طی ماه‌های گذشته رشد شتابان بازار مسکن در مناطق مختلف کشور به نحوی بوده که امکان خرید برای افرادی که در صف انتظار دریافت تسهیلات برای خرید بوده‌اند، دشوارتر از قبل و برای عرضه‌کنندگانی که رکود سال‌های قبل را تحمل کرده و واحدهای مسکونی خود را به فروش نرسانده بودند، شرایط مناسب‌تری را فراهم کرد؛ هر چند کسب عایدی نرخ سود متوسط سالانه بیش از ۲۰ درصد در این بازار برای سازنده‌ها، با وجود رشد سنگین قیمت طی ماه‌های اخیر به دلیل رشد شدید هزینه ساخت و بهای زمین دور از ذهن است.

۱-واقعیت آن است که وضعیت بازار مسکن در شرایطی کاملا استثنایی است. این شرایط تابعی از خاص بودن وضعیت اقتصاد ایران طی ماه‌های گذشته بوده است. هنگامی که وضعیت قیمتی بازار مسکن را در کلان‌شهری مانند تهران بررسی می‌کنیم، ملاحظه می‌کنیم که از فروردین ۹۶ در یک بازه یک ساله و بر اساس داده‌های ماهانه، بازار مسکن روندی صعودی را در پیش گرفته است. به تعبیر دیگر هر چند در مقاطعی افت‌و‌خیزهایی را در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم، اما این افت و خیزها در بازه زمانی مذکورکاملا از تعریف روند صعودی تبعیت کرده و در آن قالب امکان تفسیر دارد. روند صعودی مذکور به نحوی است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از ۲/ ۴ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۶ به ۵/ ۵ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۷ رسیده بر اساس آخرین داده‌های موجود و به‌طور متوسط، از مرز ۵/ ۸ میلیون تومان عبور کرده است. نکته قابل توجه آن است که بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، روند صعودی خود را آغاز کرده و این مسیر خصوصا برای واحدهای با متراژ کمتر از ۹۰ مترمربع در حال طی شدن بود. در این میان و حسب اتفاق، رخدادهای ایجاد شده در بازار ارز که از زمستان گذشته دامنگیر اقتصاد ایران شده نیز با روند صعودی بازار مسکن هم‌مسیر شده است. این هم مسیر شدن باعث شد تا معادلات طرف عرضه و تقاضا در این بازار دچار تغییراتی شود که شرایط فعلی بازار را ایجاد کرده است.

۲- براساس اطلاعات موجود و بر مبنای محاسبات انجام‌گرفته، مشخص است که طی ماه‌های اخیر تعداد مبادلات نیز به‌طور قابل توجهی دچار افت شده است. این افت به گونه‌ای است که از حدود ۱۹ هزار فقره معامله در دی ماه ۹۶ به حدود ۱۰ هزار معامله در شهریور ۹۷ و کمتر از آن در مهرماه رسیده‌ایم. این روند ضمن افت طبیعی که در فروردین ماه ۹۷ داشته است، در اردیبهشت ماه ۹۷ نیز توانسته با حداکثر تعداد معاملات در بازار ثبت شده و بعد از آن نیز به‌صورت کامل روندی نزولی داشته است.  در این میان به منظور تدقیق تحلیل در دست ارائه، لازم است که نرخ رشد متغیرهای قیمت و تعداد معاملات نیز مورد بررسی قرار گیرد:

۳- با بررسی اطلاعات موجود، آنچه به چشم می‌آید این است که ضمن افزایش قیمت در بازه زمانی ذکر شده، نرخ رشد قیمت دچار نوساناتی شده است؛ به گونه‌ای‌که در فاصله بهمن ماه ۹۶ تا انتهای فروردین ماه ۹۷ شاهد نزولی بودن منحنی نرخ رشد قیمت در بازار معاملاتی مسکن در تهران بوده‌ایم. به‌نحوی‌که این نرخ رشد از ۱/ ۵ درصد در بهمن ماه ۹۶ به ۴/ ۲ درصد در اسفند ماه همان سال رسیده است. به نظر می‌رسد کاهش نرخ رشد قیمت در ماه‌های ذکر شده غالبا به‌دلیل جذاب شدن سایر بازارها مانند بازار ارز و ورود نقدینگی به آن بازارها بوده باشد؛ ضمن اینکه در همان ماه‌ها عرضه‌کنندگان نیز با ابهام درباره آینده بازار مسکن مواجه بودند و نمی‌توانستند تصویر روشنی را برای آینده این بازار در ذهن خود ایجاد کنند؛ به همین اعتبار به‌واسطه وجود نوعی ابهام و نگرانی، از فروش واحدهای خود امتناع می‌کردند.

۴- نکته بعدی آن است که اوج تعداد و نرخ رشد معاملات در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر مربوط به اردیبهشت ماه ۹۷ است. در این ماه، تعداد معاملات مسکن به رقم ۱۹هزار و۱۰۷ فقره رسیده و به میزان ۲۷۸ درصد نسبت به ماه قبل خود رشد نشان داده است. در خرداد ماه ۹۷ نیز تعداد معاملات به ۱۴هزار و۸۸۶ فقره رسیده و نرخ رشد معاملات به عدد منفی ۱/ ۲۲ درصد تنزل یافته است. این روند منفی نرخ رشد طی ماه‌های تیر، مرداد،شهریور و مهر ۹۷ نیز با نوسانات ناچیز در هر ماه نسبت به ماه قبل از خود ادامه داشته است.

باتوضیحات ارائه‌شده در بندهای قبلی، وجود واگرایی میان قیمت و تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن روشن به نظر می‌آید. به تعبیر دیگر ضمن اینکه تعداد معاملات در بازار مسکن دچار افت شده است، قیمت‌های معاملاتی کماکان روند رو به رشد خود را داشته و در شهریور۹۷ بالاترین نرخ رشد را در ماه‌های اخیر(۴/ ۹ درصد) نشان داده است. سوالی که پیش می‌آید آن است که چرا این شرایط استثنایی در بازار ایجاد شده و چرا در حالی که قیمت باید تابعی از مقدار تقاضا و تعداد معاملات باشد، این قاعده نقض شده است؟

۵- اولین پاسخی که می‌توان به این پرسش داد آن است که مالکان واحدهای مسکونی، قیمت‌گذاری واحدهای خود و کسب عایدی را با نرخ بازدهی بازارهای رقیب مقایسه می‌کنند؛ ضمن اینکه با عنایت به ماهیت مسکن و پایین بودن تعداد معاملات آن نسبت به سایر بازارها(مانند بازار بورس) و بالا بودن هزینه‌های معاملاتی آن تداوم این رشد دور از ذهن خواهد بود(تعدیل قیمت‌های فروش تا این حد در بازار مسکن بسیار بعید به نظر می‌آید؛ چرا که هزینه ساخت نیز به‌طور واقعی در بازار تا این حد رشد نکرده است).

۵-۱- نکته دوم و مهم دیگری که درخصوص بازار مسکن باید به آن توجه داشت موضوع «ارزش جایگزینی» است. به تعبیر دیگر زمانی که سازنده در بازار مسکن قصد فروش واحد مسکونی را داشته باشد، به‌صورت مرسوم بررسی می‌کند که اگر در یک لحظه قصد فروش و همزمان احداث واحد با هر کاربری با همین ویژگی‌ها را داشته و حاشیه سودی متعارف را کسب کند آیا این موضوع برایش ممکن است یا خیر.

۶-در یک مثال واقعی فرض کنیم سازنده‌ای قصد احداث ساختمانی با زیر بنای کل حدود ۲ هزار متر مربع در نقاط میانی شهر تهران را داشته باشد. این سازنده مالک حدود ۴۰درصد از کل قدرالسهم(با این فرض که مسوولیت همه فرآیندهای احداث و پرداخت هزینه‌های مترتب برآن به‌جز پرداخت هزینه زمین و پروانه بر عهده سازنده باشد) پروژه است. بنای مفید قابل فروش برای این سازنده حدود ۱۲۵۰ متر مربع است.

قیمت فروش این سازنده به ازای هر متر مربع در منطقه‌ای که اقدام به احداث کرده است به‌صورت تقریبی متری ۱۳میلیون تومان است. به تعبیر دیگر عایدی این سازنده از کل فروش به میزان(۴۰%×۱۲۵۰×۱۳.۰۰۰.۰۰۰) خواهد بود که رقمی معادل ۵/ ۶ میلیارد تومان است. این سازنده اگر قصد احداث واحد مشابه را در لحظه داشته باشد، با هزینه ساخت از قرار هر مترمربع ناخالص ۲/ ۳ میلیون تومان بهای تمام شده ساخت‌اش رقمی معادل ۴/ ۶ میلیارد تومان است. ملاحظه می‌شود که با عنایت به تغییر قیمت روزانه مصالح ساختمانی و رشد قابل توجه آنها، سازنده نیز مجبور است فارغ از اینکه چه اتفاقی در طرف تقاضا می‌افتد و قدرت خرید حقیقی چقدر دچار کاهش می‌شود، قیمت فروش خود را افزایش دهد تا بتواند فاصله میان درآمد و هزینه‌های خود را حداقل روی کاغذ افزایش دهد. در مثال واقعی دیگر، سازنده‌ای قصد دارد در زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع اقدام به ساخت حدود ۴۴۰۰ متر مربع بنای مسکونی کند. سازنده مذکور که تمام هزینه‌های پروژه به‌جز زمین و هزینه‌های اخذ پروانه را بر عهده دارد. در پروانه صادره برای وی، در حال حاضر حدود ۲۷۵۰ متر مربع بنای مفید پیش بینی شده است که با عنایت به قدرالسهم ۳۶درصدی خود در این پروژه، امکان فروش حدود ۹۹۰ متر مربع را خواهد داشت. هزینه‌هایی که این سازنده باید برای احداث زیربنای کل انجام دهد رقمی در حدود ۱۴ میلیارد تومان بوده و درآمد حاصل از فروش وی بر اساس قیمت‌های منطقه‌ای در حدود ۳/ ۱۴میلیارد تومان است.  ملاحظه می‌شود که تفاضل بین کل درآمد و کل هزینه‌ها در ۲ مثال واقعی ذکر شده که از دو منطقه کاملا متفاوت و پرمعامله در تهران آورده شده است چندان زیاد نیست؛ دلیل آن  نیز این  است که به‌خاطر رشد نرخ ارز و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، هزینه‌های ساخت، رشد چشمگیری داشته است. هرچند که این رشد به میزان رشد نرخ ارز نبوده ولی برای سازندگان چشمگیر است. از آنجا که رشد قیمت مصالح ساختمانی هنوز ادامه دارد، فروشنده نیز مجبور است برای حفظ بقای خود قیمت فروش را افزایش دهد. بنابراین شرایط استثنایی موجود در بازار مسکن تابعی از بازار ارز و نرخ تورم است؛ هرچند که با وجود کاهش نرخ ارز و قیمت دلار طی روزهای گذشته هنوز داوری کردن در مورد آینده این بازار زود به نظر می‌رسد اما در صورت ثبات نسبی نرخ ارز و به تبع آن ثبات نسبی در رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش واگرایی ذکر شده دور از ذهن نخواهد بود؛ هرچند که رکود بزرگی در انتظار بازار مسکن است.