کارآیی اندک ابزار مالیاتی

تمامی این آمار نشان می‌دهد، بخش مسکن دست‌کم در وضعیت موجود نمی‌تواند عامل پیشران اقتصاد کشور محسوب شود. از این رو در صورتی که سیاست‌گذار بخش مسکن درصدد است رونق ایجاد شده در بخش مسکن منجر به افزایش توان خرید واحدهای مسکونی از سوی دهک‌های کم درآمد و گروه‌های با سطح درآمدی متوسط شود، هزینه اجاره‌بها را کاهش دهد و بر هزینه‌های واسطه‌ای سایر بخش‌های اقتصادی اثر تورمی نداشته باشد لازم است اقداماتی از طرف دولت، سیاست‌گذار پولی، سرمایه‌گذاران و فعالان بخش مسکن انجام شود.  پژوهش‌های انجام شده درخصوص جنس رونق بخش مسکن در غالب دوره‌های گذشته حاکی از آن است که به دلایلی چند علت نشانه‌های بروز رونق انحرافی در این بخش مشاهده می‌شود. به تعبیر دیگر رونق در بخش مسکن نه تنها اثر محسوسی در رشد اقتصادی نداشته، بلکه دوره‌های رونق گذشته منجر به بروز دست‌کم پیامدهای منفی، هم برای بخش مسکن و هم برای سایر بخش‌های اقتصادی شده است. به نظر می‌رسد سرکوب نرخ ارز و بی‌اثر بودن سیاست‌های مالیاتی در بخش مسکن، دو منشأ رونق انحرافی در بازار املاک و مستغلات طی ادوار گذشته تاکنون بوده است. هم‌اکنون کارآیی مالیات‌های بخش مسکن نزدیک به صفر است. این درحالی است که مالیات ابزار اقتصادی موثری برای تنظیم بازارها از جمله بازار مسکن محسوب می‌شود. هم‌اکنون مالیات‌های بخش مسکن کمتر از یک درصد ارزش کل سرمایه درگردش بخش مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. این درحالی است که این رقم در سایر کشورها بین ۳ تا ۴ درصد است. «توجه اندک به شفاف‌سازی فضای بازار مستغلات» منشأ دیگر بروز رونق انحرافی در بازار املاک و مستغلات است. این درحالی است که «تعدد بازیگران برهم‌زننده نظم اقتصادی بازار مسکن» عامل دیگر موثر در بروز رونق انحرافی بازار مسکن است. هم‌اکنون بخش زیادی از ساخت‌وسازها از سوی نهادهای عمومی، دولتی و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها انجام می‌شود.

این درحالی است که همین موضوع منجر شده است متغیرهای اقتصاد مسکن در مسیر مخالف تقاضای مصرفی قرار بگیرد. فعالیت‌های ملکی بانک‌ها و سایر دستگاه‌های عمومی و دولتی عامل اصلی در تشدید سفته‌بازی در زمان رونق و افزایش قیمت املاک و مستغلات است. «ضعف سیاست‌گذار بخش مسکن در مدیریت هوشمندانه بازار زمین و فقدان سیاست ملی زمین» عامل موثر دیگر در شکل‌گیری رونق انحرافی در بازار مسکن است. هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد هزینه ساخت مسکن مربوط به هزینه تامین زمین است. یکی از نکات مهمی که درخصوص رونق بازار مسکن طی سال‌های گذشته باید به آن توجه کرد آن است که در غالب ادوار گذشته، رونق در بازار مسکن از جنس رونق سفته‌بازی بوده است و نه رونق مصرفی! به این معنا که رونق‌‌های ایجادشده در ادوار قبلی بازار مسکن نه تنها منجر به افزایش نرخ دسترسی خانوارهای متعلق به گروه‌های درآمدی متوسط و دهک‌های کم‌درآمد به مسکن ملکی نشده است، بلکه موجب تشدید نابرابری اقتصادی در بازار مسکن و افزایش کفه ترازو به نفع سرمایه‌داران و سفته‌بازان مستغلاتی شده است. به عبارت دیگر، رونق در ادوار گذشته بازار مسکن بیش از آنکه به نفع خانوارهای متعلق به دهک‌های درآمدی متوسط یا گروه‌های کم درآمد در جهت تقویت نرخ دسترسی به مسکن شود، زمینه کسب منفعت اقتصادی بیشتر برای سرمایه‌داران را فراهم کرده است. درحالی که اقتصاد ایران از گذشته تاکنون همواره دچار نوعی عدم توازن ساختاری بین بخش مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای بوده است، شکاف موجود بین سود سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات(بخش غیرمبادله‌ای) و بخش صنعت(بخش مبادله‌ای) موجب «انتقال منابع مالی سرمایه‌گذاری در میان‌مدت از بخش‌های صنعتی و تولیدی به بخش‌های مستغلاتی» شده است. این موضوع اولین پیامد منفی رونق انحرافی بخش مسکن برای اقتصاد کشور است.

کاهش حجم تولید کالاهای مبادله‌ای به واسطه خروج سرمایه‌ها از این بخش و ورود به بازار املاک و مستغلات به واسطه بازدهی بیشتر دیگر پیامد منفی رونق انحرافی بازار املاک و مستغلات طی دوره‌های گذشته تاکنون بوده است. همچنین افزایش قیمت در مستغلات امکان افزایش بسیار بالای کسب درآمدهای حاصل از دارایی را در مقابل درآمدهای حاصل از کار فراهم کرده است. چنین فرآیندی در یک دوره زمانی می‌تواند منجر به «کاهش سهم نیروی کار از کل ارزش درآمد ایجاد‌شده در سطح جامعه» شود و این موضوع سومین پیامد منفی رونق انحرافی مسکن است که در دوره‌های گذشته تجربه شد. یافته‌های آماری نشان می‌دهد سهم نیروی کار در فاصله سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۴ با ۱۲ درصد کاهش از ۳۴ درصد به ۲۲ درصد رسیده است. افزایش شدید قیمت زمین و مسکن پیامد مهم دیگر در بروز رونق انحرافی در این حوزه بوده است. یافته‌های آماری حاکی است سهم زمین از کل هزینه‌های ساخت مسکن که در دهه ۶۰ حدود ۳۴ درصد بود، در دهه ۷۰ به حدود ۴۱ درصد و در دهه ۸۰ به حدود ۵۲ درصد افزایش یافت. افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته موجب «کاهش امکان دستیابی گروه‌های کم درآمد به مسکن در بازارهای رسمی» شده است.  بانگاهی به مجموعه این عوامل، می‌توان از چند مسیر رونق غیر انحرافی در بازار مسکن ایجاد کرد. اولین مسیر، پایان دادن به سیاست سرکوب نرخ ارز و تعدیل قیمت ارز متناسب با تحولات نرخ تورم است که منجر به محور قرار گرفتن و تقویت صادرات غیرنفتی و تشویق به تولید و سرمایه‌گذاری صنعتی خواهد شد؛ به‌طوری که بازدهی سرمایه‌گذاری در صنعت قابل رقابت با بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات می‌شود. دومین مسیر وضع مالیات‌های کارآ و موثر در بخش مسکن، توجه به شفاف‌سازی در بازار زمین، محدود شدن فعالیت در عرصه ساخت‌وساز به فعالیت بخش خصوصی و اعمال مدیریت هوشمندانه در بازار زمین از طریق تدوین سیاست ملی زمین از جمله اقداماتی است که دولت، سیاست‌گذار پولی، سیاست‌گذار بخش مسکن و فعالان بازار ملک می‌توانند با کمک به اجرای آنها از بروز رونق انحرافی در بازار ملک در مقطع زمانی فعلی جلوگیری کنند.