند که در پنج منطقه حائز بیشترین رتبه توسعه‌یافتگی به ترتیب شامل مناطق ۶، ۳، یک، ۲ و ۷ ساکن هستند. در مقابل، ۶۰ درصد مناطق تهران دارای کمترین سطح رفاه و توسعه هستند.
مدیریت شهری جدید وعده داده از طریق توزیع متناسب سرانه‌های خدماتی در میان مناطق مختلف شهر تهران، این عدم تعادل را از بین ببرد.
در این میان اعضای شورای شهر تهران اوایل سال جاری یک فوریت طرحی را به تصویب رساندند که براساس آن فرآیند تملک باغات شهر تهران برای شهرداری مشخص می‌شود. در طرح پیشنهادی این ماده واحده آمده است: به منظور صیانت از باغات و اراضی مشجر شهری و ابنیه و املاک واجد ارزش و تملک آنها، شهرداری تهران موظف است نسبت به بررسی روش‌های تامین مالی، تهاتر و سایر روش‌های نوین اقتصادی و تهیه و ارائه لایحه در این خصوص با رعایت چند ماده شامل: شناسایی باغات و املاک دارای اولویت براساس ضرورت‌های محلی و منطقه‌ای و رعایت سرانه‌های مورد نیاز، تهیه مدل‌های مالی همراه با طرح‌های توجیه فنی و اقتصادی برای تامین منابع و اعتبارات لازم، بررسی هزینه و فایده حسابداری و تعیین منافع محیط زیستی و اکولوژیکی تملک و حفظ املاک مذکور و بررسی راهکارهای مشارکت بخش خصوصی، نهادهای مدنی و بنگاه‌های اقتصادی در قالب مسوولیت‌های اجتماعی و نیز انتشار اوراق مشارکت اقدام کند. با وجود این سوال اینجاست که آیا تصویب چنین طرح‌‌هایی می‌تواند سد محکمی در مسیر تخریب باغات شهر باشد یا نه؟
مطابق با آخرین آمار ارائه شده درخصوص تعداد اراضی باقی مانده مشجر در شهر تهران به دلیل باغ‌کشی‌های انجام شده طی سال‌های گذشته فقط ۶ هزار و ۱۸۳ باغ یا زمین مشجر در شهر تهران باقی مانده است. پیش از این نیز مدیریت شهری پس از ابطال مجوز برج-باغ، اواخر سال گذشته طرح جایگزینی برای چگونگی تصمیم‌گیری باغات باقی‌مانده پایتخت به تصویب رساند. مالکان باغات باقی‌مانده در ۲۲ منطقه شهر تهران می‌توانند برای تبدیل باغ خود، یکی از ۱۴ کاربری مجاز تعریف شده را انتخاب کنند. لیستی که در قالب این پیش‌نویس به‌عنوان کاربری مجاز تعریف شده طیفی از انواع ساخت و ساز‌ها را در سبد انتخاب مالکان قرار می‌دهد. این سبد در شش گروه اصلی شامل ساخت و ساز با کاربری مسکونی، اوقات فراغت، تجاری، خدماتی، اداری و درمانی طبقه‌بندی شده‌اند. به‌طوری‌که در کاربری اوقات فراغت امکان ساخت و ساز باهدف ساخت سالن کنسرت، گالری، دفاتر مطبوعات، سالن ورزشی و فعالیت‌های تولید زراعی پیش‌بینی شده همین‌طور در قالب ساخت و سازهای تجاری کاربری‌هایی همچون احداث بازارچه سنتی و تهیه غذا امکان‌پذیر خواهد بود. در عین حال در بخش خدماتی ساخت مدرسه و مهدکودک، مراکز آموزشی و در بخش اداری ساخت و سازهای مربوط به استقرار انواع انجمن‌ها و نهایتا در بخش درمانی برای ساختمان‌های مربوط به آسایشگاه، خانه سالمندان و شیرخوارگاه امکان صدور مجوز فراهم شده است.
ارسال نظر