«دنیای اقتصاد» مطالبات عرضه و تقاضای ملکی از سیاست‌گذار را بررسی می‌کند
۱۵+۱ ماموریت متولی مسکن
وزیر جدید راه و شهرسازی در حالی روز گذشته به صورت رسمی، مسوولیت این وزارتخانه را بر عهده گرفت که هم‌اکنون دست‌کم ۱+۱۵ تکلیف نیمه تمام روی میز کار وی قرار دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص مطالبات دو سمت عرضه و تقاضای ملکی از سیاست‌گذار مسکن حاکی است وزیر جدید راه و شهرسازی در شرایطی سکان این وزارتخانه را در دست گرفته است که علاوه بر برخی تکالیف مغفول، فهرستی از تکالیف نیمه‌تمام را در دستور کار خواهد داشت. این در حالی است که فعالیت وزیر جدید راه و شهرسازی با توقف کامل روند رونق در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی و به کما رفتن خرید و فروش‌های ملکی در پایتخت به‌عنوان شهر پیشران تحولات ملکی همزمان شده است.
مهرماه امسال، حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران به پایین‌ترین سطح خود طی چهار سال گذشته(به استثنای ماه‌های فروردین که بازار معاملات مسکن در حالت نیمه تعطیل قرار دارد) رسید؛ تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در بازار خرید مسکن، مهرماه امسال در حالی به کمتر از ۹ هزار فقره معامله کاهش یافت که معمولا چنین حجمی از معاملات مسکن در دوره‌های رکود عمیق به ثبت می‌رسد. فاصله گرفتن بازار معاملات مسکن شهر تهران از رونق، از سوی دیگر با جهش‌های پی‌درپی قیمت آپارتمان همراه شده که تحت تاثیر این موضوع قدرت خرید متقاضیان به خصوص خریداران مصرفی بازار مسکن به شدت تضعیف شده است؛ هر چند هم‌اکنون در شهرهای متوسط و کوچک، معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در سطح مطلوب در حال انجام است اما از آنجا که تهران شهر پیشتاز در تحولات بازار مسکن است در صورت عدم چاره‌اندیشی برای ساماندهی و تنظیم این بازار، بازار سایر شهرها نیز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. این در حالی است که نبض ساخت و ساز نیز در پایتخت تحت تاثیر «شوک‌های هزینه‌ای» و «وضعیت معاملات مسکن» کند شده است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از شرایط فعلی بازار معاملات مسکن به‌علاوه مطالبات حال حاضر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک، حاکی است عمده تکالیفی که هم‌اکنون روی میز وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد از جنس سیاست‌گذاری بدون مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن است؛ طوری که همه برنامه‌هایی که وزیر راه و شهرسازی باید در این حوزه در دستور کار خود قرار دهد صرفا با سیاست‌گذاری برای تسهیل انجام امور قابل اجرا و تحقق است. ۱+۱۵ تکلیف بر زمین مانده وزیر جدید، به‌طور عمده در چهار گروه قابل طبقه‌بندی است که زیرمجموعه‌های تکالیف مربوط به «تنظیم بازار مسکن»، «اصلاحات در نظام مهندسی ساختمان و ضوابط ساخت و ساز»، «حوزه شهرسازی» و «تعیین تکلیف پرونده کهنه مسکن مهر» را شامل می‌شود.
اولین ضرورت در گروه تکالیف مربوط به تنظیم بازار مسکن به «کنترل تقاضای سرمایه‌ای و مهار سفته‌بازی ملکی» مربوط می‌شود؛ لازم است وزارت راه و شهرسازی در دوره جدید تکالیف نیمه‌تمام درخصوص وضع و به‌روزرسانی اهرم‌های مالیاتی در بخش مسکن به خصوص تعیین تکلیف نحوه اجرای قانون دریافت مالیات از آپارتمان‌های خالی از سکنه و همچنین وضع و دریافت مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از معاملات مکرر ملکی را به سرانجام برساند؛ اگر چه قانون دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه به منظور ترغیب مالکان به عرضه این واحدها به بازار تقاضای مسکن در سال‌های گذشته به تصویب رسید اما به دلیل مشکلات موجود در مسیر شناسایی این املاک و همچنین بازدارنده نبودن نرخ این مالیات برای مالکان، تاکنون اجرایی نشده است؛ همچنین لازم است سازوکار مربوط به دریافت مالیات بر عایدی سرمایه به منظور کاهش فعالیت سفته‌بازان ملکی در معاملات مکرر و کوتاه‌مدت تعیین تکلیف شود؛ تجارب جهانی در این حوزه نشان می‌دهد در برخی کشورها نصف سود حاصل از فروش واحدهای مسکونی دوم به بعد، پس از کسر رقم تورم عمومی به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود؛ دریافت مالیات سالانه از مالکان املاک مسکونی نیز شکل دیگری از اهرم‌های مالیاتی موثر برای تنظیم بازار مسکن است که در قالب آن مالکان به‌صورت سالانه درصدی از ارزش ملک خود را به‌عنوان مالیات و در قالب شارژ شهری به دولت محلی پرداخت می‌کنند؛ این نرخ معمولا بین ۵/ ۰ تا یک درصد از بهای روز املاک مسکونی است. کارشناسان توصیه می‌کنند با توجه به اینکه شهرداری‌ها اطلاعات کامل‌تری از املاک مسکونی در اختیار دارند و در نتیجه شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه برای آنها نسبت به دولت سهل‌تر است می‌توان با اختصاص درآمدهای ناشی از دریافت مالیات به شهرداری‌ها، علاوه بر تامین درآمد پایدار برای آنها از این محل، مشوق لازم برای شناسایی و دریافت مالیات از خانه‌های خالی و همچنین شارژ شهری را برای آنها ایجاد کرد. «باز کردن قفل اداری پیش‌فروش ساختمان» از طریق تسریع در تصویب لایحه اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان دومین برنامه‌ای است که هم‌اکنون روی میز وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد؛ لایحه اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان هم‌اکنون در دولت در حال بررسی است که لازم است برای تصویب آن در دولت و ارسال برای تصویب نهایی در مجلس تعجیل شود؛ چرا که هم‌اکنون به واسطه وجود نواقص و ابهامات قانونی، پیش‌فروش ساختمان عملا متوقف شده یا از مجرای قانونی انجام نمی‌شود.
«استارت مسکن اجتماعی و نوسازی بافت فرسوده» سومین تکلیف بر زمین مانده است؛ هم‌اکنون ۱۹ میلیون نفر از جمعیت کشور در شرایط بدمسکنی در بافت‌های فرسوده و نواحی حاشیه‌ای شهرها سکونت دارند که عمده آنها جزو دهک‌های درآمدی یک تا سه(دهک‌های کم‌درآمد) قرار دارند؛ برمبنای برنامه‌ای که پیش از این برای اجرای طرح مسکن اجتماعی نوشته شده، ساخت واحدهای مسکونی ملکی، اجاره‌ای، پرداخت یارانه اجاره‌بها و وام بلاعوض برای خرید واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی از سوی کم‌درآمدها برنامه‌ریزی شده است که طی سال‌های اخیر به دلیل آنچه کمبود منابع برای تامین مالی این طرح گفته شد، اجرایی نشده است. برای اجرای این طرح دست‌کم سالانه به ۲ تا ۳ هزار میلیارد تومان منابع نقدی نیاز است؛ مسیر تعیین شده برای اجرای طرح مسکن اجتماعی هم‌اکنون در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری برای نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد تعریف شده است؛ اجرای این طرح شامل دست‌کم چهار ضرورت مهم «جلب مشارکت و رضایت مالکان برای ساخت و ساز و نوسازی واحدهای فرسوده»، «شکسته شدن مقاومت دستگاه‌های دولتی در ارائه زمین برای اجرای طرح»، «پرداخت وام ارزان‌قیمت به سازندگان» و همچنین«تضمین سود دست‌کم ۲۰ درصدی برای سازندگان به منظور ترغیب آنها به ساخت وساز در بافت‌های هدف نوسازی» است.
«ترمیم قدرت خرید خانه‌اولی‌ها»از طریق افزایش دامنه عرضه واحدهای مشمول دریافت وام به واسطه افزایش سقف سنی آپارتمان‌های مشمول وام از ۱۵ به ۲۰ سال، کاهش دوره سپرده‌گذاری و مبلغ سپرده و همچنین افزایش سقف وام آنی(وام بدون سپرده) و رسیدن سقف این وام به سقف وام خانه‌اولی‌ها، چهارمین تکلیفی است که هم‌اکنون روی میز وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد. هم‌اکنون سقف تسهیلات آنی خرید مسکن برای زوجین با احتساب وام جعاله، ۱۲۰ میلیون تومان است، این در حالی است که زوجین خانه‌اولی به تسهیلات ۱۸۰ میلیون تومانی(وام ۱۶۰ میلیونی خرید مسکن به‌علاوه وام ۲۰ میلیونی جعاله) دسترسی دارند.
«رسیدگی به نیاز مالی تقاضای مصرفی مغفول در بازار مسکن»تکلیف پنجمی است که وزیر جدید باید به سرعت آن را در دستور کار خود قرار دهد. هم‌اکنون به دلیل عدم کفایت سقف فعلی وام خرید مسکن برای تامین نیاز مالی گروه‌های متعلق به دهک‌های متوسط به بالای جامعه(دهک‌های ۵، ۶ و ۷)، این بخش از بازار مسکن نیازمند راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن و اختصاص تسهیلات حداقل ۳۰۰ میلیون تومانی خرید آپارتمان است؛ برقراری بازار لیزینگ مسکن علاوه برتامین مالی موردنیاز این گروه از متقاضیان بازار ملک، از یک جهت منجر به افزایش عرضه واحدهای کوچک‌متراژ به بازار ملک به دلیل افزایش تعداد قراردادهای تبدیل به‌احسن واحدهای مسکونی می‌شود؛ در واقع به دلیل افزایش تعداد معاملات خرید مسکن از سوی دهک‌های متوسط به بالا، واحدهای کوچک‌متراژ آنها به بازار عرضه می‌شود و عرضه آپارتمان‌های موردنیاز خانه‌اولی‌ها از حالت کمیابی خارج می‌شود. وزیر جدید راه و شهرسازی به‌عنوان ششمین تکلیف، لازم است بستر لازم برای «راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای مسکن» را نیز فراهم کند. هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از التهابات بازار اجاره ناشی از فقدان بازار اجاره‌داری حرفه‌ای به منظور عرضه واحدهای استیجاری با نرخ حمایتی به گروه‌های کم‌درآمد است؛ در برخی از کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن دولت‌ها در قبال پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت و همچنین وضع مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان، آنها را ملزم به عرضه بخشی از واحدهای ساخته شده به بازار اجاره می‌کنند و بر نرخ‌های اجاره‌بهای این واحدها نظارت می‌کنند.
گروه دوم برنامه‌های لازم‌الاجرا از سوی وزیر جدید راه و شهرسازی به اصلاحات ضروری در سازمان نظام مهندسی ساختمان مربوط می‌شود؛ «تکمیل جراحی ناتمام نظام مهندسی ساختمان»از مهم‌ترین زیرمجموعه‌های تکالیف این گروه و هفتمین برنامه پیش‌روی وزیر راه و شهرسازی است؛ وزیر جدید باید موضع خود را در این‌خصوص مشخص کند که نظام مهندسی ساختمان کار خود را مطابق با روال گذشته انجام خواهد داد یا فرایند جراحی این حوزه که پیش از این برای حل تعارض منافع موجود در این نظام، به رسمیت شناخته‌شدن حق انتخاب مهندس ناظر برای مالکان و نحوه توزیع مسوولیت کنترل و نظارت ساختمان بین شهرداری و مهندسان ناظر (به‌عنوان نماینده نظام مهندسی)، استارت خورده بود، تکمیل خواهد شد.
تضمین «صدور پروانه ساخت وساز از سوی شهرداری‌ها تنها برای سازندگان دارای صلاحیت» از دیگر تکالیفی است که باید در دوره جدید مدیریت وزارت راه و شهرسازی مورد رسیدگی جدی قرار بگیرد. همچنین لازم است هر پروانه ساختمانی به یک شناسنامه فنی تجهیز شود تا از این طریق به‌صورت خودکار سیستم تعهد سازنده به بهره‌بردار از طریق شفاف‌سازی زوایای پنهان ساخت و سازها برقرار شود؛ پیگیری برای صدور شناسنامه فنی برای همه ساختمان‌ها به‌عنوان نهمین برنامه اولویت‌دار وزیر جدید راه و شهرسازی در نهایت منجر به ایجاد سیستم تضمین کیفیت ساخت و ساز می‌شود. همچنین در قالب برنامه دهم، پیگیری برای ارائه بیمه‌نامه ساختمان در قالب «گارانتی ساخت و ساز» از سوی همه سازنده‌ها از اهمیت اساسی برخوردار است؛ همان‌گونه که هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از کالاها از ضمانت‌نامه کیفیت برخوردارند لازم است تدبیری اندیشیده شود که باارزش‌ترین کالای زندگی افراد یعنی واحدهای مسکونی نیز از ضمانت‌نامه کیفی برخوردار شوند.
در قالب گروه سوم تکالیف پیش‌روی وزیر راه و شهرسازی، «حذف، بازنگری و اصلاح مقررات ضد کوچک‌سازی واحدهای مسکونی» باید جزو برنامه‌های در اولویت در زیر مجموعه اصلاحات مربوط به حوزه شهرسازی قرار بگیرد. لازم است ضوابط شهرسازی به نحوی منعطف شود که علاوه بر تامین ضوابط قانونی و جلوگیری از بروز هرج و مرج ساختمانی، امکان ترغیب سازندگان به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ برای پاسخ به نیاز غالب در بازار مسکن ایجاد شود؛ به‌عنوان مثال اگرچه الزام سازندگان به تامین یک پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی یک ضرورت محسوب می‌شود اما وجود برخی محدودیت‌ها برای تامین پارکینگ در قطعات کوچک‌تر زمین‌های مسکونی منجر به ساخت واحدهای کمتر با متراژ بزرگ‌تر در مجتمع‌های مسکونی شده است؛ لازم است ضوابط شهرسازی به نحوی منعطف شود که امکان ساخت واحدهای کوچک‌متراژ با مساحت کمتر از ۷۰ مترمربع با لحاظ اجبار به تامین یک پارکینگ برای هر واحد مسکونی ایجاد شود.
دوازدهمین تکلیف پیش‌روی وزیر جدید در مقطع زمانی فعلی «انجام اصلاحات اساسی در ترکیب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران و محدودسازی اختیارات برای تغییر موردی ضوابط ساخت و ساز در این کمیسیون» است؛ در ترکیب فعلی شهردار تهران ریاست کمیسیون ماده ۵ را برعهده دارد که این موضوع منجر به بروز تضاد منافع می‌شود چرا که به دلیل عدم کفایت منابع پایدار برای اداره شهر، شهرداری همواره به دنبال افزایش درآمدهای خود برای تامین هزینه اداره شهر بوده است؛ لازم است ترکیب کمیسیون ماده ۵ مورد بازنگری قرار گیرد چرا که در دوره‌های گذشته کمیسیون در برخی موارد درخواست سازنده‌ها را به ضوابط طرح تفصیلی ترجیح داده است.
«فعال‌سازی اهرم کنترل جمعیت‌پذیری شهر تهران و توزیع متوازن ساخت و سازهای آتی بین مناطق ۲۲ گانه پایتخت» از دیگر الزامات برنامه‌ای وزیر جدید راه و شهرسازی است؛ مجوزهای ساختمانی شهر تهران باید به گونه‌ای صادر شود که ظرف جمعیت‌پذیری پایتخت سرریز نشود؛ وزارت راه و شهرسازی باید این موضوع را به‌طور دقیق تحت نظارت و کنترل قرار دهد. چهاردهمین برنامه‌ای که هم‌اکنون وزیر جدید راه و شهرسازی با آن مواجه است «تعیین تکلیف شبکه متروی تهران و حومه» به منظور ایجاد جذابیت سکونتی به واسطه دسترسی آسان، سریع و ارزان‌قیمت ساکنان شهرهای حومه‌ای به پایتخت است؛ همچنین به‌عنوان برنامه پانزدهم لازم است اقدام اساسی برای پایان دادن به وضعیت خوابگاهی شهرهای جدید اطراف پایتخت صورت گیرد.
شرایط ویژه در پرونده مسکن مهر
به گزارش «دنیای اقتصاد»، علاوه بر ۱۵ تکلیف بر زمین مانده که هم‌اکنون در کارتابل وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد، تعیین تکلیف و اتمام پرونده کهنه پروژه نیمه تمام مسکن مهر از اهمیت اساسی برخوردار است؛ لازم است وزیر جدید با اطلاع درست از موقعیتی که هم‌اکنون این پرونده کهنه در آن قرار گرفته است تدابیر لازم را برای اتمام هر چه سریع‌تر این پروژه به کار ببندد؛ تازه‌ترین آمار رسمی دریافت شده درباره آخرین وضعیت پروژه مسکن مهر نشان می‌دهد از مجموع ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی مهر، تاکنون کار ساخت ۲ میلیون واحد به اتمام رسیده و تعداد یک میلیون و ۷۵۰ هزار واحد به متقاضیان تحویل شده است؛ آمارها حاکی است از مجموع کل واحدهای مسکن مهر دو گروه از واحدهای این پروژه باقی مانده که مسوولیت تکمیل و تحویل آنها به متقاضیان بر عهده دولت و وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. دسته‌اول نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر را شامل می‌شود که کار ساخت آنها به اتمام رسیده است، اما به دلیل آماده نبودن خدمات زیربنایی یا روبنایی یا هر دوی آنها، قابل تحویل به خریداران نیست؛ گروه دوم واحدهای باقی مانده شامل حدود ۲۰۰ هزار واحد در حال ساخت است که البته کارگاه‌های ساختمانی بخشی از آنها تعطیل یا متروکه شده است. برآوردها نشان می‌دهد برای تعیین تکلیف واحدهای باقی مانده در دسته اول نزدیک به ۱۷ هزار میلیارد تومان اعتبار برای تامین زیربناها وفضاهای روبنایی موردنیاز ضروری است؛ اخیرا در دولت پیشنهاد شده است که می‌توان با ۵ روش منابع مورد نیاز برای این موضوع را تامین کرد.
استفاده از ظرفیت اراضی دولتی، انتشار اوراق خزانه، تامین منابع از محل بازگشت اقساط مسکن مهر و استفاده از بودجه و اعتبارات بحران از جمله این پیشنهادها هستند؛ همچنین پیشنهاد شده است طلب پیمانکاران در مسکن مهر با بدهی آنها به دولت در سایر موارد و پروژه‌ها در موارد ممکن تهاتر شود؛ به این معنا که در صورتی که پیمانکاران در ازای انجام فعالیت در پروژه مسکن مهر از دولت طلبکار هستند و در پروژه یا موارد دیگری به دولت بدهی دارند، این طلب و بدهی با یکدیگر تهاتر شود تا از این طریق بار مالی مسکن مهر سبک‌تر شود. از سوی دیگر از مجموع ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر در حال ساخت یا متوقف، ۵۰ هزار واحد بدون متقاضی هستند و نزدیک به ۱۰۰ هزار واحد با مشکلات حقوقی مواجهند؛ مابقی واحدهایی که در این گروه قرار دارند در حال ساخت هستند اما عملیات ساختمانی آنها به دلیل جهش هزینه ساخت، کمبود آورده نقدی و مصرف کامل وام بانکی متوقف یا کند شده است؛ در این باره نیز پیشنهادی هم‌اکنون مطرح است مبنی بر اینکه سقف وام مسکن مهر برای چندمین بار افزایش یابد. جمع‌بندی‌های انجام شده از سوی یک گروه در دولت نشان می‌دهد در صورتی که تا پایان سال ۹۷ در کنار تامین اعتبار ۱۷ هزار میلیارد تومانی، تسهیلات موردنیاز برای واحدهای باقی مانده مسکن مهر تامین شود می‌توان امیدوار بود که پرونده مسکن مهر تا پایان سال ۹۸ به‌طور کامل بسته شود.
ارسال نظر