نابسامانی ارزی سال ۹۷ چگونه انبوه‌سازان را زمینگیر کرد؟

زیان بازار مسکن از دلار ۴۲۰۰

دنیای اقتصاد : آثار مخرب یارانه ارزی بر فعالیت‌های اقتصادی، در بازار مسکن هم شدت پیدا کرد. انبوه‌سازان با تشریح زیان‌ بزرگ بازار ساخت‌و‌ساز در سال ۹۷ از نابسامانی بازار ارز اعلام کردند: به برخی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، دلار ۴۲۰۰ تومانی برای واردات مواد اولیه تخصیص پیدا کرد؛ اما همان مصالح و تجهیزات ساختمانی با قیمت پایه دلار آزاد به دست سازنده مسکن رسید. جهش قیمت مسکن ناشی از شوک‌های ارزی - اثر غیرمستقیم - و صعود هزینه ساخت در سال گذشته تعداد انبوه‌سازان ورشکسته یا زمینگیر شده را افزایش داده است.

بازتاب ناکارآمدی و بی‌اثربودن سیاست اعطای یارانه ارزی به واردکنندگان کالاهای اساسی که در قالب طرح اختصاص دلار۴۲۰۰ تومانی به برخی از واردکننده‌ها از سال گذشته به اجرا درآمد اخیرا در بازار مسکن و ساختمان نیز رصد و به‌عنوان شکل دوم زیان بازار مسکن از شوک‌های ارزی ناشی از اعمال سیاست‌های نادرست در بازار دلار شناسایی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که نیمه دوم فروردین سال گذشته با هدف کنترل و تنظیم بازار و جلوگیری از سرایت آثار نامطلوب جهش‌ نرخ ارز به بازار کالاهای اساسی، دولت اقدام به اختصاص دلار با نرخ ۴۲۰۰ تومان به واردکنندگان مواد اولیه و کالاهای اساسی کرد تا از این طریق قیمت این مواد اولیه و کالاها را کنترل کرده و از انعکاس آثار منفی جهش ارزی در قیمت این کالاها جلوگیری کند، انبوه‌سازان از ناکارآمدی این طرح در تنظیم قیمت‌ها در بازار مصالح وتجهیزات ساختمانی خبر می‌دهند؛ به گفته آنها در شرایطی که بسیاری از تولیدکنندگان مصالح وتجهیزات ساختمانی مشمول دریافت ارز ۴۲۰۰ تومانی شده و از سیاست یارانه ارزی دولت بهره‌مند شدند اما اثر این سیاست ناکارآمد هم‌اکنون در بازار ساخت وساز در شکل افزایش بی‌رویه و غیرقابل توجیه قیمت این مصالح وتجهیزات منعکس شده است؛ به این معنا که اگر چه بسیاری از این تولیدکنندگان با استفاده از یارانه ارزی اقدام به واردات مواد اولیه برای تولید برخی مصالح وتجهیزات ساختمانی به کشور کرده‌اند اما هم‌اکنون این مصالح وتجهیزات را براساس قیمت روز ارز در بازار به سازنده‌ها و انبوه‌سازان عرضه می‌کنند که این اقدام منجر به افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت مسکن شده است.

انعکاس ناکارآمدی و بی‌اثر بودن این سیاست ارزی در حالی هم‌اکنون خود را در بازار مسکن وساختمان نشان می‌دهد که پیش از این نیز در سایر بازارها انحراف یارانه ارزی، رصد شده بود. عرضه مصالح وتجهیزات ساختمانی که برای واردات مواد اولیه آنها از دلار ۴۲۰۰ تومانی استفاده شده براساس نرخ آزاد دلار در بازار ارز، به‌عنوان شکل دوم زیان بازار ساخت وساز از شوک‌های ارزی ناشی از اعمال سیاست‌های نادرست در بازار دلار شناخته می‌شود. علائم بروز آثار منفی اعمال سیاست‌های نادرست و تصمیم‌های ناگهانی که منجر به ایجاد روزهای نفسگیر برای سازندگان مسکن شد در بهار و تابستان سال گذشته نیز مشاهده شد.

نیمه اول سال گذشته تحت تاثیر تصویب مصوبات ناگهانی در حوزه بازار ارز، برخی مصالح و تجهیزات ساختمانی به‌طور کامل در بازار مصالح شهر تهران نایاب شد و به دنبال آن قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی تولید داخل نیز با افزایش قابل توجه سطح قیمت‌ها همراه شد. اثر شکل اول زیان بازار مسکن از اعمال سیاست‌های ناگهانی در بازار ارز در حالی سال گذشته به خصوص در دو فصل بهار وتابستان سازندگان را با مشکل مواجه کرد که هم‌اکنون رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان از رصد شکل دوم زیان بازار مسکن از شوک‌های ارزی و اعمال سیاست‌های ناکارآمد در بازار ارز، خبر می‌دهد. جمشید برزگر روز گذشته در نشست خود با خبرنگاران اعلام کرد: اخیرا، تحت تاثیر اعمال سیاست‌های ناکارآمد ارزی، قیمت برخی از مصالح وتجهیزات ساختمانی که در تولید آنها از مواد اولیه وارداتی استفاده می‌شود تا سه برابر در مقایسه با سال ۹۷ افزایش یافته است. این در حالی است که عمده تولیدکنندگان این مصالح وتجهیزات ساختمانی از سیاست یارانه ارزی و دلار ۴۲۰۰تومانی بهره‌مند بوده‌اند اما در محاسبه قیمت تمام شده محصول خود و تعیین قیمت نهایی محصول برای عرضه به بازار، نرخ روز دلار در بازار آزاد را مبنای محاسبه قرار داده‌اند.

روایت برزگر از زمینگیر شدن انبوه‌سازان ناشی از نابسامانی‌های ارزی، نشان می‌دهد این سیاست اگر چه در روزهای پایانی فروردین سال گذشته برای تنظیم بازار و مصون ماندن قیمت کالاهای اساسی از شوک‌های ارزی به تصویب رسید و اجرا شد اما در عمل به دلیل ناکارآمد بودن، نه تنها هیچ کمکی به کنترل قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی نکرد بلکه در کنترل هزینه‌های ساختمانی و در نهایت کنترل قیمت مسکن نیز بی‌اثر بود. به گفته وی یارانه ارزی دولت نه تنها به هدف تعریف شده اصابت نکرده است بلکه هیچ اثر مثبتی نیز در کنترل قیمت تمام شده ساخت مسکن نداشت.

زیان انبوه‌سازان از جهش قیمت مسکن

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین با اشاره به جهش هزینه‌های ساختمانی در پی نوسانات و نابسامانی‌های ارزی و اعمال سیاست‌های ناکارآمد در این حوزه که در نهایت خود را در قیمت فروش واحدهای مسکونی منعکس کرده و قیمت تمام شده واحدها را افزایش داده است، از زیان انبوه‌سازان از جهش قیمتی بازار مسکن خبر داد.

وی در این باره توضیح داد: برخلاف برخی که تصور می‌کنند انبوه‌سازان از جهش قیمت مسکن منتفع می‌شوند وحاشیه سود آنها از فرآیند ساخت و ساز افزایش می‌یابد، اما انبوه‌سازان نیز مانند متقاضیان مسکن از جهش قیمتی متضرر می‌شوند؛ چرا که به دنبال افزایش بی‌رویه سطح قیمت‌ها در بازار مسکن وایجاد شرایط جهش قیمتی، به دلیل افت قابل توجه قدرت خرید متقاضیان مسکن، انبوه‌سازان و سازندگان نیز نمی‌توانند واحدهای آماده خود را به فروش برسانند؛ در نتیجه طول دوره فروش واحدها و رسوب سرمایه انبوه‌سازان در واحدهای فروش نرفته افزایش می‌یابد؛ از آنجا که ساخت وساز، کسب وکار انبوه‌سازان است و همواره عواید ناشی از ساخت و فروش واحدهای نوساز صرف تامین هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی جدید می‌شود، افزایش طول دوره فروش واحدها منجر به زیان‌دیدگی انبوه‌سازان می‌شود؛ رسوب سرمایه انبوه‌سازان از یکسو یک زیان فروش نرفتن واحدها به‌شمار می‌رود و از سوی دیگر تاخیر در فروش واحدها به معنای افزایش هزینه ساخت و سازهای جدید به دلیل تورم زمین و افزایش قیمت مصالح با گذشت زمان است؛ با توجه به آنکه قیمت زمین و مصالح ساختمانی روز به روز در حال افزایش است، هرچه انبوه‌ساز به دلیل فروش نرفتن واحدها و رسوب سرمایه دیرتر اقدام به سرمایه‌گذاری برای ساخت پروژه‌های جدید کند، باید متحمل هزینه‌های بیشتری شود.   

برزگر گفت: هم جهش قیمت مسکن وهم جهش هزینه‌های ساختمانی طی یک‌سال گذشته، منجر به ایجاد شرایطی شده است که در قالب آن پیش‌فروشنده‌های مسکن در سال ۹۶ هم‌اکنون به «ورشکستگان بی‌تقصیر» مبدل شده‌اند؛ این گروه از سازنده‌ها که در سال ۹۶ اقدام به پیش‌فروش واحدهای نیمه‌تمام خود با قیمت مقطوع کردند و به هیچ‌وجه پیش‌بینی نمی‌کردند تنها به فاصله چندماه با جهش بی‌سابقه قیمت مسکن ومصالح ساختمانی مواجه شوند، هم‌اکنون قادر به تکمیل و تحویل واحدها به پیش‌خریداران وعمل به تعهدات خود نیستند و عملا ورشکسته محسوب می‌شوند. اعمال سیاست‌های ارزی ناکارآمد، موجب شده حتی مصالحی که ۱۰۰ درصد تولید داخل کشور هستند وبرای تولید آنها به هیچ نوع مواد اولیه وارداتی نیاز نیست به میزان قابل‌توجهی افزایش قیمت داشته باشند؛ طوری‌که براساس برآوردهای انجام شده از سال ۹۶ تاکنون هزینه ساخت مسکن حداقل ۲ برابر شده است. در چنین شرایطی سازندگانی که قبل از سال ۹۶ و حتی بعد از آن اقدام به پیش فروش واحدهای خود کرده‌اند، عملا نمی‌توانند تعهدات خود را برای تکمیل واحدها به اتمام برسانند.  رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین با اشاره به اینکه در حال‌حاضر بازار فعالیت انبوه‌سازان به قفل ناشی از جهش هزینه‌های ساخت وساز و نبود قدرت خرید از جانب متقاضیان مسکن برای خرید واحدها با قیمت‌های فعلی، برخورد کرده است، خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی که بازار آزاد فعالیت‌های ساختمانی به بن‌بست رسیده است دولت به انبوه‌سازان وعده داده است که امکان حضور و فعالیت آنها در پروژه‌های نوسازی و بازآفرینی شهری فراهم است؛ با این حال، در این سمت بازار ساخت وساز نیز انبوه‌سازان با سه مانع مواجهند که لازم است برای ایجاد این همکاری مسوولان نسبت به رفع این موانع اقدام کنند.

اولین مانع به موضوع واگذاری زمین به انبوه‌سازان برای ساخت وساز از سوی دولت برمی‌گردد؛ به گفته برزگر مطابق با طرح بازآفرینی شهری قرار است زمین‌های دولتی در اختیار بخش خصوصی برای ساخت وساز و تامین مسکن ساکنان بافت‌های فرسوده قرار بگیرد؛ اما در عین حال یک تهدید عمده از بابت عدم اصابت این زمین‌ها به هدف وجود دارد که انبوه‌سازان نسبت به آن به مسوولان مسکن هشدار می‌دهند. رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان دیروز در این‌باره اعلام کرد: لازم است تدابیری اندیشیده شود که این اراضی حتما در اختیار بخش خصوصی و انبوه‌سازان برای نوسازی قرار بگیرد و از هدف اصلی منحرف نشود؛ به‌عنوان نمونه مراقبت‌های لازم به‌عمل آید که بعد از شناسایی این اراضی، زمین‌ها در اختیار تعاونی‌های مربوط به همان دستگاه‌ها و نهادهایی که زمین را در اختیار دارند قرار نگیرد.  از سوی دیگر در حالی‌که در قوانین و دستورالعمل‌های مربوط به بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده تاکید شده است که هزینه دریافت انشعابات برای سازندگان محدوده‌های هدف نوسازی باید رایگان باشد اما انبوه‌سازان از عدم پذیرش این قانون از سوی دستگاه‌های خدمات‌رسان خبر می‌دهند. به گفته آنها در اجرای پروژه‌های نوسازی عمدتا نیاز به تغییر شبکه‌های آبرسانی، گازرسانی و. . . است اما تاکنون ریالی بابت یارانه تغییر این شبکه‌ها و تامین انشعابات به انبوه‌سازان پرداخت نشده است.  از سوی دیگر، امکان بهره‌مندی از وام ارزان‌قیمت برای نوسازی بافت‌های فرسوده که از ضرورت‌ها و پایه‌های اصلی برای ترغیب انبوه‌سازان به حضور در محدوده‌های هدف نوسازی است به‌رغم وجود مصوبات و دستورالعمل‌هایی در این زمینه، همچنان برای انبوه‌سازان فراهم نیست و وام ارزان‌قیمت نوسازی تنها در حد یک مصوبه نوشته شده بر روی کاغذ باقی‌مانده است. در حالی‌که از سال‌های گذشته اختصاص وام با نرخ سود ۹ درصدی برای ساخت وسازهای بافت فرسوده به تصویب رسیده است اما انبوه‌سازان می‌گویند وام ارزان‌قیمت به دست ما نرسیده است و وام‌هایی که برای ساخت وساز به سازنده‌های بافت فرسوده پرداخت شده است کماکان با نرخ سود ۱۸ درصدی محاسبه می‌شود.